2025_CBS_00352 - Omgevingsvergunning - OMV_2024121771. Sint-Lambertusstraat 68. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          10/07/2024: vergunning exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten (OMV_2024031549) voor het uitbreiden van het mortuarium in een bestaande moskee;

-          24/02/2012: stedenbouwkundige vergunning (20116152) voor het regulariseren van een bestaande moskee

Vergunde toestand  

-          functie:

• gemeenschapsvoorziening (religie) – Moskee met mortuarium

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte is 9,13 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in okergele kleur;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;
• omlijsting in beige natuursteen;
• dakrandprofiel in beton;
• dorpel in natuursteen;
• plint in blauwe hardsteen;

-          inrichting:

• volledig dichtgebouwd perceel.

Bestaande toestand

-          situatie ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gemeenschapsvoorziening (religie) – Moskee met mortuarium;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte is 11,1 m;

-          gevelafwerking:

• dakrandprofiel in wit aluminium;

-          inrichting:

• volledig dichtgebouwd perceel.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van een gebedshuis;

-          verticaal uitbreiden van het volume;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de scheimuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring. 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 22
  • De doorgangsbreedte van de deuropeningen naar de vergaderzalen op de tweede verdieping zijn slechts 0,8 m. Dit moet minstens 0,9 m zijn.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: Ruimtelijke draagkracht: De maat, vorm en het uitzicht van een gebouw passen visueel en vormelijk niet in de omgeving (wat blijkt uit het advies van de kwaliteitskamer, zie ‘omgevingstoets’).
• Artikel 7: Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies: §5 Bij volume uitbreiding moet het laden van goederen op eigen terrein worden voorzien. Het project valt onder de definitie van een grootschalig project, hierbij is een gemeenschappelijk laad- en lospunt noodzakelijk.
• Artikel 8: Visuele en vormelijke inpassing: De afwerking van de gevel van de uitbreiding respecteert het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld niet of waardeert deze niet op (wat blijkt uit het advies van de kwaliteitskamer, zie ‘omgevingstoets’).
• Artikel 18: Stabiliteit en scheidingsmuren: §3 De scheidingsmuren ter hoogte van het nieuwe dak wordt niet van een opstand van 0,30 meter voorzien.
• Artikel 20: Daken:
  • Als gevolg van het voorzien van een bijkomende bouwlaag, wordt het dak van de eerste verdieping gewijzigd. Dit wordt echter niet als groendak aangelegd.
  • Er wordt geen dakenplan aangeleverd, waardoor niet duidelijk is of er niet-brandbare stroken voorzien worden rondom het groendak.
• Artikel 32: POET-principe is leidend: Er worden bij dit project (dat valt onder de definitie van een grootschalig project) geen autostalplaatsen op eigen terrein voorzien.
• Artikel 33: Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:
  • Er worden onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien;
  • De fietsstalplaatsen zijn onvoldoende veilig en kwalitatief, door het gebrek aan voldoende opstelruimte achter de fietsen.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het gebouw betreft een gemeenschapsvoorziening. Meer specifiek een gebedshuis waarin ook sociaal-culturele activiteiten plaatsvinden. De aanvraag betreft het verder uitbreiden met behoud van deze functie.

(De beschrijving van de werken vermeldt meermaals dat het om een cultureel centrum zou gaan. Dit is echter niet de hoofdfunctie van het gebouw. Het werkelijke en aangevraagde hoofdgebruik van het gebouw betreft een gebedshuis (gemeenschapsvoorziening – religie). Het voorzien van een laad-en lospunt wordt dus niet opgelegd in voorwaarden.)

Binnen dit gebouw voor gemeenschapsvoorziening bevindt zich in de kelder ook een mortuarium. Gelet op de schaalvergroting van het gebouw werd het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing gevraagd. Hieruit volgde geen bezwaar.

Gelet op de functie werd ook het advies van de stedelijke dienst Levensbeschouwingen gevraagd. Hieruit volgde een voorwaardelijk gunstig advies: “De Sint-Lambertusstraat 68 te 2600 Berchem is bij de dienst levensbeschouwingen gekend als het Islamitisch Cultureel Centrum El Mohsinien (ICCEM). De vzw is actief sinds 1984 (KBO 0429.721.381)

ICCEM is in eerste instantie een islamitische gebedsruimte, maar met de jaren breidden ze hun socio-cultureel luik uit.

Dit omvat educatieve, maatschappelijke en culturele activiteiten en een jongeren- en vrouwenwerking.

Op een deels ondergronds niveau bevindt zich een rouwcentrum met onthaal, ruimtes voor lijkverzorging en opbaarruimte (cfr 2013 milieuvergunning klasse 2 aan Janaza Uitvaartzorg vzw (AN2013/203) en in 2023 goedkeuring uitbreiding mortuarium OMV_2024031549 (2024_CBS_05641)).

In 2019 werd het pand Sint-Lambertusstraat 68 door de dienst Pandtoezicht brandveilig verklaard voor maximum 303 personen.

