Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2025045888 |
Gegevens van de aanvrager: | BV OTA met als adres Italiëlei 86 te 2000 Antwerpen |
Gegevens van de exploitant: | BV OTA (1013067505) met als adres Italiëlei 86 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Italiëlei 84-86 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 2 sectie B nr. 1377V2 |
waarvan: |
|
- 20250411-0051 | afdeling 2 sectie B nr. 1377V2 (Italiëlei 86) |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen, exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de gelijkvloerse functie detailhandel naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen, het wijzigen van de voorgevel en het regulariseren van 3 warmtepompunits |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 25/04/2014: vergunning (2014316) voor het regulariseren van wijzigingen op een bestaande vergunning voor het bouwen en verbouwen van appartementen en kantoren;
- 04/04/2013: weigering deputatie na vergunning college (20126971) voor het regulariseren van wijzigingen op een bestaande vergunning voor het bouwen en verbouwen van appartementen en kantoren;
- 10/08/2012: vergunning (20124813) voor het vervangen van een glazen deur door een sectionale poort.
Vergunde toestand
- functie wonen, detailhandel en kantoor, dienstverlening en vrije beroepen:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- wijkt af van de vergunde toestand:
Nieuwe toestand
- de aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse verdieping;
- functie wonen en kantoor, dienstverlening en vrije beroepen:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- de aanvraag heeft enkel betrekking op de gelijkvloerse verdieping;
- wijzigen van de functie detailhandel naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;
- wijzigen van de voorgevel;
- aanbrengen van zaakgebonden publiciteit;
- supprimeren van een garage;
- plaatsen van 3 warmtepompunits;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Voorgeschiedenis
Op 2 februari 2007 verleende het college aan Foncia algemeen beheer, een vergunning voor de exploitatie van een mazouttank, een verbrandingsinstallatie en het lozen van huishoudelijk afvalwater (AN2006739).
Inhoud van de aanvraag
Het voorwerp van de aanvraag betreft de exploitatie van drie warmtepompen verbonden aan een oogartsenpraktijk.
Aangevraagde rubriek(en)
Aangevraagde rubriek(en) Italiëlei 86
Rubriek | Omschrijving | Gevraagd voor |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 6,95 kW |
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 19 mei 2025 | 14 juli 2025 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Economie en Toerisme | 19 mei 2025 | 12 juni 2025 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 19 mei 2025 | 28 mei 2025 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 19 mei 2025 | 2 juli 2025 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: Artikel 6: Zone voor Centrumfuncties - Stedelijke functies (Ce6), Algemene voorschriften, Artikel 8: Zone voor Publiek Domein - (Pu) en Culturele, historische en/of esthetische waarde.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):
- 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde
De wijziging van de bestaande toestand wordt onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):
De dorpel aan de inkomsas bedraagt meer dan 2 cm en wordt niet in helling gelegd
Niet alle deuropeningen en toegangen hebben een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm;
Onder meer de inkomsas, sas naar OKA en de kleedruimte zijn niet vóór en achter elke toegang of deur voorzien van een vrije en vlakke draairuimte;
Onder meer de deuren in het onderzoekslokaal gezichtsveld, onderzoekslokaal orthoptie en praktijk 2 zijn niet voorzien van een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte;
Er is geen aangepaste kleedruimte voorzien;
In het aangepaste toilet moet ook een wastafel voorzien worden die voldoet aan dit artikel.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de gewestelijke publiciteitsverordening.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
De wijziging van de bestaande toestand wordt onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud.
Het bestaande schrijnwerk wordt vervangen door schrijnwerk in een ander materiaal, in een andere kleur en met een andere raamverdeling;
De warmtepompunits bevinden op minder dan 1 m van de perceelgrens of op minder dan 1 m van een gevelopening van een verblijfsruimte;
Er is geen afgescheiden afvalberging voorzien;
De parkeerplaats wordt gesupprimeerd.
