2025_GR_00381 - Omgevingsvergunning. Aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg - OMV_2024064042. Boterlaarbaan 456. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis 

• 28/06/2024: verslag Kwaliteitskamer Architectuur;
• 24/06/2024: verslag coördinatieoverleg openbaar domein;
• 14/08/2020: vergunning (OMV_2020068589) voor het slopen van een vrijstaand gebouw;
• 2019_DRDE_00085 & 2019_CBS_02534 herontwikkeling Van Strydoncklaan noord - definitief ontwerp masterplan.

 Bestaande toestand

• braakliggend terrein met verschillende hoogstammige bomen;
• ontsluiting van de percelen gebeurt via de Boterlaarbaan met een rijbaanbreedte van 2,90 m tot 3,90 m.

 Nieuwe toestand

• functie: 4 eengezinswoningen en een meergezinswoning met 30 woongelegenheden:
  • 21 tweeslaapkamerappartementen;
  • 7 drieslaapkamerappartementen;
  • 2 éénslaapkamerappartementen;
  • 4 eengezinswoningen met elk 4 slaapkamers;
• bouwvolume:
  • L-vormig gebouw met 4 tot 5 bouwlagen en een plat dak;
    • langgerekt bijgebouw van 1 bouwlaag met een plat dak ingericht als fietsenstalling met 115 fietsstalplaatsen;
      • rij eengezinswoningen met 2 kopgebouwen met 2 bouwlagen met een plat dak;
      • ondergrondse garage met 41 parkeerplaatsen, technische ruimten, bergingen, enz.;
      • gevels in roodoranje gevelsteen met geveldetails in metselwerk met verticaal verband en betonelementen;
      • hekwerk en balustrades in mosgroen staal;
      • schrijnwerk in grijs/naturelkleurig aluminium en toegangsdeuren in mosgroen aluminium;
    • verhardingen, toegangswegen en toegangspaden;
    • toegang tot de ondergrondse parking via een inpandige helling aan de noordelijke zijde van het project;
    • landschap met kleinschalige reliëfwijzigingen en met bomen en struikgewassen;
    • aanpassing van de rooilijn van de Boterlaarbaan.

 Inhoud van de aanvraag 

• bouwen van een meergezinswoning met 30 woongelegenheden;
• bouwen van 4 eengezinswoningen;
• bouwen van bijgebouwen en ondergrondse garage;
• aanleggen van infrastructuur en verhardingen;
• wijzigen van het reliëf;
• ontbossen;
• wijzigen van de rooilijn.

Het Omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014, meermaals gewijzigd, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten en het Gemeentewegendecreet van 3 mei 2019 zijn van toepassing.

Artikel 31 en 32 van het Omgevingsvergunningsdecreet stellen dat als de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein, neemt voor de bevoegde overheid een beslissing neemt over de aanvraag.

Adviezen met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing aan de doelstellingen en principes van het gemeentewegendecreet

Motivatie voor het wijzigen, verplaatsen of afschaffen van een gemeenteweg

Voorliggende aanvraag omvat het optrekken van een meergezinswoning met 30 woonunits alsook het realiseren van 4 eengezinswoningen. Verder houdt de aanvraag het vaststellen van een nieuwe rooilijn in en de aanleg van nieuw openbaar domein.
 

Wegontwerp, ontsluiting, mobiliteit en verkeersveiligheid

Het nieuwe openbaar domein wordt voorzien van verhardingen in beton met waar nodig aan de zijden een kasseiverharding met groene voeg om de draaibewegingen van de voertuigen die dit gedeelte occasioneel betreden op te vangen. Deze verhardingen verzorgen ook de ontsluiting van de ondergrondse parking en de toegang tot de fietsenparking.

De rest van het openbaar domein wordt groen ingericht met bomen, kleinschalige reliëfwijzigingen op organische wijze ingeplant. Voor de infiltratie van het regenwater wordt ook een wadi aangelegd. 

