2025_CBS_00571 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2024115790. Bredestraat ZN. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Bestaande toestand

-          onbebouwd terrein, ingericht als tuin;

-          wederrechtelijk opgetrokken dubbele garage, vooraan links op het terrein.

Nieuwe toestand

-          slopen van de garage;

-          verkavelen van het perceel in twee loten voor woningbouw;

• lot 1 voor gesloten bebouwing, met een grootte van 277 m² en een straatbreedte van 6 m;
• lot 2 voor halfopen bebouwing, met een grootte van 393 m² en een straatbreedte van 8,50 m.

Inhoud van de aanvraag

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de garage;

-          verkavelen van twee percelen in twee loten voor woningbouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is strijdig met volgende bepalingen van de bouwcode:

• artikel 32 – P.O.E.T.-principe is leidend: bij het creëren van nieuwe wooneenheden dient de parkeerbehoefte daarvan eenduidig op eigen terrein te worden voorzien, dit volgens de vastgelegde inrichtingsprincipes. Eén daarvan is het beschikbaar zijn van een minimaal vereiste breedte van 8 m, zeker bij het optekenen van nieuwe woonpercelen  – laatstgenoemde is niet aanwezig bij lot 1 en de inrichting zoals voorzien bij lot 2 (met onder andere een in breedte te beperkte zijtuin én voorgevel) verhindert dit eveneens.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving).

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn onvoldoende gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het verkavelen van een stuk grond in 2 loten, voor woningbouw, en gelet op de ligging ervan in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, kan er in deze principieel gunstig advies worden verleend voor de bestemming “wonen”.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde volumetrie is alvast inzake opbouw, gabarit en diepte eenduidig aanvaardbaar in de ruimtelijke context. Zo is er sprake van een typologie van 2 bouwlagen (inclusief gelijkvloers) onder hellend dak, zoals die overwegend voorkomt in het straatbeeld. Ook de gehanteerde dieptematen zijn ingepast in de gebouwde omgeving en voldoen aan de hiervoor principieel aangewende principes: 17 m op het gelijkvloers, 13 m op de eerste verdieping en 9 m als basis van het hellende dak op +2. Voor deze deelaspecten inzake schaal en ruimtegebruik kan dan ook gunstig advies verleend worden.

Echter is het zo dat de breedtemaat ruimtelijk niet aanvaardbaar blijkt te zijn, dit gelet op enerzijds het aangewende principe van voldoende ruime zijtuinstroken, dit om bijvoorbeeld het stallen van een voertuig mogelijk te maken en dan is hiervoor een minimale breedtemaat van 3 m vereist – bijkomend wordt hierbij gewezen op de reeds aanwezige (referentie-) zijtuinstroken bij andere halfopen bebouwingen in dezelfde straat, voornamelijk het direct aangrenzende buurpand rechts, waar ook deze minimale maat wordt gehanteerd (uitgezonderd ter hoogte van een beperkte erker achteraan, dewelke niet richtinggevend is): een voorstel met een zijtuinstrook van slechts 2,50 m breed is voor beide aspecten dan ook onvoldoende.

Bovendien biedt de voorgestelde splitsing geen mogelijkheid tot het stallen van de wagen op eigen terrein.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is een verkaveling echter wel wenselijk aangezien op deze manier een aanvaardbare verdichting in het stedelijke weefsel gerealiseerd wordt. Om ze ruimtelijk aanvaardbaar te maken en minstens één lot de mogelijkheid te geven op eigen perceel te parkeren zal daarom in voorwaarden opgenomen worden om het bouwvolume op het rechter perceel (lot 2) te beperken tot een breedte van 5,5 m in plaats van 6 m. Zo ontstaat een voldoende brede zijtuinstrook van 3,0 m waarin ook een wagen, in open lucht, gestald kan worden en minstens één perceel aan de vraag tot parkeren op eigen terrein kan voldoen. Lot 2 beschikt, door die zijtuinstrook over de mogelijkheid om licht, zicht en toegang langs de zijkant te nemen, waardoor de kleinere breedte intern verantwoordbaar is. Omdat die mogelijkheden niet bestaan voor het linker perceel (lot 1), wordt daar 6 m breedte aangehouden. De voorschriften zullen in die zin aangepast worden en de maatvoering wordt aangepast op het plan VA_VP_N_V-004.034-01-02-nieuwe toestand_IN_ROOD.