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs worden vastgesteld dat de voorliggende aanvraag een verkeersdragend of een verkeersgenererend project is. Bijgevolg is het beoordelingskader voor stikstofoxiden veroorzaakt door mobiliteit van toepassing. De stikstofdepositie van het project en de effecten hiervan zijn onderzocht voor de Habitatrichtlijngebieden (SBZ-H) binnen een straal van 20 km rond het projectgebied.
De berekende impactscore is lager dan of gelijk aan de minimis-drempel van 1%.
De kritische depositiewaarde ten aanzien van de SBZ-H wordt door het project niet overschreden. Bijgevolg is de opmaak van een passende beoordeling van de effecten van stikstofdepositie via de lucht ten aanzien van de SBZ-H niet vereist.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is gelegen in een zone waarvoor stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht.
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen: https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/.
- Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen
- Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.
- Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Meer info kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.
- Reca Zuid: op de gemeenteraad van 21 oktober 2024 keurde de gemeenteraad dit ruimteplan goed.
Je kan het besluit raadplegen via eBesluitvorming.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Strijdig met de bouwcode wordt er geen ontpitting voorzien. Hier kan in alle redelijkheid een afwijking op worden toegestaan omdat het gelijkvloers grotendeels overbouwd is door de bovenliggende bouwlagen. De beperkte niet overbouwde ruimte dewelke ontpit zou kunnen worden biedt nauwelijks meerwaarde, noch aan de omgeving noch aan het gewenste programma.
Functionele inpasbaarheid
Gezien de voorgestelde functiewijziging werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Economie en Toerisme. Het advies leest als volgt:
“Medische dienstverlening draagt bij aan een levendige, gemengde binnenstad. De realisatie van een oogartsenpraktijk past binnen de visie van een fijnmazige en slimme verweving van economische functies binnen het gebied van de Leien, conform de beleidsnota Ruimtelijke Economie.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd; de functiewijziging is bijgevolg inpasbaar.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.
De geplande functiewijziging is niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Visueel-vormelijke elementen
De gevel blijft, behoudens het supprimeren van de poort en het vervangen van het buitenschrijnwerk op het gelijkvloers en het plaatsen van zaakgebonden publiciteit, ongewijzigd.
In afwijking op de bouwcode kan het wijzigen ven het schrijnwerk gunstig geadviseerd worden.
De zaakgebonden publiciteit is op maat van het gebouw en bestaat conform de bouwcode uit losse letters.
Alle gevelwijzigingen worden niet als storend ervaren in de omgeving en kunnen gunstig beoordeeld worden.
Cultuurhistorische aspecten
Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften.
De dienst Monumentenzorg heeft geen bezwaar:
“De aanvraag betreft een appartementsgebouw in of kort na 1961 opgetrokken door de nv Amelinckx. De voorgestelde ingrepen hebben geen verstorende impact op de erfgoedwaarde van het pand of de CHE-omgeving waarin het gelegen is.”
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag is op een aantal punten strijdig met de bepalingen vermeld in de verordening toegankelijkheid.
Zo is het pasverschil aan de inkomsas 5 cm waar deze maximaal 2 cm zou mogen zijn. Hier kan een afwijking op worden toegestaan omdat het een bestaande en vergunde toestand betreft, de werken nodig voor het verlagen van de vloerpas staan niet in relatie tot het resultaat.
Op de strijdigheden met artikels 22, 24, 25, 29/1 en 31 van de verordening kan echter geen afwijking toegestaan worden.
Als voorwaarde bij de vergunning zal dan ook worden opgenomen de nodige aanpassingen te doen zodat de aanvraag in overeenstemming is met de verordening toegankelijkheid.
De aanvraag voorziet, strijdig met de bouwcode niet in een afvalberging (bouwcode, artikel 19) . Ook dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.