Gelet op de omvang en de ligging van het project alsook de afwijking van het dossier aan de verordening regenwater - de infiltratievoorziening is dieper voorzien dan 50 cm, er wordt een diepte van 69 cm aangevraagd, gestaafd door peilbuismetingen op 3 locaties - werden er een aantal adviezen gevraagd. Een van die adviezen werd uitgebracht door de dienst Water van de stad. Zij brengen een gunstig advies uit en verwijzen in hun beoordeling naar het voorwaardelijk gunstige advies van Aquafin. De voorwaarden uit dit advies moeten dan ook strikt nageleefd worden.

Het buurtparkpark rondom het gebouw is publiek toegankelijk. Voor het projectgebied tussen de Van Strydoncklaan en Boterlaarbaan’ werd een inrichtingsstudie, een ‘Master- & Beeldkwaliteitsplan’, opgemaakt in opdracht van de stad en waarvan het voorontwerp op 22 maart 2019 goedgekeurd werd door het college. Een element dat naar voren geschoven werd was de groende doorwaadbaarheid die dient te worden gerealiseerd tussen de ‘kamers’ van bouwblokken.

Het dossier werd ter advies voorgelegd aan de dienst archeologie van de stad. Zij brengen een voorwaardelijk gunstig advies uit dat volgende voorwaarden bevat:

- De bouwheer voert het programma van maatregelen, nl. een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een landschappelijke boringen, eventueel gevolgd door landschappelijke proefputten, verkennende en waarderende boringen en een proefsleuvenonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/31101) verplicht uit. Nadien volgt een nota met eventueel nieuw programma van maatregelen, ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd. 

- De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).

- De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Het nieuwe openbaar domein sluit aan op de Boterlaarbaan, waarvan de rooilijn wordt gewijzigd. De aanvrager zal dit toekomstig openbaar domein aanleggen alsook kosteloos overdragen aan  de stad Antwerpen.

Op 25 maart 2024 keurde de gemeenteraad een gewijzigd reglement goed voor de gemeentelijke parkeervergunning. Hierin werd het aantal bewonersvergunningen bij nieuwbouw en herbouw gewijzigd. Deze is toepasbaar voor bouwdossiers die ingediend zijn op of na 15 juli 2024, met name het moment dat de nieuwe bouwcode van kracht is.

Om de publieke ruimte verder beschikbaar te maken voor andere zaken dan geparkeerde voertuigen, wil de stad het aantal parkeervergunningen gekoppeld aan nieuwe bouwprojecten of herbouwprojecten beperken. Bewoners hebben bij deze projecten namelijk een hoogwaardig alternatief (inpandig parkeren) ten opzichte van parkeren op straat.

Het betreft een project met 30 wooneenheden of meer. Er zullen geen bewonerskaarten toegekend worden aan de bewoners van dit gebouw.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden die betrekking hebben op de gemeentewegen:

• Nieuwbouw of herbouw met 30 wooneenheden of meer. In de verkoopovereenkomst moet opgenomen worden dat de kopers/huurders geen bewonersvergunning zullen krijgen. Dit op basis van het gewijzigd reglement i.v.m. de gemeentelijke parkeervergunning van 25 maart 2024.
• Op de schuine helling naar de ondergrondse parking moet gewerkt worden met een lichtensysteem dat de voorrang regelt tussen inrijdende en uitrijdende voertuigen. 
• De fietsenstalling is bereikbaar via een poort in de binnentuin. Zowel de poort naar de binnentuin, als de toegang van de fietsenstalling moet voorzien worden van een automatisch slot en/of deur. Het geeft geen comfort als fietsgebruikers telkens met sleutels de deur en poort moeten openen. 

De aanleg van dit nieuw openbaar domein is uitvoerig besproken op de ‘commissie openbaar domein’ (COD).

