2025_CBS_03429 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2024156014. Moerelei 176. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Vergunde/Bestaande toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          vrijstaande bebouwing;

-          groene achtertuin met bomen.

Nieuwe toestand

-          slopen van alle bebouwing;

-          vellen van 3 hoogstammige bomen;

-          verkavelen van een perceel in 3 loten voor woningbouw en 1 onttrokken lot:

• lot 1 met een oppervlakte van 813 m² en een straatbreedte van 18,36 m voor woningbouw;
• lot 2 met een oppervlakte van 783 m² en een straatbreedte van 15,03 m voor woningbouw;
• lot 3 met een oppervlakte van 782 m² en een straatbreedte van 15,03 m voor woningbouw.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van bestaande bebouwing;

-          vellen van bomen;

-          verkavelen van een perceel in 3 loten voor woningbouw;

-          onttrokken achterste lot (lot 4).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 7 Programmatorische draagkracht, stedelijke verweving van functies:

De grootte van de percelen zijn niet afgestemd op de omgeving door geen nieuwe rooilijn en publieke ruimte (circa 2m) te voorzien aan de straatzijde gelijk met het rechtsgelegen perceel.

• Artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:
  De voorschriften laten toe dat er waterputten, septische putten, … in de voortuinstrook voorzien worden. Deze kunnen enkel onder de voorziene verharding geplaatst worden zodat het groene karakter van de voortuin niet aangetast wordt.
• Artikel 23 Inrichting van de open ruimte:

In voortuinen is enkel 1,5 m toegangspad en 3 m oprit verhard toegelaten. In de voorschriften is enkel sprake van ‘In de voortuinstrook dienen de verhardingen te worden beperkt tot de strook welke toegang geeft tot de woning, een eventuele bezoekersparking, de inpandige garage en/of garage of carport in de zijtuinstrook.’

• Artikel 24 Behoud en groenbescherming:

Niet alle aanwezige bomen blijven maximaal behouden.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan u raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.

Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus van toepassing. De berekende impactscore is kleiner dan of gelijk aan 1%. De opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van SBZ-H is niet vereist.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het verkavelen van het projectgebied in 4 kavels voor het bouwen van een eengezinswoning.

Het projectgebied is volgens het gewestplan gelegen in woongebied.

De voorgestelde verkaveling voor woningbouw is principieel in overeenstemming met de voorschriften van woongebied.

Volgens voorliggende aanvraag ligt het projectgebied deels in parkgebied. Deze zonering van het gewestplan is echter foutief opgetekend op het verkavelingsplan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vastgesteld wordt dat het project zich op een bijzondere plek met kwalitatieve groene en landschappelijke doorzichten bevindt. De voorgestelde kavels en eengezinswoningen refereren naar ‘standaard’ kavels en woningen (17/13/9) in een ‘standaard’ stedelijk lint met ‘standaard’ vrije zijtuinstroken (3m) en met een uitzonderlijk diepe voortuin (circa 12m) dan dat er gezocht is naar een uitwerking die rekening houdt met de aanwezigheid van het parkgebied (volgens het gewestplan, het parkgebied met bufferend karakter volgens het BPA) én de specifieke situatie.

Ook het restperceel is letterlijk als rest ontworpen.

De grootte van de percelen zijn daarenboven ook niet afgestemd op de omgeving door geen nieuwe rooilijn en publieke ruimte (circa 2m) te voorzien aan de straatzijde gelijk met het rechtsgelegen perceel waardoor de Groenstraat een gelijk straatprofiel kan krijgen.

Een voorstel waarbij de woontypologie is afgestemd op beide parkgebieden én eventuele loten, zonder restperceel, die afgestemd zijn op de verschillende bestemmingszones én waarbij de ontsluiting van het parkgebied intelligent gecombineerd wordt met het wonen en de verschillende loten, met behoud van al de aanwezige bomen, behoort zeker tot de mogelijkheid.

Dit is echter in voorliggend voorstel niet het geval.

‘Erfwonen’ met een collectieve, autoluwe toegangsruimte tot de woningen, waar ruimte is voor groen en water, waar ontmoetingen kunnen plaatsvinden en waar kinderen kunnen spelen, behoort tot de mogelijkheden. De woningen bevinden zich dan in de gebouwen rondom.

Gelet op al het voorgaande zal worden voorgesteld het aangevraagde te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stedelijke dient groen en begraafplaatsen geeft een gunstig advies op voorwaarde dat te rooien bomen gecompenseerd worden door bomen van 1ste grootte. Het verloren gegane groenvolume moet gecompenseerd worden door een winst van potentieel toekomstig groenvolume. Daarom vragen we ter compensatie van de 3 te rooien bomen en het andere groenvolume tussen de gebouwen voor de heraanplant van 5 nieuwe bomen (zo kunnen er op elk perceel 2 bomen staan). De plantmaat van de nieuwe bomen moet minstens 18/20 zijn.

De bestaande (straat)bomen dienen maximaal beschermd te worden tijdens de werkzaamheden.

Bij de aanleg van de inrit van de twee uiterste percelen dient men rekening te houden met de bestaande straatbomen.

De Vlaamse Vervoermaatschappij – De Lijn geeft een voorwaardelijk gunstig advies. Indien Lot 1 van de vergunde verkaveling 10/1962 wordt ontwikkeld, en een toegang nodig is voor een voertuig, is het advies om deze te aan te sluiten zo dicht mogelijk bij perceel 539A2 opdat het perron zo min mogelijk ingekort hoeft te worden en zo de toegankelijkheid van de halte maximaal gegarandeerd blijft.  

In geval van vergunning moeten de verkavelingsvoorschriften afgestemd worden op de voorschriften van de huidige bouwcode en dient de verkavelaar ervoor te zorgen dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een vastgestelde archeologische zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder de 3000 m² (2 957 m²). Het betreft een verkavelingsvergunning.

Hiervoor is conform het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 de opmaak van een archeologienota niet verplicht.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden te weigeren omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Standpunt college

Het college is van mening dat de verkaveling zoals voorliggend zich past binnen de bebouwingsmorfologie van de Moerelei en tevens geen impact heeft op de achterliggende bestemmingszones.

Het college volgt in de visie dat door het verdwijnen van de oude boerderij , die nu sterk in de straat geschoven is, er een opportuniteit is om tot een uniforme straatbreedte te komen.

Daarom oordeelt het college dat de verkaveling kan verleend worden onder voorwaarde dat er een grondoverdracht komt naar het openbaar domein om de straat op een uniforme breedte te brengen.

Dit zal als voorwaarde opgelegd worden en dient door de verkavelaar kostenloos uitgetekend te worden. Voor de overdracht dient de verkavelaar met de stad af te spreken welke procedure te doorlopen.

De nieuwe voortuin dient voorzien te worden met een erfscheiding zoals vastgelegd in de bouwcode en/of verkavelingsvoorschriften. De nieuwe zone dient tevens vrij te zijn van boven- en ondergrondse constructies en propere tuingrond te bevatten en ingezaaid te zijn met gras.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.