Er worden 3 warmtepompunits voorzien op de enige buitenruimte achteraan het perceel. Deze buitenruimte wordt afgesloten door een omheining in Bekaert-draad. Twee van deze warmtepompunits bevinden zich op minder dan 1 m van de perceelgrens; een derde werd voorzien op minder dan 1 m van de sterilisatieruimte. De positie van de 3 warmtepompunits is bijgevolg strijdig met strijdig met artikel 15 van de bouwcode en kunnen niet gunstig geadviseerd worden.
Gelet op het feit dat de positie van deze units strijdig is met het artikel van de bouwcode en mogelijke geluidsoverlast met zich mee kan brengen, wordt in voorwaarden opgenomen dat de units van een akoestische omkasting voorzien moeten worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 32 van de bouwcode van kracht sinds 15 juli 2024, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding, wijzigen van het aantal wooneenheden en wijziging tussen de gedefinieerde subfuncties in paragraaf 3. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
De aanvraag betreft het wijzigen van de gelijkvloerse functie detailhandel naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen.
Het project ligt in centrumgebied op minder dan 800 m van een regionale knoop. De bijhorende parkeernormen uit de bouwcode worden gehanteerd.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging naar een oogartsenpraktijk. Er worden 2 praktijkruimtes ingericht. We hanteren de parkeernorm voor een specialist uit CROW, vermindert met 30% op het aandeel bezoekers door de ligging van 1,33/behandelkamer.
2 praktijkruimtes x 1,33 = 2,66
De werkelijke parkeerbehoefte is 3. |
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: De in 2012 pas vergunde garage bevindt zich ter hoogte van aansluiting van de ventweg op de middenbaan, ook de oversteek van het fietspad is hier gesitueerd wat dit tot een onveilige situatie maakt. Bovendien komt het supprimeren van de garage de levendigheid van de plint alsook deze van het beoogde programma ten goede. |
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 – 0 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. In de laatst vergunde toestand was er een commerciële ruimte en kantoor. Deze beschikte over een inpandige garage.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0
Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 0 parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen blijft 3. |
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 3 plaatsen. |
Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu
De aanvrager wenst drie warmtepompen te regulariseren. Deze warmtepompen zijn geplaatst op trillingsdempende blokken om zowel het geluid als de trillingen te reduceren. Ze staan buiten opgesteld op het terras van het gelijkvloers naast de sterilisatieruimte. De warmtepompen hebben samen een totaal geïnstalleerde drijfkracht van 6,95 kW.
De exploitant dient te allen tijde te voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht, zoals bepaald in hoofdstuk 4.5 van Vlarem II.
Gelet op de dichtbebouwde omgeving kunnen de warmtepompen hinder veroorzaken voor de nabijgelegen wooneenheden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. De nodige aanpassingen moeten gebeuren zodat de aanvraag in overeenstemming is met artikels 22, 24, 25, 29/1 en 31 van de verordening toegankelijkheid.
3. Er moet een afvalberging voorzien worden in overeenstemming met de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.
4. De 3 warmtepompunits moeten van een akoestische omkasting voorzien worden.
Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale voorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.
Geadviseerde rubriek(en)
Rubriek | Omschrijving | Gunstig geadviseerd voor |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; (inrichting Italiëlei 86) | 6,95 kW |
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 12 april 2025 |
Volledig en ontvankelijk | 19 mei 2025 |
Start openbaar onderzoek | 29 mei 2025 |
Einde openbaar onderzoek | 27 juni 2025 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 1 september 2025 |
Verslag GOA | 6 augustus 2025 |
Naam GOA | Axel Devroe en Bieke Geypens |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.
Bespreking van de bezwaren
Warmtepompunits: het bezwaar tegen de plaatsing van de warmtepompunits. De warmtepompen werden reeds geplaatst zonder voorafgaande goedkeuring van de de vereniging van mede-eigenaars (VME). Als eigenaar ben ik zelf vragende partij voor verduurzaming via warmtepompen, maar dan wel via correcte besluitvorming binnen de vereniging. Volgens de basisakte zijn alle mede-eigenaars verplicht deel te nemen aan het collectieve verwarmingssysteem. De installatie van individuele units kan dus enkel mits goedkeuring door de VME en afstemming over de gevolgen voor de collectieve installatie.
