2025_CBS_02174 - Omgevingsvergunning - OMV_2024141079. Graaf van Egmontstraat 2-8, Scheldestraat 38, Vlaamsekaai 1. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-     Vlaamsekaai 1:

• 17/10/2024: statusrapport met een gunstig, niet-bindend advies voor 1 woonentiteit;
• 14/11/1938: toelating (18#11338) voor 2 staande ramen op het dak;
• 24/03/1938: toelating (18#9853) voor een gevelverandering;

-     Scheldestraat 38:

• 17/10/2024: statusrapport met een gunstig, niet-bindend advies voor 3 woonentiteiten;
• 15/03/2015: vergunning (3562#6630) voor het wijzigen van de winkelpui;
• 19/10/1945: toelating (18#19503) voor gevel- en binnenveranderingen;

-     Graaf Van Egmontstraat 2-6:

• 17/10/2024: statusrapport met een gunstig, niet-bindend advies voor 1 woonentiteit;
• 09/07/2004: vergunning (197#20040166) voor het verbouwen van een autowerkplaats tot een commerciële ruimte;

-     Graaf Van Egmontstraat 8:

• 17/10/2024: statusrapport met een gunstig, niet-bindend advies voor 1 woonentiteit;
• 13/09/1957: toelating (18#37274) voor verbouwingswerken;

-     03/03/1994: beschermd stads- of dorpsgezicht: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6980.

Vergunde toestand  

-     4 panden met op het gelijkvloers winkel-, kantoorruimte of reca-functie en op de bovenliggende verdiepingen in totaal 6 woonentiteiten;

-     2 tot 4 bouwlagen onder plat of zadeldak in gesloten bebouwing.

Bestaande toestand

-     niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-     reca en detailhandel op het gelijkvloers (en in de kelder) en 8 bovenliggende wooneenheden;

-     6 bouwlagen onder plat dak plus 2 ondergrondse bouwlagen;

-     deels ondergrondse parking voor 10 auto’s (liftsysteem met toegang langs de Graaf Van Egmontstraat) en fietsenstalling voor 38 fietsen;

-     gelijkvloerse, aangepaste parkeerplaats en een hoogspanningscabine;

-     voorgevels met geveluitsprong van 30 cm in rode baksteen met buitenschrijnwerk in zwart aluminium.

Inhoud van de aanvraag 

-     slopen van de bestaande bebouwing;

-     vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 6 voor de sloop naar 8 na de sloop;

-     inrichten van de functies wonen, detailhandel en reca;

-     uitbreiden van het volume;

-     wijzigen van de voorgevel;

-     wijzigen van de scheimuren;

-     doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Op de hoek van Graaf Van Egmontstraat, Scheldestraat en Vlaamsekaai wordt de bestaande bebouwing gesloopt. De aanvraag betreft in aanlegfase het exploiteren van een bemaling noodzakelijk voor bouwkundige werken. In exploitatiefase worden warmtepompen voorzien bij ieder appartement en commerciële ruimte.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Bemaling_2304_Vlaamsekaai
 

Aangevraagde rubriek(en) warmtepompen appartementen en commerciële ruimtes
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

Bemaling_2304_Vlaamsekaai

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Algemene voorschriften, Artikel  10  Overdruk - Reca (r), Artikel  9  Overdruk - Detailhandel (dh), Culturele, historische en/of esthetische waarde en Artikel  2:   Zone voor Wonen - (Wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

-     Artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde: ondanks de wenselijkheid van behoud in dit CHE-gebied en de aanduiding van een beschermd stads- of dorpsgezicht wordt de bestaande bebouwing volledig gesloopt.

-     Artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld: het nieuwbouwvolume met 6 bouwlagen onder plat dak is niet in harmonie met de onmiddellijke omgeving die gekenmerkt wordt door 3 bouwlagen onder zadeldak.

-     Artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte: het nieuw bouwvolume en de aanwezige geveluitsprong zijn niet in harmonie met het referentiebeeld.

-     Artikel 2.1.4 Hoogte van het gebouw: de hoogte van de nieuwbouw met 6 bouwlagen is niet in harmonie met het referentiebeeld.

-     Artikel 2.5.1 Gevelbreedte: na de samenvoeging van de percelen is de korrelmaat van de nieuwbouw groter dan het referentiebeeld.

-     Artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen: de dakvorm (plat dak) is niet in harmonie met het referentiebeeld (zadeldaken).

-     Artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen: na de sloop en nieuwbouw wordt er geen open en onbebouwde ruimte op maaiveldniveau voorzien in plaats van de minimaal vereiste 15%.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er wordt een afwijking gevraagd op infiltratie.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

-     Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-     Artikel 5 Ontwikkelingsgerichte aanpak van erfgoed: bij onroerende goederen gelegen in een zone met culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wenselijkheid van behoud getoetst aan het beeldbepalend karakter van de omgeving: zie RUP BINNENSTAD.

-     Artikel 8 Visuele en vormelijke inpassing: langs de zijde van de Graaf Van Egmontstraat worden in een gevelbreedte van 18,5 m twee poorten geplaatst waarvan er één 5,06 m breed is in plaats van de maximaal toegelaten breedte van 3 m.

-     Artikel 19 Afvalverzameling: de gemeenschappelijke afvalberging voor de woonfunctie is slechts 4,5 m² in plaats van de minimaal vereiste 5,5 m² groot.

-     Artikel 20 Daken: het plat dak wordt niet maximaal als groendak aangelegd. Er zijn nog grote delen waar geen energie opwekkende systemen worden voorzien die niet als groendak worden ingericht. Daarnaast is het ook niet duidelijk of er lichtkleurige dakbedekking wordt gebruikt.

-     Artikel 21 Rioleringselementen: er worden geen vetafscheiders voorzien bij de reca-functie.

-     Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024. 

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Mobiliteitsgerelateerde projecten:
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist. 

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota ID 29927 werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 20 juni 2024.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)) 
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag worden de gebouwen gelegen op de hoek langs de Vlaamsekaai, Scheldestraat en Graaf van Egmontstraat (Vlaamsekaai 1, Scheldestraat 38 en Graaf van Egmontstraat 2, 6 en 8) gesloopt en vervangen door een nieuwbouwvolume.

De vervangende nieuwbouw herbergt op het gelijkvloerse en in de kelder een commerciële invulling met reca en detailhandel. Op de verdiepingen bevinden zich 8 ruime wooneenheden.

