Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024158030 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Bart van Zundert met als contactadres Heidestraat-Zuid 177 te 2950 Kapellen en NV G.A.C met als contactadres Frans Van Hombeeckplein 33 te 2600 Berchem (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Stoofstraat 2-4 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nr. 138A |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | inrichten van een dakterras en uitbreiden van het bouwvolume |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 26/09/2024: proces-verbaal (202410856) voor het uitvoeren van een dakterras en de plaatsing van een glazen constructie;
- 01/10/1998: vergunning (19981185) voor een verbouwen voormalig hotel tot appartementen en commercieel gelijkvloers.
Vergunde toestand
- functie: gemengd gebouw:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
mansardedak overeenkomstig de vergunde toestand behoudens:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: in overeenstemming met de vergunde toestand;
- bouwvolume op het mansardedak:
- gevelafwerking op het mansardedak:
Inhoud van de aanvraag
- uitbreiden van het bouwvolume op het mansardedak met dakterras, dakvolume en toegangsvolume;
- wijzigen van de scheimuren.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 10 januari 2025 | 24 februari 2025 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 10 januari 2025 | 17 maart 2025 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Culturele, historische en/of esthetische waarde en Artikel 1: Zone voor Wonen - (Wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten.
Het hoekpand heeft een kenmerkende architectuur met een mansardedak, waar een bijkomend volume als toegang, en bovendien ook een bijkomend volume als berging atypisch zijn voor het bestaande daktype in het che-gebied.
- artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
Het bouwvolume, de bouwhoogte, de bedaking moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld.
De bijkomende volumes en het dakterras op het mansardedak zijn niet kenmerkend voor het daktype en de ligging in che-gebied.
- artikel 2.1.11 Dakterrassen:
Terrassen zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume zoals bepaald in punt 2.1.3.
De bovenrand van de borstwering van het dakterras, gelegen in hetzelfde gevelvlak, is hoger dan de voorgeschreven maximum gevelhoogte.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.):
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak. Voor daken groter dan 60 m² is maximaal 1/3de van de dakoppervlakte vrijgesteld van de verplichting een groendak te plaatsen indien op het dak een vergund dakterras aangelegd wordt.
De oppervlakte van het terras is groter dan 1/3de van de totale dakoppervlakte.
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft de aanleg van een dakterras, het bouwen van een dakvolume en de uitbreiding van het toegangsvolume op het mansardedak van een bestaande meergezinswoning, zonder functiewijziging of wijziging van het aantal woongelegenheden.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het bestaande mansardedak is bovenaan als plat dak uitgevoerd. Op een groot deel van dit mansardedak wordt een dakterras aangelegd tot tegen de rand en met op de rand een inox balustrade. De beschikbaarheid van een buitenruimte is een meerwaarde voor de woonkwaliteit, maar het activeren van daken mag geen visuele en ruimtelijke verrommeling met zich meebrengen. Het dakterras moet aanzienlijk verkleind worden, zodat de balustrade niet zichtbaar is vanaf het openbaar domein en om te voldoen aan artikel 20 van de bouwcode waarbij het terras maximaal 1/3de van de dakoppervlakte in beslag mag nemen. Op een totale dakoppervlakte van circa 80 m² betekent dit dat het terras maximaal 26 m² groot mag zijn. De rest van het dak moet als groendak worden aangelegd. Dit wordt opgenomen als voorwaarde bij de vergunning.
Ook het nieuwe dakvolume met berging tegen de linker perceelsgrens is erg groot en hoog, en lijkt eerder de afmetingen te hebben van een verblijfsruimte van 9 m². Deze berging is buiten proportie en storend voor het kenmerkende dakenlandschap en wordt bijgevolg uitgesloten uit de vergunning.
Het bestaande trapvolume met een kroonlijsthoogte van 2,30 meter wordt vernieuwd. Het trapvolume werd vergund volgens de vergunde plannen van de derde verdieping en het dakplan uit 1998. Er is echter een discrepantie tussen de plannen en de doorsnede nieuwe toestand. Volgens het plan van niveau 4 (BA_STOOFSTRAAT_P_B_12_NT-NIVEAU4: dakverdieping) wordt het trapvolume uitgebreid in de richting van de straat, terwijl volgens de doorsnede (BA_STOOFSTRAAT_S_B_17_NT-SNEDE BB) dit volume ongewijzigd blijft.