Huidige vergunningsaanvraag betreft het optoppen van het pand met een extra verdieping voor activiteitslokalen en vergaderruimte.

De functie van gemeenschapsvoorziening is functioneel inpasbaar in deze omgeving.

De vereniging wordt bestuurd door een jonge dynamische ploeg van vrijwilligers en stelt zich open voor de buurt door regelmatig opendeur- en ontmoetingsmomenten te organiseren. 

De verbouwing en regularisatie zal niet leiden tot een grotere capaciteit, wel een kwaliteitsverbetering en grotere functionaliteit van de infrastructuur.

Een kwalitatieve infrastructuur laat de gemeenschap toe zijn socio-culturele werking verder uit te bouwen.

Sinds de opstart zijn er wel enkele klachten van buurtbewoners gekend, gerelateerd aan parkeeroverlast. Dit is een gekend en algemeen probleem in deze buurt.

Deze verbouwingen in de vergunningsaanvraag zorgen echter niet voor extra bezoekers en er wordt geen verhoogde parkeerdruk verwacht.

Men voorziet wel extra fietsstalplaatsen door een kantoorruimte op het gelijkvloers om te vormen tot fietsstalplaats.

De leden van de vzw wonen in de onmiddellijke omgeving en begeven zich te voet of met de fiets naar de moskee.

De dagelijkse bezetting is beperkt tot een 50-tal gelovigen. Op vrijdag en tijdens de maand ramadan is er wel een volledige bezetting. Tijdens drukke gebedstijden worden er vrijwilligers ingezet om de toestroom van bezoekers in goede banen te leiden.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Dit deel van de Sint-Lambertusstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door woningen van 2 bouwlagen. Dit betreft een smalle straat, waardoor het verhogen van de gebouwen een impact heeft op de daglichttoetreding van het openbaar domein.

De aanvraag betreft het voorzien van een bijkomende bouwlaag van 2 tot 3 verdiepingen onder plat dak. Dit is hoger dan wat kenmerkend is in het straatbeeld. Er dient hierbij echter rekening gehouden op de context van het gebouw als een gemeenschapsvoorziening, en de context van terrein zonder verdere uitbreidingmogelijkheden op het gelijkvloers.

Gelet op deze context is een afwijking aanvaardbaar op voorwaarde dat optopping wordt voorzien conform het advies van de kwaliteitskamer (zie visueel-vormelijke elementen).

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel van de nieuwe bouwlaag is onvoldoende uitgewerkt en betreft een verarming van het totale straatbeeld. Hierover adviseert de kwaliteitskamer om alle gevelthema’s en alle geveldetaillering van de onderbouw te hernemen in de optopping.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Inzake de fietsstalplaatsen geeft de stedelijke dienst Mobiliteit volgend advies: “Er dienen 33 fietsstalplaatsen voorzien te worden (voor de helft van de verwachte bezoekers).

Er werden 12 fietsstalplaatsen in een aparte ruimte voorzien op het gelijkvloers. Er is echter onvoldoende opstelruimte achter de fietsen om de stalplaatsen vlot te kunnen gebruiken, achter de fietsen dient er minimaal 1.70 m vrijgehouden te worden. 

Verder moet ook 10 % van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…).”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies bijgetreden. Hierbij wordt echter nog wel opgemerkt dat de milieuvergunning opmerkingen bevatte inzake het gebruik van het gelijkvloers. Zo mogen het gebruik van de fietsstalplaatsen en het verplaatsen van lijken naar en van het mortuarium niet met elkaar in gedrang komen.

De fietsenberging moet zodanig voorzien worden dat dit voldoet aan de voorwaarden uit de milieuvergunning. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De deuropeningen van verblijfruimtes of vergaderzalen te voorzien van een doorgangsbreedte van ten minste 0,9 m conform de bepalingen van artikel 22 van de verordening toegankelijkheid.

3. Alle gevelthema’s en alle geveldetailleringen van de bestaande onderbouw van de voorgevel te hernemen in de voorgevel van de optopping door de raamkaders, de verticale penanten, de maatvoering van de dagkanten en type schrijnwerk door te zetten conform de bestaande elementen.

4. De voorgevel van de uitbreiding te beëindigen met een duidelijke uitkragende kroonlijst conform de bestaande kroonlijst.

5. 33 fietsstalplaatsen te voorzien ter hoogte van het gelijkvloers waarbij:

- de fietsstalplaatsen een opstelruimte hebben van 1,7 meter achter elke fiets;

- 10 % van het totale fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (zoals bijvoorbeeld bakfietsen).

6. Integraal te voldoen aan de voorwaarden uit de Omgevingsvergunning OMV_2024031549.

7. Het dak boven de eerste verdieping en het nieuwe dak boven de tweede verdieping te voorzien als een groendak conform de bepalingen van 20 van de bouwcode.

8. Niet-brandbare stroken te voorzien conform de bepalingen van artikel 20 van de bouwcode.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.