2025_CBS_00312 - Omgevingsvergunning - OMV_2024098554. Abdijstraat 170-178, Berendrechtstraat 66-70. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          30/05/2022: proces-verbaal (11002_2022_16150_APO) voor werken uitgevoerd in strijd met de op 29 december 2009 en 12 maart 2010 verleende stedenbouwkundige vergunningen met respectievelijke referte AN6/2009/B/0721 en AN6/B/2010751 afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen;

-          12/03/2010: vergunning (2010751) voor wijzigen etalageraam;

-          29/12/2009: vergunning (20094853) voor het wijzigen van de bestemming van woning naar winkel;

-          07/08/1997: vergunning (1997411) voor nieuwbouwen winkelwoning na afbraak;

-          28/12/1989: vergunning (1989436) voor het inrichten van appartementen;

-          13/02/1989: vergunning (1989375) voor voorgevelveranderingen en uitbreiden van winkelruimte.

Vergunde toestand

-          Abdijstraat 170:

• functie:

-          gelijkvloerse verdieping: kantoren, dienstverlening en vrije beroepen (reisbureau);

-          verdiepingen: eengezinswoning (geen onderdeel van de aanvraag).

• bouwvolume:

-          3 bouwlagen met plat dak (enkel de gelijkvloerse verdieping is onderdeel van de aanvraag).

• gevelafwerking:

-          alucobond (aluminium composiet) panelen met gemoffeld aluminium buitenschrijnwerk.

• inrichting:

-          perceel volledig bebouwd.

-          Abdijstraat 172-178 en Berendrechtstraat 66-70:

• functie:

-          gelijkvloerse verdieping: detailhandel (supermarkt);

-          verdiepingen: per pand/huisnummer vermoedelijk een eengezinswoning (geen onderdeel van de aanvraag).

• bouwvolume:

-          ter hoogte van de straat: telkens 3 bouwlagen met platte daken en variërende hoogte (verdiepingen geen onderdeel van de aanvraag);

-          centraal: 1 bouwlaag met plat dak.

• gelijkvloerse gevelafwerking Abdijstraat:

-          wit marmeren kolommen met wit gemoffeld aluminium buitenschrijnwerk;

-          boven de pui een front met winkelbenaming.

• gelijkvloerse gevelafwerking Berendrechtstraat:

-          lichtkleurige bezetting met houten ramen en deuren;

-          3 poorten naar achterliggende opslagplaatsen.

• inrichting:

-          perceel volledig bebouwd.

Bestaande toestand

-          Gelijkvloerse verdieping Abdijstraat 170-178 en Berendrechtstraat 66-70:

• functie:

-          detailhandel (supermarkt) met een oppervlakte van 738,7 m².

• bouwvolume:

-          centraal: 1 bouwlaag met plat dak;

-          openingen in scheimuur tussen Abdijstraat 170 en 172-178.

• gelijkvloerse gevelafwerking Abdijstraat:

-          wit marmeren kolommen met wit aluminium en antraciet PVC-buitenschrijnwerk;

-          alucobond (aluminium composiet) panelen met wit aluminium buitenschrijnwerk;

-          zaakgebonden publiciteit, evenwijdig met het gevelvlak, en met het opschrift “PIT-STOP”.

• gelijkvloerse gevelafwerking Berendrechtstraat:

-          wit geschilderde baksteen en geel gevelmetselwerk;

-          wit, bruin en antraciet PVC-buitenschrijnwerk;

-          4 poorten naar achterliggende opslagplaatsen.

• inrichting:

-          perceel volledig bebouwd.

Nieuwe toestand

-          Gelijkvloerse verdieping Abdijstraat 170-178 en Berendrechtstraat 66-70:

• functie:

-          detailhandel (supermarkt) met een oppervlakte van 738,7 m².

• bouwvolume:

-          centraal: 1 bouwlaag met plat dak;

-          openingen in scheimuur tussen Abdijstraat 170 en 172-178.