Beoordeling: Het bezwaar omtrent contractuele afspraken is niet van vergunningstechnische aard. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot een vergunning.
Anderzijds doet een vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen.
Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.
Het bezwaar is ongegrond.
Gevelwijziging en lichtreclame: het bezwaar dat de bestaande lichtreclame op het gelijkvloers werd verwijderd zonder overleg met de VME. Over de aard van de vervanging bestaat momenteel onduidelijkheid. In het verleden werd een lichtreclame slechts uitzonderlijk toegestaan. Volgens de basisakte is reclame op de gevel verboden, enkel eenvoudige binnenreclame achter het venster is onder voorwaarden toegelaten. Daarnaast werd de garagepoort zonder toestemming vervangen door een raam, wat een structurele wijziging aan de gevel inhoudt. Ook dit druist in tegen de basisakte, waarin staat dat geen enkele wijziging aan ramen, deuren of gevelonderdelen mag worden uitgevoerd zonder goedkeuring van de VME.
Beoordeling: Het bezwaar omtrent contractuele afspraken is niet van vergunningstechnische aard. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning.
Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen.
Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.
Het bezwaar is ongegrond.
Voorgaande werken zonder toestemming: het bezwaar dat er in de gemeenschappelijke kelder reeds eerder technische ingrepen werden uitgevoerd (boringen, plaatsing van leidingen) zonder goedkeuring van de VME. Deze werken veroorzaakten ernstige hinder en leidden zelfs tot tijdelijke uitval van de gemeenschappelijke waterpomp. Deze handelswijze illustreert een structureel gebrek aan overleg en respect voor de VME-procedures. Eventuele schadeclaims naar aanleiding van deze werken worden buiten het kader van dit bezwaar afzonderlijk bekeken.
Beoordeling: Het bezwaar is niet van vergunningstechnische aard.
Het bezwaar is ongegrond.
Werken zonder vergunning: Het bezwaar dat de werken werden uitgevoerd zonder vergunning of overleg met de VME.
Beoordeling: Het is correct dat er in regel eerst een vergunning dient bekomen te worden alvorens werken uit te voeren. Deze aanvraag tracht hieraan tegemoet te komen. Het bezwaar is echter niet van vergunningstechnische aard.
Het bezwaar is ongegrond.
Geluidsoverlast: het bezwaar tegen geluidsoverlast door de buitenunits aangezien deze onder een raam van een verblijfsruimte staan.
Beoordeling: Het is correct dat de buitenunits geluidshinder kunnen veroorzaken. Om die reden legt de bouwcode een aantal plaatsingsvoorschriften op. Bovendien moeten de warmtepompen te allen tijde aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht voldoen, zoals opgelegd in Vlarem. Zo niet, moeten bijkomende geluidsbeperkende maatregelen genomen worden. Deze buitenunits zijn niet geplaatst conform de bepalingen in de bouwcode waardoor bijkomende geluidsbeperkende maatregelen opgelegd worden. Desalniettemin houden de units voldoende afstand ten opzichte van het slaapkamerraam.
Het bezwaar is deels gegrond.
Waardevermindering: het bezwaar tegen de waardevermindering van het appartement van de bezwaarindiener ten gevolge van de geluidsoverlast door de buitenunits aangezien deze net onder een slaapkamerraam staan.
Beoordeling: Het is correct dat de buitenunits geluidshinder kunnen veroorzaken. Om die reden legt de bouwcode een aantal plaatsingsvoorschriften op. Deze buitenunits zijn niet geplaatst conform deze bepalingen maar houden wel voldoende afstand ten opzichte van het slaapkamerraam. Bovendien moeten de warmtepompen te allen tijde aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht voldoen, zoals opgelegd in Vlarem (zie bezwaar geluidsoverlast). Zo niet, moeten bijkomende geluidsbeperkende maatregelen genomen worden.
