2025_CBS_00790 - Omgevingsvergunning - OMV_2024154993. Heistraat 83. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/06/1980: vergunning (222#15147) voor een verbouwing van een gevel;

-          06/01/1975: vergunning (222#16051) voor gevelveranderingswerken.

Vergunde toestand

-          functie: beschermde eengezinswoning met gelijkvloerse complementaire functie (dienstverlening);

-          bouwvolume: 2 bouwlagen met plat dak; 

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint: hoek in witte hardsteen;
• geelkleurige gevelsteen met speklagen;
• grijs houten schrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie: gelijkvloers deels restaurant, autonoom functionerend van de woning;

-          bouwvolume: 2 bouwlagen met plat dak; 

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse plint: hoek volledig in zwarte hardsteen;
• zaak-gebonden publiciteit in de vorm van:

-          reclamebord boven de inkom van 0,7 m x 1,7 m;

-          lichtbak haaks op de gevel van 0,6 m x 0,6 m;

-          reclamepaneel (scherm) achter het raam in de zijgevel van 1,2 m x 1,7 m.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van een deel van de complementaire functie van dienstverlening naar restaurant en deze autonoom functionerend van de woning voorzien;

-          supprimeren van de ‘binnentuin’;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          plaatsen van zaak-gebonden publiciteit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening, zie advies Agentschap Wegen & Verkeer dd. 14/01/2025.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:
  • De voorgestelde afwerking van de gevels respecteert de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld niet of waardeert deze niet op;
  • De zaak-gebonden publiciteit moet statisch zijn. De tv aan het raam in de voorgevel mag bijgevolg geen bewegende beelden of dynamische verlichting bevatten. Deze tv wordt achter het raam van een gevelopening geplaatst en bedekt deze volledig. Dit is toegelaten voor maximaal 50 %;
• Artikel 19 Afvalverzameling: Er wordt geen afvalberging voorzien;

• Artikel 21 Rioleringselementen: Er wordt geen vetafscheider voorzien;

• Artikel 28 Beschermen van eengezinswoningen: De woning wordt op het gelijkvloers deels van functie gewijzigd. De gewenste functie betreft géén detailhandel of complementaire functie.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het wijzigen van een deel van de complementaire functie van dienstverlening naar restaurant en deze autonoom functionerend van de woning voorzien.

Het pand is gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied centrum Wilrijk (zone B3). De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zones er gestreefd wordt naar een goede mix tussen de functies handel, reca en diensten om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen. Op deze manier verkleint ook de kans op structurele leegstand in de kernwinkelgebieden.

Voor het wijzigen van een deel van de complementaire functie van dienstverlening naar restaurant kan een gunstig advies verleend worden op voorwaarde dat de andere delen van de complementaire functie (welke geen deel uitmaken van voorliggende aanvraag) bij de woonfunctie wordt gevoegd.

Deze restaurant functie autonoom functionerend van de woning voorzien, kan niet gunstig worden geadviseerd.

Op dit moment zijn er heel wat eengezinswoningen, bijvoorbeeld herenhuizen of grondgebonden woningen. Deze gebouwen worden echter steeds vaker opgedeeld in meerdere kleinere appartementen.

Nochtans zijn deze klassieke ‘huizen’ zeer geliefd bij jonge gezinnen. Daarom wil de stad het aanbod aan eengezinswoningen, kleiner dan 350 m² beschermen tegen omvorming naar meergezinsgebouwen en functiewijzigingen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De binnentuin wordt gesupprimeerd. Dit heeft een ongunstig effect op de aangrenzende verblijfsruimten, zeker in combinatie met het supprimeren van de ramen in voorgevel.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde afwerking van de gevels respecteert de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld niet of waardeert deze niet op door het verder supprimeren van het polychroom metselwerk op het gelijkvloers en door het supprimeren van de geleding in de oorspronkelijke bekledingsplaten in witte steen.

Ook het wijzigen van de witte steen naar donkere gladde steen komt de representativiteit van het bestaande gevelbeeld niet ten goede.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stedelijke dienst Milieuvergunningen geeft een voorwaardelijk gunstig advies met volgende afweging: ‘het restaurant maakt gebruik van een afzuiginstallatie met filters. Indien deze installatie, gecombineerd met andere in de inrichting aanwezige ventilatiesystemen en of warmtepompen, een totaal nominaal vermogen heeft van >5kW betreft het een ingedeelde inrichting en moet de exploitant deze melden conform titel II van het Vlarem en het Omgevingsvergunningsdecreet. 

De uitlaat van de afzuiginstallatie dient zodanig opgesteld te worden dat er geen geur- en/of geluidshinder naar de omwonenden ontstaat. De milieukwaliteitsnormen zoals gedefinieerd in bijlage 2.2.1 van titel II van het Vlarem zijn hier leidend.’

De Verkeerspolitie heeft vanuit verkeersveiligheidsoogpunt de volgende opmerkingen: ‘Het is verboden een luminositeit met een rode of groene tint te geven aan alle reclameborden, uithangborden of inrichtingen die zich, binnen een afstand van 75 meter van een verkeerslicht bevinden, op minder dan 7 meter boven de grond.’

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. Alle handelingen, werken en wijzigingen buiten de functiewijzing van de complementaire functie dienstverlening naar complementaire functie restaurant worden uitgesloten van vergunning.

4. Een afvalberging te voorzien conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.

5. Een vetafscheider te voorzien conform de bepalingen van artikel 21 van de bouwcode.

6. De uitlaat van de afzuiginstallatie zo te voorzien dat er geen geur- en/of geluidshinder naar de omwonenden ontstaat. De milieukwaliteitsnormen zoals gedefinieerd in bijlage 2.2.1 van titel II van het Vlarem zijn hier leidend.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.