2025_CBS_02574 - Omgevingsvergunning - OMV_2024167764. Amsterdamstraat 18. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/12/2024: weigering (20243183) voor het verbouwen van kantoorruimtes naar 58 studentenkamers met conciërgewoning;

-          24/03/2006: vervallen vergunning (3151#1187) voor het wijzigen van kantoren naar appartementen;

-          17/12/1990: vergunning (18#76722) voor een complex met appartementen, burelen, magazijnen – 21/5/1989;

Vergunde toestand  

-          gelijkvloerse kantoorruimte en een conciërgewoning plus bovenliggende appartementen en ondergrondse parking;

-          7 bouwlagen onder een deels plat en deels schuin dak;

-          voorgevel in bourgondische natuursteen en witte aluminium beplating op een plint in blauwe hardsteen en buitenschrijnwerk in blauw aluminium.

Bestaande toestand

-          gebouw volledig ingericht met kantoorruimten met behoud van de conciërgewoning;

-          gewijzigde gemeenschappelijke delen.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• pand met conciërgewoning en 58 studentenkamers/studio’s;
• gelijkvloerse conciërgewoning met twee slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 96,6 m2;
• mezzanine met 20 studentenkamers, gemeenschappelijke keuken, wachtruimte en terras;
• eerste, tweede en derde verdieping met telkens 10 studentenkamers, gemeenschappelijke keuken en  personeelsruimte;
• vierde verdieping met 8 studentenkamers en opslagruimte;
• vijfde verdieping met technieken;

-          bouwvolume:

• 7 bouwlagen waarvan 2 in de daklaag; 
• bouwdiepte van circa 27 m op het gelijkvloers en circa 19 m op de verdiepingen;
• bouwhoogte van 23,56 m;
• bouwvolume grenzend aan binnentuin in bouwblok;

-          gevelafwerking:

• gevel uitgevoerd in volgende materialen (geschuurde arduin, zandkleurige natuursteen, panelen in donkerkleurig aluminium, witkleurige panelen in aluminium, balustrades in donkerkleurig metaal);
• antracietkleurig buitenschrijnwerk;
• kroonlijst in lichtgrijs beton;
• dakvlak afgewerkt met donkerkleurige leien en voorzien van antracietkleurige dakvlakramen;
• twee poorten in functie van in en uitrijden van de parking.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een deel van het bouwvolume;

-          wijzigen van de functie van kantoren naar studentenhuisvesting (wonen);

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Culturele, historische en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing (CHE- regel), Overdruk-Art. 8-reca en detailhandel, Rup contour - Algemene voorschriften en Zone voor Wonen-Art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

• artikel 1.2.3 Bouwdiepte: de voorziene bouwdiepte bedraagt respectievelijk circa 26 m op het gelijkvloers en circa 19 m op de verdiepingen in plaats van de maximaal toegelaten 24 en 14 m.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 27 Open ruimte: het betreft een functiewijziging waarbij geen 20% van de oppervlakte van het totale perceel tussen de Bataviastraat, Amsterdamstraat en Nassausteeg voorzien wordt als onbebouwde ruimte;

-          artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: De fietsstalplaatsen staan verspreid over gelijkvloers en in de ondergrondse garage, de tussenafstanden zijn te klein.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

-          Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
Je kan hem raadplagen via Transformatieleidraad.

-          Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Je kan meer info raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.

-          Reca Zuid: op de gemeenteraad van 21 oktober 2024 keurde de gemeenteraad dit ruimteplan goed.
Je kan het besluit raadplegen via eBesluitvorming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Door de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie werd in vorige en gelijkaardige aanvraag reeds een gunstig advies gegeven omdat dit conform de beleidsvisie RE geen strategische kantoorlocatie betreft. Omwille van de multimodale bereikbaarheid is het niet noodzakelijk om een volledig kantoorpand te behouden. 

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De ligging van het project in de onmiddellijke nabijheid van een onderwijsinstelling verantwoordt de functiewijziging van een voormalig kantoor naar studentenhuisvesting op deze locatie.

De aanvraag is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het wijzigen van het woonprogramma wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

Strijdig met RUP en bouwcode wordt er, hoewel voorliggende aanvraag een functiewijziging betreft, geen 20 % open ruimte voorzien op het niveau van het maaiveld. Hier kan een afwijking op worden toegestaan omdat deze open ruimte gericht is op het voorzien van infiltratiemogelijkheid. Het perceel in voorliggende aanvraag is echter onderdeel van een groter geheel dat nagenoeg volledig over twee bouwlagen onderbouwd is. Het is in die zin onmogelijk te voorzien in extra infiltratieoppervlakte.