• gelijkvloerse gevelafwerking Abdijstraat:

-          wit marmeren kolommen met wit aluminium en antraciet PVC-buitenschrijnwerk

-          alucobond (aluminium composiet) panelen met wit aluminium buitenschrijnwerk;

-          zaakgebonden publiciteit, evenwijdig met het gevelvlak, en met het opschrift “PIT-STOP”.

• gelijkvloerse gevelafwerking Berendrechtstraat:

-          wit geschilderde baksteen en geel gevelmetselwerk;

-          wit, bruin en antraciet PVC-buitenschrijnwerk;

-          4 poorten naar achterliggende opslagplaatsen.

• inrichting:

-          perceel volledig bebouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de hoofdfunctie van een gelijkvloerse gebruikseenheid van dienstverlening, kantoren en vrije beroepen naar detailhandel;

-          samenvoegen van gelijkvloerse 2 detailhandels;

-          wijzigen van de voorgevels van de samengevoegde gelijkvloerse detailhandel;

-          aanbrengen van een publiciteitsinrichting op de voorgevel van de gelijkvloerse detailhandel;

-          slopen van bestaande inkomzone en bestaande interne muren van de samengevoegde gelijkvloerse detailhandel;

-          wijzigen van het bouwvolume van de samengevoegde gelijkvloerse detailhandel;

-          wijzigen van de scheimuren van de samengevoegde gelijkvloerse detailhandel;

-          doorvoeren van constructieve werken aan de samengevoegde gelijkvloerse detailhandel;

-          de aanvraag heeft dus enkel betrekking op de samengevoegde gelijkvloerse detailhandel.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 16 oktober 2009 nam het college akte van de exploitatie van een superette met slagerij door Pit-Stop bv (kenmerk AN2009/419).

Inhoud van de aanvraag

De inrichting is gewijzigd en uitgebreid. Het project omvat de aanpassing van de vergunning aan de gewijzigde situatie.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Pit Stop
 

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Er is momenteel geen bestaande sociaal-economische vergunning of kleinhandelsvergunning voor een handelsactiviteit op het adres Abdijstraat 170-178, 2020 Antwerpen-Kiel. De supermarkt Pit-Stop is in het pand Abdijstraat 172-178 operationeel sinds begin 2009 en had bij aanvang een netto handelsoppervlakte van 714 m². In de periode vóór 2009 waren hier kledingzaken actief onder andere Hans Textiel en Dikado. In 2016 werden door Pit Stop twee doorgangen gecreëerd naar het pand Abdijstraat 170 (voormalig reisbureau) en dit zonder voorafgaandelijke omgevingsvergunning. De totale handelsoppervlakte vermeerderde hierdoor naar 788 m² (+74 m²).

De aanvraag voor het luik kleinhandelsactiviteiten houdt een regularisatie in van de reeds aanwezige kleinhandelsactiviteit van de supermarkt Pit Stop op een netto-handelsoppervlakte van 788 m². Het assortiment wordt aangevraagd volgens de categorie 1 ‘Voeding’ van het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18 Algemene bepalingen:

niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes.

Na de werken is het pasverschil ter hoogte van de toegangsdeur (verschil tussen pas openbaar domein en afgewerkte vloerpas) 17 cm. Dit pasverschil wordt niet overbrugd.

• artikel 22 Algemene bepalingen, toegangen en deuropeningen:

indien de nieuwe dubbele toegangsdeur manueel te bedienen is, dient de effectieve vrije doorgang (afstand openstaande deurvleugel tot aanslaglat) minstens 90 cm te bedragen wanneer het primaire deurblad 90° geopend is.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing

-          §1. Voor het plaatsen van een toegangspoort gelden volgende regels:

a)     Per 8 meter perceelsbreedte is er maximaal 1 toegangspoort toegestaan. De toegangspoort mag maximaal 3 meter breed zijn.

