2025_CBS_01194 - Omgevingsvergunning - OMV_2024092470. Den Brem 49. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/07/1984: vergunning (222#20367) voor het verbouwen van een woning.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning met garage;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 2 bouwlagen met schuin dak;
• aanbouw aan linker zijde voor garage met berging van circa 86 m2 met schuin dak;
• achterbouwen van 1 tot 2 bouwlagen met verschillende daktypes;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen met schrijnwerk in hout;

-          inrichting:

• terras van 28,5 m2 in zijtuin.

Bestaande toestand

-          inrichting:

• circa 200 m2 verharding in omringende tuin.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gemengd gebouw: woning met praktijkruimten (functie kantoor en vrije beroepen) van circa 130 m2;

-          bouwvolume:

• vernieuwde schuur met gelijkvloers en eerste verdieping voor praktijkruimten;

-          gevelafwerking:

• gevelsteen met schrijnwerk in hout;
• aparte ingang voor eengezinswoning en praktijkruimten;
• eengezinswoning en praktijkruimte op gelijkvloers verbonden;

-          inrichting:

• circa 200 m2 verharding in omringende tuin; voornamelijk in waterdoorlatende kasseien;
• stuk van verharding in voor- en zijtuin ingericht als auto- en fietsstaanplaatsen.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een eengezinswoning met garage tot woning met praktijkruimte;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van gevelopeningen;

-          aanleggen van verharding.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met landelijk karakter. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De woongebieden met een landelijk karakter zijn bestemd voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen, (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 22 bis Valaar, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 23 december 1993. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor tuinen, zone voor woningen en parkzone.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend(e) punt(en):

-          artikel 1 Zone voor woningen:

b) Nevenbestemmingen: verzorgende bedrijven (enkel op de benedenverdieping over max. 30 m²). De praktijkruimten zijn groter dan 130 m2 en op twee niveaus.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18 algemene bepaling:

het niveauverschil tussen straat en inkom van de praktijkruimte mag niet meer bedragen dan 2 cm. Dit is in de nieuwe toestand 15 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de dakvlakramen bevinden zich niet tussen 1 en 2 m boven het loopvlak bij: praktijkruimte 1 en de sociale ruimte.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via HYPERLINK “https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing.
Er werd geen impactscore berekening aan het dossier toegevoegd. Na onderzoek kan echter in alle redelijkheid worden geconcludeerd dat de impactscore voor dit project de drempelwaarde van 1% niet overschrijdt. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 24 van de bouwcode. De verblijfsruimtes (praktijkruimte 1 en de sociale ruimte) hebben geen raamopeningen die zich bevinden tussen 1 en 2 meter. Vanuit stedenbouwkundig standpunt wordt er geoordeeld dat deze ruimtes maar gedurende korte tijd gebruikt worden. Er kan bijgevolg een afwijking op voormeld artikel worden verleend.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          artikel 1 Zone voor woningen:

b) Nevenbestemmingen: verzorgende bedrijven (enkel op de benedenverdieping over max. 30 m²). De praktijkruimten zijn groter dan 130 m2 en op twee niveaus.

Door middel van artikel 4.4.9/1 bestaat de mogelijkheid om een afwijking te verlenen op bijzondere plannen van aanleg die ouder zijn dan 15 jaar. De aanvraag moet hierbij nog wel getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening. Vanuit stedenbouwkundig standpunt wordt er geoordeeld dat er een afwijking voor de bestemming verzorgende bedrijven kan worden verleend. Dit wordt ook bevestigd door het advies van de stedelijke dienst Economie en Toerisme als volgt:

Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing is eveneens gunstig: Het betreft de verbouwing van een bestaande te renoveren schuur en functiewijziging naar een praktijkruimte naast een woning. Dit is conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie die een verwevenheid van economische functies in het stedelijk weefsel vooropstelt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de verbouwing van de bestaande schuur op het perceel gelegen aan Den Brem 49, 2610 Antwerpen. De huidige schuur, die dienstdoet als garage, zal zowel op het gelijkvloers en de 1ste verdieping volledig worden omgevormd tot een praktijkruimte voor een zelfstandige psycholoog. De werkzaamheden omvatten structurele versterkingen, herinrichting van de binnenruimte en enkele ingrepen aan de gevels om de schuur functioneel en esthetisch aan te passen aan de nieuwe bestemming. Er worden geen wijzigingen aangebracht aan de aangrenzende woning zelf. Er worden bijgevolg ook geen aanpassingen voorzien aan de vergunde volumetrie waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik dan ook zonder meer gunstig is.

