2025_CBS_00524 - Omgevingsvergunning - OMV_2024041739. Oude Bosuilbaan 39-43. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/03/1995: vergunning (627#1987) voor een voorgevel;

-          13/10/1994: weigering (627#5971) voor een verbouwing tot winkelruimte;

-          21/05/1981: vergunning (627#30012) voor het uitbreiden van een magazijn.

Vergunde toestand

-          functie:

• bedrijvigheid – magazijn;

-          bouwvolume:

• 1 bouwlaag.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

Gebouw A

-          functie:

• dienstverlening, kantoor en vrije beroepen - 7 gelijkvloerse ruimtes;
• bedrijvigheid - 8 gelijkvloerse kmo-ruimtes;
• wonen – 53 appartementen;

-          bouwvolume:

• 6 en 4 bouwlagen met teruggetrokken daklaag onder plat groendak;
• gelijkvloerse footprint 49,60 m x 63 m;
• variabele kroonlijsthoogte 14,50 m tot 20,80 m;

-          gevelafwerking:

• rood gevelmetselwerk met accenten in rood architectonisch beton;
• pvc zandkleur schrijnwerk en zandkleur borstwering;
• geperforeerde aluminium sectionaal poort naar inpandige ondergrondse garage;
• hekwerk in zandkleur met verticale spijlen;

-          inrichting:

• verharding in betontegels en grasbetonklinkers parking autodelen, toegang dienstverlening en kantoren of vrije beroepen, toegang ondergrondse parking en inrit kmo-zone;
• inpandige privatieve terrassen en dakterrassen.

Gebouw B

-          functie:

• dienstverlening, kantoor en vrije beroepen - 1 gelijkvloerse ruimte;
• wonen – 47 appartementen;

-          2 gekoppelde bouwvolumes:

• 1 volume met 4 bouwlagen onder plat groendak;
  • gelijkvloerse footprint 24,60 m x 15 m;
  • kroonlijsthoogte 12,65 m;

• 1 teruggetrokken volume met 7 en 9 bouwlagen onder plat groendak;
  • gelijkvloerse footprint 18 m x 20 m;
  • kroonlijsthoogte 28,20 m;

-          gevelafwerking:

• rood gevelmetselwerk met accenten in rood architectonisch beton;
• pvc zandkleur schrijnwerk en zandkleur borstwering;

-          inrichting:

• verharding in betontegels toegang appartementen en dienstverlening, kantoor of vrije beroepen;
• gelijkvloerse privatieve tuinen, inpandige privatieve terrassen en dakterrassen;
• ommuurde tuin in rood metselwerk in claustra verband en hekwerk met verticale spijlen in zandkleur.

Gebouw A & B

-          inrichting:

• ondergrondse parking van 1 bouwlaag toegang Oude Bosuilbaan;
  • 81 parkeerplaatsen waarvan 6 MIV;
  • 287 fietsparkeerplaatsen, waarvan 12 buitenmaatse fietsen;
  • 57 privatieve bergingen blok A;
  • afvallokaal 23 m² blok A;
  • 33 privatieve bergingen blok B;
  • afvallokaal 23 m² en 21 m² blok B.

• overdekte bovengrondse fietsenstalling
  • 1 bouwlaag onder plat groendak;
  • footprint 29,40 m x 7,20 m;
  • 96 fietsstalplaatsen (dubbel hoog);
  • 22 buitenmaatse fietsen;
  • hoogte 3,25 m;
  • gevel in rood metselwerk in claustra verband en hekwerk met verticale spijlen in zandkleur.

Gebouw C

-          functie:

• wonen – 18 appartementen;

-          bouwvolume:

• 5 en 3 bouwlagen met plat groendak;
• gelijkvloerse footprint 18 m x 29,50 m;
• variabele kroonlijsthoogte 9,80 m tot 15,70 m;

-          gevelafwerking:

• rood gevelmetselwerk met accenten in rood architectonisch beton;
• pvc zandkleur schrijnwerk en zandkleur borstwering;

-          inrichting:

• verharding toegang appartementen in grasbetonklinkers;
• gedeeltelijk ommuurde tuin in rood metselwerk in claustra verband en hekwerk met verticale spijlen in zandkleur;
• inpandige privatieve terrassen.

Gebouw D

-          functie:

• dienstverlening, kantoor en vrije beroepen - 1 gelijkvloerse ruimte en 1 buurthuis met logeerkamer;
• wonen – 28 appartementen en 5 eengezinswoningen;

-          3 gekoppelde bouwvolumes:

• volume zijde Bisschoppenhoflaan met 6 bouwlagen onder plat groendak;
  • gelijkvloerse footprint 16,40 m x 14 m;
  • kroonlijsthoogte 19,40 m;

• volume doorgang binnengebied met 3 bouwlagen onder plat groendak;
  • gelijkvloerse footprint 27,60 m x 11 m;
  • kroonlijsthoogte 9,50 m;

• volume binnengebied met 5 bouwlagen onder plat groendak;
  • gelijkvloerse footprint 23,60 m x 16,40 m;
  • kroonlijsthoogte 15,80 m;

-          gevelafwerking:

• rood gevelmetselwerk met accenten in rood architectonisch beton;
• pvc zandkleur schrijnwerk en zandkleur borstwering;
• geperforeerde aluminium sectionaal poort naar inpandige ondergrondse garage;

-          inrichting:

• verharding in betontegels en grasbetonklinkers parking autodelen, toegang dienstverlening en kantoren of vrije beroepen, toegang ondergrondse parking en toegang appartementen;
• privatieve tuinen en inpandige terrassen en dakterrassen.

Gebouw C & D

-          inrichting:

• ondergrondse parking van 1 bouwlaag toegang Bisschoppenhoflaan;
  • 76 parkeerplaatsen waarvan 5 MIV;
  • 42 fietsparkeerplaatsen;
  • 46 privatieve bergingen;
  • afvallokaal 18 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing en verharding;

-          nieuwbouw van 4 gebouwen;

• 146 appartementen en 5 eengezinswoningen;
• 8 kmo-units;
• 9 units dienstverlening, kantoor en vrije beroepen;
• buurthuis;

-          bouwen van 2 ondergrondse parkeergarages en een bovengrondse fietsenberging;

-          aanleggen van nieuwe verhardingen en een semipubliek toegankelijk park.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een grondwaterbemaling die technisch noodzakelijk is voor de realisatie van twee ondergrondse parkeergarages en de exploitatie van technische installaties en activiteiten horende bij de nieuwbouw.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) DC Belgium
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

DC Belgium

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 27: de aangepaste en voorbehouden parkeerplaatsen moeten voldoen aan dit artikel. De plannen geven hierover geen uitsluitsel.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 7 Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van

functies:

• § 2.b. De in- en uitritten van en naar een ondergrondse garage moeten inpandig worden geconcipieerd. De eerste vijf meter ervan mag, vanaf de openbare weg, maximaal een helling van 4% hebben. De inrit ter hoogte van blok A en blok D wordt gedeeltelijk uitpandig voorzien en heeft slechts een 4%-helling met een breedte van 4,20 m <5 m;
• § 5. Bij nieuwbouw moet het laden en lossen van goederen op eigen terrein worden voorzien. Bij grootschalige projecten zijn gemeenschappelijke laad- en lospunten noodzakelijk. Er zijn geen gemeenschappelijke laad- en lospunten voorzien;
  • Artikel 19 Afvalverzameling:

• § 4. Functies anders dan wonen moeten een afgescheiden afvalberging hebben die voorzien wordt van verluchting, met een nettovloeroppervlakte van minimaal 4 vierkante meter per berging. Er is geen afvalberging voorzien voor de kmo-units;
• § 5. Een afvalberging mag gedeeld worden door verschillende functies anders dan wonen. Afvalverzameling ten behoeve van een woonfunctie mag enkel gedeeld worden met de afvalverzameling voor kantoren en diensten. De plannen geven geen uitsluitsel of de kantoren de afvalberging delen met de woonfuncties;
  • Artikel 20 Daken:

• § 2. Voor platte daken of delen die niet als groendak of dakterras worden ingericht, is een lichtkleurige dakbedekking verplicht. De plannen geven hierover geen uitsluitsel;
  • Artikel 23 Inrichting van de open ruimte:
• § 5. In voortuinen zijn enkel volgende verhardingen toegelaten:

• Het toegangspad in de voortuinstrook ter hoogte van blok A heeft een breedte van respectievelijk 4 m, 1,60 m en 2,25 m >1,50 m;
• Het toegangspad in de voortuinstrook ter hoogte van blok B heeft een breedte van 1,60 m >1,50 m;
• De oprit naar de ondergrondse autoparkeerplaats blok A heeft een breedte van 5,60 m >3 m;
• De oprit naar de kmo-units blok A heeft een breedte van 8 m >3 m;
• De oprit naar de ondergrondse autoparkeerplaats blok D heeft een breedte van 14,20 m >3 m;
• De autodelenparkeerplaats in de voortuin moet worden voorzien van een kwalitatieve waterdoorlatende of waterpasserende verharding en fundering en is minimum voor 50% groendoorgroeibaar. De plannen geven hierover geen uitsluitsel;

