2019_CBS_06097 - Omgevingsvergunning - OMV_2019062342. Violetstraat 36-38. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29 april 2011: vergunning (2011543) voor verbouwing woning naar vier appartementen;

-          25 juli 2014: vergunning (20141208) voor het bijbouwen van een tweede verdieping op een bestaand pand.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          4 woongelegenheden;

-          open koer achteraan;

-          per verdieping 2 woongelegenheden;

-          kroonlijsthoogte van 6,55 meter.

Huidige toestand

-          op de 1ste verdieping werd het terras van het linkse appartement dieper en tot tegen de linker perceelgrens uitgevoerd.

Gewenste toestand

-          op de 1ste verdieping wordt het terras van het linkse appartement conform de voorgaande vergunning verkleind;

-          2 extra bouwlagen;

-          per nieuwe bouwlaag 1 extra woongelegenheid met 1 slaapkamer en 1 bureauruimte van circa 80 m²;

-          kroonlijsthoogte van 12,20 meter;

-          voor bijkomende woongelegenheden terrassen in het midden van de achtergevel;

-          het nieuwe schrijnwerk in de voorgevel trekt de indeling en plaatsing in het gevelvlak door van de onderliggende verdiepingen;

-          voorgevel in lichtgrijs geschilderde gevelsteen met wit pvc schrijnwerk in een wit natuurstenen boord omvat;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2 nieuwe eenslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 80 m²;
• 4 bestaande eenslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte tussen 46 en 53 m²;

-          de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen bedraagt 59,5 m².

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van een meergezinswoning met 2 bouwlagen;

-          vermeerderen aantal woongelegenheden van 4 naar 6.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: voor de bijkomende woongelegenheden ontbreken er 2 inpandige autostalplaatsen.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de Violetstraat komen panden voor met twee, drie en vier bouwlagen. De breedte van het pand sluit aan bij de gebouwen met vier bouwlagen. Op het bestaande hoofdvolume met twee bouwlagen worden twee nieuwe bouwlagen toegevoegd tot een kroonlijsthoogte van 12,20 meter en diepte van 12,00 meter. Deze bouwhoogte sluit beter aan bij de panden te Violetstraat 18 tot 30 en de panden aan de overzijde van de straat. Het voorgestelde bouwvolume is inpasbaar in de omgeving.

In het nieuwe volume wordt per verdieping 1 eenslaapkamerappartement voorzien van 80m². In beide appartementen wordt een bureau/dressing voorzien die groter is dan 8m², welke groot genoeg is voor het gebruik als een bijkomende slaapkamer. Er worden echter te weinig fietsenstallingen en buitenruimte voorzien om te voldoen aan de verordenende voorschriften voor een tweeslaapkamerappartement. De bureauruimte kan dus niet omgevormd worden tot een bijkomende slaapkamer.

Woninggrootte

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

-          Het rechterappartement op de eerste verdieping wordt verkleind van 46,54m² naar 44,26m². Dit is niet aanvaardbaar.

Mix

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

6 eenslaapkamerappartementen vormen geen aanvaardbare mix.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenberging:

Voor de twee bijkomende eenslaapkamerappartementen moeten er in totaal 4 fietsstalplaatsen voorzien worden. Indien de bureaus gebruikt zouden worden als slaapkamer, moeten er in totaal 6 fietsstalplaatsen voorzien worden. Er worden 4 fietsstaplaatsen voorzien.

De voorgestelde fietsstalplaatsen in de kelder zijn enkel toegankelijk via een smalle trap zonder fietsgoot, bovendien moeten er te veel draaibewegingen gemaakt worden. De fietsenberging is onvoldoende bereikbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel van de bijkomende bouwlagen wordt voorzien in baksteen met brede ramen met witte natuurstenen omlijsting en wit pvc buitenschrijnwerk. Dit is conform het ontwerp van de eerste verdieping. De roodbruine gevelsteen wordt licht grijs geschilderd. De kroonlijst wordt voorzien in zwarte vezelcementplaat. De gewijzigde voorgevel is inpasbaar in het straatbeeld.

De bestaande achtergevel blijft ongewijzigd, met uitzondering van de kroonlijst die verdwijnt. De achtergevel van de nieuwe bouwlagen wordt voorzien in witte sierpleister met wit pvc buitenschrijnwerk. De terrasbalustrades worden voorzien in zwart staal en de dakrand wordt afgewerkt in zwart aluminium. Dit is in overeenstemming met de stedelijke context.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De dakkoepels boven de leefruimtes van de eerste verdieping verdwijnen. Hierdoor wordt de ideale daglichttoetreding van het rechterappartement gehinderd. De muur tussen de leefruimte en de keuken dient verwijderd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, hoofdzakelijk omwille van de onverenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening inzake de grote concentratie aan eenslaapkamerappartementen en het verkleinen van het eenslaapkamerappartement op de eerste verdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten