2025_CBS_00365 - Omgevingsvergunning - OMV_2024127454. Jan Peetersstraat 2 . District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/07/2001: vergunning (629#4197) voor de transformatie van postgebouw tot copycenter met appartement en studio;

-          1938: toelating (329#15429) voor het bouwen van een postgebouw.

Vergunde toestand

-          functie:

• copycenter op de gelijkvloerse verdieping;
• 2 wooneenheden op de eerste verdieping:
  • Tweeslaapkamerappartement van 164,25m², met toegang tot een dakterras van 28,63m²;
  • Éénslaapkamerappartement van 68,20m², met toegang tot een dakterras van 25,85m²;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw bestaande uit 2 bouwlagen langsheen de straatzijden over een bouwdiepte van 8,2m en 7,52m onder plat dak met een kroonlijsthoogte van 8,5m;
• centraal een volume van 1 bouwlaag met wisselende bouwhoogte tussen circa 3,5m en 5,2m;
• bouwdiepte langsheen de Jan Peetersstraat van 16,98m en langsheen de Palinckstraat van 32,1m;
• 1 ondergrondse bouwlaag als opslagruimte;

-          gevelafwerking:

• gevels afgewerkt met rood metselwerk, ecru betonpanelen en ecru gevelbepleistering op een gevelplint in blauwe hardsteen;
• luifels in aluminiumbekleding;
• buitenschrijnwerk in aluminium, REGLIT decoratieve beglazing en glasdals;

-          inrichting:

• perceel is volledig bebouwd.

Bestaande toestand

In overeenstemming met de vergunde toestand met uitzondering van:

-          copyruimte buiten gebruik, nu opslagruimte en de verdieping ingericht als appartement en twee losse slaapkamer;

-          gewijzigde inkompui;

-          beperkte wijzigingen m.b.t. de interne indeling.

-          luifel langsheen de Palinckstraat werd verlaagd met 0,7m en de luifel op de hoek van het pand langsheen de Jan Peetersstraat werd verlengd met 5m.

Nieuwe toestand

-          functie:

• restaurant op de gelijkvloerse verdieping;
• 1 wooneenheden op de eerste verdieping van 349,81m², met toegang tot een dakterras van 42,33m², omringd door groendak;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw bestaande uit 2 bouwlagen langsheen de straatzijden over een bouwdiepte van 8,5m en 15,22m onder plat dak met een kroonlijsthoogte van 8,5m;
• centraal een volume van 1 bouwlaag met een bouwhoogte van circa 4,3m;
• bouwdiepte langsheen de Jan Peetersstraat van 16,98m en langsheen de Palinckstraat van 32,1m;
• 1 ondergrondse bouwlaag als opslagruimte, fietsenstalling en sanitair;
• wijzigen van de interne indeling;

-          gevelafwerking:

• gevels afgewerkt met rood metselwerk, ecru betonpanelen en ecru gevelbepleistering op een gevelplint in blauwe hardsteen;
• luifels in aluminiumbekleding;
• buitenschrijnwerk in aluminium, REGLIT decoratieve beglazing en glasdals;

-          inrichting:

• patio op de gelijkvloerse verdieping van circa 30m²;
• 5 fietsenstallingen op de gelijkvloerse verdieping en een bijkomende fietsenstalling in de ondergrondse bouwlaag;
• Zonnepanelen op het platte dak van de verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie op de gelijkvloerse verdieping van dienstverlening naar horeca;

-          wijzigen van het aantal wooneenheden van 2 naar 1;

-          wijzigen van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 14: het looppad tussen de verbruiksruimtes en de toegankelijke toilet is langer dan 120 cm en heeft een doorgangsbreedte van minder dan 120 cm;
• artikel 20 Trappen: de trap naar de ondergrondse sanitaire ruimte heeft niet een breedte van minstens 1 m en aan beide zijden dient een trapleuning te worden voorzien die op het einde en begin van elke trap minstens 0,40 meter uitsteekt;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  naast de krukzijde van de deur dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien van 0,50 meter.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 17 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen: het is niet duidelijk hoe de afvoer vanuit de reca-keuken gebeurt. Deze moet uitmonden in de open lucht en gezien de aard ervan, boven het hoogste dakvlak. Het mag door de zij- of achtergevel naar buiten worden geleid, om dan verder tegen de muur naar boven te lopen en uit te monden boven het dakvlak, op voorwaarde dat kleur, materiaal en uitzicht is afgestemd op de verschijningsvorm van het gebouw;