• § 6. De voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek, alle met een hoogte van maximaal 1 meter. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel afsluitingen langs de openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling. De voortuinstrook ter hoogte van de Bisschoppenhoflaan en Oude Bosuilbaan wordt niet van een afsluiting voorzien;
  • Artikel 25 Groeninrichting:
• § 2. De onverharde ruimte moet als kwalitatieve groene ruimte aangeplant worden. Bij het aanleggen van groen moet er gekozen worden voor klimaatbestendige en niet-invasieve planten en dit in de verschillende vegetatielagen (strooisel-, kruid-, struik-, en bomenlaag) met aandacht voor de juiste locatie (zon/schaduw). De plannen geven hier geen uitsluitsel over;
• § 4. Voor bomen moet zowel onder- als bovengronds voldoende ruimte voorzien worden. Ondergronds in de vorm van een laag teelaarde met een dikte van minimaal 1 meter, bovengronds door voldoende afstand te bewaren tot naburige constructies zodat de boom zijn volwassen kroonvolume kan bereiken. In de tuinen ter hoogte van blok C worden er bomen voorzien. De dikte van de teelaarde bedraagt 0,95 m <1 m;
  • Artikel 26 Minimale netto vloeroppervlakte van een woongelegenheid:

Appartement D.0.0.02 met 2 slaapkamers heeft een NVO van 66 m² <70 m². De plannen geven geen uitsluitsel of dit appartement deel uitmaakt van het decreet “grond- en pandenbeleid (bescheiden woonaanbod);

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

• Stationaire bronnen:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

• Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
 

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 31 juli 2024.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de herontwikkeling van de site van Plastiek Van Wauwe langs de Oude Bosuilbaan te Deurne. De bestaande gebouwen worden afgebroken en maken plaats voor een gemengd programma van wonen en werken: 146 appartementen, 5 grondgebonden woningen, dienstverlening / kantoren met baliefunctie en 8 kmo-units. Daarnaast wordt een open ruimte gecreëerd onder de vorm van een buurtpark of ‘hof’ met doorsteken langs de Oude Bosuilbaan en de Bisschoppenhoflaan die uitmonden in een semi-publiek plein.

Een aanpalend perceel, bestaande uit overdekte parkeerplaatsen (24 pp) met ontsluiting langs Bisschoppenhoflaan 410 behoort ook tot de aanvraag. Dit perceel krijgt een extra toegang vanuit het hof en wordt mee opgenomen in de berekening van de parkeerplaatsen.

De site is volgens het gewestplan gelegen in woongebied. De voorgestelde functies zijn hiermee in overeenstemming.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Business en Innovatie. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“Het dossier past gedeeltelijk in de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies. Vanuit de toegevoegde ruimtelijke economische nota is er maar een beperkte onderbouwing van de economische functies binnen het project en dan inzonderheid voor bouwblok A.

Vanuit de nota is er geen garantie dat de kmo-units en de dienstverleningsruimtes ook daadwerkelijk een economische invulling krijgen. Het is immers niet de bedoeling dat deze garageboxen of opslagruimtes gebruikt worden door de bewoners. Dit zal als voorwaarde opgelegd worden.

De binnenstraat voor de kmo-units is ook smal waardoor bij het laden/lossen binnen verschillende units conflicten kunnen ontstaan.

Enkele van de dienstverleningsruimtes zitten geprangd tussen de toegangszones voor de woningen waardoor de ruimte een ongelukkige indeling / vorm krijgt.

Om te vermijden dat er enige hinder zou ontstaan naar de woningen, zou het beter zijn om de kmo-units te spreiden over het ganse gelijkvloers en de dienstverlening te voorzien op de eerste verdieping eventueel zelfs met een aparte toegang. Zo krijg je een nuttige buffer in plaats van de woningen nu boven de bedrijvigheid te zetten. De kmo-units krijgen zo ook een iets grotere oppervlakte. Dit zal als voorwaarde opgelegd worden.

Tot slot wordt er voor het ganse project ook voorzien dat er een doorwaadbaarheid moet zijn. Dit lijkt ons een slecht idee want de kans op afgeleide hinder van vandalisme over wildplassen, lawaaihinder, sluikstort, foutparkeren in binnenstraat enzovoort is helaas erg groot waardoor de algemene veiligheid in het gedrang komt. Dit zal als voorwaarde opgelegd worden.”

Volgende voorwaarden worden voorgesteld door de dienst Business en Innovatie:

1)     er moeten duidelijke en harde voorwaarden voorzien worden dat de economische ruimte ook een economische invulling krijgen en behouden;

2)     de kmo-units spreiden over het ganse gelijkvloers van blok A en de dienstverlening op de eerste verdieping (eventueel met aparte toegang) zodat er een buffer ontstaat naar de bovenliggende woonverdiepingen maar ook dat de binnenstraat conflictvrij kan georganiseerd worden;

3)     slechts beperkte doorwaadbaarheid voorzien en zeker werken met afsluitingen vanaf een bepaald uur om allerhande vormen van afgeleide hinder te vermijden.

Het advies van de dienst Business en Innovatie kan slechts ten dele bijgetreden worden. Wat de garantie betreft dat de economische ruimtes ook als dusdanig moeten ingevuld worden, bepaalt de vergunning op zich reeds de mogelijkheden (en de beperkingen). Functiewijzigingen zijn steeds vergunningsplichtig en worden in het kader van een aanvraag beoordeeld op basis van de geldende regelgeving en de goede ruimtelijke ordening. Het is bijgevolg niet noodzakelijk om dit als een extra voorwaarde op te nemen bij de vergunning.

Een aanpassing van de plannen waarbij de kmo-units worden gespreid over het hele gelijkvloers van blok A en de dienstverlening voorzien wordt op de eerste verdieping is een dermate grote wijziging dat deze niet in voorwaarden kan opgelegd worden. Daarnaast is er in het voortraject, in overleg met de kwaliteitskamer, gestreefd naar een activatie van de pleinwanden, waarbij de aanwezigheid van dienstverlening in de plint van gebouw A en de ingang langs het hof als een meerwaarde wordt gezien.

Wat de binnenstraat betreft, is deze op uitdrukkelijke vraag van de kwaliteitskamer open gemaakt, om de kwaliteit van deze ruimte te optimaliseren. Op vraag van de dienst Mobiliteit werd een bijkomende ‘pocket’ (‘keerhamer’) voorzien waar voertuigen kunnen draaien, om zo de circulatie en manoeuvreerbewegingen te faciliteren en de hinder te beperken.

De doorwaadbaarheid en de toegankelijkheid van het hof voor externen was een voorwaarde en een van de uitgangspunten voor de ontwikkeling van het project. Gezien de schaal van het bouwblok en de lengte van de gevels langs de Bisschoppenhoflaan en de Oude Bosuilbaan, bevordert een knip van dit bouwblok de doorwaadbaarheid van de buurt. Bovendien wordt er op deze manier een kwaliteitsvolle open en groene ruimte gecreëerd waar de ruimere omgeving kan van genieten. Zowel aan de zijde van de Oude Bosuilbaan als aan de zijde van de Bisschoppenhoflaan zijn poorten voorzien waarmee het hof ’s nachts zal worden afgesloten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het project bestaat uit verschillende gebouwclusters met elk een eigen schaal en programma. Hoewel de architectuur licht verschilt tussen de gebouwen onderling, kunnen ze duidelijk gelezen worden als een geheel. Door de inplanting van de gebouwen ontstaan nieuwe open ruimtes die deels bestaan uit publieke ruimtes en deels uit privatieve tuinen. De doorsteken vanaf de straat naar het publiek toegankelijke groene hof liggen niet in elkaars verlengde, waardoor diagonale zichten en perspectieven ontstaan waarlangs de blokken zich positioneren.

Gebouw A

Deze gebouwcluster bevindt zich ter hoogte van de Oude Bosuilbaan, waar de gevellijn wordt verdergezet en een hoek vormt met het nieuwe, publieke pleintje dat toegang geeft tot het achterliggende hof. In de plint van gebouw A bevinden zich dienstverleningsruimtes, zowel aan de straatgevel als aan de hofgevel. In dit gebouw is ook de toegang tot de ondergrondse parkeergarage AB voorzien, met parkeerplaatsen en fietsenstallingen voor de bewoners van gebouwen A en B en bezoekers van de commerciële units.

Het maaiveldniveau omvat daarnaast 8 kmo-units langs een open binnenstraat. 6 van deze units hebben een oppervlakte (BVO) van circa 100 m², die kunnen gekoppeld worden voor grotere eindgebruikers. De 2 overige units hebben een oppervlakte (BVO) van 297 m² en 281 m². Een aantal kmo-units kunnen ook gekoppeld worden met de aanpalende units voor kantoor met baliefunctie. De keerhamer laat het vracht- en autoverkeer in de binnenstraat toe om steeds voorwaarts in en uit te rijden.