Voor voorliggende aanvraag werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Het advies leest als volgt:

“Na de sloop van enkele panden aan de hoek Scheldestraat, Vlaamsekaai en Graaf Van Egmontstraat wordt een nieuwbouwontwikkeling voorzien met een commercieel gedeelte (voornamelijk aan de zijde Scheldestraat) bestaande uit een handelszaak en recazaak. Beide nemen gelijkvloerse ruimten en een kelderruimte in. De rest van het gebouw is ingenomen voornamelijk door woonruimte en parkeren. De nieuwbouw is gelegen in afgebakende strategische horecakern Zuid en in het afgebakende kernwinkelgebied centrum Antwerpen (Zuid). Handel en reca kunnen in deze zones gevestigd en geclusterd worden.”

Het advies leest gunstig; de voorgestelde functies zijn bijgevolg inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De omgeving tussen Graaf van Egmontstraat en Vlaamsekaai wordt gekenmerkt door gedifferentieerde bouwhoogtes en gevarieerde uitwendige gebouwkenmerken. In de Graaf van Egmontstraat zijn neoklassieke burgerwoningen met 3 bouwlagen onder zadeldak kenmerkend. De aangrenzende bebouwing langs de Vlaamsekaai, tevens beschermd stadsgezicht, telt 2 bouwlagen onder zadeldak. Verder langs de Vlaamsekaai maken aaneengesloten gebouwen in een neo-Vlaamse Renaissancestijl met 3 bouwlagen onder dak deel uit van het referentiebeeld.

De laat twinstigste-eeuwse hoekgebouwen aan de overzijde van de straat hebben een moderne vormgeving en beslaan 4 bouwlagen met platdak met uitzonderlijk een teruggetrokken dakverdieping.

In voorliggende aanvraag wordt een nieuwbouwvolume van 6 bouwlagen voorzien bestaande uit een volledig dichtbebouwd gelijkvloerse verdieping met bovenliggend 3 beperkt uitkragende (0,30m) bouwlagen. Het volume wordt afgewerkt met 2 bouwlagen met plat dak die in de Graaf van Egmontstraat 1,16 m terugliggend aan de voorgevellijn uitgevoerd worden.

De dakrand van de hoogte bouwlaag meet 21,05 m en 22,16 m inclusief omkasting van de technische installaties.

De ligging laat een hoger bouwvolume dan wat de aanpalende gebouwen kenmerkt toe.

Hierdoor zijn langs de Scheldestraat 5 bouwlagen stedenbouwkundig aanvaardbaar, op voorwaarde dat het bouwvolume een goede aansluiting op de buurpanden aan de Graaf van Egmontstraat en Vlaamsekaai garandeert.

Op de Vlaamsekaai sluit de nieuwbouw aan op de historische panden van 2 bouwlagen met hellend dak. De kroonlijst van deze panden ligt op 10,08 m en de nokhoogte meet 14,51 m.

De dakrand van het nieuwbouwvolume van 4 bouwlagen meet 14,45 m.

Ondanks het feit dat de 2 bovenliggende bouwlagen op 3,00 m terugliggend van de gevellijn voorzien worden, wordt de scheimuur hier tot een maximale hoogte van 21,05 m opgetrokken.

Ter hoogte van de zijperceelgrens springt de 6de bouwlaag van volume hier 1,50 m terug.

Dit betekent dit een scheimuurverhoging van minimaal 5,62 m en maximaal 8,82 m aan de zijde van de Vlaamsekaai.

Deze bouwhoogte van 21,05 m wordt doorgetrokken tot de zijde van de Graaf van Egmontstraat waar de 2 bovenste bouwlagen van het nieuwbouwvolume– die samen 6,60 m hoog zijn- 1,16 m terugspringen ten opzichte van de voorgevellijn. Ten opzichte van de zijperceelsgrens springt de bovenste bouwlaag 1,57 m terug.

In de Graaf van Egmontstraat wordt aangesloten op een pand bestaande uit 3 bouwlagen met hellend dak. De kroonlijsthoogte van het pand ligt op 13,76 m en de nok op 19,75 m.

Het te slopen pand dat hierop aansluit heeft een gelijke kroonlijsthoogte en een nokhoogte van 18,98 m.

De voorziene terugsprong is echter onvoldoende om het gewenste effect te bekomen waardoor het bouwvolume slecht aansluit op de buurpanden en het straatbeeld domineert. Bijkomend zijn dubbelhoge teruggetrokken daklagen niet kenmerkend voor de omgeving.

Indien teruggetrokken daklagen aanvaardbaar zijn, moeten ze zowel voor- als achteraan 3 meter terugspringen conform het RUP Binnenstad.

Met het voorgestelde bouwvolume van 6 bouwlagen wordt het maximaal aanvaardbare bouwvolume langs alle straatzijden overschreden.

De beoogde heldere leesbaarheid en opbouw van het gebouw gaan verloren door de verschillende in- en terugsprongen. Getrapte volumes leiden tot een onevenwichtig voorkomen en garanderen geen goede aansluiting op het flankerende waardevol stadspatrimonium.

Het project is een volledige nieuwbouwontwikkeling waardoor een uitgezuiverd en helder bouwvolume wel tot een mogelijkheid behoort.

Omwille van de sloop en nieuwbouw moet volgens het RUP minstens 15% open ruimte voorzien zijn, 20% volgens de bouwcode. Dat is niet voorzien in deze aanvraag. Het project is echter gelegen in kernwinkelgebied waardoor het mogelijk is om -conform de bouwcode- minder dan 20% van het perceel onbebouwd te laten. Vanuit het RUP is een uitzonderingen enkel toegestaan op hoekpercelen.

Er wordt echter geoordeeld dat in voorliggende aanvraag voldoende mogelijkheid rest om open ruimte op het perceel te voorzien. Niet alleen bedraagt de perceelsdiepte in de Graaf van Eggmontstraat 17,38 m maar er wordt tevens geoordeeld dat de potentiële zone voor open ruimte gebruikt wordt om deels de parkeerbehoefte op te lossen en deels als restruimte bij de reca-functie ingevuld wordt.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag werd ook ter advies aan de stedelijke dienst Archeologie voorgelegd. Het advies leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een vastgestelde archeologische zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (1.102 m²) en een vergunningsplichtige ingreep boven de 1.000 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door Verrijckt en waarvan akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 20 juni 2024 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/29927). Er werd een programma van maatregelen opgesteld in de vorm van een uitgesteld vooronderzoek met proefputten. Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met een daaruit voortvloeiend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen moet verplicht worden uitgevoerd.”

Het advies leest voorwaardelijk gunstig met volgende voorwaarden:

-     De bouwheer voert het programma van maatregelen, namelijk een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een proefputtenonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/29927) verplicht uit.?Nadien volgt een nota met eventueel nieuw programma van maatregelen, ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.