Strijdig met het RUP is de bouwdiepte op de verdiepingen groter dan deze in het RUP toegelaten. In het RUP is echter een afwijkingsmogelijkheid voorzien van 2 meter voor die panden waarbij de opgegeven maten een structurele afbraak in de weg zou staan. Het gebouw in voorliggende aanvraag is opgebouwd uit een kolomstructuur met kolommen om de 8,5 meter. Op de verdiepingen wordt de bestaande en vergunde bouwdiepte ca één travee (ca 8,5 meter) ingekort tot een bouwdiepte van ca 19 meter. Dit is nog steeds 2 meter dieper dan de volgend het RUP toegelaten bouwdiepte. Een bijkomende reductie (met een extra travee) van de bouwdiepte zou niet in relatie staan tot het resultaat en zou gezien de grote maat van het bouwblok geen noemenswaardige ruimtelijke meerwaarde genereren.

De voorgestelde reductie van het volume kan hierdoor vanuit de goede ruimtelijke ordening gunstig geadviseerd worden.

Cultuur-historische aspecten en visueel-vormelijke elementen

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

Vanuit oogpunt monumentenzorg is geen bezwaar. De ingrepen doen geen fundamentele afbreuk aan het project uit de vroege jaren 1990 noch aan de waardevolle omliggende che-bebouwing.  De ingrepen dienen op welstand beoordeeld door de afdeling stedenbouw.”

Dit advies wordt bijgetreden.

De gevels blijven, behoudens het toevoegen van enkele terrassen en het wijzigen van de gevelbekleding op het gelijkvloers naast de poort, ongewijzigd.

De voorgestelde gevelwijzigingen zijn minimaal en in overeenstemming met de materialisatie van de rest van het gebouw

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het voorliggend project bevindt zich buiten de grens van het afgebakend gebied voor kamers en bevindt zich niet in een afgebakend campusterrein.

Het project voorziet in een gezonde mix van kleine en grote studentenkamers en 1 tweeslaapkamerappartement op het gelijkvloers. De woning en kamers voldoen mede ook door de aanwezigheid van kwalitatieve gemeenschappelijke ruimtes aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Het groendak met terras achteraan sluit aan op de bebouwing langsheen de Bataviastraat. Hierdoor kan bijkomende negatieve hinder door inkijk en geluidsoverlast naar de buurpanden ontstaan. Dit kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden.

In voorwaarde zal worden opgelegd het terras te beperken in breedte (van as I tot as F) en de resterende oppervlakte groendak ontoegankelijk te voorzien. De toegang tot dit terras vanaf de deur in de hoek kan via een pad langsheen de gemeenschappelijke keuken, zoals in rood aangegeven op het aangepaste plan “BA_1754_P_N_mezzanine_ROOD”.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van de bouwcode dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via Amsterdamstraat.

Fietsvoorzieningen:

Voor de studentenkamers, studio’s en conciërgewoning moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

58 studentenkamers : 58

1 wooneenheid met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3

In totaal moeten 61 fietsenstallingen voorzien worden.

Op het gelijkvloers wordt een fietsenstalling ingericht voor 50 fietsen. De inrichting voldoet niet aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. (achter deuren, tussenafstand te klein)

De werkelijke capaciteit van deze fietsenstalling is dus kleiner dan 50.

In de ondergrondse parking wordt ook een extra fietsenstalling voorzien voor 56 fietsen.

Ook hier is de afstand tussen de fietsen te klein om fietsen vlot te kunnen stallen.

De fietsenstalling is niet veilig bereikbaar, de toegang is via de helling voor auto’s en fietsers moeten door de parking om de fietsenstalling te bereiken.

De fietsenstalling moet vlot en veilig bereikbaar zijn en voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

Verder moet ook 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets,…)

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          De fietsenstallingen moeten voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

-          De fietsenstalling in de ondergrondse parking moet vlot en veilig bereikbaar zijn.

-          10% van de fietsenstallingen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen.

-          Het teveel aan parkeerplaatsen (49 plaatsen) kan ingezet worden voor buurtparkeren. Afspraken hierover kunnen gemaakt worden via buurtparkeren@antwerpen.be

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt bovenstaand advies bijgetreden en worden deze voorwaarden bij de vergunning opgenomen. .

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De voorwaarden in het bijgevoegde advies van Proximus moeten nageleefd worden.

4. Het terras achteraan dient te worden verkleind tot het rode vlak zoals aangeduid op het aangepaste plan “BA_1754_P_N_mezzanine_ROOD”. De resterende dakoppervlakte, ingericht als groendak, moet ontoegankelijk voorzien worden.

5. De in de beoordeling opgenomen voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst mobiliteit moeten nageleefd worden. 

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt dat de bevoegde overheid lasten aan omgevingsvergunningen kan verbinden.
Op 29 april 2024 (jaarnummer 244) werd de stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ definitief vastgesteld door de gemeenteraad.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag valt onder het toepassingsgebied van artikel 2§1.2 van deze verordening.