In de Berendrechtstraat is het perceel (Berendrechtstraat 66-68) ongeveer 26,2 m breed, terwijl in de bestaande en nieuwe toestand 4 toegangspoorten worden voorzien, daar waar er volgens de bepalingen van dit artikel maximaal 3 kunnen worden voorzien (en ook vergund zijn).

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels

-          §3. Deuren, ramen en poorten in gevels die grenzen aan openbaar domein en die zich geheel of gedeeltelijk bevinden onder 2,60 meter boven het aangrenzende maaiveld, mogen niet opendraaien over het openbaar domein, tenzij het een nooduitgang betreft die niet als in- of uitgang gebruikt worden.

Ter hoogte van Berendrechtstraat 62 wordt een nieuwe dubbele toegangsdeur voorzien welke volgens de grondplannen opendraait over het openbaar domein. De dubbele deur doet dienst als toegang tot de gekoelde sas voor leveringen.

• artikel 20 Daken

-          §1. Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 m².

Volgens de aangeleverde snede CC is het hoofddak gewijzigd (dakplaat op 3,75 m, in vergunning 1989375 wordt de dakplaat op 2,75 m getekend). Er is geen groendak voorzien.

• artikel 21 Rioleringselementen

-          §1. Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Er wordt een nieuw koud atelier voorzien en op een andere plaats.

Het dossier bevat echter te weinig informatie om te kunnen bepalen of een vetafscheider voorzien wordt.

• artikel 22 Maat van de open ruimte

-          §1. Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of bij een volume-uitbreiding met toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel of van het projectgebied waarop de omgevingsvergunningsaanvraag betrekking heeft, op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze open ruimte moet zich bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en/of binnenplaatsen.

Uitzondering: Het is mogelijk minder dan 20% van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in kernwinkelgebied gelegen is.

Na de functiewijziging is en blijft er heel weinig open ruimte (2,5 %). Het perceel is wel gelegen in kernwinkelgebied.

• artikel 30 Detailhandel

-          §2. In woongebied wordt een nieuwe detailhandelsruimte of een uitbreiding of assortimentswijziging van een vergunde detailhandelsruimte groter dan 400 m² nettohandelsoppervlakte enkel toegestaan indien deze wijkverzorgend is.

Uitzondering: in kernwinkelgebieden is §3 van toepassing. In winkelarm gebied is §4 van toepassing.

-          §3. Voor kernwinkelgebieden gelden onderstaande bepalingen. De aanduiding van de kernwinkelgebieden is in bijlage opgenomen.

• Lokaal kernwinkelgebied zone B3: In kernwinkelgebieden zone B3 is de functie detailhandel enkel op het gelijkvloers toegelaten.

Detailhandelsruimten groter dan 400 m² nettohandelsoppervlakte zijn enkel toegelaten indien ze wijkverzorgend zijn. Voor volgende kleinhandelscategorieën, gebaseerd op het decreet integraal handelsvestingsbeleid, geldt een maximale nettohandelsoppervlakte van 1.000 m²:

• Persoonsuitrusting (categorie 2);
• Vervoers- en transportmiddelen (categorie 4);
• Volumineuze goederen (categorie 5);
• Niet-volumineuze goederen (categorie 6).
  Tot de inwerkingtreding van deze categorieën geldt een maximale nettohandelsoppervlakte van 1.000 m² voor volgende categorieën:

1. Persoonsuitrusting (categorie 2);
2. Andere (categorie 4). 

• artikel 32 POET-principe is leidend

-          §1. Bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, volume-uitbreiding, wijziging van het aantal woongelegenheden, functiewijziging of wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3, moeten de normen voorzien in paragraaf 3 nageleefd worden.