• artikel 18 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren hebben niet overal een dakopstand van minimaal 0,3 m;

• artikel 20 Daken: de nieuwe daken van de uitbreiding op de eerste verdieping worden niet voorzien van een groen dak, deze zijn groter dan 20 m². Er wordt geen hemelwaterput voorzien voor deze bijkomende dakoppervlakte;

• artikel 22 Maat van de open ruimte:  de aanvraag voorziet een functiewijziging, maar voorziet niet in minimaal 20 % onbebouwde ruimte op niveau van het maaiveld. De aanvraag is niet gelegen in kernwinkelgebied. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 545 m², de patio heeft een oppervlakte van circa 30 m²;

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het wijzigen van de functie van een copycenter en 2 wooneenheden naar een restaurant en 1 wooneenheid.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Het advies is gunstig:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie dienstverlening (copycenter) naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie (en functiewijziging tussen handel/reca/dienstverlening) gunstig wordt geadviseerd. Op deze manier wordt ingespeeld op de marktevoluties en wordt potentiële leegstand vermeden.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de dienst Business en Innovatie bijgetreden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bestaande gebouw is opgebouwd in traveeën met betonnen kolommen en balken. In vergunde en bestaande toestand is het gelijkvloers volledig volgebouwd. In voorliggende aanvraag wordt één travee omgevormd tot een open patioruimte die wordt ingericht als groene zone. Daarrond organiseert zich het restaurant, met de verbruiksruimtes aan de straatgevels en de ruimtes voor familiediners grenzend aan de patio. Achteraan bevinden zich de open keuken, bergingen, technische ruimtes, sanitair en inkom / garage.

Het perceel heeft een oppervlakte van circa 545 m², de patio heeft een oppervlakte van circa 30 m². Dit is strijdig met artikel 22 van de bouwcode, dat bepaalt dat bij een functiewijziging minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd moet zijn. Aangezien het hier een hoekperceel betreft en omwille van de specifieke structuur van het gebouw met traveeën, kan een afwijking aanvaard worden.

Op de eerste verdieping bevindt zich een appartement met 5 slaapkamers en ruime leefvertrekken. Hier wordt het volume beperkt uitgebreid, waarbij zowel langs de zijde van de Jan Peetersstraat als langs de Palinckstraat wordt aangesloten bij de bouwdiepte van de aanpalende panden. De ongelijke dakplaten worden naar een gelijk niveau gebracht, en er wordt een daktuin aangelegd met dakterras dat bereikbaar is vanuit de gang. Artikel 20 van de bouwcode bepaalt dat voor daken groter dan 60 m² maximaal 1/3 van de dakoppervlakte vrijgesteld is van de verplichting een groendak te plaatsen indien op het dak een vergund dakterras aangelegd wordt. De dakoppervlakte bedraagt hier 95 m², wat betekent dat maximaal 31,6 m² voorzien mag worden als dakterras. Op het plan van de eerste verdieping is het dakterras echter 41,8 m² groot ingetekend, wat niet in overeenstemming is met dit artikel. Op het inplantingsplan is het terras zelfs nog groter ingetekend.

Er wordt in voorwaarden bij de vergunning opgelegd dat het terras beperkt moet worden tot maximaal 31,6 m², conform de aanduidingen in rood op de plannen (IN_ROOD_BA_VERBOUWING woning+winkel_P_N_1_Boutahari.pdf). Er moet voldoende afstand bewaard blijven tot de perceelsgrens, om hinder (zicht, geluid) naar de buren te voorkomen. Het groendak is enkel te betreden voor onderhoud.

Daarnaast wordt er een stalen rooster voorzien over de patio in functie van de toegang tot het terras vanuit het salon. Dit hypothekeert echter de openheid van de patio en de scheiding tussen het restaurant- en privégedeelte, en wordt daarom niet wenselijk geacht. De patio moet volledig open blijven en mag op geen enkele manier bedekt worden. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

Het gebouw bestaat uit twee bouwlagen met gevels in een combinatie van sierbetonplaten, gevelmetselwerk en glas. De gevels grenzend aan de straat blijven onveranderd.

De gevels langs de achterzijde worden geïsoleerd en voorzien van een afwerking in pleisterwerk en leien. Schrijnwerk is voorzien in antraciet aluminium.

