2025_CBS_01996 - Omgevingsvergunning - OMV_2024159248. Ieperstraat 32. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/08/1946: toelating (18#21364) voor herstellings-en verbouwingswerken.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• wonen – 3 appartementen;
• gelijkvloers magazijn;

-          bouwvolume:

• hoofdvolume van 4 bouwlagen met plat dak;
• tuinvolume van 2 bouwlagen met plat dak

-          gevelafwerking:

• simili witte steen met houten schrijnwerk;
• plint in blauwe hardsteen;
• poort (rolluik) naar inpandig magazijn;

-          inrichting:

• gelijkvloers volledig dichtgebouwd.

Bestaande toestand

-          functie en gevelafwerking overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;

• gelijkvloers gemeenschapsvoorziening;
• zaakgebonden reclame vlak op de gevel;
• lichtbruin pleister gevelafwerking;
• zwart pvc gewijzigde voordeur;
• grijs pvc schrijnwerk op de verdiepingen.

Nieuwe toestand

-          functie:

• wonen – 3 appartementen;
• gelijkvloers kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• hoofdvolume van 4 bouwlagen met plat dak;
• tuinvolume van 2 bouwlagen met plat dak;

-          gevelafwerking:

• wit pleister gevelafwerking met geanodiseerd aluminium schrijnwerk:
• plint in zwart aluminium;

-          inrichting:

• centrale gelijkvloerse patio van 27 m² (19 m² niet overdekt);
• privatieve terrassen van 1,50 m² op elke verdieping;
• wadi 10 m².

Inhoud van de aanvraag

-          voorzien  van een patio;

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie;

-          wijzigen van de voor- en achtergevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18: de toegang van het gelijkvloers kantoor moet drempelloos voorzien worden.

Het niveauverschil tussen de receptie en het kantoor bedraagt 6 cm. Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten met een helling overbrugd worden. Het hellingspercentage bedraagt tien procent bij niveauverschillen tot en met 10 cm.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing:

§ 2.De afwerking van gevels moet het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld respecteren of opwaarderen. De gelijkvloerse plint wordt uitgevoerd in zwart aluminium;

§ 3. Het is verboden om het bestaand schrijnwerk te vervangen door schrijnwerk in een ander materiaal, kleur en raamindeling. Het schrijnwerk in de voorgevel wordt gewijzigd;

• Artikel 10 Daglichttoetreding, uitzicht en minimale luchttoevoer:

Het kantoor op de verdieping in de achterbouw kan niet op natuurlijke wijze geventileerd worden;

• Artikel 19 Afvalverzameling:

Er is geen afvalberging voorzien voor het gelijkvloers kantoor;

• Artikel 22 Maat van de open ruimte:

De aanvraag omvat een functiewijziging, maar voorziet geen 20% open ruimte. Van de 140 m² wordt er 19 m² open ruimte voorzien < 28 m²;

• Artikel 32 POET-principe is leidend:

De werkelijke parkeerbehoefte is 1. Er worden geen parkeerplaatsen voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie. Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C). Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de verordening toegankelijk. Artikel 18 legt eisen op betreffende de toegang van publieke gebouwen. Zo dienen deze drempelloos voorzien te worden. De plannen tonen dat er een hoogteverschil van 6 cm aanwezig is tussen de receptie en het kantoorgedeelte. Er dient hier een helling voorzien te worden met een hellingspercentage van 10%. Dit wordt opgelegd in voorwaarden.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging van een gelijkvloers magazijn naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen. Betreffende deze functiewijziging werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Dit advies luidt als volgt: “De aanvraag omvat de verbouwing van een meergezinswoning met gelijkvloers magazijn naar een meergezinswoning met gelijkvloers kantoor. Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies. Het gaat hier over een kleinschalig kantoor dat via openbaar vervoer goed ontsloten is.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt bovenstaand advies gevolgd. De wijziging naar kantoor is stedenbouwkundig aanvaardbaar. De functie meergezinswoning ter hoogte van de verdiepingen blijft behouden en is aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De plannen van de laatst vergunde toestand tonen dat het perceel ter hoogte van het maaiveld volledig bebouwd was. Bij de voorliggende functiewijziging wordt het perceel ter hoogte van het maaiveld over 19 m² ontpit. Echter legt artikel 22 van de bouwcode op dat bij een functiewijziging er 20% van het perceel ontpit moet worden. De aanvraag is vervolgens strijdig met dit artikel. Echter werd het project op voorhand volledig met de stedelijke dienst besproken. Wegens de situering van het grote volume in het bouwblok, kan hiertegen het vergunde volume in de achtertuinzone behouden blijven. De bouwheer wilt het aantal appartementen in het gebouw ter hoogte van de straat behouden maar verbeteren. De overige zone wordt ontpit. De open ruimte welke gecreëerd wordt is een verbetering ten opzichte van de vergunde situatie. Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan een afwijking op artikel 22 worden toegestaan.

Aan de straatzijde bevindt zich een volume bestaande uit 4 bouwlagen met plat dak. Achteraan het perceel bevindt zich een volume bestaande uit 2 bouwlagen met plat dak. Deze volumes blijven behouden en worden met elkaar verbonden via een beperkte gang ter hoogte van de linker perceelsgrens. Het volume past zich in binnen de omgeving. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De vergunde voorgevel bestaat uit simili witte steen met houten schrijnwerk, een blauwe hardstenen plint en een poort naar inpandig magazijn. De nu voorliggende gevelwijzigingen betreffen het wit pleisteren van de voorgevel en het aanpassen naar het schrijnwerk in geanodiseerd aluminium schrijnwerk. De gelijkvloerse plint wordt voorzien in zwart aluminium.

