2025_CBS_00535 - Omgevingsvergunning - OMV_2024133885. Kasteelpleinstraat 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een verzoek tot bijstelling van vergunningsvoorwaarden ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/05/2024: voorwaardelijke vergunning (OMV_2024045976) voor het omvormen van een handelsgelijkvloers naar dienstverlening onder de vorm van een cashafhaalpunt met selfruimte.

Vergunde toestand

-          functie: dienstverlening van circa 83 m²: cash-afhaalpunt en self-ruimte;

-          mits naleven volgende voorwaarden:

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. De gevelreclame moet bestaan uit losse letters op het gevelvlak conform artikel 33 van de bouwcode.
3. De gelijkvloerse pui is te schilderen in de kleur van de bovengevel en het aparte bovenlicht boven de deur moet worden weggelaten conform de render.
4. Eventuele vergunningsplichtige werken, handelingen wijzigingen op de verdiepingen worden uitgesloten uit de vergunning.
5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
6. De ‘restruimte’ achteraan, ingetekend als ‘stockage voor de eigenaar’, moet als gemeenschappelijke (fietsen)berging voor de bovenliggende appartementen dienen en deze berging moet voor deze bewoners toegankelijk zijn.

Nieuwe toestand

-          bijgestelde omgevingsvergunning OMV_2024045976 waarbij voorwaarde 6 met betrekking tot het inrichten van een gemeenschappelijke (fietsen)berging voor de bovenliggende appartementen, wordt geschrapt.

Inhoud van de aanvraag

bijstellen van de omgevingsvergunning OMV_2024045976:

-          schrappen van voorwaarde 6: “De ‘restruimte’ achteraan, ingetekend als ‘stockage voor de eigenaar’, moet als gemeenschappelijke (fietsen)berging voor de bovenliggende appartementen dienen en deze berging moet voor deze bewoners toegankelijk zijn.”

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Er werden geen externe adviezen gevraagd.

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

Het verzoek ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:
Bij verbouwing, functiewijziging of wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 2 moeten minimaal de normen voorzien in paragraaf 2 nageleefd worden. Fietsparkeerplaatsen voor bewoners, personeel of leerlingen moeten overdekt en afsluitbaar zijn. De aanvrager pleit voor het schrappen van voorwaarde 6 uit de vergunning OMV_2024045976 voor de functiewijziging van een handelsgelijkvloers naar een cash-punt en stockageruimte met bovenliggende appartementen, waardoor er geen (fietsen)berging meer wordt voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag tot bijstelling van de vorige vergunning OMV_2024045976 van 31/05/2024 betreft het verzoek tot schrappen van de in de collegebeslissing opgelegde voorwaarde 6: “De ‘restruimte’ achteraan, ingetekend als ‘stockage voor de eigenaar’, moet als gemeenschappelijke (fietsen)berging voor de bovenliggende appartementen dienen en deze berging moet voor deze bewoners toegankelijk zijn.”

De aanvraag is gelegen in een zone voor wonen volgens het RUP Binnenstad. De Kasteelpleinstraat kenmerkt zich door wonen en commerciële functies op het gelijkvloers.

De stedelijke dienst Business en Innovatie geeft een gunstig advies over voorliggende aanvraag:

“OS/BI heeft geen bezwaar bij het schrappen van de opgenomen voorwaarde rond het opleggen van een fietsenberging. In de betreffende aanvraag (OMV_2024045976) werd een bestaande winkelruimte omgevormd naar een Batopin cashpunt vooraan met een achterliggende restruimte die herbestemd werd tot een opslag/bergplaats voor de eigenaar. Deze functie is compatibel met de commerciële voorzijde. Het opleggen van een fietsenberging in deze restruimte als voorwaarde is, gelet op de eigendomsstructuur van het pand en gelet op de moeilijke toegankelijkheid van de achterliggende ruimte, niet haalbaar. De voorwaarde hypothekeert daardoor het realiseren van het Batopin cashpunt dat in de laatste vergunning werd opgenomen aan de straatzijde. Gelet op de locatie in afgebakend buurtkernwinkelgebied Kasteelpleinstraat-Anselmostraat, is het creëren van een levendige commerciële plint prioritair in dit dossier.”