Het materiaalgebruik is aanvaardbaar en inpasbaar binnen de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bijkomende buitenunit voor de airco bevindt zich niet op het hoogstgelegen dak en wordt niet voorzien van een omkasting die de architecturale kwaliteit van de omgeving respecteert, en is daarmee strijdig met Artikel 15 van de bouwcode (Technische installaties). Omwille van de ligging in de oksel van het bouwblok moet vermeden worden dat er lawaai- en geurhinder ontstaat voor de aanpalenden. Gezien de ligging in de oksel van het bouwblok kan dat problematisch zijn op het dak van de eerste verdieping. Er wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning dat de airco-units op het hoogste dakvlak moeten geplaatst worden.

Het is niet duidelijk hoe de afvoer vanuit de reca-keuken gebeurt. In overeenstemming met artikel 17 (Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen) moet deze uitmonden in de open lucht. Ook dit kan een probleem naar geur en geluid vormen indien dit gebeurt boven het dak van het gelijkvloers. De afvoer mag daarom door de zij- of achtergevel naar buiten worden geleid, om dan verder tegen de muur naar boven te lopen en uit te monden boven het bovenste dakvlak, op voorwaarde dat kleur, materiaal en uitzicht is afgestemd op de verschijningsvorm van het gebouw. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning.

De scheidingsmuren hebben niet overal een dakopstand van minimaal 0,30 m, wat strijdig is met artikel 18 van de bouwcode (Stabiliteit en scheidingsmuren). Het wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning dat er moet voldaan worden aan de bepalingen van dit artikel.

De nieuwe daken van de uitbreiding op de eerste verdieping zijn groter dan 20 m² en worden niet voorzien van een groen dak. Er wordt ook geen hemelwaterput voorzien voor deze bijkomende dakoppervlakte. Er wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning dat deze daken moeten voorzien worden als groendak, in overeenstemming met artikel 20 van de bouwcode (Daken).

Er wordt geen gescheiden riolering aangelegd tot aan de rooilijn, wat strijdig is met artikel 21 van de bouwcode (Rioleringselementen). Daarnaast wordt vastgesteld dat niet alle toiletten worden aangesloten op een septische put. Dit wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning.

Voorliggende aanvraag is strijdig met de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

-          artikel 14: het looppad tussen de verbruiksruimtes en de toegankelijke toilet is langer dan 120 cm en heeft een doorgangsbreedte van minder dan 120 cm;

-          artikel 20 Trappen: de trap naar de ondergrondse sanitaire ruimte heeft niet een breedte van minstens 1 m en aan beide zijden dient een trapleuning te worden voorzien die op het einde en begin van elke trap minstens 0,40 meter uitsteekt;

-          artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
naast de krukzijde van de deur dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien van 0,50 meter. Er wordt opgelegd in de voorwaarden bij de vergunning dat het project dient te voldoen aan de verordening toegankelijkheid.

Daarnaast is er geen sas voorzien tussen het mindervalidentoilet en het restaurant. Er wordt opgelegd in de voorwaarden dat er een extra deur moet voorzien worden zodat er een sas zit tussen de sanitaire ruimtes en de verblijfsruimtes / het restaurant.

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Milieuvergunningen. Het advies is gunstig:

“Binnen het project zal een derde buitenunit van een warmtepomp worden geplaatst naast de twee bestaande buitenunits van warmtepompen op het achterste dak. Deze installatie dient voor de verwarming en koeling van het familiediners-gedeelte van het restaurant.

Koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioninginstallaties en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen zijn indelingsplichtig bij een totale geïnstalleerde drijfkracht vanaf 5 kW (rubriek 16). Mogelijks zijn er nog andere ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing (rubriek 3 en rubriek 17.4).

Enerzijds wordt in het aanvraagdossier vermeld dat het voorste deel van het restaurant, inclusief de koffieruimte, zal worden verwarmd via radiatoren die zijn aangesloten op de bestaande gasketel in de kelder. Anderzijds wordt aangegeven dat de verwarming en koeling van het volledige gebouw zal plaatsvinden door middel van twee nieuwe gascondensatieketels, elk met een vermogen van 40 kW, die op aardgas werken. Deze nieuwe gascondensatieketels zijn niet indelingsplichtig (< 300 kW).

Uit de plannen blijkt dat een uitgraving nodig zal zijn voor de aanleg van een nieuwe keldertrap en een septische tank. Indien een bemaling noodzakelijk is voor de aanleg hiervan, moet hiervoor een meldingsakte of vergunning bekomen worden vóór de start der werken.