-     De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-     De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Gezien de projectzone gedeeltelijk binnen het beschermde stadsgezicht Vlaamsekaai valt, werd om advies aan het Agentschap Onroerend Erfgoed gevraagd.

Hun advies leest zich als volgt.

“De CHE-nota van Erfgoed & Visie van 19 september 2023 bevestigt dat de erfgoedwaarde van het hoekpand beperkt is en dat vervangingsnieuwbouw die zich inpast in het stadsgezicht mogelijk is. In de conclusie staat:

“Met betrekking tot het beschermde stadsgezicht kan de waarde van het hoekhuis enkel worden teruggevonden in de oorspronkelijke gevelritmiek die het gebouw nog steeds bevat, die ook in de huidige Vlaamsekaai nog steeds courant is, namelijk drie bouwlagen onder een (zadel)dak.”

Het voorliggende ontwerp omvat een project met zes bouwlagen onder plat dak, met een totale hoogte van 21,55 m. Door te werken met een teruggetrokken bouwvolume, is er aan de zijde Vlaamsekaai een kroonlijst na vier bouwlagen. Deze kroonlijst bevindt zich op 14,45 m, wat ruim 2 m hoger is dan de huidige kroonlijst van 12,33 m. Het bouwvolume met hoogte 21,55 m komt tevens binnen de beschermingsperimeter, in de vorm van de terrasoverdekking van het terras van de vijfde bouwlaag. De kroonlijst op 14,45 m is hoger dan in de bestaande situatie, terwijl de kroonlijst van Vlaamsekaai 2 maar 10,08 m is, met nokhoogte op 14,51 m. De uitvoering met terras op plat dak is niet passend in deze huizenrij met zijn typerende zadeldaken. Het teruggetrokken bouwvolume van 21,55 m is zeer zichtbaar en heeft een negatieve impact op het beschermd stadsgezicht. Door zijn vormgeving en hoogte zal het nieuwe hoekpand de rij gaan domineren. Het volume is niet passend binnen het beschermd stadsgezicht. We vragen om drie bouwlagen aan te houden, onder zadeldak.“

Dit ongunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Voorliggende aanvraag is niet beeld ondersteunend voor het beschermde stadszicht van de Vlaamsekaai en werkt -door de lange zichtassen uit het nieuwe park- bijkomend ook visueel storend in 2de lijn.

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en het feit dat het project ter hoogte van de Vlaamsekaai aansluit op een pand opgenomen op de Inventaris Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Men wenst de panden Vlaamsekaai 1, Scheldestraat 38, Graaf van Egmontstraat 2-8 integraal te slopen en te vervangen door een appartementsgebouw van 6 bouwlagen onder plat dak met teruggetrokken bouwlaag aan de zijde van de Vlaamsekaai.

De stedelijke dienst monumentenzorg kan principieel akkoord gaan met een vervangbouw voor de panden Scheldestraat 38, Graaf van Egmontstraat 2-6 en voor de Vlaamsekaai 1 mits de architectuur van de nieuwbouw zich inpast en verhoudt tot de omliggende historische bebouwing en het stadsgezicht waar het deel vanuit maakt.

Voor de sloop van de Graaf Van Egmontstraat 8 werd reeds twee keer een ongunstig advies uitgebracht. Een eerste keer in 2017 en een tweede keer tijdens de recente voorbespreking in het voorjaar van 2024.

Volgend advies werd meegegeven en blijft vandaag van toepassing:

Het pand nummer 8 is gelegen in de Graaf Van Egmontstraat tussen Scheldestraat en Leopold de Waelplaats. De straat afgezoomd met bomen maakt deel uit van het oorspronkelijk verkavelingsplan van het Zuid (1875). Typisch aan dit plan is het strakke geometrische patroon van rechte straten met een aantal pleinen waarop de straten straalsgewijs uitgeven. De Graaf Van Egmontstraat maakt deel uit van de stervormige stratenbundel omheen de Leopold de Waelplaats. Vanaf de Vlaamsekaai heb je via deze straat een mooi zicht op het Museum voor Schone Kunsten.

De straat kent een heterogene bebouwing met zowel neoclassicistische, bepleisterde en witgeschilderde lijstgevels als woningen met een kleurrijke, eclectische gevel. Grotere gebouwen in de straat zijn de kinderkribbe Sint-Helena op nummer 18 en het magazijn op nummer 41.

De basisbebouwing bestaat uit woon- en winkelhuizen van het enkelhuistype te dateren uit vierde kwart 19de of eerste kwart 20ste eeuw, waarvan sommige als ensemble werden gebouwd, wat typerend is voor het Zuid. De nummers 26 tot 32 vormen een vrij homogene rij neoclassicistische burgerhuizen van rond 1900, die evenwel door aanpassingen hun gaafheid verloren.

Nummer 8 is één van de oudste neoclassicistische panden in de straat, en werd rond 1881 ontworpen door G. Matthyssens als centrale woning van een samenstel van drie burgerhuizen. Een gelijkaardig voorbeeld bevindt zich op nummer 14, een ontwerp van Ferdinand Hompus van 1880 voor Grégoire Le Comte De Mey. De neoclassicistische woningen die in de eerste jaren van de 20ste eeuw werden gebouwd, kregen doorgaans een iets meer gedecoreerde gevel. Voorbeelden zijn nummer 54, gebouwd rond 1902 in opdracht van Julius Van Caeyzeele en nummer 20, in 1903 ontworpen door A. Meyers voor juffrouw A. Schröder.

Tussen de neoclassicistische witgeschilderde lijstgevels, zijn ook woningen te vinden met een veelkleurige, eclectisch getinte gevel. Gekleurde of geglazuurde baksteen als parement is typisch voor het begin van de 20ste eeuw. De woning op nummer 40 werd in 1902 door Fl. Verbraeken ontworpen en getuigt van de invloed van de art nouveau in de omlijsting van de muuropeningen, in de topstukken van de zijpilasters en in het asymmetrische schrijnwerk van de winkelpui en voordeur dat jammer genoeg vervangen is. Het eclectische ensemble van winkelhuizen op nummers 19-23 had eveneens fraaie winkelpuien. De rij werd in 1904 ontworpen door Ahlstrand, die zelf ook woonde in de straat op nummer 35. Nummer 56, oorspronkelijk een winkel ontworpen door Jan De Vroey in 1902 voor Van Thillo, heeft een eclectisch geel gevelparement. Op nummers 55 en 57 twee winkelhuizen met witte parementsteen en tegeltableaus, gebouwd rond 1903 en met vier bouwlagen hoger dan de omgevende bebouwing in de straat.

