2025_CBS_00354 - Omgevingsvergunning - OMV_2024078191. Dokter Van de Perrelei 69. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/11/2024: statusrapport voor het aantal woongelegenheden;

-          23/05/1952: toelating (179#1745) voor een nieuwbouw.

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie:

• wonen (meergezinswoning);
• 1 éénslaapkamerappartement en 2 tweeslaapkamerappartementen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte van 15,4 m tegen de linker perceelsgrens en 13,7 m tegen de rechter perceelsgrens;
• tuin;

-          gevelafwerking:

• parement in roodbruine gevelsteen en houten schrijnwerk;
• plint en dorpels in blauwe hardsteen.

Bestaande toestand

In overeenstemming met de vergunde toestand met uitzondering van:

-          gevelafwerking:

• aluminium buitenschrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie:

• wonen (meergezinswoning);
• 3 tweeslaapkamerappartementen waarvan één van 87m² en twee van 75m² op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte van 21,3 m tegen de linker perceelsgrens op de gelijkvloerse verdieping en 17 m tegen de rechter perceelsgrens en op de verdiepingen;
• tuin met terras van 27m²;

-          gevelafwerking:

• parement in roodbruine gevelsteen en zwart aluminium schrijnwerk;
• plint en dorpels in blauwe hardsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing

§3. Volgende handelingen aan alle voorgevels en aan zijgevels van (half)open bebouwing zijn verboden: C. Het vervangen van bestaand schrijnwerk door schrijnwerk in een ander materiaal, in een andere kleur of met een andere raamverdeling. Het schrijnwerk in de voorgevel wordt gewijzigd;

• Artikel 9 Minimale hoogte van ruimten

§1. Bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing waarbij de hoogte tussen de constructieve vloerplaten en/of dakplaten gewijzigd wordt, volume-uitbreiding of functiewijziging waarbij de hoogte tussen de constructieve vloerplaten en/of dakplaten gewijzigd wordt, moeten deze ruimten een minimale vrije hoogte hebben zoals aangeduid in de tabel. De nieuwe aanbouw op de gelijkvloerse verdieping heeft maar een hoogte van 251 cm;

• Artikel 12 Minimale oppervlakte buitenruimte

§1. Bij nieuwbouw, herbouw, volume-uitbreiding, wijziging van het aantal zelfstandige woongelegenheden, of functiewijziging naar wonen moet elke nieuwe of gewijzigde zelfstandige woongelegenheid over een kwalitatieve buitenruimte beschikken.
De minimale netto vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 m², vermeerderd met 2 m² netto vloeroppervlakte per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer;

§2. Bestaande buitenruimten bij zelfstandige woongelegenheden mogen niet verkleind worden tot onder de in §1 genoemde minimale oppervlakte. De terrassen op de verdiepingen worden verplaatst en zijn maar 4,32 m² groot waar dit voor een tweeslaapkamerappartement 6 m² moet zijn;

• Artikel 18 Stabiliteit en scheidingsmuren

Bijkomend geldt voor enkelvoudige scheidingsmuren dat ze uitgevoerd dienen te worden in massief, ongeperforeerd materiaal, met een minimale dikte van 0,18 meter. de scheimuur aan de rechter aanpalende is in snelbouwsteen ingetekend;

• Artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag betreft de uitbreiding van het bestaande gebouw bestaande uit 3 bouwlagen met plat dak. De gelijkvloerse verdieping wordt uitgebreid tot 21,3 m tegen de linker perceelsgrens en tot 17 m tegen de rechter perceelsgrens. De voorgestelde bouwdiepte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over om een kwalitatieve tuinzone te behouden.

Op basis van de argumentatie onder Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen kan het nut van de uitbreiding op het gelijkvloers echter in twijfel getrokken worden.

De plannen voorzien verder ook een perceelsbrede uitbreiding van beide verdiepingen tot een bouwdiepte van 17 m. Het nieuwe volume sluit aan bij de linkerbuur, maar ter hoogte van de rechterbuur wordt de scheimuur over een diepte van 3 m aanzienlijk opgehoogd. Dit heeft negatieve gevolgen voor de rechterbuur. Vanuit stedenbouwkundig standpunt kan bijgevolg niet worden ingestemd met de ophoging van de rechter scheimuur.

Visueel-vormelijke elementen

In voorliggende aanvraag wordt het buitenschrijnwerk in de voorgevel vervangen door zwart aluminium buitenschrijnwerk. Hierbij blijft de raamverdeling behouden.

Deze materialen passen binnen de omgeving waarop de aanvraag betrekking heeft en zijn dus aanvaardbaar.
 

Er wordt opgemerkt dat de voordeur wordt vervangen door een volledig gesloten voordeur, waarbij geen glasvlak meer wordt voorzien. Omwille van het wegvallen van de lichtinval in de inkomhal en de negatieve impact op de beeldwaarde van het gebouw kan deze wijziging niet gunstig worden geadviseerd.

De achtergevel wordt afgewerkt met witte crepi en zwart aluminium buitenschrijnwerk. Gelet op het feit dat deze delen niet zichtbaar zijn vanop het openbaar domein doordat ze aan de achterzijde gesitueerd zijn en de materialen in overeenstemming zijn met de stedelijke context, kan de gevelafwerking aanvaard worden.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met de herindeling van de appartementen zoals voorgesteld. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

In het gelijkvloers appartement worden de leefruimtes naar de achterzijde verplaatst. Ondanks de grote volume uitbreiding is de leefruimte klein in verhouding tot de totale oppervlakte van het appartement en boet deze in aan kwaliteit door het voorzien van een bijkomende slaapkamer naast deze leefruimte. Er ontstaat zo een smalle en diepe ruimte die slechts aan één zijde beperkt licht kan trekken. Bijkomend wordt vastgesteld dat de vrije hoogte van de nieuwe aanbouw op het gelijkvloers niet voldoet aan de bepalingen van artikel 9 van de bouwcode.

Met een breedte van slechts 1,75 m zijn de kinderkamers daarenboven voor elk appartement in voorliggend project ook te klein gedimensioneerd om voldoende comfort te kunnen geven.

Verder worden ook de buitenruimtes aangepast. De nieuwe terrassen op de eerste en tweede verdieping voldoen hierbij niet aan de minimale oppervlaktenormen opgelegd in artikel 12 van de bouwcode.

Tot slot dienen er volgens artikel 33 van de bouwcode 9 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Ondanks de gelijkvloerse uitbreiding van het volume, worden deze niet voorzien.

Gezien bovenstaande opmerkingen voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag dient te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.