De Vlarem-wegwzijzer werd door de aanvrager geraadpleegd om de ingedeelde inrichtingen en activiteiten te bepalen. Mochten er later alsnog meldingsplichtige of vergunningsplichtige activiteiten plaatsvinden, dan dienen deze tijdig te worden aangevraagd.

Op basis van de informatie in het aanvraagdossier kunnen er ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zijn. Indien rekening gehouden wordt met bovenstaande, kan vanuit technisch oogpunt positief advies gegeven worden om de vergunning te verlenen.”

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden een aantal fietsstalplaatsen voorzien in de kelderruimte en een aantal op het gelijkvloers in de zone van de toelevering. We veronderstellen dat de fietsstalplaatsen op het gelijkvloers zullen dienen voor bezoekers van het restaurant en die in de kelder voor personeel, waar voldoende ruimte is. Voor het appartement moeten er echter ook 6 fietsstalplaatsen voorzien worden.  Dit wordt opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Het terras moet beperkt worden tot maximaal 31,6 m², conform de aanduidingen in rood op de plannen (IN_ROOD_BA_VERBOUWING woning+winkel_P_N_1_Boutahari.pdf).

3. De patio moet open blijven en mag op geen enkele manier bedekt worden. Het stalen rooster als loopbrug wordt uitgesloten uit de vergunning.

4. De airco-units moeten op het hoogste dakvlak geplaatst worden. Afvoerkanalen mogen tegen de muur naar boven lopen op voorwaarde dat kleur, materiaal en uitzicht is afgestemd op de verschijningsvorm van het gebouw.

5. De afvoer vanuit de reca-keuken moet in overeenstemming met artikel 17 (Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen) uitmonden in de open lucht. Ze mag door de zij- of achtergevel naar buiten worden geleid, om dan verder tegen de muur naar boven te lopen en uit te monden boven het bovenste dakvlak, op voorwaarde dat kleur, materiaal en uitzicht is afgestemd op de verschijningsvorm van het gebouw.

6. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

7. De nieuwe daken van de uitbreiding op de eerste verdieping moeten uitgevoerd worden als groendak, in overeenstemming met artikel 20 van de bouwcode.

8. Alle toiletten moeten aangesloten worden op een septische put. Er moet een gescheiden riolering aangelegd worden tot aan de rooilijn, in overeenstemming met artikel 21 van de bouwcode.

9. Het project moet voldoen aan de verordening toegankelijkheid.

10. Er moet een extra deur voorzien worden tussen het mindervalidentoilet en het restaurant, zodat er een sas zit tussen de sanitaire ruimtes en de verblijfsruimtes / het restaurant.

11. Voor het appartement moeten 6 fietsstalplaatsen voorzien worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Vrees voor geluidshinder: een horecazaak en een terras zullen voor geluidshinder zorgen.
   Beoordeling:
   De beoogde functie (restaurant) is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. Het bezwaar betreft hypothetische, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het gebruik van de terrassen is inherent aan het wonen in een stedelijke omgeving. Een normaal gebruik van een terras hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan.
   Het bezwaar is ongegrond.

2. Hinder door inplanting terras: het plan van het terras is aan de achterzijde waar de slaapkamers van de aanpalenden zijn. Dit zal tot hinder leiden bij het slapen gaan en hypothekeert de privacy.
   Beoordeling:
   Het terras hoort niet bij het restaurant, maar is een privéterras bij de woning. In de voorwaarden bij de vergunning wordt de oppervlakte van het terras beperkt zodat het in overeenstemming is met artikel 20 van de bouwcode. Hierdoor wordt de afstand tot de buren ook groter en de impact kleiner.
   Het bezwaar is deels gegrond.

3. Geurhinder: een restaurant naast een bakkerij zorgt voor een mix van geuren die hinderlijk zijn.
   Beoordeling:
   De beoogde functie (restaurant) is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. Het bezwaar betreft hypothetische, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er wordt wel in de voorwaarden bij de vergunning opgelegd dat de luchtafvoer vanuit de reca-keuken moet uitmonden in open lucht, boven het bovenste dakvlak.
   Het bezwaar is deels gegrond.

4. Parkeren: er is een tekort aan parkeerplaatsen in de straat en de buurt, vooral ’s avonds.
   Beoordeling:
   De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. De bijhorende parkeernormen uit de bouwcode voor het centrumgebied van Deurne werden toegepast.
   Het bezwaar is ongegrond.