2025_CBS_07506 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2024161175. Hertoglei ZN. District Hoboken - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          4/08/2016: weigering (20152755) voor het bouwen van een eengezinswoning.

Vergunde toestand

-          functie en inrichting:

• onbebouwd perceel.

Bestaande toestand

-          conform vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          vellen van een hazelaar;

-          verkavelen van een perceel in 1 lot voor woningbouw:

• lot 1 met een oppervlakte van 274 m² en een straatbreedte van 6,82 m voor woningbouw.

Inhoud van de aanvraag

Inhoud van de aanvraag

-          vellen van een hazelaar;

-          verkavelen van een perceel in 1 lot voor woningbouw.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: afbakeningslijn grootstedelijk gebied antwerpen.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Scanfil, goedgekeurd op 12 juli 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften en zone voor publiek domein-art. 6.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

De grenzen van het RUP SCANFIL kunnen niet tot op de centimeter nauwkeurig worden afgetoetst. De afbakening van het RUP loopt ongeveer gelijk met de perceelsgrens aan de straatzijde. Gelet op de minimale marge van mogelijke overlapping en het ontbreken van duidelijke overschrijding, wordt gesteld dat het RUP in dit geval niet van toepassing is.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Publiciteit: het besluit van de Vlaamse regering van 12 mei 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening voor publiciteitsinrichtingen.
(De verordening publiciteit kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Gewestelijke publiciteitsverordening 2023).
De gewestelijke publiciteitsverordening is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan je raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 25 maart 2024 en in werking getreden op 15 juli 2024.
(De bouwcode kan je raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

-          Stedenbouwkundige lasten: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Stedenbouwkundige lasten’ (verder genoemd verordening stedenbouwkundige lasten), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 29 april 2024.

(De verordening stedenbouwkundige lasten kan je raadplegen via https://www.antwerpen.be/nl/overzicht/vergunningen/regelgeving)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de verordening stedenbouwkundige lasten.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Programmatische Aanpak Stikstof: overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024.
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van het stikstofdecreet.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Er blijft voldoende open ruimte op het perceel waardoor het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Rioleringstoets: overeenkomstig artikel 4.3.9 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 moet een omgevingsvergunningsaanvraag getoetst worden aan de zogenaamde rioleringstoets.
De rioleringstoets is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan je raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het verkavelen van een tuinzone van een lot, wat in oorsprong tuinzone was van een woning gelegen aan de Louisalei. De beoogde functie is in overeenstemming met de bestemming woongebied en sluit aan bij de woonfuncties op de omliggende percelen. De verkavelingsaanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het verkavelen van een tuinzone gelegen aan de Hertoglei. Deze straat beschikt in haar huidige toestand niet over een volwaardige straatwand, maar wordt voornamelijk gekenmerkt door de achterzijden van tuinpercelen met bijgebouwen zoals tuinbergingen en garages. De enige volwaardige bouwvolumes bevinden zich aan het begin en einde van de straat. Aan het begin van de straat werden reeds drie woningen vergund met een bouwvolume van twee bouwlagen onder een plat dak. Aan het andere uiteinde van de straat bevindt zich een bouwvolume van drie bouwlagen onder een plat dak.

De huidige aanvraag betreft de verkaveling van een perceel met een breedte van 6,83 meter. Er wordt een maximaal bouwvolume voorgesteld van 17 meter op het gelijkvloers, 13 meter op de eerste verdieping en 9 meter op de tweede verdieping, telkens uitgevoerd met een plat dak. Aan de achterzijde blijft een ruime tuinzone behouden van 19,06 meter ten opzichte van de nieuwe achterperceelsgrens. Aan de voorzijde wordt een voortuinzone van 6 meter voorzien.

Gelet op de aanwezige groene ruimte aan zowel de voor- als achterzijde, en rekening houdend met de bestaande bebouwing in de straat, kan het voorgestelde bouwvolume als ruimtelijk inpasbaar worden beschouwd binnen de context van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels en daken van de woningen dienen met esthetisch verantwoorde en duurzame materialen te worden afgewerkt. De voorziene materialisatie past zich visueel en vormelijk in op het perceel en in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Binnen huidige verkavelingsaanvraag wordt het vellen van een Hazelaar om 2 m van de voorste perceelgrens gevraagd. Het rooien van de boom is nodig om het perceel bouwrijp te maken. Het dossier werd hiervoor ter advies voorgelegd aan de stedelijke Groendienst. Deze dienst verleend een voorwaardelijk gunstig advies: “De Groendienst geeft een gunstig advies op voorwaarde dat de te vellen boom gecompenseerd wordt door een boom van minstens 2de grootte en plantmaat 16/18.” Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het ontvangen advies gevolgd. De voorgestelde voorwaarde wordt mee opgenomen als voorwaarde van vergunning.