Gebouw A huisvest 53 appartementen (6 x 1 slaapkamer appartement, 44 x 2 slaapkamer appartement, 3 x 3 slaapkamer appartement) die bereikbaar zijn via 6 trap- en liftkernen.

Gebouw B

Gebouw B bestaat uit 2 volumes. Een eerste volume met 4 bouwlagen volgt de gevel en het gabarit van de aanpalende bebouwing aan de Oude Bosuilbaan. Het tweede volume ligt teruggetrokken aan het toegangspleintje en vormt enerzijds de achtergevel van dit publieke plein en anderzijds de hoeksteen voor het hof. Dit deel bestaat uit 7 en 9 bouwlagen.

Het volume aan de straatzijde huisvest 16 appartementen en het gebouw aan het hof bevat 1 unit met kantoor en baliefunctie op het gelijkvloers en 31 hoekappartementen (21 x 1 slaapkamer appartement en 26 x 2 slaapkamer appartement).

Gebouw C

Gebouw C is het kleinste gebouw op de site en grenst enkel aan het hof. Het is voor fietsers en voetgangers bereikbaar via de doorsteken langs beide straten, of met de wagen via de ondergrondse parkeergarage CD, met ontsluiting aan de Bisschoppenhoflaan. Het heeft 5 bouwlagen en omvat 18 appartementen (10 x 2 slaapkamer appartement en 8 x 3 slaapkamer appartement) geschikt rond 2 trap- en liftkernen.

Gebouw D

Cluster D bestaat uit 2 kopgebouwen met appartementen aan straat- en hofzijde, en 5 grondgebonden eengezinswoningen ertussenin. Het appartementsgebouw ter hoogte van de Bisschoppenhoflaan kondigt de doorsteek naar het hof aan. In dit volume bevindt zich aan de straatzijde de inrit naar de ondergrondse parkeergarage CD. Op het gelijkvloers wordt een kleine unit voor dienstverlening ingericht die de publieke zone activeert, erboven bevinden zich 10 appartementen en 4 studio’s. Het tweede appartementsgebouw geeft mee vorm aan het hof en bevat 14 appartementen boven een buurthuis. Er is een mix van 18 x 1 slaapkamer appartementen, 10 x 2 slaapkamer appartementen en 5 x 4 slaapkamer appartementen.

Ondergrondse parkeergarages

Er worden twee afzonderlijke ondergrondse parkeergarages voorzien over één bouwlaag. Eén parkeergarage bevindt zich onder gebouwen A en B en heeft een toegang vanop de Oude Bosuilbaan. Een tweede parkeergarage bevindt zich onder gebouwen C en D en heeft een toegang vanop de Bisschoppenhoflaan. Via diverse uitgangen met trappen en liften zijn deze garages (waar ook bergingen, fietsenstallingen, afvallokalen en technieken worden ondergebracht) voor de gebruikers bereikbaar zowel rechtsreeks naar buiten als naar de bovenliggende woonunits.

Er werd in overleg met de stedelijke diensten sterk ingezet op het vrijwaren van de ondergrond in het binnengebied in functie van meer volle grond en de aanplant van (hoogstammige) bomen.

Bescheiden woonaanbod

De omvang van de last bescheiden wonen op gronden in eigendom van natuurlijke of rechtspersonen behelst 20%. Huidige aanvraag telt 151 units, waarvan 30 units dienen te voldoen aan “bescheiden wonen”. Bescheiden appartementen of duplexwoningen hebben een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50 m³ voor units met drie of meer slaapkamers. Met een hoogte ‘afgewerkte pas tot afgewerkte pas’ van 3,06 m gaat het over units onder de 78,43 m², voor drie slaapkamer-units 94,77 m². Gerekend met de bruto-oppervlaktes voldoen 44 units aan het opgegeven maximum volume. 4 woningen (bouwdeel D) hebben een bouwvolume onder de 550 m³.

Omgevingsaanleg

De ondergrondse constructies worden zo veel als mogelijk onder de gebouwen voorzien, waardoor zowel centraal in het gebied als op andere belangrijke zones standplaatsen gecreëerd worden voor hoogstammige bomen. Niet enkel de zone rond de centrale wadi, de private tuinen achter bouwdeel B, ook op het plein voor toren B (Oude Bosuilbaan) zullen bomen worden aangeplant.

Het landschapsontwerp voorziet voldoende doorsteken doorheen het groen alsook luwteplekken met zitgelegenheid. De meer opgeladen tuinmuren langs de perceelsgrens alsook grens tussen privaat en publiek zijn bij enkele segmenten voorzien van zitbanken. De architectuur van deze tuinmuren vormt tevens de gevels van de grote fietsenstalling tussen bouwdeel B en C, langs het binnengebied.

Naast zitten en vertoeven zal de ‘samentuin’, gelegen langs bouwdeel C ter hoogte van het buurthuis (bouwdeel D, Hof), de bewoners doen tuinieren en elkaar ontmoeten.

De centraal gelegen wadi heeft een infiltratieoppervlakte van 666 m² en een infiltratievolume van 194 m³ ((306 m² x 0,4 m) + 360 m² x 0,2 m).

Tracé van erfdienstbaarheid van publieke doorgang

Omwille van de publieke doorwaadbaarheid van het project wordt de brandweg, nodig voor het bereiken van alle bouwdelen, zo verhard dat deze dienst kan doen voor meerdere functies: niet enkel wandelen, fietsen, verhuizen, maar evengoed de postbode is welkom in het binnengebied.

Deze brandweg heeft een verharding met breedte 4 m, waarbinnen steeds een gesloten verharding aanwezig is met een minimum breedte van 2,5 m in functie van een optimale toegankelijkheid, die afvloeit naar de naastgelegen plantzones.

Deze wegenis blijft in private eigendom en beheer. De erfdienstbaarheid van publieke doorgang wordt notarieel vastgelegd, zodat de toegankelijkheid overdag gegarandeerd wordt.

De aanvrager wenst het project gefaseerd uit te voeren.

De eerste fase zou aangevat worden ten laatste 2 jaar na de uitvoerbaarheid van de vergunning, na aanvang werf fase één zal men binnen 2 jaar ruwbouw winddicht zitten. De daaropvolgende fases volgens hetzelfde principe, uiterlijk 2 jaar na starten, en 2 jaar na start fase ruwbouw winddicht.

Fase 1: Ondergrondse parkeergarage AB + bouwdeel A, uitvoering wadi

- start bij verkrijgen vergunning;

Fase 2: bouwen van bouwdeel B

- start vergunning fase 2 = afgeleverde vergunning +2 jaar;

Fase 3: Ondergrondse parkeergarage CD + bouwdeel C

- start vergunning fase 3 = afgeleverde vergunning +4 jaar;

Fase 4: bouwdeel D, planten van groenaanleg & (hoogstammige) bomen

- start vergunning fase 4 = afgeleverde vergunning +5,5 jaar.

Visueel-vormelijke elementen

Het project is besproken op de kwaliteitskamer op 1 september 2023, 27 oktober 2023, 8 maart 2024, 19 april 2024 en 26 mei 2024. Er werd een gunstig advies verleend:

“Het project werd reeds besproken, enkele aanpassingen naar aanleiding van eerder advies en de verdere uitwerking van de architectuur liggen voor ter advies. De wijzigingen omvatten onder andere het reduceren van de footprint van de ondergrondse parking in functie van een maximum aan volle grond, in blok A wordt een binnenstraat in openlucht voorzien die de bedrijfsruimten ontsluit, adresseert en voorziet van daglicht. Voor het accentvolume wordt nu zowel aan plein - als aan hofzijde een kleine planverschuiving voorzien tussen het hoger en het lager bouwdeel. Het gevraagde onderzoek naar een variante met 6 en 8 bouwlagen (in plaats van 7 en 9) werd niet gevoerd. Een motivatie voor de beoogde bouwhoogte ligt voor en refereert aan de andere hogere bebouwing in de omgeving van het Bosuilstadion. De architecturale grammatica werd verder verfijnd: de betonnen terrasplaten worden even hoog voorzien als de horizontale banden in metselwerk. Onder de raamopeningen van gebouwen A en B, wordt een kleine opstand voorzien waardoor de borstwering in hoogte vermindert. Bij gebouwen D en C worden sommige smallere ramen in een metselwerk nis geplaatst, hier wordt geen opstand voorzien ter plaatse van de vloer, doch een hogere borstwering. Tot slot wordt het beton in oranjerode kleur (in plaats van grijs) voorgesteld in aansluiting bij de tint van het metselwerk.