• artikel 33 Fietsparkeren maximaal op eigen terrein

-          §1. Bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, volume-uitbreiding, wijziging van het aantal woongelegenheden, functiewijziging of wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 2 moeten minimaal de normen voorzien in paragraaf 2 nageleefd worden.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw circa 15 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit in de Berendrechtstraat daaronder.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

De aangevraagde werken hebben geen impact op de waterhuishouding en eventueel op te leggen voorwaarden met betrekking tot de structurele werken die nodig zijn om bescherming tegen overstromingen te bieden, zouden disproportioneel zijn. De aanvrager wordt wel geadviseerd mobiele beschermingsmiddelen te voorzien om het pand te beschermen tegen overstromingen.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag heeft uitsluitend betrekking op de gelijkvloerse winkelruimte. De bovenliggende verdiepingen worden uitgesloten van vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een reisbureau tot supermarkt op de gelijkvloerse verdieping van de Abdijstraat 170. Deze functiewijziging heeft als doel om de naastgelegen supermarkt op Abdijstraat 172-178 en Berendrechtstraat 66-70 uit te breiden met 74 m² tot een totale oppervlakte van 738,7 m².

Voor deze functiewijziging werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Investdesk. Zij brachten gunstig advies uit voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten met het oog op de regularisatie van de buurtsupermarkt.

Het ontvangen advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt integraal bijgetreden. Het pand is gelegen in het afgebakende lokaal kernwinkelgebied Abdijstraat-Den Tir. De Abdijstraat wordt ter hoogte van de aanvraag sterk gekenmerkt door commerciële activiteiten op de gelijkvloerse verdiepingen. Het aanbod van de supermarkt is gericht op het verkopen van voedsel, wat noodzakelijke dagelijkse goederen zijn. Het uitbreiden van de bestaande supermarkt is dus positief voor het voorzieningenniveau van de omliggende woonbuurten.

De aanvraag is gelet op bovenstaande in overeenstemming met de uitzonderingsbepalingen van artikel 30 van de bouwcode. De supermarkt heeft door het verkopen van voedsel een wijkverzorgende functie en kan bijgevolg een netto handelsoppervlakte hebben tussen de 400 m² en 1.000 m². De consument doet zijn dagelijkse boodschappen het liefst zo dicht mogelijk bij zijn eigen woonomgeving. Hierbij spelen nabijheid (inclusief bereikbaarheid en parkeren), gemak en comfort een belangrijke rol, zaken waaraan de supermarkt voldoet. Ook de minst mobiele burgers dienen zich te kunnen voorzien in hun behoeften en moeten op een aanvaardbare afstand toegang hebben tot een voldoende groot aanbod voedingsmiddelen om gezond te blijven. Rolstoelgebruikers kunnen de supermarkt op een eenvoudige manier betreden. De supermarkt Pit Stop beantwoordt aan de verwezenlijking van deze bovengenoemde doelstellingen.

De uitbreiding van de supermarkt bedraagt slechts circa 10% vloeroppervlakte ten opzichte van de totale oppervlakte van de supermarkt. Het aanbod zal dus ook slechts beperkt uitgebreid worden en blijft zich enkel richten tot het verkopen voedsel. Zoals onderbouwd in de mer-screening zal de levering en het aantal bezoekers ten gevolge van de uitbreiding beperkt stijgen, maar geen aanzienlijke effecten veroorzaken. De leveringen gebeuren via een bestaande laad- en loszone aan de Berendrechtstraat, via deze zijstraat is het pand/magazijn ook toegankelijk. De onderbouwing uit de mer-screening wordt bijgetreden.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze functiewijziging wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt daarnaast de hoogte van het hoofddak gewijzigd van 2,75 m tot 3,75 m. De voorgestelde bouwhoogte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. De extra bouwhoogte zal gelet op de oriëntatie van het volume ten opzichte van de aanpalers slechts verwaarloosbare gevolgen hebben op de bezonning van de naastgelegen percelen. De verhoging van de dakplaat zorgt voor een hogere vrije ruimte in de supermarkt, wat de bruikbaarheid en de leefkwaliteit van deze ruimte doet toenemen.

