2025_CBS_02024 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2024151227. Sint-Bernardsesteenweg ZN. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          23/03/1977: bescherming als cultuurhistorisch landschap ‘Kasteel Cleydael: omgeving’: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/135021;

-          12/09/1980: bescherming als stads- of dorpsgezicht Kasteel Hemiksemhof: park, bijgebouwen en hoeve: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/135021.

Vergunde en bestaande toestand

-          bebost terrein.

Nieuwe toestand

-          ontbossen van het terrein;

-          verkavelen van een perceel in twee loten voor woningbouw:

• lot 1 met oppervlakte van 603,63 m² en straatbreedte van 12 m;
• lot 2 met oppervlakte van 541,85 m² en straatbreedte van 12 m;

-          bouwvolume:

• lot 1 en lot 2 voorzien voor een halfopen woning met volgende maximale afmetingen:

-          eerste 9 m: 2 bouwlagen en een hellend dak;

-          9 – 13 m: 2 bouwlagen met een plat dak;

-          13 – 17 m: één bouwlaag met een plat dak;

-          aangebouwde garage in de zijtuin van één bouwlaag met een plat dak, breedte van 3 meter en diepte van 8 meter.

Inhoud van de aanvraag

Inhoud van de aanvraag

-          ontbossen van een terrein;

-          slopen van een vrijstaand gebouw;

-          verkavelen van een perceel in twee loten voor woningbouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Rioleringselementen:
  §4 Het overwelven en inbuizen van grachten en onbevaarbare waterlopen van categorie 3 is niet toegestaan. In de voorschriften wordt een overwelving van de gracht in functie van de toegang naar de loten voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode. De aanvraag voorziet het overwelven van een gracht van categorie drie. Omdat de percelen anders niet ontsloten kunnen worden kan een afwijking toegestaan worden.

De verkavelingsvoorschriften zoals voorgesteld worden grotendeels gevolgd. Enkel onderstaande voorschriften moeten aangepast worden:

Openbaar domein:

-          Het voorschrift stelt dat de gracht slechts 1 keer en gecombineerd overwelfd mag worden, centraal op de scheiding tussen beide percelen. Gezien de positie van de garages, uiterst links en uiterst rechts op de beide loten, zou dit overmatig veel verharding in de voortuin vereisen om die garages te bereiken. Daarom zal dit voorschrift geschrapt worden.

Voortuinstrook – verharding:

-          Het voorschrift met betrekking op de verharding naar de garage wordt bijgesteld. Voor de toegelaten verhardingen worden de stedenbouwkundige voorschriften van de bouwcode overgenomen.

Afsluiting op het perceel – uitvoering:

-          De voorschriften met betrekking op de afsluiting van de voortuinstrook worden aangepast zodat dit gelijk is aan de stedenbouwkundige voorschriften van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het verkavelen van 2 loten voor woningbouw. De verkaveling is in overeenstemming met de onderliggende bestemmingszone (woongebied) van het gewestplan. Het advies omtrent de functionele inpasbaarheid kan dan ook gunstig worden beoordeeld.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op de twee loten worden telkens een halfopen bebouwing voorzien. Er wordt een volumetrie voorzien waarbij het hoofdvolume 2 bouwlagen is onder een hellend dak. Het gelijkvloers kan een maximale bouwdiepte hebben van 17 meter. De bouwdiepte op de verdieping kan dan weer op 2 bouwlagen uitgebreid worden tot 13 meter. En tenslotte mag de bouwdiepte onder het hellend dak 9 meter bedragen.

De invulling over de percelen maakt het mogelijk om een zelfde typologie verder te zetten op de aanpalende percelen.

Het voorstel kan dan ook ruimtelijke inpasbaar geacht worden in deze omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De verkavelingsvoorschriften geven grote vrijheid naar materiaalgebruik. De Sint-Bernardsesteenweg wordt ter plaatse gekenmerkt door een verscheidenheid aan vorm en materialisatie. De voorschriften sluiten hiermee aan bij de kenmerken van de omgeving. Deze kunnen bijgevolg ook gunstig worden beoordeeld. Het latere ontwerp zal bij een omgevingsvergunning verder worden afgetoetst op visuele inpasbaarheid in deze omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Wyre. De voorgestelde voorwaarde worden mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Fluvius. De voorgestelde voorwaarde worden mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Aquafin. De voorgestelde voorwaarde worden mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door het Agentschap Natuur en Bos. De voorgestelde voorwaarde worden mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Extreme piekwaarden van lood in fijn stof werden begin 2024 gemeten in district Hoboken. Deze zijn met grote waarschijnlijkheid terug te brengen tot grondwerken in de directe omgeving waarbij metaalslakken betrokken waren die historisch gezien zorgden voor versteviging van de ondergrond van terreinen. Voornamelijk in district Hoboken werden deze metaalslakken gebruikt zonder dat echter geweten is waar de exacte locaties van deze metaalslakken zich bevinden. Om opwaaiend stof te voorkomen bij werken op werfzones, dringen er zich bijkomende maatregelen op met het oog op het monitoren en beheersen van stofverspreiding bij werkzaamheden. De aanvrager wordt hierbij gewezen op de politieverordening van 13 mei 2024 betreffende het invoeren van maatregelen ter beperking en monitoring van stofontwikkeling in Hoboken bij werkzaamheden op privaat en openbaar domein.