Het algemene standpunt aangaande schaal en ruimtegebruik is op basis hiervan dan ook voorwaardelijk gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De in de voorgestelde voorschriften opgelijste materialen, duurzame materialen in harmonie met het straatbeeld, worden als voldoende ingepast in de gebouwde context beoordeeld waardoor het advies voor dit deelaspect zonder meer gunstig is.

Mobiliteitsimpact

Er wordt in de voorschriften verwezen naar het mogelijks stallen van voertuigen op het aanpalende perceel, met kadasternummer 290 S 2. Betreffende voldoet echter niet aan de geldende wetgeving, dit aangezien enerzijds de garages in kwestie niet op een comfortabele wijze bereikbaar zijn: er dient hiervoor een afstand te worden afgelegd van ± 130 à 140 m (langsheen de straat, overheen een stuk grond dat 2 percelen verderop gesitueerd is, namelijk huisnummer 58-60) – de eventualiteit dat deze garages rechtstreeks bereikbaar zouden zijn vanop de nieuwe percelen wordt bovendien tenietgedaan door het ontbreken van enige vorm van erfdienstbaarheid in het aanvraagdossier. Anderzijds kan het stallen op aanpalende percelen slechts worden toegelaten indien de stalplaatsen in kwestie niet reeds tegemoetkomen aan een bestaande parkeerbehoefte en gelet op de vergunde situatie van vermelde garageboxen kan zonder meer worden geconcludeerd dat deze effectief dergelijke behoefte vervullen.

Door het aanpassen van de bouwbreedte van lot 2 ontstaat echter de mogelijkheid om op dat perceel op eigen terrein te parkeren.

Bovendien komt er, door de koppeling van de oprit van het lot 2 met de oprit van de aanpalende woning, en het verdwijnen van de onvergunde garage op het terrein, meer plaats vrij voor parkeren langsheen de straat.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook voorwaardelijk gunstig.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. De voorwaarden van Aquafin en Fluvius zijn strikt na te leven.

2. De bouwbreedte op lot 2 mag maximaal 5,5 m bedragen zodat een vrije zijtuinstrook met een breedte van 3,0 m overblijft.

3. De voorschriften dienen aangepast te worden zoals aangegeven in “voorschriften uit OMV-loket OMV_2024115790_IN_ROOD”

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Lasten

Vooraleer onderhavige omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar aan volgende lasten te voldoen:

1. De verkavelaar dient er zelf voor te zorgen dat de nodige leidingen voor gas-, water-, elektriciteits-, kabeltelevisie- en fm-distributie aanwezig zijn, zodanig dat alle individuele kavels van voormelde verkaveling zonder uitbreiding van het distributienet op dat net aangesloten kunnen worden.

Indien voor de realisatie van de verkaveling uitbreiding of aanpassing van één of meer distributienetten noodzakelijk is, zal hij hiervoor alle kosten en waarborgen dragen.

Hij zal voor dit alles contact opnemen met de maatschappijen die voor de distributie instaan en zich volgens hun richtlijnen gedragen, ook wat een eventuele eigendomstoewijzing van de leidingen betreft na hun realisatie.

De verkavelaar dient in de onderhandse en authentieke akten betreffende de verkoop van percelen in de verkaveling melding te maken of te laten maken van het feit dat de nodige leidingen voor de aansluiting van de betrokken percelen op de verschillende distributienetten zijn aangebracht, of dat deze leidingen nog dienen aangebracht en dat geen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal verleend worden dan nadat deze leidingen effectief zijn aangebracht of dat de borg hiervoor is betaald.

Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarden niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Standpunt college

Het college is als vergunningverlenende overheid van oordeel dat de winsten die voortkomen uit de mogelijkheid om te parkeren in de zijtuinstrook niet opwegen tegen het verlies aan bebouwbare oppervlakte.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.