De aanvraag werd daarnaast ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Deze dienst verleend een gunstig advies. Er dient met deze dienst contact opgenomen in functie van overdracht van de grond voor de heraanleg van het aangrenzende openbaar domein. Dit maakt echter momenteel geen deel uit van de aanvraag.

Extreme piekwaarden van lood in fijn stof werden begin 2024 gemeten in district Hoboken. Deze zijn met grote waarschijnlijkheid terug te brengen tot grondwerken in de directe omgeving waarbij metaalslakken betrokken waren die historisch gezien zorgden voor versteviging van de ondergrond van terreinen. Voornamelijk in district Hoboken werden deze metaalslakken gebruikt zonder dat echter geweten is waar de exacte locaties van deze metaalslakken zich bevinden. Om opwaaiend stof te voorkomen bij werken op werfzones, dringen er zich bijkomende maatregelen op met het oog op het monitoren en beheersen van stofverspreiding bij werkzaamheden. De aanvrager wordt hierbij gewezen op de politieverordening van 13 mei 2024 betreffende het invoeren van maatregelen ter beperking en monitoring van stofontwikkeling in Hoboken bij werkzaamheden op privaat en openbaar domein.

Mobiliteitsimpact

Het perceel heeft een beperkte breedte van 6,8 meter. Hierdoor heeft het onvoldoende breedte om op eigen terrein een autostaanplaats te voorzien en gelijktijdig het groene karakter van de voortuin te behouden zoals bepaald in de bouwcode. De vermelding van verharding in functie van autostaanplaats wordt dan ook geschrapt in de voorwaarden.

Bespreking van de stedenbouwkundige voorschriften

Volgende voorschriften van de verkaveling van de verkaveling worden bijgesteld:

Lot 1 – Gebouw: 

     - Oppervlakte: 

o De toelichting horende bij het voorschrift is niet relevant, dit is een motivatie horende bij het voorschrift en maakt

   bijgevolg geen deel uit van de verkavelingsvoorschriften. Bijkomend is ‘de onmiddellijke omgeving’ niet verder

   gedefinieerd waardoor dit onduidelijkheid kan veroorzaken. De toelichting wordt geschrapt.

- Volume:

o De toelichting horende bij het voorschrift is niet relevant, dit is een motivatie horende bij het voorschrift en maakt

    bijgevolg geen deel uit van de verkavelingsvoorschriften. Bijkomend is ‘de onmiddellijke omgeving’ niet verder

    gedefinieerd waardoor dit onduidelijkheid kan veroorzaken. De toelichting wordt geschrapt.      

- Kroonlijsthoogte: 

• Het voorschrift is onduidelijk geschreven en er zijn tegenstrijdigheden in de tekst, zo is laatst vermelde bouwdiepte ‘9.00 m tot 13.00 m’ foutief en moet dit ’13.00 m tot 17.00 m’ zijn. Daarnaast wordt de binnenpas gelijkvloers in verschillende andere voorschriften herhaald wat zorgt voor verwarring. Dit gedeelte wordt geschrapt en vervangen door een eenduidigere tekst.

            °  De toelichting horende bij het voorschrift is niet relevant, dit is een motivatie horende bij het voorschrift en

               maakt bijgevolg geen deel uit van de verkavelingsvoorschriften. Bijkomend is ‘de onmiddellijke omgeving’ niet

              verder gedefinieerd waardoor dit onduidelijkheid
 -  Type gebouw:

• De vermelding van de bouwbreedte maakt geen onderdeel uit van de gewenste typologie van het gebouw, bijkomend wordt dit in meerdere voorschriften herhaald. Om duidelijkheid in de voorschriften te behouden wordt de vermelding van de bouwbreedte in dit voorschrift geschrapt.
•  -          Inplanting:
• De eerste paragraaf over de voorgevelbouwlijn en rooilijn bevatten tegenstrijdige herhalingen en onduidelijkheden. Het is bijvoorbeeld onduidelijk van waar de 5.00 m van de betonnen rijweg wordt gemeten. Daarnaast wordt de kroonlijsthoogte en de binnenpas gelijkvloers reeds in andere voorschriften vastgelegd. Dit voorschrift wordt gedeeltelijk geschrapt en vervangen door een eenduidige tekst.
•  -          Aantal bouwlagen:
• In dit voorschrift wordt er ook uitspraak gedaan over de diepte van de bouwlagen. Dit gedeelte van de tekst is tegenstrijdig ten opzichte van andere voorschriften en plannen. Dit gedeelte wordt dan ook geschrapt.
•  -          Terrassen:
• Dit voorschrift wordt herhaald in het gedeelte van de ‘achtertuinstrook’ bij ‘verhardingen’. Het is logischer om dit voorschrift te vermelden in het gedeelte van de ‘achtertuinstrook’ aangezien dit geen onderdeel uitmaakt van het ‘gebouw’. Om tegenstrijdigheden te vermijden, wordt dit voorschrift geschrapt.
•  -          Oversteek t.o.v. het grondvlak:
• De binnenpas gelijkvloers wordt reeds in andere voorschriften bepaald. Daarnaast wordt de tekst rond reliëfwijzigingen geschrapt om tegenstrijdigheden met andere wetgeving, waaronder de gewestelijke hemelwaterverordening, te vermijden. Dit voorschrift wordt dan ook geschrapt.
•  -          Andere voorschrift voor het gebouw:
• De verwijzing naar de gewestelijke verordening hemelwater wordt geschrapt om eventuele toekomstige tegenstrijdigheden te vermijden. Het niet vermelden van andere geldende regelgeving maakt deze niet ongeldig.

Lot 1 – Vrijstaande handelingen in de tuinzones:

-          Voortuinstrook – verhardingen:

• Het voorzien van een autostalplaats in de voortuin is niet wenselijk zoals gemotiveerd bij het beoordelingselement ‘mobiliteitsimpact’. Dit wordt dan ook geschrapt in de voorschriften.

-          Voortuinstrook – constructies:

• Het voorzien van een autostalplaats in de voortuin is niet wenselijk zoals gemotiveerd bij het beoordelingselement ‘mobiliteitsimpact’. Dit wordt dan ook geschrapt in de voorschriften.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. De voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd.

2. De voorwaarden opgelegd in het advies van Aquafin moeten strikt worden nageleefd.

3. De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

a. Er werd gekeken en rekening gehouden met de onmiddellijke omgeving” wordt geschrapt;

b. De toelichting wat betreft aantal Lot 1 – volume wordt “Er werd gekeken en rekening gehouden met de onmiddellijke omgeving” wordt geschrapt;

c. Het voorschrift wat betreft aantal Lot 1 – kroonlijsthoogte wordt “ Bouwdiepte tot 9.00 m maximale kroonlijsthoogte 9.50 m Bouwdiepte 9.00 m tot 13.00 m maximale kroonlijsthoogte 6.50 m Bouwdiepte 9.00 m tot 13.00 m maximale kroonlijsthoogte 3.50 m telkens gemeten vanaf binnenpas gelijkvloers.” geschrapt en vervangen door "- Het gedeelte van het volume met een bouwdiepte tot 9.00 m heeft een maximale kroonlijsthoogte van 9.5 m. - Het gedeelte van het volume met een bouwdiepte vanaf 9.00 m tot en met 13.00 m heeft een maximale kroonlijsthoogte van 6.5 m. - Het gedeelte van het volume met een bouwdiepte vanaf 13.00 m tot en met 17.00 m heeft een maximale kroonlijsthoogte van 3.50 m. De kroonlijsthoogte wordt telkens gemeten vanaf de binnenpas gelijkvloers dewelke vast gelegd wordt op 0.40 m boven trottoirniveau.";

d. De toelichting wat betreft aantal Lot 1 – kroonlijsthoogte wordt “Er werd gekeken en rekening gehouden met de onmiddellijke omgeving” wordt geschrapt;

e. De toelichting wat betreft aantal Lot 1 – dakuitvoering wordt “Er werd gekeken en rekening gehouden met de onmiddellijke omgeving” wordt geschrapt.

f. Het voorschrift wat betreft aantal Lot 1 – Type gebouw wordt “b: 6,83 m” geschrapt;

g. Het voorschrift wat betreft aantal Lot 1 – Inplanting wordt “De voorgevelbouwlijn zal op 6.00 m evenwijdig aan de rooilijn uitgezet worden.   