Het pand in kwestie, nummer 8 is één van de oudste neoclassicistische panden in de straat, en werd rond 1881 ontworpen door G. Matthyssens als centrale woning van een samenstel van drie burgerhuizen. Een gelijkaardig voorbeeld op nummer 14, een ontwerp van Ferdinand Hompus van 1880 voor Grégoire Le Comte De Mey. Het pand telt 3 bouwlagen en 3 traveeën onder zadeldak. De neoklassieke erfgoedkenmerken zoals de geriemde omlijstingen met sleutels, het bossage- en paneelwerk bleven bewaard op de verdiepingen die onveranderd zijn gebleven. De gelijkvloerse pui werd verbouwd. Het oorspronkelijk houten geschilderd schrijnwerk werd vervangen door vervlakt houten schrijnwerk. Het door erfgoed en Visie opgemaakte CHE-rapport (21 september 2023) belicht ook de binnenzijde; Het grondplan van het huis is relatief goed bewaard op de gelijkvloerse verdieping na. Het interieur onderging aanpassingen. Bewaarde interieurelementen zijn binnenschrijnwerk, bordestrap, schouwen, plafondlijsten en rozetten en houten vloeren. De zolder en kelder en zijn relatief gaaf bewaard. Het object/ complex is beeldondersteunend.

Men wenst het pand te slopen. De erfgoedwaarde van het pand wordt gedefinieerd door het beeldondersteunend karakter van de buitenschil. Het pand maakt deel uit van de oorspronkelijke 19de-eeuwse bebouwing in de Graaf Van Egmontstraat. Deze straat sluit qua stijl en typologie aan bij de bebouwing van het Zuid en bestaat uit eind 19de- of begin 20ste-eeuwse burgerhuizen van doorgaans drie traveeën en drie tot vier bouwlagen in neoclassicistische of eclectische stijl. Het pand is een representatief voorbeeld van de vroege neoklassieke stijl in de straat en de Zuidwijk.

Het pand, tevens een van de oudste in de straat werkt ondanks de verbouwde onderpui nog steeds beeldondersteunend voor de neoklassieke bebouwing in de straat. Ondanks dat het ensemble waar het ooit deel vanuit maakt enkel nog afleesbaar is in gabarit, vormt het pand wel het eerste neoklassieke pand in de rij en vormt daarbij een buffer voor deze zijde van de straat. Om die reden kunnen we dan ook niet akkoord gaan met sloop.

Ook over het hoekpand Vlaamsekaai 1 waren er voorbesprekingen. Een eerste keer in 2017-2018 toen een advies gegeven werd over sloop. En een tweede keer in het voorjaar 2024 tijdens de voorbesprekingen over het voorliggend nieuwbouwproject.

Het hoekpand, Vlaamsekaai 1, bevindt zich binnen het beschermde stadsgezicht van de Huizenrij Vlaamsekaai, beschermd omwille van de artistieke en historische, in casu architectuurhistorische waarde. In 2017 werd het pand ter plaatse bezocht en er werd vastgesteld dat de erfgoedwaarde van het pand, in kern laat 19de-eeuws, met een naoorlogse buitenschil dusdanig uitgehold was dat een kwalitatieve nieuwbouw op deze plaats kon onderzocht worden. Het pand met gewijzigde buitenschil sluit vandaag niet meer aan op de oorspronkelijke laat 19de- en vroeg 20ste-eeuwse bebouwing ter hoogte van de Vlaamsekaai waardoor de contextwaarde verloren is gegaan. De gevel vertoont geen uitzonderlijke architecturale of artistieke kwaliteiten. Het interieur is zeer sober en bevat geen uitzonderlijke interieurelementen.

De CHE-nota van Erfgoed & Visie van 19 september 2023 bevestigt dat de erfgoedwaarde van het hoekpand beperkt is en dat vervangingsnieuwbouw die zich inpast in het stadsgezicht mogelijk is. In de conclusie staat: “Met betrekking tot het beschermde stadsgezicht kan de waarde van het hoekhuis enkel worden teruggevonden in de oorspronkelijke gevelritmiek die het gebouw nog steeds bevat, die ook in de huidige Vlaamsekaai nog steeds courant is, namelijk drie bouwlagen onder een (zadel)dak.”

Er werd tijdens de recente voorbespreking gevraagd om voor het nieuwbouwvolume rekening te houden met de parameters uit het CHE-rapport en ter hoogte van het stadsgezicht bebouwing te voorzien van 3 bouwlagen onder (zadel)dak in plaats van 6 bouwlagen onder plat dak. Het voorliggende ontwerp heeft geen rekening gehouden met deze randvoorwaarde en omvat nog steeds zes bouwlagen onder plat dak, met een teruggetrokken bouwvolume aan de zijde van de Vlaamsekaai. Het Agentschap Onroerend Erfgoed bevoegd voor het beschermd patrimonium beoordeelde deze aanvraag dan ook ongunstig. Het volume werd niet passend bevonden binnen het beschermde stadsgezicht aangezien de nieuwbouw door zijn vormgeving en hoogte de beschermde huizenrij zal domineren. Ook de Kwaliteitskamer beoordeelde de voorliggende aanvraag ongunstig.

De stedelijke dienst Monumentenzorg sluit zich aan bij dit ongunstig advies.”

Dit ongunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden en sluit zich aan bij het ongunstig advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed.

Geoordeeld wordt dat de vervangende nieuwbouw in onvoldoende mate de erfgoedwaarde van zowel de directe omgeving als het beschermde stadszicht van de Vlaamsekaai ondersteunt of respecteert. Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen.

Voorliggend project werd vanaf 2018 meermaals besproken op de Kwaliteitskamer Architectuur (toen nog de Welstandscommissie) en de voorliggende aanvraag werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer Architectuur op 14 februari 2025. Het advies leest als volgt:

“Het project werd reeds eerder besproken, maar de ingediende aanvraag tot Omgevingsvergunning houdt geen rekening met voorafgaand advies. Het project betreft een nieuwbouw volume gelegen op de hoek van de Vlaamsekaai, Scheldestraat en Graaf Van Egmontstraat. Het pand gelegen aan de Vlaamsekaai 1 maakt deel uit van het naastgelegen beschermd stadsgezicht. Het perceel bestaat vandaag uit 3 panden: 3 bouwlagen aan de Vlaamsekaai, 4 bouwlagen in de Scheldestraat en 3 bouwlagen in de Graaf van Egmontstraat. Deze 3 panden worden gesloopt en vervangen door 1 volume met 6 bouwlagen. In de Graaf van Egmontstraat springt het volume éénmaal terug ten opzichte van het naburige pand op de zesde en hoogste bouwlaag, en in de Vlaamsekaai springt deze tweemaal terug vanaf de vierde bouwlaag, zowel zijdelings als aan de straatkant. Het nieuwe gebouw is opgetrokken uit rode baksteen met zwarte alu schrijnwerk, in een ‘pakhuis’-typologie. Met name het volume en de aansluitingen op de buurpanden liggen voor ter advies gezien de welstandscommissie in het verleden ook enkel de bouwhoogte heeft geadviseerd in functie van ruimtelijke draagkracht en inpassing.