Er wordt opgemerkt dat het nieuwe plat dak na ophoging niet voorzien is van een groendak. Dit is in strijd met artikel 20 van de bouwcode. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect kan van dit artikel geen afwijking worden toegestaan. De winkel neemt daarnaast een grote bebouwde oppervlakte binnen het bouwblok in beslag. Deze ingenomen oppervlakte is uitzonderlijk, zowel binnen de winkelstraat als binnen het bouwblok dat gekenmerkt wordt door groene stadstuinen. Door het toevoegen van een groendak zal de winkel bijdragen aan het versterken van het groene karakter van het bouwblok en een efficiënter ruimtegebruik nastreven. Daarom wordt als voorwaarde bij vergunning opgelegd dat het opgehoogde hoofddak ten minste als extensief groendak moet aangelegd.

Artikel 22 van de bouwcode legt daarnaast op dat bij functiewijziging minimaal 20% van de oppervlakte van het projectgebied waarop de omgevingsvergunningsaanvraag betrekking heeft, op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze open ruimte wordt niet voorzien in huidige aanvraag. De bouwcode voorziet echter een afwijkingsmogelijkheid voor het geval de aanvraag gelegen is in kernwinkelgebied, wat het geval is in voorliggende aanvraag. Gezien de ligging in kernwinkelgebied en de gunstig beoordeelde functiewijziging die bijdraagt aan het versterken van de buurtvoorzieningen kan van dit artikel een afwijking worden toestaan. Er werd daarnaast reeds als voorwaarde bij vergunning opgelegd dat het vernieuwde hoofddak aangelegd moet worden als groendak, waardoor de aanvraag gedeeltelijk zal tegemoet komen aan de voordelen van een onbebouwde open ruimte, namelijk wateropvang, verkoeling en biodiversiteit.

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden respecteert de aanvraag de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De voormalig vergunde supermarkt heeft over de gehele breedte op de gelijkvloerse verdieping langsheen de Abdijstraat een gevel uitgewerkt met eenzelfde ritmiek en materialen. Voor het pand van het voormalig reisbureau wordt deze ritmiek, de materiaalkeuze en de publiciteit niet doorgetrokken. Aangezien dit pand een andere architectuurstijl heeft waarbij een erker in aluminium composieten panelen tot op de gelijkvloerse verdieping door loopt, kan het niet doortrekken van eenzelfde afwerking aanvaard worden. Indien het gevelbeeld van de supermarkt moet doorgetrokken worden zou de volledige gevel van Abdijstraat 170 herontworpen moeten worden, wat disproportioneel is ten opzichte van de aanvraag.

Er wordt bijgevolg geoordeeld dat de gevels van de supermarkt langsheen de Abdijstraat in overeenstemming zijn met de stedelijke context van het perceel. De gebruikte materialen sluiten aan bij de architectuur van panden boven de supermarkt. De publiciteitsinrichting is met zijn kleur, het logo en de getoonde afbeeldingen kenmerkend voor de supermarkt ‘Pit Stop’. Het gebruik van opvallende kleuren en afbeeldingen is daarnaast kenmerkend voor de winkels in de Abdijstraat.

Voor de gevels langsheen de Berendrechtstraat wordt opgemerkt dat er ter hoogte van de ‘gekoelde sas leveringen’ een raam vervangen werd door een nieuwe toegangspoort. Het project heeft langsheen deze straat een gevelbreedte van ongeveer 26,2 m breed waardoor volgens artikel 8 van de bouwcode maximaal 3 toegangspoorten mogelijk zijn. De bouwcode laat in bepaalde gevallen een afwijking toe op de bepaling van dit artikel. Op basis van de inrichting zoals weergegeven op het grondplan is het begrijpelijk dat er tussen de koelcel en de zone voor levering een sas nodig is om de temperatuur in de koelcel zo constant mogelijk te houden. Een efficiëntere inrichting zou ingrijpende veranderingswerken met zich meebrengen gelet op de bestaande structuur van de panden met de bovenliggende wooneenheden en de specifieke inrichting van de winkel met de opslagruimtes langsheen de gevels waardoor een afwijking op dit artikel overwogen kan worden.