De kwaliteitskamer waardeert het opnieuw toevoegen van een zone in openlucht (binnenstraat) in blok A en de geleverde inspanningen om de footprint van de parking verder te verkleinen. Het weglaten van de ondergrondse parking onder de tuinzone naast blok B, geeft de opportuniteit om in deze tuin een volwaardige boom/hoogstam in volle grond te voorzien.

De planverschuiving in het accentvolume wordt minimaal bevonden, maar is voor akkoord.

Wat het architecturaal beeld betreft, wordt de verdere uitwerking geapprecieerd. De kwaliteitskamer suggereert om bepaalde details met betrekking tot de inpandige terrassen nog eens kritisch onder de loep te nemen in functie van een meer consequente uitvoering onder andere de verspringing tussen beton en metselwerk, het uitlijnen van de bovenzijde van de raamopeningen met deze van de terrassen, de afwerking van de binnenzijde van de terrassen enzovoort.”

Bij de uitwerking van de nieuwe gevels is voldoende aandacht besteed aan de materialisatie, geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Bodemreliëf

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Onroerend Erfgoed/Archeologie. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“Het projectgebied bevindt zich buiten een vastgestelde archeologische zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 3.000 m² (11.240 m²) en een vergunningsplichtige ingreep boven de 1.000 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door All-Archeo en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 31 juli 2024 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/30427). Er werd een programma van maatregelen opgesteld in de vorm van een uitgesteld vooronderzoek met boringen, eventueel gevolgd door landschappelijke proefputten en een proefsleuvenonderzoek. Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met een daaruit voortvloeiend programma van maatregelen.”

Volgend op het advies worden deze voorwaarden worden opgenomen bij de vergunning:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen, namelijk een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een landschappelijke boringen, eventueel gevolgd door landschappelijke proefputten, verkennende en waarderende boringen en een proefsleuvenonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/30427) verplicht uit. Nadien volgt een nota met eventueel nieuw programma van maatregelen, ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt een goede mix voorzien van grondgebonden woningen en appartementen met 1, 2, 3 en 4 slaapkamers, met een ruimtelijke indeling, voldoende licht en buitenruimte wat resulteert in kwaliteitsvolle woonunits die voldoen aan de hedendaagse normen.

Artikel 7 van de bouwcode bepaalt dat in- en uitritten van en naar een ondergrondse garage inpandig moeten worden geconcipieerd. De eerste vijf meter ervan mag, vanaf de openbare weg, maximaal een helling van 4% hebben. De inrit ter hoogte van blok A en blok D wordt gedeeltelijk uitpandig voorzien en heeft slechts een 4% helling met een breedte van 4,20 m <5 m. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning.

Artikel 19 van de bouwcode bepaalt dat functies anders dan wonen een afgescheiden afvalberging moeten hebben die voorzien wordt van verluchting, met een netto vloeroppervlakte van minimaal 4 m² per berging. Er is geen afvalberging voorzien voor de kmo-units.

Een afvalberging mag gedeeld worden door verschillende functies anders dan wonen. Afvalverzameling ten behoeve van een woonfunctie mag enkel gedeeld worden met de afvalverzameling voor kantoren en diensten. De plannen geven geen uitsluitsel of de kantoren de afvalberging delen met de woonfuncties.

Dit wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning.

Artikel 20 van de bouwcode legt op dat platte daken of delen die niet als groendak of dakterras worden ingericht, een lichtkleurige dakbedekking verplicht is. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning.

Conform artikel 23 van de bouwcode moeten de verhardingen in de voortuinen beperkt worden tot een breedte van 1,50 m voor de toegangspaden naar de voordeuren. Voor de inrit van de ondergrondse parkeergarages mag maximaal een verharding worden voorzien die even breed is als de opening voor de toegang in de gevel, zodat ook de helling voor de fietsen bereikbaar is. Verder moeten de voortuinen groen en onverhard worden ingericht. De autodelen parkeerplaats in de voortuin moet worden voorzien van een kwalitatieve waterdoorlatende of waterpasserende verharding en fundering en is minimum voor 50% groendoorgroeibaar.

De voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek, met een hoogte van maximaal 1 m.

De groeninrichting moet voldoen aan de bepalingen van artikel 25 van de bouwcode.

Dit wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Sporting A en Sociaal Ruimtelijke Veiligheid – Trage wegen. Het advies is voorwaardelijk gunstig en luidt (samengevat) als volgt:

“Er is weinig sociale controle op de locatie voor de samentuin, en er is op dit moment weinig zekerheid dat dit project zal werken. De ruimte moet ingericht worden zodat het geen hang- of overlastplek kan worden. Zitfuncties om de 100 m zijn positief in functie van wandelroutes met rustplaatsen voor ouderen, zwangere vrouwen, mensen met een beperkte mobiliteit enzovoort maar de keermuur met zitfunctie wordt best voorzien van een rugleuning en armleuning op sommige plaatsen. Een alternatief is het voorzien van standaard stadsbanken om de 100 m.

Extra fietsnietjes zijn een meerwaarde voor bezoekers en bewoners voor een kort bezoek, en die niet heel de afstand willen doen tot aan de fietsenberging.

Bestaande doorsteken in dit gebied zijn overlastgevoelig, het binnengebied wordt best afgesloten ’s nachts. Onze voorkeur is voor een duidelijke grens tussen openbaar domein en semi-publieke ruimte, met andere woorden een afsluiting op de grens tussen publiek en semi-publiek, dit is om verwarring te vermijden tussen wie verantwoordelijk is voor wat later (stad-VME) en wie waar mag optreden (politie, stadstoezicht).

De architect stelt een schema voor waar de nieuwe pleintjes aan de straatkant openbaar domein zouden worden. Hier is er geen uitsluitsel over. Als ze privé blijven staat de VME in voor het onderhoud van de pleintjes.

Er is een politiecamera aan de Oude Bosuilbaan. De positie moet best blijven. Als ze moet wijzigen is dit alleen in samenspraak met de politie.

Bewoners moeten hun afval op het voetpad voor hun huis kunnen aanbieden of aan de straat bij hun huisnummer. Dit zal zeker niet mogelijk zijn aan de kant van de Bisschoppenhoflaan. De gevel is 27 m breed maar moet vrijgehouden worden voor de afrit van de parking, een plaats voor autodelen en de brandweg. Ook met een private ophaling moet er plaats zijn voor containers. Het afval van alle appartementen aanbieden aan de Oude Bosuilbaan lijkt ons ook moeilijk. Dit is er op dit moment niet en moet zeker bekeken worden met de collega’s van SB.

Er zijn ongeveer 22 matches per jaar. De Oude Bosuilbaan wordt dan afgesloten voor 2 x 15 minuten om de supporters van de tegenstanders veilig te vervoeren naar het stadion. Als er problemen zijn kan de straat tot 2 uur afgesloten worden. Dit betekent dat de inrit van de parking onbereikbaar wordt. Dit wordt best meegegeven aan de toekomstige kopers.”

Een aantal van deze aspecten werden al opgevangen in het ontwerp. Voor de afvalophaling werd zowel in het voortraject als tijdens de procedure advies gevraagd aan de stedelijke dienst Stadsbeheer/Stadsreiniging/Sorteerstraatjes, en werd volgend advies verkregen:

“Het project voldoet niet aan onze criteria voor de plaatsing van sorteerstraten. De afvalophaling zal via huis-aan-huis gebeuren. De bewoners moeten hun afvalzakken/rolcontainers buiten plaatsen de dag van de ophaling volgens de afvalkalender. De gebouwen moeten een afvallokaal hebben volgens de oppervlaktes in de bouwcode.

SR adviseert ook om voldoende ruimte te voorzien op het openbaar domein voor de plaatsing van de afvalzakken/rolcontainers de dag van de afvalophaling.”

Aan de bomen op het publieke pleintje langs de Oude Bosuilbaan is ruimte voor de plaatsing van de afvalzakken en rolcontainers op de dag van de afvalophaling.

De doorsteken zijn ’s nachts afsluitbaar met poorten, zowel langs de zijde van de Oude Bosuilbaan als langs de zijde van de Bisschoppenhoflaan. Er zijn telkens 3 fietsnietjes voorzien op het publieke pleintje en in de voortuinstrook aan de zijde van de Oude Bosuilbaan, in de voortuinstrook aan de zijde van de Bisschoppenhoflaan en in het hof tegen de noordelijke gevel.

In de voorwaarden bij de vergunning wordt opgenomen dat er zitplaatsen met rug- en armleuningen moeten voorzien worden, en dat de politiecamera aan de Oude Bosuilbaan behouden moeten blijven. Verplaatsen kan enkel in samenspraak met de politie.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Stadsontwikkeling/Publieke Ruimte. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“De aanvraag vereist de inrichting van een voetpad met afgeschuinde boordsteen om de toegang tot de nieuwe garages mogelijk te maken en aanpassingen aan het Openbaar Domein.