Mobiliteitsimpact

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door het agentschap Wegen en Verkeer. Deze adviesinstantie geeft specifiek de voorwaarde op dat de inritten naar de garage gecombineerd dienen te worden. Het planmatig opzet van de verkaveling voorziet in twee halfopen bebouwingen met een garage in de zijtuinstrook. De voorgestelde voorwaarde impliceert een planwijziging waarbij het boscompensatievoorstel opnieuw bekeken en geadviseerd dient te worden door het agentschap Natuur en Bos. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er niet aangesloten bij deze voorgestelde voorwaarde. Beide aanpalende percelen beschikken over de ruimtelijke randvoorwaarde om ook verkaveld te kunnen worden met een gelijkaardige typologie. Deze halfopen typologie met garages in de zijtuinstrook komt ook verder in de straat voor. Bij het verkavelen van de aanpalende percelen zullen de opritten aansluitend voorzien moeten worden aan de opritten van deze aanvraag.

De andere voorgestelde voorwaarde heeft betrekking op het afsluiten van de voortuinstrook. De verkavelingsvoorschriften voldoen hieraan.

Algemene aspecten betreffende het milieu

De aanvraag werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door het Agentschap Natuur en Bos. De voorgestelde voorwaarden met betrekking op het boscompensatievoorstel worden mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het dossier werd daarnaast ook voorgelegd aan de stedelijke groendienst:

“De groendienst geeft een gunstig advies op voorwaarde dat er geen bomen (met omtrek groter dan 1m) buiten de bouwzone geveld worden. Anders moeten deze in kaart gebracht worden (soort, omtrek, diameter) en bijgevoegd worden bij de aanvraag. Fruitbomen komen niet in aanmerking voor de boscompensatie op eigen terrein. Dit kan ofwel door middel van de aanplant van bosgoed, ofwel door de aanplant van bomen van 1ste grootte. Op elk lot dienen er ten minste 5 bomen van 1ste grootte te staan (bestaande of nieuw aangeplante bomen). Deze mogen verdeeld zijn over de voor- en achtertuin.

Bij de aanleg van de inrit van de woning dient men maximaal rekening te houden met de bestaande bomen in de voortuin. Bij voorkeur worden er geen extra bomen gerooid voor de inrit naar de woning. Er is voldoende ruimte naast de bestaande bomen om de inrit te voorzien.”

Het advies van de groendienst wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst milieu:

“De aanwezige stal op het perceel wordt gesloopt.

Sloop

De uitvoerder van de sloopwerken dient de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken (Vlarem II hoofdstuk 6.12).

Na de verkaveling zullen woningen worden gebouwd. Uit de project- m.e.r.-screening blijkt dat hiervoor een bouwput zal worden uitgegraven. De uitgegraven grond zal zoveel mogelijk worden hergebruikt op eigen terrein. Het overschot aan grond wordt afgevoerd. Er zijn geen risico-activiteiten in het kader van bodemwetgeving gekend.

Bemaling

Voor de realisatie van de bouwput en de aanleg van de septische put is er mogelijks een bemaling noodzakelijk. Ingeval van een bemaling dan moet hiervoor een meldingsakte of vergunning bekomen worden vóór de start der werken.

De omgevingsvergunning voor de bronbemaling kan apart worden aangevraagd of samen met de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen. De exploitant wordt erop gewezen dat, indien de vergunning voor de bronbemaling apart wordt aangevraagd, dienen de effecten van de bemaling mee besproken te worden in de aan te vragen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen. De verschillende activiteiten van het project dienen als een geheel te worden bekeken in functie van de (aanzienlijke) effecten die zij kunnen voortbrengen voor mens en milieu.

Op basis van de informatie in het aanvraagdossier wordt geen indicatie teruggevonden dat er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn. Indien rekening wordt gehouden met bovenstaande, kan vanuit technisch oogpunt positief advies worden gegeven om de vergunning te verlenen.”

Het gunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Het blijft de verantwoordelijkheid van de aanvrager om zich in een latere fase in regel te stellen.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Het voorwaardelijk gunstig advies van Wyre moet vanaf aanvang van het project strikt worden nageleefd.

3. Het voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius moet vanaf aanvang van het project strikt worden nageleefd.

4. Het voorwaardelijk gunstig advies van Aquafin moet vanaf aanvang van het project strikt worden nageleefd.

5. Het voorwaardelijk gunstig advies van het agentschap Natuur en Bos moet vanaf aanvang van het project strikt worden nageleefd.

6. De voorschriften dienen aangepast te worden zoals aangegeven in “Bijlage B28b - voorschriften_ROOD”

7. Er mogen geen bomen gekapt worden met een omtrek groter dan 1 meter buiten de bouwzone.

8. Op elk lot dienen er ten minste 5 bomen van 1ste grootte te staan (bestaande of nieuw aangeplante bomen). Deze mogen verdeeld worden over voor- en achtertuin.

9. Bij het uitvoeren van werken in de periode van 1 maart tot 1 juli moet men er zich - vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken - van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden.  Als nesten of rustplaatsen in het gedrag komen, dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen emailadres van AVES Antwerpen.

10. Fruitbomen bedoeld voor boscompensatie moeten vervangen worden door bosgoed, inheems, minimale plantmaat 80-100 cm hoogte, of door aanplant van minimaal 2 hoogstammige bomen, eerste grootteorde, inheems, minimale plantmaat 14/16 cm omtrek.

11. Er mogen geen bomen buiten de bouwzone geveld worden die niet in de vergunning opgenomen zijn.  Hiervoor dient een aparte kapvergunning aangevraagd te worden.

12. Bij de aanleg van de oprit van de woningen moet maximaal rekening gehouden worden met de bestaande bomen in de voortuin.  Er mogen geen extra bomen geveld worden voor de oprit naar de woningen.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.