Er wordt ook opgemerkt dat deze nieuwe toegangspoort opendraait over het openbaar domein, wat in strijd is met artikel 14 aangezien de poort zowel als in- en uitgang en als noodtoegang gebruikt wordt. Omdat er echter verwacht kan worden dat de poort slechts sporadisch en onder gecontroleerde omstandigheden (voor laden en lossen) gebruikt zal worden, kan een afwijking toegestaan worden.

Er wordt tot slot opgemerkt dat de toegangspoort ter hoogte van huisnummer 68 niet meer gebruikt wordt door de achterliggende technische ruimte, mogelijks kan deze geschrapt worden waardoor het totaal aantal poorten opnieuw drie bedraagt en dus in overeenstemming is met artikel 8 van de bouwcode.

Er kan geconcludeerd worden dat de aanvraag in overeenstemming is met de visueel-vormelijke bepalingen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om een vlotte toegang van de supermarkt voor iedereen te garanderen is het belangrijk dat de aanvraag voldoet aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Dit is ook noodzakelijk zodat de winkel zijn functie als wijkondersteunende voorziening ten volle kan uitvoeren. Ter hoogte van de inkom worden twee afwijkingen op de verordening toegankelijkheid vastgesteld, zo is het niveauverschil tussen binnen en buiten 17 cm en is het onduidelijk of de dubbele toegangsdeur een voldoende breedte heeft in geval deze manueel te bedienen is. Gezien het noodzakelijke, minimale gebruiksgenot van de winkel kan van deze verordening geen afwijking worden toegestaan. Daarom wordt als voorwaarde bij vergunning opgelegd dat het niveauverschil tussen binnen en buiten moet overbrugd worden met een helling en dat het openstaande deurvleugel van de toegangsdeur een minimale breedte van 90 cm moet hebben in geval deze manueel te bedienen is.

Tot slot is het volgens artikel 21 van de bouwcode verplicht om bij het afvalwater voor een ruimte waar voedsel wordt verwerkt een vetafscheider te voorzien. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning voor het afvalwater afkomstig van het nieuw koud atelier.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de winkel aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Voor deze aanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Mobiliteit. Het advies wordt in onderstaande samengevat.

Autostalplaatsen:

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Aangezien de handelsoppervlakte slechts uitbreidt met 74 m² (< 500 m²) wordt er geen parkeerbehoefte opgelegd.

Laden en lossen:

De leveringen gebeuren via de Berendrechtstraat. Deze laad- en loszone wordt ook in de bestaande toestand gebruikt om de winkel te bevoorraden. De leveringszone is voorzien met parkeerverbod van maandag tot en met zaterdag van 9.00 tot 19.00 uur. Dit stemt grotendeels overeen met de voorziene tijdspanne van de winkel waarin leveringen worden gepland. Gezien de voorbehouden parkeerplaats wordt er geoordeeld dat het laden en lossen geen invloed heeft op de doorstroming in de straat.

Fietsvoorzieningen:

Omdat het om een beperkte uitbreiding gaat van 74 m² moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden volgens de bepalingen van artikel 33 van de bouwcode.

De normen van het artikel leggen namelijk 0,6 fietsstalplaatsen op per 100 m² BVO. Aangezien de uitbreiding slechts een oppervlakte van 74 m² betreft, bedraagt de behoefte voor fietsstalplaatsen slechts 0,44 plaatsen. Er wordt afgerond naar beneden indien het bekomen cijfer na de komma lager is dan 0,5, wat een resultaat van 0 fietsstalplaatsen betekent.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit gevolgd. Er wordt eveneens geoordeeld dat de aanvraag gelet op de beperkte uitbreiding van slechts 74 m² geen bijkomende mobiliteitsimpact genereert. De aanvraag is door zijn huidige ligging in de Abdijstraat, met aanwezige parkeervoorzieningen en openbaar vervoer, voldoende bereikbaar.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het winkelpand was oorspronkelijk gevestigd in de Abdijstraat 172-178 en Berendrechtstraat 62-70. In 2016 werden doorgangen gecreëerd naar het pand in de Abdijstraat 170 en werd de winkelruimte uitgebreid met 74 m² naar 788 m³.