De stadsdienst publiek domein brengt in dit dossier nog volgend advies uit: “Het project grenst aan de Boterlaarbaan en kadert binnen het totale plan Silsburg Noord. De over te dragen ruimte naar de Stad is ontworpen met en goedgekeurd Definitief Ontwerp op het Coördinatieoverleg publieke ruimte. Naar uitvoering dient de procedure SW/PR gevolgd te worden. Ook moet het uitvoeringsdossier voorgelegd worden alvorens aan te besteden.”

De voorschriften van de inrichtingsstudie schrijven voor om ten noorden van het perceel een parkeerpocket te voorzien, specifiek om te voldoen aan de parkeerbehoeften van zowel bewoners als bezoekers van het toekomstige Kamer B. 

Echter, in overleg met de COD is besloten om de bestaande groene ruimte aan de noordzijde van het perceel, de zogenaamde groene kop, zoveel mogelijk te behouden en te beschermen. Dit besluit is genomen op basis van het volwassen groene karakter van deze zone, dat bijdraagt aan de landschappelijke waarde van de locatie en de omliggende omgeving.

Het verwijderen van deze groene kop zou een ingrijpende landschappelijke impact hebben, waarbij het visuele en natuurlijke evenwicht van de site en omgeving aanzienlijk zou worden verstoord. De groene ruimte fungeert bovendien als een esthetische en functionele overgangszone tussen het perceel en het nabijgelegen Park Groot Schijn, en biedt een natuurlijke buffer die de omgeving groener en aantrekkelijker maakt.

Ook de bestaande bomen elders op het terrein worden maximaal behouden.

Het nieuwe openbaar domein rond kamer B zal dienen als een toegankelijk en uitnodigend park voor de buurt en bezoekers, dat een naadloze verbinding biedt tussen het verstedelijkte gebied van de oude Boterlaarbaan en de natuurlijke omgeving van Park Groot Schijn. Dankzij de doordachte inrichting en het groene karakter ontstaat een plek die uitnodigt tot recreatie, rust en interactie met de natuur, terwijl de autoluwe omgeving een veilige en aangename sfeer creëert voor alle bezoekers. De bestaande vernauwing van de rijbaan zorgt tevens voor een verkeersremmende beweging van gemotoriseerd verkeer, wat de veiligheid van de zwakke weggebruiker ten goede komt.
 

Waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden ten gevolge van de wijziging

Het rooilijnplan bevat geen berekening van de eventuele waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden ten gevolge van de wijziging van de gemeenteweg overeenkomstig artikel 28 van het gemeentewegendecreet.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren met betrekking tot de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

De tijdens de duur van het openbaar onderzoek ingediende bezwaren laten zich als volgt samenvatten:

1. Risico op overstromingen omwille van de ligging in overstromingsgebied van de koude beek (en gedeeltelijk in infiltratiegebied):

Het voorziene terrein voor de bouw van de appartementen ligt gedeeltelijk in overstromingsgebied, waardoor er een groot risico is op overstromingen van de appartementen van Boterlaarbaan 422 en 420 die, waarbij bij regenweer de parking op -1 nu al telkens onder water staat. Het relatief kleine stukje land en bos naast onze deur vangt bij elke regenbui het gros van het water op als een spons en beschermt ons zo tegen wateroverlast. De rest is infiltratiegebied, slechts enkele 

centimeters hoger en direct tegen overstromingsgebied aan, maar significant hoger 

dan Peter Benoitlaan 15 dat op het laagste punt van het overstromingsgebied ligt.

Doordat de verschillende bouwprojecten (hier worden de projecten van Wikri (Boterlaarbaan 497) en LWRSN (hoek N119/Autolei)) onafhankelijk van elkaar worden aangevraagd, lijkt het probleem niet zo groot, maar door de veelheid aan bouwprojecten in dit woongebied en de voorziene ontbossing zal dit probleem enkel nog te vergroten.