Het pand is gelegen binnen CHE-gebied. Er werd vervolgens advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies luidt als volgt: “De aanvraag heeft betrekking op een meergezinswoning met gelijkvloers magazijn, opgebouwd in 1946 en gelegen in CHE-gebied. De erfgoedwaarde van het pand is neutraal. De aangevraagde wijzigingen hebben geen onaanvaardbare impact op het beeldbepalende karakter van de omgeving en kunnen gunstig geadviseerd worden vanuit oogpunt monumentenzorg.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan worden toegevoegd dat artikel 8 van de bouwcode eisen oplegt betreffende de visuele en vormelijke inpassing van gevels. Zo dient de afwerking van gevels het straatbeeld en de architecturale kwaliteit van het gevelbeeld te respecteren of op te waarderen. Het voorzien van de gelijkvloerse plint in aluminium is niet kenmerkend in het straatbeeld. Daarom wordt in voorwaarden opgelegd om een plint te voorzien in blauwe hardsteen met een hoogte gelijk met de hoogte van de gevelplint van de linker buur. De aluminium gevelbekleding wordt uitgesloten van de vergunning en de vrijgekomen gevelvlakken dienen, boven de blauwe hardstenen plint, bepleisterd te worden. Bijkomend geeft artikel 8 van de bouwcode ook aan dat het verboden is om het bestaande schrijnwerk te vervangen door schrijnwerk in een ander materiaal, kleur en raamindeling. Echter kan er gesteld worden dat het voorgestelde schrijnwerk inpasbaar is in de gevel en in het straatbeeld. Mits toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan hierop een afwijking worden toegestaan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorliggende plannen tonen dat ter hoogte van de verdieping achteraan telkens een uitpandig terras voorzien wordt. Deze terrassen hebben een oppervlakte van telkens 1,52 m². Dit is een klein terras, wat zich op deze manier inpast binnen het aanvaardbare volume zonder bijkomende hinder te creëren naar de aanpalers. Deze beperkte terrassen realiseren een buitenruimte voor de bewoners en zo een meerwaarde. De terrassen zijn aanvaardbaar.

Artikel 10 van de bouwcode legt eisen op betreffende de daglichttoetreding, het uitzicht en de minimale luchttoevoer. Zo dient elke verblijfsruimte minimaal één opening te hebben in één gevel- of dakdeel zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De plannen tonen dat het raam ter hoogte van de eerste verdieping in de achterbouw als vast raam voorzien wordt. Vervolgens voldoet de achterliggende kantoorruimte niet aan artikel 10. In voorwaarden wordt opgelegd om dit raam zo te concipiëren zodat deze voldoet aan artikel 10 van de bouwcode.

Artikel 19 van de bouwcode legt eisen op omtrent afvalverzameling. De plannen tonen een kelderplan met verschillende ruimtes. Er kan vervolgens binnen het nu voorliggende plan een afvalberging voorzien worden conform bovenstaand artikel. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden.

Wegens de ligging binnen overstromingsgevoelig gebied werd er advies gevraagd aan De Vlaamse Waterweg. De voorwaarden zoals opgenomen in dit advies dienen te worden gevolgd.

Wegens de mogelijke impact op het milieu werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst Vergunningen Milieu. Dit advies luidt als volgt: “De aanvraag heeft betrekking op de omvorming van een magazijn naar een kantoor op het gelijkvloers en het verbouwen van drie bovengelegen appartementen. Geluids- en trillingshinder afkomstig van bouwactiviteiten dienen beperkt te worden conform de BBT-studie geluids- en trillingshinder van bouw- en sloopactiviteiten. Het is uit de huidig beschikbare informatie in het dossier onduidelijk hoe de inrichting verwarmd en/of gekoeld wordt. Het is aan te raden dat de exploitant dit nagaat en zich indien nodig in regel stelt met de Vlarem-wetgeving. Op basis van de informatie in het aanvraagdossier wordt geen indicatie teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn. Vanuit milieutechnisch oogpunt is er dan ook geen bezwaar de vergunning te verlenen.”

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Laden en lossen

Laden en lossen kan gebeuren in de bestaande laad- en loszone aan de overzijde van de straat.

Fietsvoorzieningen

Voor het kantoor moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden (1,25/100m² x 134m²).

Er worden in het kantoor 2 fietsstalplaatsen voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.  Het hoogteverschil tussen de receptie en het kantoor dient overbrugd te worden met een helling conform de bepalingen van artikel 18 van de verordening toegankelijkheid.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. De voorwaarden opgelegd in het advies van De Vlaamse Waterweg moeten strikt worden nageleefd.

4. De aluminium gevelbekleding wordt uitgesloten van de vergunning.

5. Onderaan de gevel dient een plint in blauwe hardsteen voorzien te worden met een hoogte gelijk aan de hoogte van de gevelplint van de linker aanpalers.

6. Het voorziene pleisterwerk dient ook over het gelijkvloers doorgetrokken te worden tot boven de blauwe hardstenen gevelplint.

7. De verblijfsruimte ter hoogte van de eerste verdieping in de achterbouw dient een raamopening te hebben conform de eisen van artikel 10 van de bouwcode.

8. Er dient een afvalberging voorzien te worden conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.