De rooilijn - de perceelgrens voorzijde  -zit op 5.00 m van de betonnen rijweg. De bouwlijn zit op 6.00 m achter de rooilijn.” geschrapt en vervangen door "De rooilijn - de voorzijde van de perceelgrens - bevindt zich op 8.04 m uit de as van de betonnen rijweg. De voorgevelbouwlijn bevindt zich op 6.00 m evenwijdig aan de rooilijn, zoals aangeduid op het verkavelingsplan.";

h. Het voorschrift wat betreft aantal Lot 1 – Inplanting worden “maximale kroonlijsthoogte 3.50 m” en "maximale kroonlijsthoogte 6.50 m" en "maximale kroonlijsthoogte 9.50 m" en  "Niveau gelijkvloers op minimum 40 cm boven trottoirniveau voorgevelbouwlijn op 6,00 m van de rooilijn"  geschrapt;

i. Het voorschrift wat betreft aantal Lot 1 – aantal bouwlagen wordt “ Bouwdiepte tot 9.00 m 3 bouwlagen Bouwdiepte 9.00 m tot 13 m 2 bouwlagen bouwdiepte 9.00 m tot 13 m 1 bouwlaag” geschrapt;

j. Het voorschrift wat betreft aantal Lot 1 – Terrassen wordt de toelichting “Er werd gekeken en rekening gehouden met de onmiddellijke omgeving" en het voorschrift "In de achtertuin is een verharding toegestaan met een maximum van 1/3 van de totale tuinoppervlakte. Alle verhardingen zullen waterdoorlatend voorzien worden, zowel naar fundering als naar toplaag toe." geschrapt;

k. Het voorschrift wat betreft aantal Lot 1 – Oversteek t.o.v. het grondvlak wordt het voorschrift "Het binnenpas-niveau gelijkvloers dient op minimum 40 cm boven trottoirniveau te worden voorzien, zodat 0.00 m-pas van het gebouw op de achtergevelbouwlijn boven het licht hellende terreintalud uitkomt. Reliëfwijzingen in het oorspronkelijk talud worden niet toegestaan. " geschrapt;

l. Het voorschrift wat betreft aantal Lot 1 – Andere voorschrift voor het gebouw wordt de toelichting “De gewestelijke verordening hemelwater moet uiteraard nageleefd worden." geschrapt;

m. Het voorschrift wat betreft aantal Lot 1 – voortuinstrook – verharding wordt “ auto” en “ In voorkomend geval zal de autostalplaats voorzien worden met een karrespoor.” geschrapt;

n. Het voorschrift wat betreft aantal Lot 1 – voortuinstrook – constructie wordt “ auto” en “ In voorkomend geval zal de autostalplaats voorzien worden met een karrespoor.” geschrapt.

o. Het voorschrift wat betreft aantal Lot 1 – achtertuinstrook – constructie wordt “Plaatsing van een bijgebouw (zie ook verkavelingsplan): Plaatsing op achterperceelgrens en zijperceelsgrens of op 3,00m van de zijperceelgrens”

geschrapt en vervangen door “Op het verkavelingsplan wordt de zone voor een bijgebouw vastgesteld. Bijgebouwen kunnen op de perceelgrenzen worden geplaatst of op minstens 1,00m afstand ervan.”. Verder worden de bepalingen omtrent gevel en dakvorm geschrapt.

p. Het voorschrift “Andere voorschriften voor de tuinzones “ dat bepaalt dat er enkel een tuinberging en een fietsenstalling mogelijk zijn wordt geschrapt.

4. De te vellen boom moet worden gecompenseerd door een nieuwe boom van minstens 2de grootte en plantmaat 16/18.

Lasten

Vooraleer onderhavige omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar aan volgende lasten te voldoen:

- de verkavelaar dient er zelf voor te zorgen dat de nodige leidingen voor gas-, water-, elektriciteits-, kabeltelevisie- en fm-distributie aanwezig zijn, zodanig dat alle individuele kavels van voormelde verkaveling zonder uitbreiding van het distributienet op dat net aangesloten kunnen worden.

Indien voor de realisatie van de verkaveling uitbreiding of aanpassing van één of meer distributienetten noodzakelijk is, zal hij hiervoor alle kosten en waarborgen dragen.