Wanneer alles wordt gebundeld tot 1 groot bouwproject, dan zal het pas duidelijk worden welke enorme overlast en mogelijke schades aan de bestaande woningen zal toegebracht worden.

Tevens wordt de vraag gesteld of de toekomstige kopers hiervan op de hoogte gesteld zullen worden.

Beoordeling

Het bezwaar is ongegrond.

Het perceel wordt op de watertoets kaart, goedgekeurd met het besluit van de Vlaamse regering van 25 november 2022 (en in voege getreden op 1 januari 2023) niet weerhouden als een perceel waar een advies van de bevoegde instantie vereist wordt.

Bovendien dient de aanvraag te voldoen aan de geldige watertoets en hierdoor de nodige voorzieningen te treffen voor het gebouw zelf en de omgeving ervan. Zo wordt er in de directe omgeving een wadi met een oppervlakte van ruim 218m² aangelegd. De aanvraag voldoet aan deze watertoets.

2. Toename verkeer/gebrek aan parkeerplaatsen:

De toenemende hoeveelheid wooneenheden, zal voor nog meer verkeersoverlast zorgen en daar is de Boterlaarbaan niet op voorzien. De straat is te smal en wordt door veel fietsers gebruikt en de laatste jaren ook veel meer auto’s waardoor het al een drukke straat is geworden. Ook in het weekend is het extra druk, o.a. door de scouts. 

De parkeerplaats nabij de volkstuinen  (aangelegd voor het recreatiegebied, de 

volkstuinders, bezoekers van Park Groot Schijn, de hondenschool, scoutsclubs 

enz…), staat in het hoogseizoen vol met bezoekers voor deze functies en heeft dus weinig nut voor de toekomstige bewoners van de nieuwe appartementen. 

Ook zijn er nu reeds onvoldoende parkeerplaatsen op straat voor de bewoners.

Het project komt 2,35 parkeerplaatsen tekort. Wikri Projects,dat op Boterlaarbaan 

497 elf appartementen wil bouwen, komt er ook 2 tekort en claimde die ook op de 

parking. En dan moeten er nog een Kamer A, C, D en eventueel E volgen om te ontwikkelen in deze zone. 

Beoordeling

Het bezwaar is ongegrond.

De aanvraag voorziet in een ondergrondse garage. De volgens de in de bouwcode vereiste en hier ontbrekende parkeerplaatsen worden financieel gecompenseerd. Er wordt geen aanspraak gemaakt op de bestaand parking nabij de volkstuinen.

Bezwaarindiener uit verder de bezorgdheid over de mogelijke impact op de verkeersveiligheid. De plannen werden met de stedelijke dienst Mobiliteit besproken. Zij brengen een voorwaardelijk gunstig advies uit.

Bovendien werd het hele project geadviseerd binnen het coördinatieoverleg openbaar domein van de stad Antwerpen, waar het goedgekeurd werd.

3. het groene karakter gaat sterk achteruit, verdwijnen natuurlijke omgeving:

Bewoners zijn hier komen wonen voor de natuurlijke omgeving Door de huidige bouwplannen zal de groene omgeving verdwijnen.

Beoordeling

Het bezwaar is ongegrond. De zone die nu aangesneden wordt voor een eerste project is volgend het gewestplan bestemd al woonuitbreidingsgebied en later in het GRUP ‘Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen’, goedgekeurd door de Vlaamse regering op19 juni 2009, aangeduid als deelzone “reservegebied voor wonen Silzburg”. Met dit plan stelt de Vlaamse Regering twee zaken voor:

1. een afbakeningslijn die aangeeft waar de stedelijke ontwikkeling van het Antwerpse in de toekomst kan gebeuren.
2. aanpassingen aan de stedenbouwkundige voorschriften op verschillende locaties om nieuwe ruimte te creëren voor wonen, werken, verkeersinfrastructuur stadsbossen en stedelijk groen.