Advies Kwaliteitskamer

De Kwaliteitskamer betreurt dat het gebrek aan dialoog een te fors volume oplevert dat geen aansluiting vindt met de naburige panden, waaronder een beschermd stadsgezicht (Vlaamsekaai). De locatie vraagt een alzijdige representatie, omwille van de verschillende zichtlijnen en de verschillende aansluitingen: herenhuis-typologie in de Graaf van Egmontstraat, een pakhuis-typologie op de Vlaamsekaai en hoekpanden aan de Scheldestraat. Er worden 3 panden met een eigen grammatica (gevel en dak) vervangen door één doorgezet volume wat tot een schaalvergroting leidt. De nieuwbouw zou zich beter moeten verhouden tot zijn unieke locatie. Hierbij dient ook aandacht uit te gaan naar de tweedelijnszichten van het volume vanop de Vlaamsekaai waar momenteel de bovenste lagen het beeld domineren.

Daarnaast wordt opgemerkt dat het aantal lopende meters poort in de gevel een zware hypotheek legt op het openbaar domein en het potentieel van de gelijkvloerse verdieping op deze prominente hoek. Bovendien betwijfelt de Kwaliteitskamer de efficiënte werking van het voorgestelde parkeer-lift systeem. De Kwaliteitskamer wenst te wijzen op de geëxponeerde ligging die aantrekkelijke voorkanten aan alle zijden vraagt en op de aanwezigheid van een grote publieke garage onder het Zuidpark.

De Kwaliteitskamer valt integraal terug op het eerder advies van de Welstandscommissie en wenst -na intrekken van de lopende aanvraag- in dialoog te gaan over de aansluiting en de vormgeving van het pand in zijn omgeving.

Conclusies: 

-     verder onderzoek naar doordacht ontwikkeld hoekpand, eigentijdse invulling met geleding en dakenlandschap, zowel in volume als in beeldtaal;

-     reduceren van het aantal bouwlagen; 

-     inzetten op minder garagepoorten en meer levendige plint; 

-     schetsen opnieuw voorleggen om in overleg verder te ontwikkelen.”

Dit ongunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig standpunt bijgetreden.

De hoekpercelen vormen zowel de sluitsteen van het bouwblok aan de Graaf van Egmontstraat-Vlaamsekaai, als de visuele beëindiging van de Kloosterstraat en het nieuwe Zuidpark waardoor een mogelijk nieuwbouwvolume zich dient te enten binnen de bestaande waardevolle bebouwing alsook binnen de ruimere stedelijke context.

Het verslag werd integraal aan de aanvrager overgemaakt zonder dat hier gevolg aan werd gegeven. Het ingediend ontwerp komt bijgevolg niet tegemoet aan de geformuleerd aandachtspunten.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de stedelijke dienst Stadsontwikkeling / Publieke Ruimte leest als volgt:

“Ter hoogte van de inrit(ten) zijn aanpassingen nodig aan de publieke ruimte (plaatsen afgeschuinde boordstenen, onderbreken paaltjes, verkeersborden, mogelijks aanpassing verlichting, enzovoort), cf. het draaiboek publieke ruimte Stad Antwerpen Hier is op zich geen bezwaar tegen. Deze aanpassingskosten zijn ten laste van de aanvrager en dienen opgenomen te worden binnen de procedure voor de herstelling van de openbare ruimte na de werken.”

Dit advies leest voorwaardelijk gunstig met volgende voorwaarden: 

-     De publiek ruimte (voetpadzone) dient aangepast te worden ter hoogte van de toekomstige inritten (plaatsen afgeschuinde boordstenen, onderbreken paaltjes, verkeersborden, mogelijks aanpassing verlichting, enzovoort) inrichtingsprincipes cf. het draaiboek publieke ruimte Stad Antwerpen).

-     Deze aanpassingen alsook het herstel van schade ten gevolge van de werken dienen opgenomen te worden binnen de procedure/reglement voor de herstelling van de openbare ruimte na de werken. De bouwheer dient hiertoe voor de werken contact op te nemen met Stadsontwikkeling – afdeling Publieke Ruimte, postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen of via mail: herstellingopenbareruimte@antwerpen.be, betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken. 

Het advies van de stedelijke dienst Omgeving / Water leest gunstig. De gevraagde afwijking op de hemelwaterinfiltratie wordt bijgevolg toegestaan. 

Gezien het gunstig advies worden geen voorwaarden opgelegd maar wel aandachtspunten bij het ontwerp geformuleerd. Deze zijn als volgt:

-     De goot ter hoogte van de autolift is geen afdoend antwoord op de waterdieptes die kunnen staan in de straat. Deze beveiliging is ontoereikend.

-     Onderzocht moet worden hoe de toegang naar de ondergrondse garage beveiligd kan worden. Waterkering via helling/waterdrukbestendige garagepoort/opdrijvend waterschot/enzovoort.

-     Het keldergat moet beveiligd worden via een schot of (veiliger nog) dichtgemaakt worden. De kelder kan op alternatieve wijze verlucht worden. Mechanisch verluchten of elders (niet aan de straat) een verluchtingsopening plaatsen boven overstromingsveilig peil.

-     Toegankelijkheid: inkomhallen: combinatie van trede met platformlift of trede met helling

-     (Half)ondergrondse verblijfsruimtes zijn niet overstromingsrobuust.

-     De nulpas van de bestaande woning is slechts 10 cm hoger dan het voetpadniveau. Dit betekent dat de gelijkvloerse verdieping kan overstromen. Het overstromingsveilig peil is 8,75 mTAW. Om de nieuwe wooneenheid op dit peil te brengen zou betekenen dat er geen minimale hoogte van 2,60 m in de wooneenheid overblijft.

-     Terugslagkleppen op de afvoerleidingen kunnen terugstroom van rioleringswater verhinderen.

-     Overstromingswater kan via de half bovengrondse kelderramen binnenstromen. Er moet onderzocht worden op welke wijze deze opening beveiligd kan worden.