Hij zal voor dit alles contact opnemen met de maatschappijen die voor de distributie instaan en zich volgens hun richtlijnen gedragen, ook wat een eventuele eigendomstoewijzing van de leidingen betreft na hun realisatie.

De verkavelaar dient in de onderhandse en authentieke akten betreffende de verkoop van percelen in de verkaveling melding te maken of te laten maken van het feit dat de nodige leidingen voor de aansluiting van de betrokken percelen op de verschillende distributienetten zijn aangebracht, of dat deze leidingen nog dienen aangebracht en dat geen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal verleend worden dan nadat deze leidingen effectief zijn.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden:

• De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken. Er werden standpunten, opmerkingen en/of bezwaren ingediend tijdens de openbaarmaking.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Bouwvolume is niet inpasbaar in deze omgeving: Het bezwaar dat het voorgestelde bouwvolume niet inpasbaar is in de omgeving en strijdig is met het harmonieprincipe van artikel 6 van de bouwcode. Het bouwvolume wijkt af van de kenmerken van de omgeving met een kroonlijsthoogte van maximaal 9,5 meter. Dit is volgens de bezwaarindiener strijdig met de kenmerkende omgeving die voornamelijk bestaat uit bebouwing van 2 bouwlagen onder een hellend dak. Het voorzien van twee wachtgevels op de perceelsgrenzen biedt volgens het bezwaar onvoldoende langtijdig ruimtelijk perspectief voor de omgeving.

Beoordeling: Het is correct dat de Hertoglei in haar bestaande toestand voornamelijk wordt gekenmerkt door een groene straatgevel, met slechts beperkte bebouwing zoals garages. Aan het begin van de Hertoglei bevinden zich drie woningen met een bouwvolume van twee bouwlagen onder een plat dak. Aan dezelfde straatzijde, werd aan de andere kant een bouwvolume voorzien van drie bouwlagen. Voor het bepalen van het toegelaten bouwvolume stelt de bouwcode dat dit afhankelijk is van de ruimtelijke context. Hierbij wordt enerzijds gekeken naar het naastgelegen openbaar domein, inclusief de voorziene voortuinstroken, en anderzijds naar de achterliggende tuinzone. In dit geval wordt een voortuinstrook van 6 meter voorzien, waarna het openbaar domein aanvangt. De achterzijde van het perceel grenst aan een ruime tuinzone. Binnen deze randvoorwaarden kan worden gesteld dat het voorgestelde bouwvolume ruimtelijk inpasbaar is in de omgeving. Door het voorzien van twee wachtgevels wordt bovendien rekening gehouden met de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden van de aanpalende percelen. Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

2. Inkijk tuinzone: Door de haakse inplanting wordt er ongunstige inkijk gecreëerd naar de omliggende percelen, wat de privacy van deze tuinzone verstoort.

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Het voorzien van een nieuwe straatwand aan de Hertoglei zal een bepaalde vorm van inkijk genereren. Toch kan er gesteld worden dat er gemiddeld een afstand van 55 meter is tussen de toekomstige achtergevel en de gemiddelde achtergevel van de woningen aan de Louisalei. Er is bijgevolg geen spraken van een onredelijke verstoring van de privacy. Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

3. Strijdigheid met artikel 4.2.15 van de VCRO: In het bezwaar wordt gesteld dat de verkaveling strijdig is met het voorschrift, waarbij de deputatie in 2016 oordeelde dat niet wenselijk is om solitaire woningen met wachtgevels toe te laten in een zone zonder afgesplitste percelen of ontwikkelingskader.

Beoordeling: Het bovenstaand artikel doet geen uitspraak over wachtgevels bij verkaveling. Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

4. Verlies groene ruimte: In het bezwaar wordt aangegeven dat dit een precedent zou scheppen voor verdere bebouwing van de tuinzones wat indruist tegen het groene karakter.

Beoordeling: Het is correct dat het voorzien van een volwaardige straatwand aan de Hertoglei een visueel verschil creëert ten opzichte van achtertuinen die grenzen aan het openbaar domein. Hoewel een deel van het bestaande groen verdwijnt, wordt dit gecompenseerd door de aanleg van een voortuinstrook en het behoud van een ruime achtertuinzone. Hierdoor blijven voldoende groene kwaliteiten behouden. Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.