2025_CBS_00546 - Omgevingsvergunning - OMV_2024105679. Wolstraat 13. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          5/7/2024: weigering (OMV_2024038077) voor het verbouwen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met 2 woongelegenheden;

-          16/2/2024: weigering (OMV_2023042965) voor het verbouwen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met 2 woongelegenheden

-          29/06/1894: toelating (1894#1087) voor een huis;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed van een burgerhuis in neoclassicistische stijl: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4714.

Geacht vergunde toestand

-          functie: eengezinswoning met complementaire functie als kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 2 bouwlagen met een mansardedak;
• kroonlijsthoogte van circa 10,5 m;
• nokhoogte van circa 15 m;
• open ruimte (koer) van circa 15 m²;

-          gevelafwerking:

• beide voorgevels:

-          bepleisterde lijstgevel van 4 traveeën met plint in blauwe hardsteen;

-          houten gevelschrijnwerk;

• voorgevel grenzend aan ‘Oude Waag’: decoratief traliewerk aan de 2 kleine ramen op de gelijkvloerse verdieping en aan de tweede travee op de eerste verdieping;

Bestaande toestand

-          gevelafwerking:

• beide voorgevels: donkergroen geschilderd houten gevelschrijnwerk;
• voorgevel grenzend aan ‘Oude Waag’: aan de eerste travee op zowel het gelijkvloers als op de eerste verdieping een dichtgemaakte en bepleisterde raamopening.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 2 woongelegenheden:

• gelijkvloerse verdieping: 1 éénslaapkamerappartement;
• bovenliggende verdiepingen: 1 drieslaapkamerappartement;

-          bouwvolume:

• dakterras van circa 14 m² bij de nieuwe woongelegenheid;
• open ruimte (koer) behouden en deels onthard;

-          gevelafwerking:

• voorgevel grenzend aan ‘Oude Waag’:

-          aan de eerste travee op de eerste verdieping opengemaakte raamopening voorzien van witgeschilderd schrijnwerk;

-          op de gelijkvloerse verdieping dichtgemaakte en bepleisterde raamopening;

• buitenschrijnwerk en traliewerk behouden en wit geschilderd.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;

-          inrichten van een dakterras (uitbreiding bouwvolume);

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor overdruk - detailhandel - dh, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:
De wenselijkheid van behoud staat voorop bij panden die zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris onroerend erfgoed Vlaanderen.

Het dichtmaken van de raamopeningen van de gevel palend aan de Oude Waag is hiermee niet in overeenstemming.

Verder worden er schrijnwerk/interieurinvulling verwijderd op de tweede verdieping.

Intern worden constructieve werken uitgevoerd: er wordt een nieuwe interne trap (duplex) voorzien van de tweede naar de derde verdieping.

-          artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:
Aan de achtergevel zijn dakterrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1 meter van het midden van de scheidsmuur. Het inpandig dakterras bevindt zich op minder dan 1 meter van het midden van de scheidingsmuur.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
{overeenstemming toegankelijkheid: schrappen wat niet past}
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 9 Minimale hoogte van ruimten: 
  Bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing waarbij de hoogte tussen de constructieve vloerplaten en/of dakplaten gewijzigd wordt, volume-uitbreiding of functiewijziging waarbij de hoogte tussen de constructieve vloerplaten en/of dakplaten gewijzigd wordt, moeten verblijfsruimten een minimale vrije hoogte hebben van 2,60 meter. Slaapkamer 2 van de duplexwoning, die zich onder het dakterras bevindt, heeft een vrije hoogte onder het plafond van 2,40 meter.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
mobiliteitsgerelateerde projecten:
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.
Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het opdelen van een grote dokterswoning met een totale oppervlakte van 354 m² in twee appartementen. Deze werken zijn functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op de derde verdieping wordt een dakterras geïntegreerd dat zich volledig binnen de contouren van het mansardedak situeert. Het terras is aan de achterzijde van het gebouw en dus niet zichtbaar vanaf de straat. Het geeft verder ook geen hinder ten opzichte van de omwonenden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019.

De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf een voorwaardelijk gunstig advies:

“Men wenst het pand om te vormen tot een tweewoonst waarvan het gelijkvloers een woongelegenheid vormt en eerste, tweede en dakverdieping. Er gebeuren intern een aantal wijzigingen die een impact hebben op de erfgoedwaarde van het pand.

In de voorgevels wordt het buitenschrijnwerk vernieuwd conform de EPB normering en geschilderd zoals bestaande (volgens de nota). Er wordt geen bijkomende informatie bezorgd over het nieuwe schrijnwerk. Als voorwaarde zal opgelegd worden om het nieuwe schrijnwerk in hout te voorzien identiek qua profilering en indeling aan het bestaande schrijnwerk, dus zonder ventilatieroosters. Detailtekeningen moeten voorgelegd worden voor advies aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

De gevels blijven verder ongewijzigd met uitzondering van een bestaande gesloten gevelopening die opnieuw wordt voorzien van schrijnwerk. We gaan uit van herstel van het pleisterwerk waar nodig en herstel van de kroonlijsten en dakkapellen.

Het dak wordt gerenoveerd, de zinken bekleding wordt vervangen door een nieuwe afwerking in zink. De voorgestelde materialen voor de dakrenovatie zijn vanuit erfgoedoogpunt aanvaardbaar.

In de tongewelfde kelders worden leidingen en afvoeren geplaatst. Als voorwaarde zal opgelegd worden om geen nieuwe doorvoeren te voorzien maar enkel daar waar er al verstoringen zitten in de gewelfde kelders de doorvoeren te voorzien. Er werd geen fotomateriaal van de kelders bezorgd noch informatie in de nota opgenomen hierover.

De aanpassingen in functie van het dakterras hebben een impact op de erfgoedwaarde van het pand. Gelet op de ligging achteraan en de beperkte erfgoedwaarde van niveau 2 is deze ingreep aanvaardbaar.”

Volgende voorwaarden opgelegd door de dienst Monumentenzorg zijn strikt na te leven:

-          Het nieuwe schrijnwerk is in hout te voorzien identiek qua profilering en indeling aan het bestaande schrijnwerk, detailtekeningen moeten voorgelegd worden voor advies aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

-          Er wordt opgelegd om geen nieuwe doorvoeren te maken maar enkel daar waar er al verstoringen zitten in de gewelfde kelders de doorvoeren te voorzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De brandweer gaf een voorwaardelijk gunstig advies dat strikt moet worden nageleefd.

Slaapkamer 2 van de duplexwoning heeft een vrije hoogte van 2,40 m, waar dit volgens de bouwcode minimaal 2,60 m moet zijn. Als voorwaarde wordt opgelegd dat de vrije hoogte 2,60 m moet zijn. Dit kan door ofwel de terrasvloer te verhogen of door het vals plafond weg te laten.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Het gebouw telt 2 appartementen met in totaal 4 slaapkamers. Er moeten dus 6 fietsstalplaatsen worden aangelegd. Het plan voorziet een fietsenberging met 5 stalplaatsen. De berging is ruim genoeg om een zesde plaats te voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De voorwaarden opgelegd door de stedelijke dienst Monumentenzorg moeten strikt worden opgevolgd.

4. De vrije hoogte van slaapkamer 2 van de duplexwoning moet minimaal 2,60 m bedragen.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De aanplakking werd te laat gemeld op het Omgevingsloket. Daardoor is een nieuw openbaar onderzoek vereist.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.