Met betrekking tot de buitenunits van de warmtepompen levert de stedelijke milieudienst volgend advies:

“De buitenunits van de warmtepompen worden geclusterd per 4 op het hoogste dak geplaatst. Uit de aanvraag blijkt dat geluidsreducerende maatregelen noodzakelijk zijn om geluidshinder naar de omgeving te beperken, en om te kunnen voldoen aan de bouwcode. De exploitant voorziet daarom een geluidsscherm rond de warmtepompen. Dit geluidsscherm bestaat uit een zelfdragend, geluidsisolerend en -absorberend sandwichpaneel dat opgebouwd is uit een staalplaat aan de buitenzijde in een donkergrijze kleur. Het geluidsscherm zal 1,20 m hoog zijn en zorgt ervoor dat het geluidsvermogen aan de perceelgrens niet hoger is dan 40 dB(A). Er wordt aanbevolen om geluidsreducerende maatregelen op te leggen als stedenbouwkundige voorwaarde.”

In voorliggende aanvraag worden de buitenunits per 4 op het dak van de 6de bouwlaag met een geluidscherm afgewerkt. Door de bijkomende omkasting achter een terugliggende antracietkleurige zinken dakrand wordt het reeds meer dan maximaal beoordeelde volume verder overschreden.

Conform artikel 15 van de bouwcode moeten technische installatie vervat zitten binnen het maximaal aanvaardbare bouwvolume.

Dit is hier niet het geval, de aanvraag dient geweigerd te worden.

Bijkomend is de voorliggende aanvraag strijdig met enkele artikels van de bouwcode.

Zo wordt het plat dak niet maximaal als groendak aangelegd. Er zijn nog grote delen waar geen energie opwekkende systemen worden voorzien die niet als groendak worden ingericht. Daarnaast is het ook niet duidelijk of er lichtkleurige dakbedekking wordt gebruikt.

De afvalvoorziening is onvoldoende groot conform artikel 19 van de bouwcode en er is geen vetafscheider voorzien bij de reca-functie conform artikel 21 van de bouwcode.

Aan de zijde van de Graaf van Egmontstraat zijn er twee garagepoorten aanwezig over een gevelbreedte van 18,48 m. Eén poort meet 5,06 m de meeste rechtse poort 2,64 m. Wanneer men de penanten tussen de poorten meetelt, beslaan de poorten meer dan de helft van dit geveldeel.

Deze uitvoering is strijdig met artikel 8 van de bouwcode wat stelt dat per geveldeel van 8 m slechts 1 poort van maximaal 3 m breed voorzien mag worden.

Het oplossen van de parkeerbehoefte op eigen perceel dient in overeenstemming te zijn met de stedenbouwkundige voorschriften en goede ruimtelijke ordening.

Gezien de prominente ligging van de projectzone langs diverse zichtassen, de aansluiting op een ruimer openbaar domein en de mogelijkheid door de ligging in een kernwinkelgebied binnen de afbakening van de horecakern om de levendigheid in de straat en de stedelijke dynamiek kan versterken, kan deze ingreep niet gunstig geadviseerd worden.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 8 appartementen moeten er 29 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-     3 appartementen met 2 slaapkamers = 3 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 9

-     5 appartementen met 3 slaapkamers = 5 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 20

Voor de handelsfunctie moet er voor het personeel 1 fietsstalplaats voorzien worden en voor de reca-functie 2 fietsstalplaatsen (0,60/100 m²).

Er worden op -2 38 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn met een fietslift.

Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn en dat is niet voor alle plaatsen het geval. Verder moet ook 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, enzovoort).

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-     Nieuwbouw of herbouw met 6 tot 29 wooneenheden. In de verkoopovereenkomst moet opgenomen worden dat de kopers/huurders maximum 1 bewonersvergunning zullen krijgen. Dit op basis van het gewijzigd reglement in verband met de gemeentelijke parkeervergunning van 25 maart 2024 in verband met de gemeentelijke parkeervergunning.

-     Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn

-     10% van de fietsstalplaatsen moet bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets, enzovoort)

-     Om wachttijden op straat te vermijden moet binnenrijdende wagens voorrang krijgen op wagens die buiten rijden.

Dit advies wordt bijgetreden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

IIOA - bemaling

Het exploiteren van een bemaling in een gesloten bouwput is noodzakelijk om de uitgraving en aanleg van twee ondergrondse verdiepingen en liftputten te kunnen uitvoeren. De bemaling wordt uitgevoerd binnen waterremmende wanden die geplaatst worden tot in een ondoorlatende kleilaag. De tijdelijke lozing van het bemalingswater heeft een maximaal debiet van 3,19 m³/uur (77 m³/dag). Het totale bemalingsdebiet wordt geschat op 8.400 m³. De bemalingsduur wordt geschat op 365 dagen. Het bemalingswater wordt geloosd op de openbare riolering van de Vlaamse Kaai dewelke gekoppeld is aan RWZI Antwerpen-Zuid.

Gezien de kwaliteit van het bemalingswater mogelijk niet voldoet aan de normen van het indelingscriterium worden uit voorzorg verhoogde lozingsnormen en een waterzuiveringsinstallatie aangevraagd.

Het debiet van de bemaling wordt sterk beperkt doordat de bouwput omringd wordt door waterremmende wanden. Er zal niet dieper afgepompt worden dan strikt noodzakelijk. Binnen de invloedstraal van de bemaling werden de decretale bodemonderzoeken gescreend en onderzocht. De locatie bevindt zich in een PFAS no regret-zone. Uit analyses blijkt dat PFAS in het grondwater aanwezig is in hogere concentraties dan de rapportagegrenzen. De Vlaamse Milieumaatschappij adviseert de gevraagde bemaling gunstig en de gevraagde verhoogde lozingsnormen, met uitzondering van dichloormethaan en trichloorethaan waar het indelingscriterium dient toegepast te worden.

*Lozingsnorm standaardprocedure bodemsaneringen 2021

De exploitant wenst een afwijking aan te vragen van artikel 4.2.5.1.1. §1 betreffende de plaatsing van een meetgoot of gelijkwaardig bij het overschrijden van een debiet van 2 m³/uur door het bedrijfsafvalwater. De hoeveelheid grondwater die opgepompt en afgevoerd wordt, kan bepaald worden door een meetmethode conform hoofdstuk 5.53 van Vlarem II. Deze meetmethode is in voorliggende situatie meer geschikt dan de meetmethodes voor lozing van afvalwater voorzien volgens artikel 4.2.5.1.1. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:

-     bij concentraties hoger dan 80% van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80% van de norm bedraagt; 

-     bij concentraties lager dan 80% van de norm: geen herhaling noodzakelijk. Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

IIOA - warmtepompen appartementen en commerciële ruimtes

De aanvraag voorziet een warmtepomp bij elke appartement en bij elke commerciële ruimte. In totaal zullen er 8 warmtepompen worden voorzien voor de appartementen met een elektrisch vermogen van circa 2,42 kW en 2 voor elke commerciële ruimte met een elektrisch vermogen van respectievelijk, 2,4 kW en 3,7 kW. Er wordt een totaal elektrisch vermogen aangevraagd van 25,46 kW voor het geheel aan warmtepompen.