De afgeschuinde boordsteen aan de bestaande inritten dienen gewijzigd te worden in een opstaande boordsteen. Het voetpad, het fietspad en de parkeerstrook dienen heraangelegd te worden.

De bouwheer zal voor de werken contact dienen op te nemen met Stadsontwikkeling – afdeling Publieke Ruimte, postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen of via mail: herstellingopenbareruimte@antwerpen.be, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken.

Meer informatie vindt u op:

https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-ofaanpassing-na-werken.

Het project omvat een private doorwaadbare inrichting boven een parking. Deze blijft in privaat bezit.

Bellen en brievenbussen moeten zich bevinden aan de grens met het openbaar domein, dit is niet duidelijk op het plan aangeduid dus kan SW/Publieke Ruimte/Ontwerp er geen duidelijk advies over geven.

Indien er een elektriciteitscabine (voor hoogspanning, middenspanning of laagspanning) voorzien dient te worden voor het project, dient dit inpandig op het eigen domein te gebeuren.

Voor de toegangen naar de garages vragen wij een zone van 5m die op maaiveldniveau (zonder helling, dus vlak) op eigen terrein aangelegd moet worden, dit omwille van de zichtbaarheid van de inrijdende en uitrijdende wagens.”

Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

Er werd advies gevraagd aan Politiezone Antwerpen/Verkeerspolitie. Het advies werd opgeladen als ‘voorwaardelijk gunstig’. Er werden echter geen voorwaarden opgelegd.

Het Agentschap Wegen en Verkeer bracht voorwaardelijk gunstig advies uit, met volgende voorwaarde:

“De insteekparking voor de deelwagen langs de gewestweg is niet verkeersveilig en dient te worden gesupprimeerd.”

Naar aanleiding van dit voorwaardelijk advies en het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit, werd een PIV5 ingediend die al tegemoetkomt aan deze opmerkingen. De insteekparking voor deelwagens wordt verplaatst naar de zijde Oude Bosuilbaan.

De adviesinstantie FOD Binnenlandse Zaken (ASTRID Veiligheidscommissie) adviseerde het aangevraagde voorwaardelijk gunstig, net als adviesinstanties OVAM, Proximus, Fluvius en Aquafin. Deze voorwaarden worden opgenomen in de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Parkeerplaatsen

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking van gebouw AB wordt ontsloten via de Oude Bosuilbaan. De parking van gebouw CD wordt ontsloten via de Bisschoppenhoflaan.

Het binnengebied is ingericht als autoluw gebied. Er moeten infrastructurele maatregelen genomen worden om dit ook effectief af te dwingen. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van (breek)palen gerealiseerd worden. Laad- en losbewegingen in het binnengebied moeten zoveel mogelijk beperkt worden. Indien deze toch noodzakelijk zijn moeten ze zo min mogelijk overlappen met de voetgangersstromen richting de verschillende functies in het project (kantoren/praktijk/enzovoort).

Bewonersvergunningen bij nieuwbouw of herbouw:

Op 25 maart 2024 keurde de gemeenteraad een gewijzigd reglement goed voor de gemeentelijke parkeervergunning. Hierin werd het aantal bewonersvergunningen bij nieuwbouw en herbouw gewijzigd. Deze is toepasbaar voor bouwdossiers die ingediend zijn op of na 15 juli 2024, met name het moment dat de nieuwe bouwcode van kracht is.

Om de publieke ruimte verder beschikbaar te maken voor andere zaken dan geparkeerde voertuigen, wil de stad het aantal parkeervergunningen gekoppeld aan nieuwe bouwprojecten of herbouwprojecten beperken. Bewoners hebben bij deze projecten namelijk een hoogwaardig alternatief (inpandig parkeren) ten opzichte van parkeren op straat.

Het betreft een project met 30 wooneenheden of meer. Er zullen geen bewonerskaarten toegekend worden aan de bewoners van dit gebouw.

Fietsvoorzieningen:

Er is een totale fietsparkeerbehoefte van 448 plaatsen.

Gebouw A:

6 x 1 slaapkamer appartement – 6 x 2 fietsstalplaatsen = 12;

44 x 2 slaapkamer appartement – 44 x 3 fietsstalplaatsen = 132;

3 x 3 slaapkamer appartement – 3 x 4 fietsstalplaatsen = 12;

Totaal 156 fietsstalplaatsen.

Gebouw B:

21 x 1 slaapkamer appartement – 21 x 2 fietsstalplaatsen = 42;

26 x 2 slaapkamer appartement – 26 x 3 fietsstalplaatsen = 78;

Totaal 120 fietsstalplaatsen.

Gebouw C:

10 x 2 slaapkamer appartement – 10 x 3 fietsstalplaatsen = 30;

8 x 3 slaapkamer appartement – 8 x 4 fietsstalplaatsen = 32;

Totaal 62 fietsstalplaatsen.

Gebouw D:

18 x 1 slaapkamer appartement – 18 x 2 fietsstalplaatsen = 36;

10 x 2 slaapkamer appartement – 10 x 3 fietsstalplaatsen = 30;

5 x 4 slaapkamer appartement – 5 x 5 fietsstalplaatsen = 25;

Totaal 91 fietsstalplaatsen.

Kantoren, kmo, praktijkruimtes:

1.275 m² kmo x 0,6/100 m² = 8;

502 m² praktijkruimtes x 0,6/100 m² = 3;

480 m² kantoren x 1,25/100 m² = 6;

Buurthuis = 2 fietsstalplaatsen;

Totaal 19 fietsstalplaatsen.

Voor het totale project moeten er 448 fietsstalplaatsen voorzien worden.

In de parking van gebouw A kunnen 305 fietsen gestald worden, opgesplitst in 2 aparte delen goed voor 155 en 150 fietsen. Deze vangt de behoefte op van gebouw A (156) en gebouw B (120). Er blijven dan nog 29 fietsstalplaatsen over waarvan een deel zullen worden ingenomen door de andere functies (kmo, kantoren, praktijkruimte en buurthuis (19). Er blijven dan nog 10 fietsstalplaatsen. Vermits de tussenafstand van de fietsenstallingen beperkt is tot 40 cm moeten deze voorzien worden in een hoog-laagsysteem.

Voor gebouw C en D is er een behoefte van 62 en 91 fietsstalplaatsen. In de parking van gebouw D is er een fietsenstalling voor 31 fietsen voorzien. In het binnengebied is er dan nog een fietsenstalling voor 96 fietsen (dubbel systeem) en 22 voor buitenmaatse fietsen. Er is dus een aanbod van 149 fietsen, en een behoefte van 153 fietsen. Bij voorkeur kan de volledige behoefte van gebouw C en D opgevangen worden door deze 2 fietsenstallingen. Er moeten dus nog 4 extra plaatsen voorzien worden. De fietsenstalling D moet ook voorzien worden in een hoog-laagsysteem omwille van de beperkte tussenafstand van 40 cm. De tussenafstand van de fietsen in de fietsenstalling in het binnengebied moet minimum 50 cm omdat deze in 2 lagen worden uitgevoerd. Enkel zo is een vlot in- en uitrijden gegarandeerd.

Van alle fietsstalplaatsen moet er 10% bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets enzovoort). Nu zijn er in het project maar 22 voorzien voor buitenmaatse fietsen wat te weinig is. Er moeten er minstens nog 20 extra voorzien worden in het project. Ook moeten deze stallingen voor buitenmaatse fietsen verspreid worden over alle gemeenschappelijke fietsenstallingen.

De fietsenstalling in gebouw D is toegankelijk via de helling van de parking. Er is een fietsgoot en luie trap voorzien waarlangs bewoners naar beneden kunnen met hun fiets. De zone voor fietser/voetganger moet fysiek afgescheiden worden van het autoverkeer. De fietsenstalling in de parking van gebouw A en B is enkel bereikbaar met 1 fietslift. Deze heeft dan bovendien nog eens zeer beperkte afmetingen (afmeting liftkooi: 165 x 250 cm, Vrije doorgang: 140 x210 cm). Voor deze grootte van fietsenstalling moeten er minstens 4 liften van dit type naast elkaar voorzien worden. Op die manier is er steeds een vlotte toegang gegarandeerd voor bewoners of personeel van de units. Ook is er steeds een alternatief als er een fietslift tijdelijk buiten gebruik is. Een van de liften moet voorzien worden van een grotere liftkooi om een vlotte toegang voor buitenmaatse fietsen te garanderen.

Alle deuren van de fietsenstallingen moeten voorzien worden van automatische deuren.

Laden en lossen:

Laden en lossen voor de kmo-units gebeurt via de binnenstraat tussen de units. Vracht- en autoverkeer moet steeds voorwaarts de binnenstraat inrijden en ook voorwaarts weer uitrijden. Manoeuvreren moet dus steeds volledig op eigen terrein gebeuren.