Visueel-vormelijke elementen

De schuur palend aan de woning wordt verbouwd en er wordt een aparte ingang voor de praktijk en studentenkamers voorzien. Dit gebeurt in functie een duidelijke scheiding tussen de privéruimte van de woning en de nieuwe functies te creëren. De verbouwing omvat verder de vervanging van de poort door een schuifraam achteraan, wat de esthetische aantrekkingskracht van de gevel verbetert en meer licht in de praktijkruimte toelaat.

De visueel vormelijke elementen zijn gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Milieutechnisch wordt gunstig advies verleent:

De aanvraag omvat de verbouwing van een bestaande schuur, gelegen op Den Brem 49 in 2610 Antwerpen. De aanvraag omvat een woning met een aangrenzende schuur, die momenteel als garage wordt gebruikt. De eigenaar wenst de schuur om te bouwen tot een praktijkruimte voor haar zelfstandige activiteiten als psychologe. Daarnaast worden ook intern ingrepen en handelingen uitgevoerd waaronder de creatie van een aparte ingang voor de praktijk.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bewoners is er een fietsparkeerbehoefte van 4 fietsen.

Voor de praktijkruimtes is er een fietsparkeerbehoefte van 4 x 40% = 1,6 afgerond 2 fietsparkeerplaatsen.

Voor de functie wonen moeten de fietsen afgesloten en overdekt gestald kunnen worden. Dat is hier niet voorzien. 

Voor de bezoekers van de specialistenfunctie mogen dit onoverdekte stallingen in de tuinzone zijn.

Er worden nu 6 plaatsen in openlucht ingetekend waarbij er onvoldoende ruimte is tussen de muur van de schuur en de haag. Een fiets + ruimte achter de fiets om uit de stalling te kunnen is minstens 3,40 m terwijl er tussen de muur en de haag maar 2,50 m is. Bovendien worden de fietsen achter twee parkeerplaatsen ingetekend. Deze doorgang is, als er een wagen naast de zijgevel geparkeerd staat, te erg smal om met een fiets te passeren. Voor bewoners is dit aanvaardbaar, voor bezoekersfietsen niet.

Om de fietsstalplaatsen voor de bewoners afgesloten en overdekt te voorzien wordt er gesuggereerd om een afzonderlijk bijgebouwtje te voorzien in de achtertuin of de fietsstalplaatsen intern in het bestaande volume te voorzien. Hiervoor wordt een voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

Voor de bezoekersfietsstalplaatsen kunnen, zoals hoger al aangehaald, in de voortuin fietsnietjes voorzien worden op een waterdoorlatende halfverharding. Deze beperkte bijkomende verharding is aanvaardbaar indien de rest van de voortuin, met uitzondering van de kasseistroken, met groen in volle grond ingericht wordt en van de straat afgesloten wordt door een levende afsluiting, een muurtje of een hek, alle met een hoogte van maximum 1 meter. Ook dit zal in voorwaarden opgenomen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Voor de bewoners moet er een overdekte en afgesloten fietsenberging worden voorzien conform de voorschriften van de bouwcode.

2. In de voortuin moet een halfverharding voorzien worden (2 x1,5 m²) onder fietsverankeringssystemen waar 2 fietsen voor bezoekers gestald kunnen worden. De rest van de voortuin, met uitzondering van de kasseistroken, moet met groen in volle grond ingericht wordt en van de straat afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek, alle met een hoogte van maximum 1 meter.

3. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiches van het openbaar onderzoek werden te laat uitgehangen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.