Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2025089676 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Erkan Kalkan met als contactadres Plaatsnijdersstraat 15 bus 201 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Paleisstraat 99 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 10 sectie K nr. 1705E6 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met gelijkvloerse detailhandel |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 18/03/2022: weigering (OMV_2021176150) voor het verbouwen van een meergezinswoning met gelijkvloerse winkelruimte;
- 01/03/2019: weigering (OMV_2018154122) voor het regulariseren van wijzigingen aan een meergezinswoning;
- 13/04/2018: proces-verbaal bouwmisdrijf en stilleg werken (PV11002_2018_6321_APO) voor verbouwingswerken op de 4e verdieping;
- 14/03/1928: toelating (1928#29332) voor gevel- en binnenveranderingen;
- 27/05/1913: toelating (1913#3330) voor het afbreken van een huis, verbouwen en bijzondere goot.
Vergunde toestand
- functie:
- gelijkvloerse verdieping: detailhandel;
- bovenliggende verdiepingen: 4 woongelegenheden op basis van advies stedelijke dienst vermoeden van vergunning bij weigering OMV_2021176150 (geen advies over de interne indeling);
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- afwijkend.
Nieuwe toestand
- functie:
- gelijkvloerse verdieping: detailhandel;
- bovenliggende verdiepingen: 4 woongelegenheden op basis van advies stedelijke dienst vermoeden van vergunning bij weigering OMV_2021176150 (geen advies over de interne indeling);
- éénslaapkamerappartementen op eerste, tweede en derde verdieping meten ca. 50m²;
- éénslaapkamerappartement op de derde verdieping meet ca 38,5m²
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
De Vlaamse Waterweg - Afdeling Regio Centraal | 4 september 2025 | 2 oktober 2025 | Geen advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 4 september 2025 | 30 september 2025 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Water | 4 september 2025 | 25 september 2025 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
- Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023)
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
- Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.
(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving werd geoordeeld tijdens het volledig- en ontvankelijkheidsonderzoek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).
Het overstromingsveilig pluviaal peil bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt 6,16 mTAW. Bij een middelgrote kans toekomstig klimaat bedraagt de pluviale waterdiepte die gemodelleerd wordt tegen het gebouw circa 60 cm. De vloerpas van de gelijkvloerse verdieping zit daaronder.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
Structurele werken die nodig zijn om bescherming tegen overstromingen te bieden, zouden disproportioneel zijn. De aanvrager wordt wel geadviseerd mobiele beschermingsmiddelen te voorzien om de woning te beschermen tegen overstromingen.
Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
Op volgende website worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing of in het geval van onvermijdbare waterindringing de kans op schade te verkleinen. https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.
https://vmm.vlaanderen.be/publicaties/individuele-bescherming-tegen-overstromingen.
- Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsmatig gewenste ontwikkelingen
- Transformatieleidraad: Transformatieleidraad Ruimte geven aan de stad van morgen. Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad dit plan goed.
De transformatieleidraad kan je raadplegen via Transformatieleidraad.
- Strategische Ruimteplan Antwerpen (SRA): Op 21 mei 2024 keurde de gemeenteraad het nieuwe plan goed.
Het strategisch ruimteplan Antwerpen kan je raadplegen via Strategisch Ruimteplan Antwerpen.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Context
Op 18 maart 2022 werd voor het betreffende perceel een omgevingsvergunning (OMV_2021176150) geweigerd.
De inhoud van de aanvraag omvatte het herinrichten van appartementen, het wijzigen van vloerniveau ‘s, dichtmaken van open ruimte en supprimeren van private buitenruimtes. Voorgestelde wijzigingen in huidige aanvraag komen grotendeels overeen met de weigering uit 2022.
Omwille van de gelijkenissen met voorgaande aangevraagde handeling en genomen beslissing is er geen reden af te zien van een consequente adviesverlening.
Functionele inpasbaarheid
De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
In voorliggende aanvraag voorziet men 4 wooneenheden en een gelijkvloerse winkel.
De voormalige gelijkvloerse open koer wordt dichtgebouwd. Het dichtbouwen van de gelijkvloerse koer is strijdig met artikel 22 van de bouwcode. Een afwijking hierop is niet aanvaardbaar.
Bewonerskaarten bevestigen dat voor 1979 4 wooneenheden aanwezig waren in het gebouw.
Gelet op het feit dat de wooneenheden gewijzigd worden, moeten deze als nieuw beoordeeld worden en worden ze niet ontslagen van een toetsing aan de voorschriften.
Het hoofdvolume blijft behouden, maar de vloerpassen van de entresol worden op gelijke hoogte gelegd met die van de voorbouw. Ten opzichte van de bouwtoelating werd de entresol uitgebreid. Hierbij werd de buitenruimte zoals ingetekend op het plan uit 1928
gesupprimeerd waardoor geen van de wooneenheden over een buitenruimte beschikt (bouwcode, art. 12).
Bijkomend wijzigt de inrichting van de wooneenheden.
De 4 bovenliggende wooneenheden worden als éénslaapkamerappartementen ingericht. De netto-vloeroppervlakte van 3 wooneenheden bedraagt 50 m² en de netto-oppervlakte van de bovenste wooneenheid bedraagt 38,5 m². De wooneenheden zijn bijgevolg hooguit geschikt zijn om als studio ingericht te worden (bouwcode, art. 26).
Voorts zijn de openingen die uitgeven op de slaapkamers van de appartementen op de eerste, tweede en derde verdieping kleiner dan de minimale 1 m² zoals gesteld in artikel 10 van de bouwcode en worden er in het gebouw noch afvalbergingen voor de wooneenheden of winkelruimte, noch fietsstalplaatsen voorzien (bouwcode, art. 19 en 33).
Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat 4 zelfstandige wooneenheden en een winkelfunctie op het gelijkvloerse de draagkracht van het gebouw overschrijdt. Het gebruikscomfort van de woningen kan hierdoor niet gegarandeerd worden.
Geadviseerd wordt om het aantal woningen daarom te verminderen tot 2. De meest verkiesbare manier waarop dit gewoonlijk gebeurt, is door 2 duplexappartementen te creëren. Dit biedt tevens de mogelijk om inpandige terrassen in het entresol-volume of achteraan het dakvolume in te richten, wat de woonkwaliteit en aantrekkelijkheid van de wooneenheden doet stijgen. Met het samenvoegen van 2 kleinere woningen zal de druk op het perceel dalen en de woonkwaliteit stijgen.
Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel werd gewijzigd. Het originele houten buitenschrijnwerk werd vervangen door aluminium buitenschrijnwerk. De kenmerkende T-verdeling bleef echter behouden waardoor deze ingreep aanvaardbaar is.
In de daklaag werden de bovenlichten in de dakkapellen dichtgemaakt wat de daglichttoetreding naar het achterliggende appartement beperkt. Deze aanpassing kan niet gunstig geadviseerd worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag voorziet geen hemelwaterput omdat het een klein perceel betreft. Dit is strijdig met artikel 7 van de hemelwaterverordening. Een afwijking hierop kan aanvaard worden, maar omwille van de weigering is het niet mogelijk dit in voorliggende vergunningsaanvraag te rechtvaardigen.
Opgemerkt wordt dat het nieuwe dak niet als groendak of met een lichtkleurige dakbedekking is aangelegd (artikel 20 bouwcode).
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 5 augustus 2025 |
Volledig en ontvankelijk | 4 september 2025 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 3 november 2025 |
Verslag GOA | 13 oktober 2025 |
Naam GOA | Axel Devroe |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd. Er werden geen standpunten, opmerkingen of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.