2025_CBS_01021 - Omgevingsvergunning - OMV_2024115580. Pelgrimstraat 28. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/12/2023: weigering door de deputatie (OMV_2022140704) voor het omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met 2 woonentiteiten;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed ‘gekoppelde burgerhuizen in neoclassicistische stijl’: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4480;

-          07/03/1980: vergunning (1980777) voor een verbouwing.

Vergunde toestand  

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• rijwoning van 2 bouwlagen met mansardedak (nok parallel aan de straat);
• entresol van 2 bouwlagen met plat dak; 
• buitenruimte van 12 m²;

-          gevelafwerking:

• gekoppelde eenheidsbebouwing in neoclassicistische stijl;
• wit beschilderde en vlak bepleisterde gevel;
• wit geschilderd houten schrijnwerk;
• plint in blauwe hardsteen;
• wit geschilderde houten kroonlijst.

Bestaande toestand

-          functie:

• horeca van 32 m² met keuken en bijkeuken van 20 m² op het gelijkvloers en horeca van 33 m² op de eerste verdieping;
• appartement in mansardedak en entresol, met gemeenschappelijk gebruik van de keuken op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• bouwdiepte van 15,47 m (perceelsdiepte);
• de bestaande koer is dicht gebouwd over 1 bouwlaag;
• 1 toegang voor horeca en appartement, gemeenschappelijk gebruik van delen van het gebouw;

-          gevelafwerking:

• de speklagen van het gelijkvloerse deel van de voorgevel zijn goudkleurig geschilderd;

• dak in roofing;
• zonneluifel en publiciteit te supprimeren.

Nieuwe toestand

-          functie: eengezinswoning met 2 slaapkamers;

-          bouwvolume:

• rijwoning van 2 bouwlagen met mansardedak (nok parallel aan de straat);
• bouwdiepte van 15,47 m op de gelijkvloerse verdieping (perceelsdiepte);
• gesupprimeerde entresol met bouwdiepte van 10,25 m² op de eerste verdieping;
• patio van 12 m² op de gelijkvloerse verdieping;
• deels verlaagde deels opgehoogde scheimuren tot 4,70 m;

-          gevelafwerking:

• wit beschilderde en vlak bepleisterde gevel;
• nieuw wit geschilderd houten schrijnwerk;
• dak in nieuwe zwarte natuurleien met nieuwe gecementeerde rookafvoer (rechts);
• zonneluifel en publiciteit te supprimeren;
• toegevoegde dakkapel aan het achterste dakvlak op de tweede verdieping;
• achtergevel geïsoleerd en afgewerkt met wit gekaleide steenstrips;

-          perceelinrichting: regenwaterput met een inhoud van 5.000 liter.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de entresol;

-          uitbreiden van het volume op de gelijkvloerse verdieping;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          na-isoleren van de achtergevel van een pand op de inventaris bouwkundig erfgoed;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Er werden geen externe adviezen gevraagd.

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij vastgesteld erfgoed worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten.

Het buitenschrijnwerk wordt vervangen, de entresol wordt gesupprimeerd, de achtergevel wordt voorzien van na-isolatie en steenstrips.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 5 Omgevingskwaliteit: zie afwijking RUP Binnenstad.
   

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

-          (De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt..

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de verbouwing en uitbreiding van een bestaande eengezinswoning zonder functiewijziging en zonder wijziging van het aantal wooneenheden, en is daarmee functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Achter het hoofdgebouw wordt de entresol met de gelijkvloerse uitbreiding afgebroken en het gelijkvloers wordt opnieuw uitgebreid tot aan de achterste perceelsgrens, met een patio van 12 m². De bestaande open ruimte die is ingesloten door hoge muren rondom wordt verplaatst naar de zone ter hoogte van de lagere linker scheimuur. Op deze manier kan er meer daglicht in de patio en de omliggende leefruimtes doordringen. De aanvraag is ruimtelijk inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in che-gebied en opgenomen in de vastgestelde inventaris. De achterbouw in entresol wordt gesloopt er wordt een patiotypologie in de plaats voorzien. In tegenstelling tot de vorige aanvraag blijven de vloerplaten en de trap bewaard. Er wordt opnieuw een eengezinswoning gerealiseerd. De voorgevel wordt gerestaureerd.

De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf een voorwaardelijk gunstig advies over de aanvraag:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg kunnen we principieel akkoord gaan met het voorstel om het pand te verbouwen en opnieuw om te vormen tot eengezinswoning en hiervoor de aanbouw te slopen. Het pand werd samen met het nummer 30 heropgebouwd op het einde van de 19de eeuw met vermoedelijk behoud van de oudere kelders. De entresol werd later toegevoegd, de buitenruimte dichtgebouwd. Vandaag bleef de buitenschil en vooral de voorgevel gaaf bewaard. Intern werd de erfgoedwaarde van de 19de-eeuwse fase uitgehold door latere verbouwingscampagnes (wegnemen interieurelementen waaronder de schouwen + aanpassing indeling in functie van de handelszaak) .

Het dossier werd voorbesproken, er werd beperkt destructief onderzoek uitgevoerd in functie van de verantwoordingsnota. In tegenstelling tot de vorige aanvraag blijven de vloerplaten en de bestaande trap bewaard. De kelder wordt geoptimaliseerd. Indien hier nog originele elementen aan het licht komen, blijven deze bewaard (terugkoppeling architect).

Voor inventarispanden vragen we bijzondere aandacht voor de voorgevel. Een valorisatie en restauratie naar oorspronkelijk model zijn aangewezen. Vandaag is de pui geschilderd in het zwart met gouden accenten, ook de bovengevel is voorzien van grijze accenten, de kroonlijst is zwart. De blauwe hardstenen plint is zwart geschilderd. De waterlijsten lijken onbeschilderd. Op de foto uit de inventaris, genomen in 1970 lijkt het alsof de voorgevel inclusief de kroonlijst wit geschilderd was.

Vandaag worden de pui en het gevelparement opnieuw unikleurig wit geschilderd. De zwarte kleur op de kroonlijst blijft bewaard. Het is aangewezen om hierop een kleuronderzoek uit te voeren en te schilderen in de oorspronkelijke kleurstelling. De resultaten dienen teruggekoppeld. Het is ook niet duidelijk hoe de arduinen gevelelementen afgewerkt zullen worden (waterlijsten, plint). De legende vermeldt ‘bestaand arduin’. De gevelrestauratie dient teruggekoppeld. 

Indien het schrijnwerk van de ramen vervangen wordt dient dit eveneens naar oorspronkelijk model te gebeuren. Het nummer 30 is de referentie, hier bleef het origineel schrijnwerk wel bewaard. De voordeur lijkt wel nog oorspronkelijk en dient bewaard.

Volgende voorwaarden opgelegd:

-          De optimalisatie van de kelder is terug te koppelen met de stedelijke dienst Monumentenzorg en eventuele waardevolle onderdelen van een oudere voorganger zijn te bewaren.

-          De restauratie van de voorgevel (kleurstelling, schrijnwerk) is terug te koppelen met de stedelijke dienst Monumentenzorg.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt bijgetreden en dient te worden opgevolgd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door de renovatie voldoet de woning aan de huidige eisen inzake comfort en woonkwaliteit. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De voorwaarden opgelegd door de stedelijke dienst Monumentenzorg moeten worden nageleefd.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er werd geen aanplakking gemeld. Het openbaar onderzoek moet worden overgedaan.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.