De lasten zoals bepaald in artikel 2§1.2 van de verordening worden enkel opgelegd voor zover de woonprojecten niet voorzien in een vereiste groene ruimte op eigen terrein van minimaal 500 m², met een minimumaandeel van 10 m² per zelfstandige woongelegenheid of 4 m² per kamer.

Het project voorziet niet in groene ruimte op eigen terrein die voldoet aan de definitie zoals opgenomen in de verordening.

Op basis van artikel 4§4 van de verordening bedragen deze stedenbouwkundige lasten 181.500,00 euro.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

HINDER (overlast, wangedrag, overaanbod,…)

Geluidsoverlast door studenten: Het bezwaar dat de inrichting van studentenkamers voor geluidsoverlast zal zorgen. De huidige appartementen in het bouwblok hebben hoofdzakelijk slaapkamers aan de achterzijde. Door de aanwezigheid van het grote gemeenschappelijke terras van ca 200 m2  zal de rust verstoord worden.

Beoordeling: De beoogde functie ‘studentenhuisvesting’ is inpasbaar in het woongebied en vanuit stedenbouwkundig standpunt aanvaardbaar. Bezwaar tegen eventuele overlast is hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond.

Schending van de privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy door inkijk vanaf het terras op de eerste verdieping achteraan in de verblijfsruimten aan de achterzijde van de woning van de bezwaarindiener;

Beoordeling: Het groendak met terras achteraan sluit aan op de bebouwing langsheen de Bataviastraat. Hierdoor kan bijkomende negatieve hinder door inkijk en geluidsoverlast naar de buurpanden ontstaan. In voorwaarde werd hierom opgelegd het terras te beperken in breedte en de resterende oppervlakte groendak ontoegankelijk te maken.

Het bezwaar is gegrond;

WAARDEVERLIES

Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project doet de waarde van het (de)omliggende eigendom(men)verminderen.

Beoordeling: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is ongegrond.

VEILIGHEID

Brandveiligheid: Het bezwaar dat het gebouw niet in orde is qua brandveiligheid.

Beoordeling: De brandweer die in dit dossier om advies werd gevraagd, gaf een voorwaardelijk gunstig advies. Het bezwaar is ongegrond;

Fietsenstalling: Het bezwaar dat de fietsstalplaatsen niet veilig bereikbaar is. Zo moeten ze doorheen de autoparking gaan met hun fiets en langs een helling om deze te kunnen stallen. Tijdens deze tocht naar hun fietsparkeerplaats rijden er ook auto’s waardoor zij niet op een veilige manier hun fiets kunnen stallen.

Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een voorwaardelijk gunstig advies voor deze aanvraag. Hiermee stellen zij dat er mits het opleggen van enkele kleine voorwaarden voldaan kan worden aan de inrichtingsprincipes van de bouwcode.

Het bezwaar is deels gegrond.

BURGERRECHTERLIJK

Bovenmatige burenhinder: Het bezwaar dat de bezwaarindiener blootgesteld zal worden aan bovenmatige burenhinder, zoals gesteld in artikel 3.101 van het nieuw burgerlijk wetboek.

Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Ondanks het feit dat geluidsoverlast geen stedenbouwkundig aspect betreft wordt echter wel geoordeeld dat het groendak met terras in het binnengebied een bijkomende negatieve impact kunnen genereren naar de naastliggende buurpanden. Daarom wordt in de voorwaarden opgenomen om de afmetingen en positie van het terras te beperken en het groendak ontoegankelijk te voorzien.  

Het bezwaar is deels ongegrond.

Geluidsoverlast: Het bezwaar dat de bezwaarindiener blootgesteld zal worden aan disproportionele geluidshinder gelet op het dat er maar liefst 58 studentenkamers gerealiseerd zullen worden.

Beoordeling: Vanuit een goed nabuurschap is het evident dat overlast, van welke aard dan ook, steeds beperkt wordt. Ondanks het feit dat geluidsoverlast geen stedenbouwkundig aspect betreft wordt echter wel geoordeeld dat het groendak met terras in het binnengebied een bijkomende negatieve impact kunnen genereren naar de naastliggende buurpanden. Daarom wordt in de voorwaarden opgenomen om de afmetingen en positie van het terras te beperken en het groendak ontoegankelijk te voorzien.  

Het bezwaar is deels ongegrond.

PROCEDURE

Administratieve procedure: Het bezwaar tegen het niet correct aanplakken van de affiches van het openbaar onderzoek. Zo stelde de bezwaarindiener vast dat de affiches in een nis hangen en bijgevolg niet zichtbaar waren vanop de openbare weg. Bovendien heeft de aanvraag ook betrekking op de gemeenschappelijk parking en op Blok ‘2’ of ‘B’ zodat ook hier een aanplakking diende te gebeuren. Bijgevolg diende de aanplakking ook te gebeuren ter hoogte van de Bataviastraat, wat niet gebeurde.