De inrichting omvat een atelier en uitsnijderij. Ter hoogte van de beenhouwerij en werkplaatsen ontstaat bedrijfsafvalwater met een debiet van 0,1 m³/uur, 0,28 m³/dag en 69,5 m³/jaar. Het water wordt via afvoeren in de vloer en spoeltafels naar een vetvanger geleid, vanwaar het geloosd wordt in de riolering van de Berendrechtstraat (LP3). Het afvalwater dat via de vloergoot in de winkel afgevoerd wordt, wordt eveneens opgenomen als bedrijfsafvalwater en geloosd in de Berendrechtstraat (LP4) (0,1 m³/uur, 0,28 m³/dag en 69,5 m³/jaar). De vetvanger zorgt voor een afscheiding van oliën en vetten lichter dan water. Grovere bezinkbare onzuiverheden afkomstig van de beenhouwerij kunnen in de (interne) rioleringen en in de vetvanger tot onhygiënische omstandigheden leiden. Ze dienen maximaal uit het afvalwater gehouden te worden. De vloergoten dienen hiervoor voorzien te worden van een rooster met maaswijdte van maximaal 2 cm om grotere onzuiverheden uit de afvoeren en de riolering te houden.

De exploitant raamt daarnaast zo’n 750 m³/jaar huishoudelijk afvalwater te lozen. De inrichting stelt 25 werknemers tewerk. Het zwart water afkomstig van het sanitair wordt voorbehandeld in een septische put met overloop naar de riolering in de Berendrechtstraat (LP1). Het overige huishoudelijk afvalwater wordt geloosd in de Abdijstraat (LP2).
De ligging in centraal gebied (RWZI Antwerpen-Zuid) en de voorbehandeling van het afvalwater maakt dat er geen negatieve invloed op het watersysteem verwacht wordt.

Het vermogen van de toestellen voor vleesbewerking wordt teruggebracht naar 24 kW. Voor het bewaren van de voedingsmiddelen zijn drie koelcellen aanwezig. De centrale koelinstallatie heeft een vermogen van 79,8 kW. Als koelmiddel wordt het klimaat neutrale CO2 gebruikt (130 liter, 0,25 kg). De compressoren van de koelinstallaties staan binnen opgesteld. De gaskoeler staat op het dak en zou een maximaal geluidsdrukniveau van 35 dB(A) op 10 meter hebben. ’s Avonds en ‘s nachts kunnen de ventilatoren verlaagd worden in snelheid waarbij het geluidsdrukniveau daalt naar < 30 dB(A). De dichtstbij gelegen bewoonde vertrekken bevinden zich op meer dan 10 meter. Gelet op de opstelling en kenmerken van de installatie wordt geen geluidshinder verwacht.
 

Bederfbaar materiaal wordt opgeslagen in aparte containers in een verluchte afvalkoelkast, opgesteld in het leveringssas. De containers worden wekelijks ingezameld door een erkend inzamelaar. De werkwijze biedt voldoende garanties dat de onhygiënische omstandigheden en geurhinder vermeden wordt.

Er zijn 2 leveringen per week. Er wordt niet geladen en gelost voor 7.00 uur ’s morgens en na 19.00 uur ’s avonds. De leveringen vinden plaats in de Berendrechtstraat, waarbij een aparte poort is voorzien voor het laden en lossen.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Het pand is gelegen in het afgebakende lokaal kernwinkelgebied Abdijstraat-Den Tir. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat voor deze zone gelijkvloers handelsruimte of een andere commerciële functie gewenst is. Behoud van de commerciële activiteit is dus een grote meerwaarde. Het kleinhandelsbedrijf Pit Stop situeert zich in de zone B3 binnen het lokale kernwinkelgebied. Het project past in de geformuleerde visie rond kleinhandel, met name een verdere concentratie en clustering van de detailhandel bij voorkeur in kernwinkelgebieden.