De aangevraagde warmtepompen hebben geen betrekking op een collectieve installatie waarbij diverse appartementen verbonden zijn met één of meer warmtepompen. Ook de commerciële ruimtes zijn afzonderlijke entiteiten, ieder voorzien van een eigen warmtepomp. De aangevraagde vermogens van de individuele warmtepompen zijn kleiner dan 5 kW. De aangevraagde rubriek is met andere worden zonder voorwerp.

De buitenunits van de warmtepompen worden geclusterd per 4 op het hoogste dak geplaatst. Uit de aanvraag blijkt dat geluidsreducerende maatregelen noodzakelijk zijn om geluidshinder naar de omgeving te beperken. De exploitant voorziet daarom een geluidsscherm rond de warmtepompen. Dit geluidsscherm bestaat uit een zelfdragend, geluidsisolerend en -absorberend sandwichpaneel dat opgebouwd is uit een staalplaat aan de buitenzijde in een donkergrijze kleur. Het geluidsscherm zal 1,20 m hoog zijn en zorgt ervoor dat het geluidsvermogen aan de perceelgrens niet hoger is dan 40 dB(A). Er wordt aanbevolen om de geluidsreducerende maatregelen op te leggen als stedenbouwkundige voorwaarde in functie van artikel 15 §1 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening, en gegronde bezwaren.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Gelet op het onlosmakelijk verband met de stedenbouwkundige handelingen, wordt geadviseerd de gevraagde ingedeelde inrichtingen of activiteiten eveneens te weigeren.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

2. De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis max. 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:

-     bij concentraties hoger dan 80% van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80% van de norm bedraagt; 

-     bij concentraties lager dan 80% van de norm: geen herhaling noodzakelijk. Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

3. Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

4. Volgende bijzondere lozingsnormen worden toegestaan:

5. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het dossiernummer, de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

6. Het debiet van de bemaling wordt opgevolgd door middel van correct werkende debietmeters en bijgehouden in een logboek dat steeds op de werf aanwezig is en ter inzage wordt gehouden van de toezichthoudende overheid. Het debiet wordt minstens wekelijks geregistreerd wanneer de bemaling in werking is.

7. De analyseresultaten van PFAS worden bezorgd aan stad Antwerpen (mi@antwerpen.be).

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

1. Bouwhoogte: De voorgestelde bouwhoogte van 6 bouwlagen is niet in overeenstemming met de omgeving. Doorgaans komen 4 bouwlagen en uitzonderlijk 5 bouwlagen of 5 bouwlagen met teruggetrokken daklaag voor. De aanpalende gebouwen zijn allemaal maximaal 4 bouwlagen hoog.

Beoordeling: De omgeving tussen de Vlaamsekaai en Graaf van Egmontstraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door rijwoningen met 3 bouwlagen onder daklaag of 4 bouwlagen met platdak. Er komen inderdaad panden voor met 5 bouwlagen, maar deze zijn niet het talrijkst vertegenwoordigd. Het klopt dat een bouwhoogte van 6 bouwlagen in de omgeving niet voorkomend, noch kenmerkend is. Gezien de locatie is een volume van 5 bouwlagen hier wel mogelijk.

Het bezwaar is deels gegrond.

2. Zichtas: De voorgestelde bouwhoogte op de hoek van het park aan de Vlaamsekaai is te prominent aanwezig en doorbreekt de zichtlijnen vanuit en naar het park.

Beoordeling: De voorgestelde bouwhoogte domineert het zicht vanaf en naar het nieuwe park op de gedempte zuiderdokken. Het nieuwe gebouw domineert de directe omgeving door haar beoogde bouwhoogte. Het bezwaar ligt in lijn met het advies dat de Kwaliteitskamer uitbracht over de aanwezige zichtassen in de omgeving.

Het bezwaar is gegrond.

3. Zonlicht: De voorgestelde bouwhoogte neemt het zonlicht weg van de appartementen aan de overzijde van de straat.

Beoordeling: Gezien de ligging op de kruising van enkele straten waardoor het openbaar domein breder wordt, is er ter hoogte van de projectzone geen directe overbuur aanwezig.  

Het bezwaar is ongegrond.

4. Zonlicht 2: Het voorgestelde bouwvolume blokkeert het zonlicht naar omliggende eigendommen.

Beoordeling: Vanwege de ligging van de projectzone in de oksel van een bouwblok en de nabijheid van de buurpanden werd geadviseerd om maximaal 5 bouwlagen te voorzien waarvan de bovenste bouwlaag teruggetrokken voorzien moet worden. In voorliggende aanvraag wordt een volume van 6 bouwlagen voorzien. Desalniettemin sluit het hoofdvolume aan op de bouwdiepte van de buurpanden en is het onvoldoende bewezen dat het volume het zonlicht zal blokkeren gezien de Scheldestraat aan de Noordzijde van het project gelegen is. 

Het bezwaar is deels gegrond.

5. Lichtinval en leefbaarheid: Het bezwaar tegen het verlies van lichtinval en bezonning als gevolg van dit nieuwe bouwvolume naar de huizenrij langs de Vlaamsekaai. Het achterliggende gebouw, dat uit twee verdiepingen bestaat, zal door de massieve nieuwbouwconstructie zwaar worden getroffen.

De impact van het nieuwe gebouw zal niet alleen de lichtinval naar de woningen ernstig verminderen, maar ook de algehele leefbaarheid van de panden aantasten.
Volgens de voorschriften dient bij de beoordeling van de gevolgen van nieuwbouw rekening te worden gehouden met de effecten op de lichtinval, luchtcirculatie en open ruimte. In dit geval zou het voorgestelde bouwvolume de lucht en het licht blokkeren voor de woningen, wat leidt tot een onaanvaardbare verslechtering van de leefomstandigheden. Dit is niet alleen een aantasting van de privésfeer, maar ook van de kwaliteit van leven in het bouwblok als geheel.