Dit brengt met zich mee dat hier een stedelijk gebiedsbeleid zal gevoerd worden. Dit betekent dat vanuit het principe van gedeconcentreerde bundeling het stedelijk gebied wordt versterkt. Hierbij vormen ontwikkeling, verdichting en concentratie de uitgangspunten.

4. Aanhalen andere project in de omgeving waaronder een project aan de overzijde van de Boterlaarbaan:

Bezwaarindiener stelt zich vragen bij de verkeersveiligheid. Het project aan de overzijde van de Boterlaarbaan heeft een in- en uitrit aan de bocht met de Van Strijdoncklaan wat gevaarlijke verkeerssituaties met zich mee kan brengen, verdere verharding, rooien van bomen, bemaling,…

Ook worden de projecten van Wikri (Boterlaarbaan 497) en LWRSN (hoek N119/Autolei) aangehaald.

Beoordeling

Het bezwaar is ongegrond.

Voorliggende aanvraag handelt enkel over het oprichten van een meergezinswoning en 4 eengezinswoningen ter hoogte van Boterlaarbaan 456. De in het bezwaar aangehaalde projecten maken hiervan geen deel uit. Bij het beoordelen van de aanvraag zal enkel rekening gehouden worden met de relatie tot projecten in de directe omgeving van de aanvraag.

5. verdwijnen van fauna en flora:

Door de ondergrondse garage en diegenen die er in de toekomst nog zullen bijkomen, zullen bestaande bomen in de hoven van de bewoners in de omgeving afsterven.

Er broeden in de omgeving minstens 6 soorten vogels in en rond de bomen en struiken. Er is ook een koppel buizerds die hier in de buurt jaagt en zijn nest heeft. Telkens als er overlast is (zoals bv tijdens de afbraak van het woonhuis op de projectgrond) worden zij verjaagd en komen pas maanden later weer terug. Wij vrezen dat langdurige geluidsoverlast er voor zal zorgen dat we ze niet meer terugzien.

Beoordeling

Het bezwaar is ongegrond.

De aanwezigheid van flora en fauna is uiteraard waardevol. Anderzijds betreft het hier geen natuurgebied maar een woongebied. De invloed van een ontwikkeling op de flora en fauna kan hier dan ook niet meegenomen worden in de ruimtelijke beoordeling van de aanvraag.

6. ontbreken MOBER:

Er ontbreekt een MOBER. Zelfs in de MER-screening wordt er niets over vermeld. 

Denkt men echt dat 34 woningen met plaats voor 41 voertuigen en 115 fietsen (p. 3 

Verantwoordingsnota) geen invloed op zo’n kleine buurt hebben? 

Auto’s moeten via het brede deel van de Boterlaarbaan naar de N116 wegrijden. Op 

de T-splitsing daar gebeurden al teveel ongelukken en is nu ook nog de ingang van 

een ondergrondse parking voor zo’n 57 appartementen en huizen voorwaardelijk 

vergund.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond.

Bij een aanvraag zoals hier voorligt voor het bouwen van 30 appartementen en 4 woningen is noch een mobiliteitstoets noch een MOBER vereist in de dossiersamenstelling.

Het ontwerp is de eerste fase van de ontwikkeling van en groter gebied. Hierover

Op het moment van de aanvraag is er geen concrete info over verdere inrichting van het gebied. De inrichtingsstudie, waarin het hele gebied wordt besproken, is bedoeld als informatief document en geeft een visie van hoe het hele gebied eruit zou kunnen zien in de toekomst. Het is bedoeld als instrument om af te toetsen hoe het project past in de omgeving en een verdere ontwikkeling in het gebied niet hypothekeert.

Bij verdere ontwikkeling van het gebied dient er tevens steeds rekening gehouden te worden met de bestaande omgeving. Dit zal worden meegenomen bij het beoordelen van de impact op de mobiliteit en of het past in de ruimtelijke ordening.