Het project maakt deel uit van het gewestplan Antwerpen. Hierin staat de omgeving van het project aangeduid als woongebied. Woongebieden zijn bestemd “voor wonen, alsmede handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven”. De voorgestelde stadssupermarkt lijkt verenigbaar met deze omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan.

De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

De consument doet zijn dagelijkse boodschappen het liefst zo dicht mogelijk bij zijn eigen woonomgeving. Hierbij spelen nabijheid (inclusief bereikbaarheid en parkeren), gemak en comfort een belangrijke rol. Gezien de ligging in een kernwinkelgebied te midden van een woonwijk en omringd door andere handel, horeca en dienstverleningen, past deze handelsfunctie perfect in zijn omgeving.

In bepaalde wijken wordt een tekort vastgesteld van buurtwinkels en kleine supermarkten. De vraag naar buurtwinkels en -supermarkten zal in de toekomst nog stijgen door maatschappelijke evoluties als kleinere huishoudens en een toenemend aantal ouderen.

Ook de minst mobiele burgers dienen zich te kunnen voorzien in hun behoeften en moeten op een aanvaardbare afstand toegang hebben tot een voldoende groot aanbod voedingsmiddelen om gezond te blijven. De supermarkt Pit Stop beantwoordt aan de verwezenlijking van deze doelstelling. Rolstoelgebruikers kunnen de supermarkt op een eenvoudige manier betreden.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

De supermarkt Pit Stop is als buurtsupermarkt sterk gefocust op verse producten en richt zich vooral naar de omliggende bewoning, waar klanten hun dagelijkse aankopen komen verrichten. Dit type winkel wordt steeds gevestigd in dichtbebouwde woonwijken of binnenstedelijke centra. De supermarkt Pit Stop heeft al 15 jaar (sinds 2009) een belangrijke buurtfunctie. Een dergelijke supermarkt wordt doelgericht bezocht. Bij het doelmatig winkelen ligt de nadruk op het aankopen van de noodzakelijke dagelijkse goederen.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

De leveringen gebeuren via een bestaande laad- en loszone aan de Berendrechtstraat. Via deze zijstraat is het pand/magazijn ook toegankelijk. Er is dus geen hinder op de Abdijstraat zelf van leveringen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De aanvraag heeft uitsluitend betrekking op de gelijkvloerse supermarkt. De bovenliggende verdiepingen zijn geheel uitgesloten uit deze vergunning.

3. Voor het afvalwater afkomstig van het nieuw koud atelier moet een vetafscheider conform artikel 22 van de bouwcode worden voorzien.

4. Het opgehoogde hoofddak moet ten minste als extensief groendak aangelegd worden.

5. Het niveauverschil tussen binnen en buiten moet overbrugd worden met een helling.

6. De openstaande deurvleugel van de toegangsdeur moet een minimale breedte hebben van 90 cm of de toegangsdeur moet voorzien worden van een automatische opening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits naleving van de algemene, sectorale en bijzondere voorwaarden, kan de exploitatie van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten plaatsvinden met een aanvaardbaar risico voor mens en milieu. Er wordt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Gecoördineerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De vloergoten in de beenhouwerij en uitsnijderij dienen voorzien te worden van een grofvuilfilter met maaswijdte van maximaal 2 cm.

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstellingen 1 tot en met 4 geeft de dienst Investdesk gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten met het oog op de regularisatie van een buurtsupermarkt aan de Abdijstraat 170-178 in 2020 Antwerpen voor een netto handelsoppervlakte van 788 m² voor de verkoop van voeding (categorie 1 decreet integraal handelsvestigingsbeleid).

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.