Beoordeling: Vanwege de ligging van de projectzone in de oksel van een bouwblok en de nabijheid van de buurpanden werd geadviseerd om maximaal 5 bouwlagen te voorzien waarvan de bovenste bouwlaag teruggetrokken voorzien moet worden. In voorliggende aanvraag wordt een volume van 6 bouwlagen voorzien. Desalniettemin sluit het hoofdvolume aan op de bouwdiepte van de buurpanden en is het onvoldoende bewezen dat het volume het zonlicht zal blokkeren gezien de Scheldestraat aan de Noordzijde van het project gelegen is. 

Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, het voorgestelde volume brengt echter hierdoor de woonkwaliteit niet in het gedrang.

Het bezwaar is ongegrond.

6. Inkijk: Het gebouw zal inkijk genereren naar de omliggende eigendommen.

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Voor de specifieke woning is van inkijk geen sprake: afstand tussen woning en project is conform Burgerlijk Wetboek.

Het bezwaar is ongegrond.

7. Inkijk 2: Het gebouw zal inkijk veroorzaken naar de gebouwen aan de overzijde van de straat.

Beoordeling: Wellicht zullen nieuwe zichten naar de gebouwen aan de overzijde ontstaan, maar deze zijn aanvaardbaar aangezien dit aan de straatzijde te verwachten valt.

Het bezwaar is ongegrond.

8. Verkeersveiligheid: De in- en uitrit van de garage in de Graaf van Egmontstraat zal voor onveilig situaties zorgen, gezien deze vlak achter een bocht en kruispunt met de Scheldestraat ligt. Deze bocht zorgt voor een beperkte zichtbaarheid, en dit in een straat waar het vaak heel druk is. Een in- en uitrit aan de Vlaamsekaai is aangewezen en veiliger. Langs de Vlaamsekaai zijn al verschillende garages in de aanpalende gebouwen en dit is een éénrichtingsstraat met beperkt verkeer en waar heel traag gereden wordt.

Beoordeling: Zowel de stedelijke mobiliteitsdienst als verkeerspolitie brengen een gunstig advies uit waardoor geoordeeld kan worden dat de parkeervoorziening geen onveilige verkeersituaties zal veroorzaken.

Het bezwaar is ongegrond.

9. Beschermd stadszicht: De huizenrij langs de Vlaamsekaai is beschermd stadszicht. De aanvraag tast dit stadszicht aan. De voorgestelde hoogbouw zal niet alleen de esthetische balans verstoren, maar ook de reeds bestaande harmonieuze opzet van het bouwblok ernstig aantasten. Bovendien steekt het nieuwe gebouw aan de zijde van de Vlaamsekaai meer dan 6 meter uit ten opzichte van ons gebouw, hetgeen de visuele impact verder vergroot en het oorspronkelijke straatbeeld onherstelbaar verandert. Dit is in strijd met de vereiste harmonie zoals beschreven in het RUP Binnenstad en met de Beschermingsdossiers 4.02/11002/116.1, DA000805 en OA002628 die de uniforme gevelwand van de Vlaamsekaai beschermen.

Beoordeling: Het Agentschap Onroerend Erfgoed brengt hierover een ongunstig advies uit. De aansluiting van het nieuwbouwvolume op de huizenrij is visueel te dominant en doet afbreuk aan het beschermd stadszicht.

Het bezwaar is gegrond.

10. Gelijkheidsbeginsel: Eerder werd voor het hoekpand aan de overzijde van de Scheldestraat, ter hoogte van nummer 30, een aanvraag ingediend voor een vijf verdiepingen tellend gebouw, maar deze aanvraag werd geweigerd. Dit toont aan dat er in de buurt duidelijke beperkingen bestaan voor de bouwhoogte, en het voorstel voor vijf verdiepingen op het hoekperceel aan de Graaf van Egmontstraat druist in tegen deze beperking. Dit project zou een volledige breuk vormen met de reeds vastgestelde normen en het straatbeeld op deze specifieke locatie aantasten.

Beoordeling: Het bezwaar is onvoldoende specifiek over het perceel van de exacte weigering. Voor andere kavels in de omgeving werd in recente adviesverlening wel geadviseerd om bij gebouwen die reeds 5 bouwlagen tellen, geen volumeverhoging toe te staan. In functie van continuïteit binnen de adviesverlening zou een gebouw met 6 bouwlagen daardoor een breuk vormen.

Het bezwaar is deels gegrond.

11. Precedentswaarde: Het is bekend dat er in het verleden voor sommige gebouwen in de buurt hoger dan toegestane volumes zijn toegestaan. Dergelijke uitzonderingen hebben in de praktijk niet bijgedragen aan een verbetering van de woonkwaliteit in de straat, maar eerder het tegenovergestelde: ze hebben een gevoel van verdringing gecreëerd en de harmonie van de wijk verstoord. Dit is een trend die we absoluut niet willen herhalen met dit project.

Beoordeling: In de omgeving komen gebouwen voor die een hogere bouwhoogte hebben dan het referentiebeeld. Omdat deze geen deel uitmaken van het referentiebeeld kunnen deze niet als verwijzing of motivatie gebruikt worden om een hogere bouwhoogte dan wat de omgeving kenmerkt toe te laten.

Het bezwaar is gegrond.

12. Schending van de Harmonieregel en het Referentiebeeld:
Volgens de voorschriften van het RUP Binnenstad dienen de bouwhoogte, het bouwvolume en de gevelbehandeling van een nieuw gebouw in harmonie te zijn met het referentiebeeld van de omgeving. Zowel de Graaf van Egmontstraat en de Vlaamsekaai bestaan hoofdzakelijk uit woningen van maximaal drie verdiepingen, hetgeen een rustig en harmonisch karakter geeft aan het straatbeeld. Het voorgestelde project, met een hoogte die de drie verdiepingen overschrijdt, wijkt aanzienlijk af van dit beeld en vormt een verstoring van de visuele samenhang in de straat.

Beoordeling: Vanwege de ligging van de projectzone in de oksel van een bouwblok en de nabijheid van de buurpanden werd geadviseerd om maximaal 5 bouwlagen te voorzien waarvan de bovenste bouwlaag teruggetrokken voorzien moet worden. In voorliggende aanvraag wordt een volume van 6 bouwlagen voorzien. Vanwege de specifieke hoeklocatie en het aanhouden van de bouwhoogte over quasi de volledige gevellengte blijft het voorgesteld volume ook in 2de lijn het gevelbeeld van de Vlaamsekaai domineren. Het Agentschap Onroerend Erfgoed brengt hierover een ongunstig advies uit. Er dient gezocht te worden naar een beeldondersteunend volume.

Het bezwaar is gegrond.