In de vergunning OMV_2024045976 voor het omvormen van een handelsfunctie op het gelijkvloers naar een cash-punt vooraan en een stockageruimte achteraan, is het voorzien van deze achterliggende ‘restruimte’ niet in functie van het buurtkernwinkelgebied. Integendeel, deze achterliggende ruimte wordt van het cash-punt afgesplitst en de handelsfunctie verdwijnt, hetgeen niet bijdraagt tot een levendige commerciële plint wat prioritair is volgens bovenstaand advies.

Omdat het creëren van leegstand niet is aangewezen in dit buurtkernwinkelgebied, werd als voorwaarde bij de gewenste functiewijziging voor het cash-punt vooraan opgelegd om de ‘restruimte’ achteraan te gebruiken als (fietsen)berging ter verbetering van de woon- en leefkwaliteit van de vergunde woonfunctie op de verdiepingen. Ook een woonfunctie is perfect inpasbaar in deze omgeving en hypothekeert de toekomst van dit gemengd pand (wonen-dienstverlening) niet.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan deze voorwaarde 6 dan ook behouden blijven aangezien ze geenszins het realiseren van een cash-punt vooraan op het gelijkvloers hypothekeert.

Omdat voorliggende aanvraag moet getoetst worden aan de huidige geldende regelgeving en de nieuwe bouwcode ondertussen in werking is getreden, moet ook voldaan worden aan artikel 33 van de bouwcode ‘Fietsparkeren maximaal op eigen terrein’. Bij verbouwing, functiewijziging of wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties moeten minimaal de fietsparkeernormen voorzien in dit artikel, nageleefd worden. Fietsparkeerplaatsen voor bewoners en personeel moeten overdekt en afsluitbaar zijn. Door het schrappen van voorwaarde 6 uit de vergunning OMV_2024045976 voor de functiewijziging van een handelsgelijkvloers naar een cash-punt en stockageruimte, met bovenliggende appartementen, is er geen (fietsen)berging meer voorzien. Ook dit is een argument om de opgelegde voorwaarde 6 te behouden. De vrees voor eventuele beschadigingen aan de ruimte door fietsen of een moeilijkere toegang, heeft geen invloed op het niet moeten voorzien van dergelijke berging.

In principe moet volgens de bouwcode bij de functiewijziging van detailhandel naar dienstverlening vooraan en stockageruimte achteraan, 20 % van het perceel ontpit worden. De uitzondering op de 20 %-regel voor een handelsgelijkvloers is hier niet van toepassing aangezien de handelsfunctie net verdwijnt en de achterliggende ruimte afgesplitst wordt en daardoor niet meer als toegankelijke commerciële ruimte gebruikt kan worden.

In plaats van een voorwaarde tot ontpitting werd, in afwijking op dit voorschrift, voorwaarde 6 opgelegd in functie van het efficiënt ruimtegebruik van de achterliggende ‘restruimte’. Wenst de aanvrager deze voorwaarde 6 uit de vergunning OMV_2024045976 toch geschrapt te zien, dan moet er nagedacht worden of een deel van het gelijkvloers wordt afgebroken voor de aanleg van groen en infiltratiecapaciteit op het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorwaarden hebben tot doel het aangevraagde, in dit geval de omvorming van een handelsgelijkvloers naar een cash-punt vooraan en een stockageruimte achteraan, vergunbaar te maken, door maatregelen op te leggen waardoor verenigbaarheid kan worden bereikt met stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening. Door het opleggen van een voorwaarde geeft het college te kennen dat zonder deze voorwaarde, het aangevraagde niet vergunbaar is.