Naar aanleiding van het advies en in overleg met de dienst Mobiliteit werd een PIV5 ingediend waarmee tegemoet gekomen wordt aan bovenstaande opmerkingen en voorwaarden, met volgende aanpassingen:

• nieuwe configuratie stalling A.02 / dubbel hoog stapelen + buitenmaatse fietsen
• inrichting inrit helling + fietstrap en goot

• signalisatie parkeren
• aanduiding fietsnietjes (4 x cluster van 3 beugels)

• aanduiding breekpalen buurt poorten
• verplaatsen parkeerplaats autodelen naar Oude Bosuilbaan 

• nieuwe configuratie stalling onder helling CD met gedeelte hoog stapelen 

• kmo-zone voorzien van keerhamer, met inbegrip supprimeren van 1 kmo-unit
• inrichting helling en fietstrap

Gebouw A:

-          A.01 = 151 fietsstalplaatsen

-          A.02 = 136 fietsstalplaatsen

• 12 buitenmaatse fietsen
• 124 gewone fietsstalplaatsen hart-op-hart-afstand (h.o.h.) 50 cm, dubbel hoog

Gebouw B: geen, zie A

Gebouw C: geen, zie D en bovengronds

Gebouw D:

-          42 fietsstalplaatsen, waarvan 28 h.o.h. 50 cm, dubbel hoog

Buitenstalling: 96 fietsstalplaatsen (h.o.h. 50 cm, dubbel hoog) + 22 XL’s (formaat bakfietsen, 1 m plaats per fiets)

Totaal = 447 fietsplaatsen, waarvan 34 stelplaatsen voor buitenmaatse fietsen verspreid over A en binnengebied. De eenlaagse stallingen worden voorzien van hoog-laag beugels resulterend op de h.o.h. afstand van 40 cm.

In de hieronder aangehaalde voorwaarden van de dienst Mobiliteit wordt telkens vermeld waar met de aangepaste plannen reeds een oplossing voor wordt geboden.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

1)     Nieuwbouw of herbouw met 30 wooneenheden of meer: In de verkoopovereenkomst moet opgenomen worden dat de kopers/huurders geen bewonersvergunning zullen krijgen. Dit op basis van het gewijzigd reglement in verband met de gemeentelijke parkeervergunning van 25 maart 2024.

2)     De parking onder gebouw A en B moet geëxploiteerd worden. Enkel onder die voorwaarde kan dubbel gebruik van de parkeerplaatsen door de verschillende functies toegelaten worden.

3)     Er moet duidelijke signalisatie aan de buitenkant van parking AB aangebracht worden waaruit blijkt dat bezoekers met een bestemming in het projectgebied daar kunnen/moeten parkeren.

4)     Er moet duidelijk aangegeven worden met signalisatie aan de voorkant van Gymlease dat hun klanten moeten parkeren in parking AB met toegang in de Oude Bosuilbaan.

5)     Vracht- en autoverkeer dat komt laden en lossen in de kmo-units moet steeds voorwaarts in- en uitrijden. Manoeuvreren moet dus steeds volledig op eigen terrein gebeuren.
> opgelost in PIV5

6)     Alle deuren van de fietsenstallingen moeten automatisch opengaan.

7)     Er moeten 4 clusters van 3 fietsbeugels verspreid voorzien worden langs de randen van de kantoren/praktijkruimtes voor bezoekers hiervan.
> opgelost in PIV5

8)     De fietsstalplaatsen in parking AB en fietsenstalling D moeten voorzien worden in een hoog-laag systeem omdat de tussenafstand beperkt is tot 40 cm.
> opgelost in PIV5

9)     Er moeten nog minimaal 4 extra plaatsen voorzien worden in fietsenstalling D zodat de volledige behoefte van gebouwen C en D opgevangen wordt door fietsenstalling D en de fietsenstalling in het binnengebied.
> opgelost in PIV5

10) Er moeten voor de ontsluiting van de gemeenschappelijke fietsenstalling in parking AB minstens 4 fietsliften naast elkaar voorzien worden. Op die manier is er steeds een vlotte toegang gegarandeerd voor bewoners of personeel van de units. Ook is er steeds een alternatief als er een fietslift tijdelijk buiten gebruik is. Een van de liften moet voorzien worden van een grotere liftkooi om een vlotte toegang voor buitenmaatse fietsen te garanderen.
> alternatieve oplossing na overleg met de dienst Mobiliteit (fietstrap en goot)

11) De tussenafstand van de fietsen in de fietsenstalling in het binnengebied moet minimaal 50 cm zijn omdat deze in 2 lagen wordt uitgevoerd.
> opgelost in PIV5

12) Er moeten er minstens nog 20 extra fietsenstallingen voor buitenmaatse fietsen voorzien worden in het project. Deze stallingen voor buitenmaatse fietsen moeten verspreid worden over alle gemeenschappelijke fietsenstallingen in het projectgebied.
> opgelost in PIV5, er werden in overleg met de dienst Mobiliteit 12 extra fietsenstallingen voor formaat bakfietsen voorzien

13) De zone voor fietser/voetganger om de ondergrondse parking CD te verlaten, moet fysiek afgescheiden worden van het autoverkeer.
> opgelost in PIV5

14) Het binnengebied is ingericht als autoluw gebied. Er moeten infrastructurele maatregelen genomen worden om dit ook effectief af te dwingen. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van (breek)palen gerealiseerd worden.
> opgelost in PIV5

15) Laad- en losbewegingen in het binnengebied moeten zoveel mogelijk beperkt worden. Indien deze toch noodzakelijk zijn moeten ze zo min mogelijk overlappen met de voetgangersstromen richting de verschillende functies in het project (kantoren/praktijk/enzovoort).

Aan een aantal van deze voorwaarden werd voor opmaak van dit verslag tegemoetgekomen in een 5° projectinhoudsversie (zoals hierboven aangegeven) deze voorwaarden hoeven dus niet meer opgenomen te worden.

 Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Bemaling

De aanvraag omvat de exploitatie van een grondwaterbemaling die technisch noodzakelijk is voor de realisatie van twee ondergrondse parkeergarages met liftputten horende bij de nieuwbouw van 4 gebouwenclusters. In totaal zijn er 151 residentiële wooneenheden, enkele commerciële ruimtes en kmo-units.

Voor de realisatie van het project is een tijdelijke verlaging van de grondwatertafel noodzakelijk tot 0,50 m onder de uitgravingsdiepte van de bouwputten. De bouwput voor de parkeergarage onder gebouwen A en B heeft een afmeting van circa 95 meter bij 60 meter en een diepte van 4 m-mv. Het grondwaterpeil dient verlaagd te worden tot 4,50 m-mv. De bouwput voor de parkeergarage onder gebouwen C en D heeft een afmeting van circa 108 meter bij 39 meter en een diepte van 4 m-mv. Het grondwaterpeil dient verlaagd te worden tot 4,50 m-mv. Lokaal wordt er dieper uitgegraven tot 5 m-mv voor de aanleg van liftputten. Het gehanteerde bemalingsconcept betreft een filterbemaling of gelijkaardig. Voor beide gebouwen zijn 100 filters voorzien tot een diepte van 8 m-mv. Voor iedere liftput zijn per liftput 4 filters voorzien tot een diepte van 9 m-mv.

De twee parkeergarages worden in verschillende fases bemaald, met een tussenperiode van 1 jaar. Er wordt aangenomen dat de bemalingen voor de parkeergarages en de liftputten gelijktijdig lopen, maar dat de bemaling voor de parkeergarage eerst wordt opgestart. Per bouwput wordt er telkens 150 dagen bemaald gedurende de periode met de laagste grondwaterstanden in het najaar. Het maximale onttrekkingsdebiet voor de bemalingen voor de parkeergarage onder gebouwen A en B bedraagt 1.197 m³ per dag. Over een volledige bemalingsduur wordt zo een totaalvolume van 57.641 m³ opgepompt. Het maximale onttrekkingsdebiet voor de bemalingen voor de parkeergarage onder gebouwen C en D bedraagt 763 m³ per dag. Over een volledige bemalingsduur wordt zo een totaalvolume van 49.331 m³ opgepompt. In totaal zal er 106.972 m³ grondwater worden opgepompt. De invloedstraal van de bemalingen voor de parkeergarage onder gebouwen A en B bedraagt maximaal 273 meter. Voor de bemalingen voor de parkeergarage onder gebouwen C en D bedraagt deze maximaal 275 meter.

Zettingen

Er werd onderzocht of er zettingen optreden die groter zijn dan de algemene drempelwaarde van 20 mm.

Uit de theoretische zettingsberekeningen in de bemalingsstudie blijkt dat er geen overschrijdende zettingen >20 mm zullen optreden gedurende de bemaling. Deze berekeningen zijn gebaseerd op een conservatieve inschatting.