Beoordeling: Ondanks de kennelijke administratieve verwarring is de bezwaarmaker wel in de gelegenheid gebleken om tijdig bezwaar te kunnen indienen binnen de duur van het openbaar onderzoek. Het bezwaar is deels gegrond.

Administratieve procedure: Het bezwaar dat niemand binnen het gebouw

Batavia effectief werd aangeschreven, alleszins hebben de bezwaarindieners afzonderlijk

geen schrijven van de stad ontvangen omtrent het openbaar onderzoek, nog per beveiligde

zending, noch per gewone zending.  

Beoordeling: Ondanks de kennelijke administratieve verwarring is de bezwaarmaker wel in de gelegenheid gebleken om tijdig bezwaar te kunnen indienen binnen de duur van het openbaar onderzoek.

Het bezwaar is deels gegrond.

VOORSCHRIFTEN

Bestemming: Het bezwaar dat een grootschalig project voor studenten niet past binnen het residentiële karakter van de buurt.

Beoordeling: De beoogde functie ‘studentenhuisvesting’ wordt gecategoriseerd onder “wonen” en is bijgevolg aanvaardbaar binnen de zone voor wonen bestaand weefsel (Wo1).

Het bezwaar is ongegrond;

Fietsenstalplaats: Het bezwaar dat er te weinig fietsstalplaatsen voorzien worden.

Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een voorwaardelijk gunstig advies voor deze aanvraag. Hiermee stellen zij dat er mits het opleggen van enkele kleine voorwaarden voldaan kan worden aan de inrichtingsprincipes van de bouwcode.

Het bezwaar is deels gegrond.

Minimale-nettovloeroppervlakte van studentenkamers: Het bezwaar dat niet alle kamers voldoende groot zijn. Zo stelt de bezwaarindiener dat maar liefst 6 kamers, (kamer 104, 105, 204, 205, 304, 305.) strijdig met de bouwcode kleiner zijn dan 15,5 m2.

Beoordeling: Alle kamers werden nagemeten. De opgegeven oppervlaktematen zijn correct. Alle kamers voldoen, aan de minimale oppervlaktenormen.

Het bezwaar is ongegrond.

Minimale-nettovloeroppervlakte van studio’s: Het bezwaar dat niet alle studio’s voldoende groot zijn. Zo stelt de bezwaarindiener dat maar liefst 11 studio’s, (m7, m8, m9, m13,

106, 107, 207, 307, 402, 407, 408..) strijdig met de bouwcode kleiner zijn dan 35 m2.

Beoordeling: Er worden geen studio’s aangevraagd. De aanvraag voorziet in een mix van grote en kleine kamers. In tegenstelling tot de kleine kamers worden de grote kamers voorzien van een kitchenette. Alle kamers voldoen, aan de minimale oppervlaktenormen.

Het bezwaar is ongegrond.

ONVOLLEDIG

Ontbreken van informatie : Het bezwaar dat de staatnamen ontbraken op de plannen.

Beoordeling: De voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. Het ontbreken van de straatnamen op de plannen doet geen afbreuk aan een gegronde en correcte beoordeling van het dossier gezien de locatie via het Omgevingsloket correct werd ingegeven.

Het bezwaar is ongegrond.

Fietsenberging: Het bezwaar dat de plannen geheel onduidelijk zijn m.b.t. de concretisering van deze fietsparkeerplaatsen. Zo wordt er verwezen naar de archiefbergingen op ‘parking -1’. Uit de

plannen blijkt niet dat deze archiefbergingen ingericht zullen worden als fietsparkeerplaats, ze

worden louter aangeduid als ‘berging’. Verder vermelden de plannen ook geen

vloeroppervlaktes van deze archiefbergingen, noch van de berging die wordt aangeduid als

fietsberging

Beoordeling: De voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. De dienst mobiliteit gaf bovendien een voorwaardelijk gunstig advies. Hiermee bevestigt de dienst dat er voldoende informatie aanwezig is om een correcte beoordeling te maken.

Het bezwaar is ongegrond.

Maatvoering: Het bezwaar dat de op de plannen vermelde netto-vloeroppervlaktes niet correct zijn.

Beoordeling: De voorziene informatie op de plannen volstaat voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. Het ontbreken van de netto-oppervlaktes op de plannen doet geen afbreuk aan een correcte en gegronde beoordeling van het dossier. Bovendien vormt dit -conform het normenboek- geen onderdeel van de aan te leveren informatie op plannen. 

Het bezwaar is ongegrond.