Het vergroten van dit toegangsvolume in de richting van de straat heeft echter een nadelige visuele en ruimtelijke impact op het gevel- en straatbeeld. De uitbreiding van het trapvolume wordt dan ook niet toegestaan. De bestaande trap kan wel behouden blijven. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgenomen dat het toegangsvolume met trap ten opzichte van de laatst vergunde toestand niet mag worden uitgebreid.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is gelegen in che-gebied. De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf een ongunstig advies over de aanvraag:
“Het pand is gelegen in che-gebied. In 1998 werd er een vergunning verleend voor een functiewijziging, het dakterras werd uitgesloten uit de vergunning.
Het dakterras werd toch uitgevoerd en is aan vervanging toe, er werd een PV opgemaakt. Vanuit erfgoedoogpunt vormt een terras op een mansardedak een atypische toevoeging, vanaf de kaaien is deze ingreep zichtbaar.
Vanuit erfgoedoogpunt zijn we niet tegen activering van daken, maar in de historische binnenstad hechten we belang aan het dakenlandschap dat mee de historiek van gebouwen leesbaar maakt. De voorgestelde toevoeging is vanuit erfgoedoogpunt een beeldverstorende toevoeging aan het historische dakenlandschap en bijgevolg wordt de aanvraag voor regularisatie ongunstig geadviseerd.
Op basis van de plannen van de verleende vergunning uit 1998 en de foto’s van de bestaande toestand blijkt dat het dak niet werd uitgevoerd conform de vergunning, nl. een bekleding met leien. Het dakvolume werd afgewerkt met een gevelmateriaal in lichte kleur, de dakkapellen werden eveneens afgewerkt in lichte kleur. Op basis van het fotomateriaal blijkt ook dat deze afwerking niet duurzaam is, gelet op de visueel slechte staat van de dakkapellen en kroonlijst. Deze afwerking dient uitgesloten te worden.”
De bekommernis over de leesbaarheid van het historische dakenlandschap in de binnenstad is terecht en wordt gevolgd. De beeldverstorende toevoegingen zoals het dakvolume met berging en de uitbreiding van het trapvolume ten opzichte van de laatst vergunde toestand, worden uitgesloten uit de vergunning. Ook de balustrade rond het dakterras is door de plaatsing op de rand erg zichtbaar en storend in het straatbeeld. Hiertoe wordt het dakterras verkleind tot de toegestane oppervlakte zodanig dat de balustrade niet meer zichtbaar is vanop de straat.
De niet-vergunde afwerking van het mansardedak en van de dakkapellen en kroonlijst, maakt geen deel uit van de aanvraag en wordt uitgesloten uit de vergunning.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De brandweer gaf een voorwaardelijk gunstig advies dat strikt moet worden nageleefd.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Het terras moet verkleind worden tot een oppervlakte van maximaal 26 m² en de balustrade moet minstens 1,50 meter achter de dakrand geplaatst worden. De resterende dakoppervlakte moet worden aangelegd als groendak.
3. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
4. Het dakvolume met berging tegen de linker scheimuur wordt uit de vergunning uitgesloten.
5. Het uitbreiden van het toegangsvolume met trap ten opzichte van de laatst vergunde toestand, wordt uitgesloten uit de vergunning.
6. Het wijzigen van de afwerking van het mansardedak en van de dakkapellen en de kroonlijst ten opzichte van de laatst vergunde toestand, wordt uitgesloten uit de vergunning.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 4 december 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 10 januari 2025 |
Start openbaar onderzoek | 21 januari 2025 |
Einde openbaar onderzoek | 19 februari 2025 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 25 april 2025 |
Verslag GOA | 1 april 2025 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Het terras moet verkleind worden tot een oppervlakte van maximaal 26 m² en de balustrade moet minstens 1,50 meter achter de dakrand geplaatst worden. De resterende dakoppervlakte moet worden aangelegd als groendak.
3. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
4. Het dakvolume met berging tegen de linker scheimuur wordt uit de vergunning uitgesloten.
5. Het uitbreiden van het toegangsvolume met trap ten opzichte van de laatst vergunde toestand, wordt uitgesloten uit de vergunning.
6. Het wijzigen van de afwerking van het mansardedak en van de dakkapellen en de kroonlijst ten opzichte van de laatst vergunde toestand, wordt uitgesloten uit de vergunning.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.