Gezien de ligging van het project in bebouwd woongebied wordt opgelegd om de zettingen te monitoren vanaf de start tot het einde van de bemaling. Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Waterkwaliteit

Ter hoogte van de projectlocatie werden verhoogde concentraties aan enkele individuele PFAS-parameters vastgesteld. Binnen de invloedstraal van de bemalingen zijn er verschillende OVAM-bodemdossiers gekend. Deze werden gescreend en besproken in de bemalingsnota. Voor twee bodemdossiers werd een relevante versnelling van de verontreiniging met relevante verplaatsing en mogelijk met bereiken van nieuwe perceelgrenzen vastgesteld.

-          OVAM-bodemdossier 1977: Het betreft een verontreiniging met minerale olie, benzeen, ethylbenzeen, xyleen, tolueen en MTBE. De maximale verplaatsing van de verontreiniging bij het bemalen bedraagt 10,19 meter voor de bemaling voor de parkeergarage onder gebouwen A en B en 13,78 meter voor de bemaling voor de parkeergarage onder gebouwen C en D.

-          OVAM-bodemdossier 12251: Het betreft een verontreiniging met minerale olie, benzeen, ethylbenzeen, xyleen, tolueen en MTBE. De maximale verplaatsing van de verontreiniging bij bemalen bedraagt 12,29 meter voor de parkeergarage onder gebouwen A en B. De bemaling voor de parkeergarage onder gebouwen C en D zal geen invloed hebben op de verontreiniging, gezien de verontreiniging buiten de invloedstraal van de bemaling valt.

Conform de bemalingsstudie is er ter hoogte van beide verontreinigingen en ter hoogte van tussenliggende percelen een monitoring noodzakelijk door een erkend bodemsaneringsdeskundige. Dit wordt opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Daarnaast werden voor OVAM-bodemdossier 4575 verontreinigingen met minerale olie vastgesteld. De maximale concentratie bedroeg 1.200 µg/liter. Dit dossier bevindt zich ter hoogte van het projectgebied.

Verder komen er regionaal van nature verhoogde concentraties aan arseen en nikkel voor in het grondwater.

Ter hoogte van de projectlocatie werden grondwaterstalen geanalyseerd op het standaardanalysepakket. De analysecertificaten werden toegevoegd aan de aanvraag. Er werden geen overschrijdingen van de indelingscriteria vastgesteld. Er werden wel licht verhoogde concentraties vastgesteld voor xylenen (1,5 µg/liter ten opzichte van het indelingscriterium 4 µg/liter).

Lozing afvalwater

De exploitant voorziet het bemalingswater te lozen in de baangracht langs de Bisschoppenhoflaan. Bij het lozen van het bemalingswater naar de baangracht, zal de Oude Bosuilbaan overstoken moeten worden met behulp van een brugconstructie of gelijkwaardig. In geval (de leidingen voor) de afvoer van het bemalingswater het openbaar domein doorkruist, dient een toelating inname openbaar domein verkregen te worden van de dienst Tijdelijke Werfsignalisatie voor de duur van de bemaling.

Er worden verhoogde lozingsnormen voor volgende parameters aangevraagd:

Ook dan bestaat, gezien de gemeten concentraties, de kans nog steeds dat de normen overschreden zullen worden. Daarom werd eveneens een grondwaterzuiveringsinstallatie aangevraagd. Indien uit de monitoring blijkt dat de aangevraagde lozingsnormen niet gehaald kunnen worden zonder behandeling, zal het bemalingswater gezuiverd worden met behulp van een waterzuiveringsinstallatie vooraleer het geloosd wordt. De exacte kenmerken van de zuiveringsinstallatie zijn nog niet gekend, maar deze zal waarschijnlijk bestaan uit een olie-waterafscheider en actief koolfilter.

Het bemalingswater dient periodiek gecontroleerd te worden via staalname en analyse. Bij opstart van de bemaling dient een staalname en analyse van het effluent op het standaardanalysepakket (SAP) en PFAS te worden uitgevoerd. De opstart van de bemaling wordt stilgelegd totdat de analyseresultaten bekend zijn.

De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:

-          bij concentraties hoger dan 80% van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80% van de norm bedraagt;

-          bij concentraties lager dan 80% van de norm: geen herhaling noodzakelijk.

Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

De grondwaterstand en het debiet ter hoogte van de bemaling dienen gemonitord te worden om na te gaan of de theoretische berekeningen overeenkomen met de werkelijke vaststellingen en er niet meer debiet dan strikt noodzakelijk wordt opgepompt. Indien deze metingen afwijken van de theoretische berekeningen dient meteen de impact hiervan te worden nagegaan. Dit wordt opgelegd in de bijzondere voorwaarden.

Voor zover voldaan kan worden aan de lozingsvoorwaarden, wordt de lozing in oppervlaktewater gunstig geadviseerd.

Bijstelling voorwaarden

De exploitant vraagt volgende bijstellingen op de algemene voorwaarden van Vlarem II:

• artikel 4.2.3.1. van Vlarem II - lozing van bedrijfsafvalwater dat één of meer gevaarlijke stoffen bevat;
• bijlage 4.2.5.1. van Vlarem II - controle-inrichting voor lozingen van afvalwaters.

De bijstellingen zijn aanvaardbaar gezien het tijdelijke karakter van de bemaling.

Exploitatiefase

Voor de koeling en verwarming van de nieuwbouw wordt gewerkt met een beoveld met geothermische warmtepompen. Er worden 80 verticale boringen uitgevoerd die elks een diepte hebben van 145 meter. In de kelderverdiepingen onder gebouwen A en B en gebouwen C en D worden hiervoor technische ruimtes voorzien. De twee warmtepompen hebben een elektrisch vermogen van 88 kW en 44 kW en maken gebruik van het koelmiddel R410A. Koelmiddel R410A heeft een Global Warming Potential (GWP) van 2.088. In het kader van duurzaamheid en het minimaliseren van de impact bij accidentele vrijstelling van gefluoreerde gassen voerde de Europese Unie verstrengde regels in rond het gebruik van koelmiddelen om zodoende de invloed ervan op de opwarming van de aarde te beperken. Voor een aantal toepassingen wordt een maximum toelaatbaar aardopwarmingsvermogen (GWP) opgelegd, voor een aantal toepassingen wordt op termijn een totaalverbod op F-gassen vooropgesteld (met uitzonderingen in geval van veiligheidseisen). De exploitant dient daarom koelmiddelen te selecteren met een voldoende laag GWP. Meer informatie over in de toekomst toegelaten koelmiddelen en hun eventuele uitfaseringstermijn kan teruggevonden worden op https://www.vlaanderen.be/veka/energie-en-klimaatbeleid/energie-en-klimaatbeleid-voor-ondernemingen/f-gassen/20-februari-2024-nieuwe-f-gassenverordening-gepubliceerd.

Er wordt jaarlijks maximaal 1.837 m³ huishoudelijk afvalwater geloosd op de openbare riolering van de Bosuilbaan en de Bisschoppenhoflaan. Het afvalwater is afkomstig van de commerciële ruimtes en kmo-units. Het zwart water wordt voorbehandeld in een septische put. De riolering is aangesloten op de RWZI Deurne. Gelet op de voorbehandeling van het huishoudelijk afvalwater en de ligging in centraal gebied, wordt geen negatieve impact verwacht op het watersysteem of de oppervlaktewaterkwaliteit.

Tot slot zijn er twee klantencabines met elks een niet ingedeelde transformator van 630 kVA.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Conform de archeologienota voert de bouwheer het programma van maatregelen, namelijk een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een landschappelijke boringen, eventueel gevolgd door landschappelijke proefputten, verkennende en waarderende boringen en een proefsleuvenonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/30427) verplicht uit. Nadien volgt een nota met eventueel nieuw programma van maatregelen, ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.
   De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).
   De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

4. De in- en uitritten van en naar een ondergrondse garage moeten inpandig worden geconcipieerd. Omwille van de zichtbaarheid moet er een zone van 5 m op maaiveldniveau (zonder helling, dus vlak) voorzien worden op eigen terrein.

5. Er moeten voldoende afvalbergingen voorzien worden zoals voorzien in artikel 19 van de bouwcode. Voor de kmo-units moet een afzonderlijke, afgescheiden afvalberging voorzien worden die voorzien wordt van verluchting, met een nettovloeroppervlakte van minimaal 4 m² per berging. Voor de kantoorruimtes mag deze afvalberging eventueel gedeeld worden met de afvalverzameling ten behoeve van de woonfunctie.

6. Platte daken of delen die niet als groendak of dakterras worden ingericht moeten voorzien worden van een lichtkleurige dakbedekking.

7. De voortuinen moeten maximaal groen en onverhard ingericht worden, conform artikel 23 van de bouwcode. Toegangspaden mogen maximaal een breedte hebben van 1,50 m. Voor de toegang van de parkeergarages mag maximaal een verharding voorzien worden die even breed is als de gevelopening, zodat ook de helling voor fietsen bereikbaar is. De parkeerplaatsen voor autodelen moeten voorzien worden van een kwalitatieve waterdoorlatende of waterpasserende verharding en fundering en zijn mininum voor 50% groendoorgroeibaar. Daarnaast moet de voortuin afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek, met een hoogte van maximaal 1 m.
   De groeninrichting moet voldoen aan de bepalingen van artikel 25 van de bouwcode.

