2025_CBS_00331 - Omgevingsvergunning - OMV_2024140101. Broederminstraat 49. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/10/1911: toelating (1911#1734) voor het bouwen van twee burgerswoningen en twee winkelhuizen;

-          25/07/2024: statusrapport met een niet-bindend, gunstig advies door de dienst vermoeden van vergunning voor de functie wonen en 3 woonentiteiten;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/98969

Vergunde toestand

-          meergezinswoning;

-          hoekpand van 5 bouwlagen onder plat mansardedak.

Bestaande toestand

-          meergezinswoning met 5 wooneenheden;

-          hoekpand van 5 bouwlagen onder plat mansardedak;

-          beige gevelmetselwerk met zwart geschilderd, houten buitenschrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          meergezinswoning met 3 wooneenheden waarvan:

• 2 éénslaapkamer appartementen met een netto vloeroppervlakte van 36 m²
• 1 duplex éénslaapkamer appartement met een netto vloeroppervlakte van 72 m²;

-          gelijkvloerse winkelruimte (27 m²);

-          hoekpand van 5 bouwlagen onder plat mansardedak;

-          beige gevelmetselwerk met zwart geschilderd, houten buitenschrijnwerk;

-          plint in natuursteen doorbroken ten opzichte van de originele toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          inrichten van 3 woongelegenheden;

-          inrichten van detailhandel op het gelijkvloers;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 9 Minimale hoogte van ruimten: de voorziene afvalbergingen in de kelder hebben een hoogte van slechts 1m86 in plaats van de minimaal vereiste 2m20.
• Artikel 22 Maat van de open ruimte: na de gelijkvloerse functiewijziging wordt er geen open en onbebouwde ruimte voorzien op het maaiveldniveau.
• Artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein: na de verbouwing wordt er geen fietsenberging voorzien.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.  

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 6,19 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw aan de straatgevel circa 70 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daaronder.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

De aangevraagde werken hebben geen impact op de waterhuishouding en eventueel op te leggen voorwaarden met betrekking tot de structurele werken die nodig zijn om bescherming tegen overstromingen te bieden, zouden disproportioneel zijn. De aanvrager wordt wel geadviseerd mobiele beschermingsmiddelen te voorzien om de woning te beschermen tegen overstromingen zoals de kelderopeningen en de gevelopeningen onder het overstromingspeil.

Ook het plaatsen van terugslagkleppen kan overstromingswater na een beschermde bouwschil buiten houden.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het betreft een hoekpand met detailhandel op het gelijkvloers en wonen op de verdiepingen. Niettegenstaande de functie detailhandel volgens het statusrapport onvoldoende kan bewezen worden, werd het gelijkvloers initieel voor detailhandel ontworpen conform de bouwtoelating uit 1911. Een invulling van een hoekpand met detailhandel stimuleert de levendigheid van de straathoek en wordt gunstig beoordeeld. Op de verdiepingen worden 3 wooneenheden ingericht conform het advies uit het statusrapport. De aanvraag is verenigbaar met de bestemming woongebied volgens gewestplan.

De stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie geeft gunstig advies:

“Het project past binnen de visie van de beleidsnota ruimtelijke economie inzonderheid verweving van functies.”

De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De volumetrie van het vergunde pand blijft ongewijzigd. Er is geen open ruimte aanwezig op het perceel maar gezien de beperkte oppervlakte van het perceel (52 m²) en de situering op een straathoek, zou het realiseren van open ruimte geen meerwaarde bieden. De open ruimte zou ingesloten zitten tussen de hoge scheidingsmuren van de aanpalende percelen.

De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke en cultuurhistorische elementen

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De erfgoedwaarde van een pand wordt bepaald door zowel het exterieur als het interieur.  De erfgoedwaarden moeten afgewogen worden ten opzichte van de mogelijkheden tot transformatie en functionele herbestemming.

Het dossier werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Stadsontwikkeling/Monumentenzorg. Hun advies is voorwaardelijk gunstig:

“Men wenst het pand te verbouwen naar een handelsgelijkvloers met drie woongelegenheden.

Vanuit erfgoedoogpunt is er geen bezwaar tegen de voorgestelde functies, die historisch gezien ook aanwezig waren in het pand.

Gelet op de ensemblewaarde zetten we in op maximale herwaardering van de voorgevel, zodat deze de ensemblewaarde ondersteunt en versterkt.

De uitgevoerde werken aan het dak zijn vanuit erfgoedoogpunt geen verbetering. Door het verwijderen van de dakkapellen en de bovenste kroonlijst ontstaat een atypisch dak met dieper gelegen openingen in.

Ook het voorgestelde schrijnwerk is vanuit erfgoedoogpunt niet aanvaardbaar.

In de deuropeningen kan schrijnwerk met een T-verdeling voorzien worden maar die verdeling dient door te lopen tot op de deurdorpel. Vanaf de tweede verdieping volgt het schrijnwerk de segmentboog niet.

Het bestaande schrijnwerk komt bijgevolg niet voor regularisatie in aanmerking.

Voor vastgestelde inventarispanden gaan we uit van correct geprofileerd schrijnwerk met correcte indeling.

Een aangepast voorstel kan voorgelegd worden voor verder advies.”

De stedelijke dienst Monumentenzorg geeft een voorwaardelijk gunstig advies met volgende voorwaarden:

-          Uitsluiten schrijnwerk in voorgevel

-          Uitsluiten opstaande dakvlak mansardedak

Het advies wordt bijgetreden. Het schrijnwerk in de gevels en het opstaande dakvlak van de mansardelaag moeten worden uitgesloten uit de vergunning. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de bestaande kelder worden twee afvalbergingen ingericht. Deze hebben een hoogte van slechts 1,86 m in plaats van de minimaal vereiste 2,20 m (bouwcode, artikel 9). Gezien de kelder een bestaande situatie vormt, kan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode een afwijking van artikel 9 worden toegestaan.

De aanvraag heeft betrekking op een verbouwing van een meergezinswoning met handelsgelijksvloers. Er wordt echter geen fietsenstalling voorzien (bouwcode, artikel 33). Gezien de inhoud van de aanvraag interne structurele werken omvat van een vergund volume om de functionele indeling van het bestaande meergezinsgebouw aan te passen en gezien de beperkte oppervlakte van het hoekperceel, kan met toepassing van artikel 3 een afwijking worden toegestaan van artikel 33.

Volgens de watertoets is er een middelgrote kans (huidig klimaat) op pluviale overstromingen. Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 6,19 mTAW of 70 cm boven het maaiveld aan straatzijde. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping ligt onder dit overstromingsveilig niveau. De aanvraag betreft een verbouwing van een bestaande meergezinswoning met handelsgelijksvloers. Eventueel op te leggen voorwaarden met betrekking tot de structurele werken die nodig zijn om bescherming tegen overstromingen te bieden, zouden disproportioneel zijn. De aanvrager wordt wel geadviseerd mobiele beschermingsmiddelen te voorzien om het pand te beschermen tegen overstromingen (schotten aan de keldergaten en de deuren en terugslagkleppen op de afvoerleidingen om de terugstroom van rioleringswater te verhinderen).

Mits het naleven van bovenstaande voorwaarden voldoet de aanvraag aan de gestelde eisen inzake gebruiksgenot. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Het schrijnwerk in de gevels wordt uitgesloten uit de vergunning.

4. Het opstaande dakvlak van het mansardedak wordt uitgesloten uit de vergunning.

5. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.