2025_CBS_02008 - Omgevingsvergunning - OMV_2024110378. Vosstraat 200. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          08/08/2001: vergunning (2001760) voor het verbouwen van een bestaand kantoor met werkplaats.

Vergunde toestand

-          functie: magazijn met kantoren – industrie en ambacht;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met plat dak; 
• bouwhoogte is 8,29 m;

-          gevelafwerking:

• gevel gelijkvloerse verdieping in lichtkleurige gevelsteen;
• gevel bovenliggende verdieping in bekleed met sandwichpanelen;
• sectionaalpoorten in metaal;
• raamdorpels in aluminium;
• buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium;

-          inrichting: 

• beperkte verharding in de voortuin ter hoogte van de inkom en oprit;
• 27 verharde parkeerplaatsen en verharde oprit, deels op eigen terrein en deels op het links aanpalende terrein.

Bestaande toestand

-          functie, bouwvolume en gevelafwerking hoofdzakelijk ongewijzigd;

-          inrichting: gewijzigde verharding.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebruik:

• magazijn en burelen van de voedselbank – gemeenschapsvoorziening;
• 2 kantoren – dienstverlening;

-          bouwvolume:

• nieuwe luifel aan de linkerzijde van het gebouw;
• vrijstaande fietsenberging;

-          gevelafwerking:

• nieuwe inkomdeur en vast raam in aluminium;

-          inrichting:

• nieuwe laad- en loszone aan de voorkant van het gebouw;
• nieuwe laad-en loszone aan de linkerkant van het gebouw;
• 16 verharde parkeerplaatsen en verharde oprit, deels op eigen terrein en deels op het links aanpalende terrein;
• infiltratiebekken achteraan.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van het pand in 3 verschillende units;

-          wijzigen van de functie van een magazijn met bijhorende burelen naar gebouw met gemeenschapsvoorziening (magazijnen en burelen voor voedselbank) en 2 afzonderlijk functionerende kantoorentiteiten;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          afbreken van de bestaande luifel achteraan;

-          aanbouwen van een nieuwe luifel aan de linkerkant;

-          wijzigen van de verhardingen;

-          wijzigen van de gevels.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 19: Afvalverzameling:
  zowel de kantoren als de voedselbank worden niet van een afvalberging voorzien;
• Artikel 21: Rioleringselementen:
  • §1 het is niet duidelijk of er bij de voedselbank enkel voeding opgeslagen en verdeeld wordt, of hier ook voedsel verwerkt zal worden. Indien voedsel verwerkt wordt is het lozen van afvalwater via vetafscheiders noodzakelijk;
  • §1 het is niet af te leiden of de refter en keuken van vetafscheiders voorzien worden;
  • §2 verharde autoparkeerplaatsen moeten voorzien worden van olie/waterafscheiders;
  • §3 de septische put wordt als “vermoedelijk” aangeduid op de plannen. De aanwezigheid van een septische put is noodzakelijk;
  • §3 het rioolstelsel is niet geheel opgetekend tot aan de straat;
• Artikel 23: Inrichting van de open ruimte:
  • §1 door de aanwezigheid van de verharde parking in de zij-tuin en linkerperceel voldoet het projectgebied niet aan de maximale 1/3de verharding. De parkeerplaatsen worden gewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand, maar voldoen niet aan de voorschriften uit dit artkel;
  • §5 in de voortuin wordt een laad-en loszone voorzien;
  • §6 de voortuin wordt niet afgesloten met een levende afsluiting;
• Artikel 33: Fietsparkeren maximaal op eigen terrein:
  • een gedetailleerd plan van de fietsenberging ontbreekt, waardoor niet nagegaan kan worden of de fietsstalplaatsen voldoen aan de bepalingen uit dit artikel.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
De gronden zijn getroffen door een rooilijn van het rooilijnplan ‘Gitschotelvelden – Algemeen rooiingsplan der gronden gelegen tussen de Gitschotellei, de Vossenstraat en de grens der gemeente Berchem ter Streke genaamd’, goedgekeurd op 20/11/1928. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het gebouw betreft kantoren en magazijnen in functie van industriële activiteiten. De functie wordt gewijzigd naar een voedselbank met bijhorende kantoren en magazijnen en twee afzonderlijke kantoorfuncties.

Het perceel is gelegen in woongebied. Zowel de voedselbank als de twee kleinere kantoren zijn inpasbaar binnen de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume van het gebouw blijft hoofdzakelijk ongewijzigd behouden. De volume-wijzigingen zijn beperkt tot de afbraak van de bestaande luifel achteraan en het voorzien van een nieuwe luifel aan de linkerzijde van het gebouw. Hiertegen geen bezwaar op voorwaarde dat deze nieuwe luifel niet wordt voorzien voor de nieuw voorgestelde rooilijn van het rooilijnplan ‘Gitschotelvelden – Algemeen rooiingsplan der gronden gelegen tussen de Gitschotellei, de Vossenstraat en de grens der gemeente Berchem ter Streke genaamd’, goedgekeurd op 20/11/1928.

Als gevolg van de wijzigingen aan de parking en de laad-en loszone wordt er een groter aandeel van de tuinzone verhard aangelegd.

Dit wordt ongunstig beoordeeld. Tevens zijn de handelingen, werken en wijzigingen gelegen voor de nieuw voorgestelde rooilijn van het vermeldde rooilijnplan.

Gelet hierop zullen alle handelingen, werken en wijzigingen buiten het bouwvolume worden uitgesloten van vergunning, uitgezonderd de luifel die de nieuw voorgestelde rooilijn van het rooilijnplan ‘Gitschotelvelden – Algemeen rooiingsplan der gronden gelegen tussen de Gitschotellei, de Vossenstraat en de grens der gemeente Berchem ter Streke genaamd’, goedgekeurd op 20/11/1928 niet mag overschrijden.

Visueel-vormelijke elementen

Er wordt een nieuwe inkomdeur voorzien met vast raam in zelfde kleur als het overige schrijnwerk van het gebouw. Dit sluit aan bij het totaalbeeld van het gebouw.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Alle handelingen, werken en wijzigingen buiten het bouwvolume worden uitgesloten van vergunning, uitgezonderd de luifel die de nieuw voorgestelde rooilijn van het rooilijnplan ‘Gitschotelvelden – Algemeen rooiingsplan der gronden gelegen tussen de Gitschotellei, de Vossenstraat en de grens der gemeente Berchem ter Streke genaamd’, goedgekeurd op 20/11/1928 niet mag overschrijden.

2. Zowel de kantoorfunctie als de voedselbank van een afvalberging te voorzien, conform de bepalingen uit artikel 19 van de bouwcode.

3. Het afvalwater via vetafscheiders te lozen in de keukens, in alle ruimtes waar voedsel verwerkt wordt en alle ruimtes waar warme maaltijden geconsumeerd worden.

4. Er moet een septische put voorzien worden.

5. Het rioolstelsel integraal gescheiden te voorzien tot aan de straat.

6. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.