8. De politiecamera aan de Oude Bosuilbaan moet behouden blijven. Indien de positie moet wijzigen, dient dit in samenspraak met de politie te gebeuren.

9. Bij de keermuur met zitfunctie moeten op sommige plaatsen rugleuningen en armleuningen voorzien worden.

10. Bellen en brievenbussen moeten zich bevinden aan de grens met het openbaar domein.

11. Indien er een elektriciteitscabine (voor hoogspanning, middenspanning of laagspanning) voorzien dient te worden voor het project, dient dit inpandig op het eigen domein te gebeuren.

12. De bijgevoegde voorwaarden van FOD Binnenlandse Zaken (ASTRID Veiligheidscommissie) zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven. Astrid indoordekking is te voorzien.

13. De bijgevoegde voorwaarden van OVAM zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

14. De bijgevoegde voorwaarden van Proximus zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

15. De bijgevoegde voorwaarden van Fluvius zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

16. De bijgevoegde voorwaarden van Aquafin zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

17. In de verkoopovereenkomst moet opgenomen worden dat de kopers/huurders geen bewonersvergunning zullen krijgen. Dit op basis van het gewijzigd reglement in verband met de gemeentelijke parkeervergunning van 25 maart 2024.

18. De parking onder gebouw A en B moet geëxploiteerd worden. Enkel onder die voorwaarde kan dubbel gebruik van de parkeerplaatsen door de verschillende functies toegelaten worden.

19. Er moet duidelijke signalisatie aan de buitenkant van parking AB aangebracht worden waaruit blijkt dat bezoekers met een bestemming in het projectgebied daar kunnen/moeten parkeren. Aan de voorkant van Gymlease moet duidelijk aangegeven worden met signalisatie dat hun klanten moeten parkeren in parking AB met toegang in de Oude Bosuilbaan.

20. Alle deuren van de fietsenstallingen moeten automatisch opengaan.

21. Het project wordt gefaseerd uitgevoerd.

Fase 1: Ondergrondse parkeergarage AB + bouwdeel A, uitvoering wadi

- start bij verkrijgen vergunning;

Fase 2: bouwen van bouwdeel B

- start vergunning fase 2 = afgeleverde vergunning +2 jaar;

Fase 3: Ondergrondse parkeergarage CD + bouwdeel C

- start vergunning fase 3 = afgeleverde vergunning +4 jaar;

Fase 4: bouwdeel D, planten van groenaanleg & (hoogstammige) bomen

- start vergunning fase 4 = afgeleverde vergunning +5,5 jaar.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de Vlarem-wetgeving. De vergunning kan verleend worden voor onbepaalde duur. De vergunning voor de bemalingen kan verleend worden voor telkens 150 dagen vanaf de start van de bemalingen.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het projectnummer, de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

2. Om het opgepompte debiet minimaal te houden, wordt na het bereiken van de noodzakelijke verlaging van de grondwatertafel, het opgepompte debiet maximaal teruggeschroefd, om de verlaging in stand te houden.

3. Het debiet van de bemaling wordt opgevolgd door middel van correct werkende debietmeters en bijgehouden in een logboek dat steeds op de werf aanwezig is en ter inzage wordt gehouden van de toezichthoudende overheid. Het debiet wordt minstens wekelijks geregistreerd wanneer de bemaling in werking is.

4. De grondwaterstand ter hoogte van de bemaling dient gemonitord te worden tijdens de bemalingsfase om na te gaan of de theoretische berekeningen overeenkomen met de werkelijke vaststellingen en er niet meer debiet dan strikt noodzakelijk wordt opgepompt. Indien deze metingen afwijken van de theoretische berekeningen dient meteen de impact hiervan te worden nagegaan.

5. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1 §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

6. Er wordt geloosd in de baangracht langs de Bisschoppenhoflaan.

7. Gezien de Oude Bosuilbaan overstoken moet worden voor het lozen in de baangracht, dient er een toelating inname openbaar domein verkregen te worden van de dienst Tijdelijke Werfsignalisatie voor de duur van de bemaling.

8. De lozingsnormen worden vastgesteld op:

9. De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) op het standaardanalysepakket (SAP) en PFAS voor de opstart van de bemaling. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen.

De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:

-          bij concentraties hoger dan 80% van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80% van de norm bedraagt;

-          bij concentraties lager dan 80% van de norm: geen herhaling noodzakelijk.

Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

10. Ter hoogte van de verontreinigingen van OVAM-bodemdossiers 1977 en 12251 en ter hoogte van tussenliggende percelen is een monitoring noodzakelijk door een erkend bodemsaneringsdeskundige.

11. De analyseresultaten met betrekking tot PFAS worden bezorgd aan de PFAS-coördinator van stad Antwerpen (mi@antwerpen.be).

12. Van zodra de bemaling wordt opgestart, moeten de zettingen opgevolgd worden. Er worden zettingsbakens geplaatst bij de meeste nabije zettingsgevoelige objecten. De monitoring gebeurt per zettingsbaken minstens met volgende frequentie:

-          voor het opstarten van de bemaling: 1 zettingsmeting (nulmeting);

-          week 1 na opstart van de bemaling en elke eerste week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: vijfmaal per week een zettingsmeting;

-          vanaf week 2 na opstart van de bemaling en elke tweede week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: éénmaal per week een zettingsmeting.

Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt ter hoogte van een zettingsgevoelige constructie dient de bemaling te worden bijgestuurd. Vanaf 20 mm dient deze te worden stilgelegd. 

Stedenbouwkundige lasten.

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.
Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.1 van deze verordening.
Op basis van artikel 4§3 van de verordening bedragen deze stedenbouwkundige lasten maximaal 655.403,05 euro.

Artikel 6§1, 7° van de verordening bepaalt dat er van de verordening geheel of gedeeltelijk afgeweken kan worden indien er in het project bijzondere redenen zijn die een afwijking kunnen rechtvaardigen. Dit houdt in dat de aanvrager in het project reeds belangrijke en uitzonderlijke inspanningen levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de bevoegde overheid of de gemeenschap, die zich in normale gevallen niet manifesteren zodat de combinatie daarvan met een stedenbouwkundige last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.

De aanvrager diende hiertoe de vereiste motivatienota in, zoals bepaald in artikel 6§2 van de verordening.

Volgende elementen worden hieruit weerhouden om voor een afwijking in aanmerking te komen:

• het creëren van bijkomende tewerkstelling;
• het creëren van een doorsteek voor voetgangers en fietsers;
• duurzaamheid onder de vorm van een klimaatrobuust binnengebied met biodiversiteit en schaduwwerking (creatie van een koelteplek) en door het voorzien van volle grond op een aanzienlijk deel van de site.

Gelet op voorgaande wordt er een gedeeltelijke afwijking op de verordening toegestaan en wordt volgende stedenbouwkundige last aan de omgevingsvergunning verbonden:
de betaling door de aanvrager van een financiële stedenbouwkundige last van 454.322,44 euro. 

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.2 van deze verordening.

De lasten zoals bepaald in artikel 2§1.2 van de verordening worden enkel opgelegd voor zover de woonprojecten niet voorzien in een vereiste groene ruimte op eigen terrein van minimaal 500 m², met een minimumaandeel van 10 m² per zelfstandige woongelegenheid of 4 m² per kamer.

De vereiste groene ruimte voor voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag bedraagt 1.510 m². Het project voorziet in 1.146 m² groene ruimte op eigen terrein die voldoet aan de definitie zoals opgenomen in de verordening.

Op basis van artikel 4§4 van de verordening bedragen deze stedenbouwkundige lasten 72.800,00 euro.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking. 

Bespreking van de bezwaren

1. Zettingen: het bezwaar dat de zettingsrisico’s onderschat zijn omwille van foutieve veronderstellingen.
   Beoordeling: Maatregelen ter beperking van de zettingsgevaren zijn opgenomen in de bijzondere voorwaarden. Er wordt opgelegd dat de zettingen tijdens de bemaling moeten opgevolgd worden. Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt ter hoogte van een zettingsgevoelige constructie dient de bemaling te worden bijgestuurd. Vanaf 20 mm dient deze te worden stilgelegd.
   Het bezwaar is ongegrond.

2. Waardevermindering gebouw: we vrezen dat de waarde van ons gebouw drastisch zal dalen tijdens en na de werken.
   Beoordeling: De beoordeling van een omgevingsvergunning richt zich doorgaans op goede ruimtelijke ordening, stedenbouwkundige voorschriften en milieu-impact. Een vermeende waardevermindering van een gebouw is geen expliciet criterium bij het verlenen van omgevingsvergunningen.
   Het bezwaar is ongegrond.