Wat betreft het bezwaar omtrent mogelijke waardevermindering wordt dit door niet aantoonbare, subjectieve elementen ondersteund die bovendien niet van vergunningstechnische aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten waardevermindering zoals omschreven in het bezwaarschrift.
Het bezwaar is ongegrond.
Ontkoppeling VME: het bezwaar dat de eigenaar zich volledig ontkoppeld heeft van de VME met betrekking tot de verwarming wat regelrecht indruist tegen de basisakte. Zij weigeren ook toegang tot ISTA (plaatsing verwarmingsmeter). Waarschijnlijk omdat ze alle bestaande radiatoren verwijderd hebben.
Beoordeling: De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Dit is echter een bezwaar van burgerrechtelijke aard.
In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning.
Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen.
Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.
Het bezwaar is ongegrond.
Supprimeren van parkeerplaats: het bezwaar tegen het supprimeren van de garage. Door het supprimeren van de parkeerplaats zullen er meer auto’s op de straat moeten staan. Bovendien, zo stelt de bezwaarindiener, wordt het een oogartsenpraktijk, wat sowieso voor extra verkeer zal zorgen.
Beoordeling: Het is correct dat er geen vergunde parkeerplaatsen mogen verdwijnen. De omgevingsambtenaar is echter van mening dat de garage nabij de oversteek van het fietspad en de aansluiting van de ventweg op de hoofdweg een onveilige situatie is. Er wordt een parkeerretributie toegepast voor de 3 ontbrekende plaatsen, waarmee op termijn buurtparking zal worden gerealiseerd.
Het bezwaar is deels gegrond.
Functie: het bezwaar dat de gewenste functie / operatiekwartier niet aanvaardbaar is. De bezwaarindiener stelt dat een appartementsgebouw geen operatiekwartier mag huisvesten. Een operatiekwartier is een medische voorziening die specifieke eisen stelt aan de omgeving, zoals hygiëne, geluidsisolatie en toegankelijkheid, die niet zomaar in een woongebouw kunnen worden gerealiseerd. Het zou ook ingrijpende bouwkundige veranderingen vereisen, waarvoor toestemming van de mede-eigenaars en de gemeente nodig zou zijn.
Beoordeling: De dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Economie en Toerisme gaf een gunstig advies. Zij stellen dat medische dienstverlening bijdraagt aan een levendige, gemengde binnenstad. De realisatie van een oogartsenpraktijk past binnen de visie van een fijnmazige en slimme verweving van economische functies binnen het gebied van de Leien, conform de beleidsnota Ruimtelijke Economie.
Het bezwaar is ongegrond.
Asbest: In de gemeenschappelijke kelder werden tijdens de technische ingrepen ook asbesthoudende isolatiematerialen doorgesneden. Het gevolg is dat de stoffen nu circuleren in de kelder, zonder dat deze op 1 of andere manier terug ingepakt werden. Ook dit werd uitgevoerd zonder enig overleg. De mede-eigenaren hebben geen idee hoe dit nu verder aangepakt moet worden. Het is wel zo dat de syndicus werd aangemaand om zo snel mogelijk actie te nemen.
Beoordeling: De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Dit is echter een bezwaar van burgerrechtelijke aard.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. De nodige aanpassingen moeten gebeuren zodat de aanvraag in overeenstemming is met artikels 22, 24, 25, 29/1 en 31 van de verordening toegankelijkheid.
3. Er moet een afvalberging voorzien worden in overeenstemming met de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.
4. De 3 warmtepompunits moeten van een akoestische omkasting voorzien worden.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.
De vergunning omvat thans volgende rubriek(en):
Rubriek | Omschrijving | Gecoördineerd |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; (inrichting Italiëlei 86) | 6,95 kW |