Het opleggen en het behouden van voorwaarde 6 werd in de vergunningsbeslissing OMV_2024045976 en hierboven voor de gewenste functiewijziging uitvoerig gemotiveerd. De voorwaarde 6 maakt integraal deel uit van deze vergunning. Er is slechts sprake van een vergunde constructie wanneer de opgelegde voorwaarden worden nageleefd. Dit betekent dat het niet naleven van deze voorwaarde op dezelfde wijze kan gehandhaafd worden als bij het niet of in strijd uitvoeren van de vergunning zelf.

De aanvrager motiveert het schrappen van de opgelegde voorwaarde 6 vanuit het gegeven dat Batopin slechts een deel van het gelijkvloers huurt, waardoor het college in vergunning OMV_2024045976 voorwaarden heeft opgelegd aan een kavel die geen deel uitmaakt van het gehuurde goed.
 

Echter, de vergunningverlenende overheid kan en mag geen rekening houden met de eigendomssituatie. Een omgevingsvergunning heeft overeenkomstig artikel 78 van het Omgevingsvergunningsdecreet immers een zakelijk karakter. Ze wordt door de vergunningverlenende overheid verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten, zoals het eigendomsrecht, bouwrechten ed., die betrekking hebben op het onroerend goed.

Met een zakelijk karakter wordt bedoeld dat de omgevingsvergunning ‘grondgebonden’ is en niet verbonden is met de hoedanigheid van de aanvrager. De vergunningverlenende overheid beoordeelt m.a.w. de overeenstemming van de omgevingsvergunningsaanvraag op deze kavel – het perceel zoals opgenomen in de aanvraag tot functiewijziging en dus niet alleen het gehuurde deel door Batopin – met de stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening, maar spreekt zich niet uit over de uitvoerbaarheid van de vergunning.

Verder meent de aanvrager dat de opgelegde voorwaarde 6 uit de vergunning OMV_2024045976 onwettig zou zijn door het feit dat op het plan duidelijk werd aangegeven dat de stockageruimte “tot de eigenaar behoort” en Batopin de voorwaarde uit de vergunning niet kan verwezenlijken. Wederom wordt verwezen naar artikel 78 enerzijds, wie de (huidige) eigenaar is doet niet terzake noch wie de huurder is, maar ook artikel 74 anderzijds.

Artikel 74 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt over voorwaarden dat ze voldoende precies en redelijk in verhouding zijn tot het vergunde project en kunnen verwezenlijkt worden door toedoen van de aanvrager, bouwheer, gebruiker of exploitant.

De opgelegde voorwaarde 6 uit de vergunning OMV_2024045976 voldoet aan deze wettelijke vereisten voor een vergunningsvoorwaarde. Het is niet omdat Batopin als huurder maar een deel van het pand wenst te huren, dat voorwaarde 6 niet door de aanvrager of de eigenaar of de gebruiker of de uitbater kan worden gerealiseerd.

Naar aanleiding van voorliggende bijstelling werd bijkomend een vraag gesteld bij de interpretatie van het woord ‘gemeenschappelijke’ (fietsen)berging in deze voorwaarde 6. Omdat dit woord geen (stedenbouwkundige) meerwaarde heeft voor de formulering van de precieze voorwaarde en verder geen impact heeft op het doel van de opgelegde voorwaarde 6, zal het woord ‘gemeenschappelijke’ uit deze vergunningsvoorwaarde weggelaten worden. Ook de stedelijke dienst Business en Innovatie acht deze aanpassing wenselijk. De voorwaarde 6 uit de vergunning OMV_2024045976 wordt dan als volgt geherformuleerd: “De ‘restruimte’ achteraan, ingetekend als ‘stockage voor de eigenaar’, moet als (fietsen)berging voor de bovenliggende appartementen dienen en deze berging moet voor deze bewoners toegankelijk zijn.”

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om de bijstelling van de stedenbouwkundige voorwaarden bij de omgevingsvergunning OMV_2024045976 van 31/05/2024 te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

Voorwaarde 6 wordt: De ‘restruimte’ achteraan, ingetekend als ‘stockage voor de eigenaar’, moet als (fietsen)berging voor de bovenliggende appartementen dienen en deze berging moet voor deze bewoners toegankelijk zijn.

Het verzoek werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.