Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: |
OMV_2019114137 |
Gegevens van de aanvrager: |
Saliha en Mohamed el Hachmi - el Hamouti met als contactadres Joe Englishstraat 28 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Ligging van het project: |
Joe Englishstraat 28 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: |
afdeling 24sectie A nr. 225G8 |
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen. |
Voorwerp van de aanvraag: |
regulariseren van het uitbreiden en verbouwen van een meergezinswoning naar een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 23/7/1947: vergunning (1273#105) voor het uitvoeren van binnenwerken en een aanbouw.
Vergunde toestand
- meergezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing ingericht met 3 woonentiteiten.
Huidige toestand
- eengezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- het pand werd achteraan op elke bouwlaag uitgebreid.
Gewenste toestand
- regulariseren van de huidige toestand plus interne wijzigingen.
Inhoud van de aanvraag
- het pand werd omgevormd naar een eengezinswoning;
- de bouwdiepte werd op het gelijkvloers doorgetrokken tot op 19m15 en op de verdiepingen tot 14m21;
- de kelder werd uitgediept tot op een diepte van 2m08;
- de eengezinswoning bezit 6 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van circa 200m².
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
26 september 2019 |
Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Joe Englishstraat.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
In voorliggende aanvraag wordt de bestaande drie bouwlagen hoge hoofdbouw behouden en aangevuld met een uitbreiding op het gelijkvloers tot een bouwdiepte van circa 19m en op de eerste en tweede verdieping tot een bouwdiepte van circa 14m. De voorgestelde bouwdiepte is verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening.
Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te behouden. De oppervlakte van het nieuwe terras, zoals voorzien op de plannen, overschrijdt de maximale verharding voor percelen groter dan 60m² niet. Echter is op de bijgeleverde foto’s duidelijk zichtbaar dat een groot deel van de tuin uit verharding bestaat. Dit is onaanvaardbaar aangezien een groen tuin immers verschillende voordelen heeft. Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat of binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien is elke tuin, hoe klein ook een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,… en zorgt ze ervoor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt. Als voorwaarde wordt bijgevolg opgelegd om de tuin in te richten zoals ingetekend staat op de ingediende plannen van de nieuwe toestand.
Visueel-vormelijke elementen
De indeling en de materialen van de voorgevel zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het voorzien van een groot bijna gevelbreed raam in de achtergevel heeft een positief effect op de lichtinval in de keuken. Bovendien verbeterd deze toestand het contact met de buitenruimte.
Onvoldoende woon- en slaapkwaliteit wordt gerealiseerd in de middelste slaapkamer (15,43m²) op de 1ste verdieping. De slaapkamer kan niet op een natuurlijke wijze geventileerd worden en heeft geen toetreding van daglicht en zicht. Dit is onaanvaardbaar en staat de algemene gezondheid in de weg. Bijgevolg wordt de middelste slaapkamer op de 1ste verdieping uitgesloten uit de vergunning. Deze ruimte mag geen verblijfruimte bevatten en kan enkel ingericht worden als berging.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de verharding in de tuin te beperken in oppervlakte conform artikel 27 van de bouwcode;
2. de enkelvoudige scheidingsmuren die geen dikte hebben van 18 cm uit voeren met een minimale dikte van 18 cm met een massief ongeperforeerd materiaal, conform artikel 34 van de bouwcode;
3. het nieuwe platte dak van de gelijkvloerse uitbouw aan te leggen als groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;
4. de middelste slaapkamer op de 1ste verdieping te voorzien als berging;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap |
Datum |
Indiening aanvraag |
12 september 2019 |
Volledig- en ontvankelijk |
26 september 2019 |
Start openbaar onderzoek |
geen |
Einde openbaar onderzoek |
geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
Uiterste beslissingsdatum |
25 november 2019 |
Verslag GOA |
8 november 2019 |
naam GOA |
Wim Van Roosendael |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
1 |
0 |
0 |
0 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 1 bezwaarschrift ingediend. Dit bezwaarschrift laat zich als volgt samenvatten:
1. Bouwdiepte: volgens de bezwaarindiener is de bouwdiepte van de aanvraag strijdig met artikel 10. De bouwdiepte zou niet in harmonie zijn met een referentiebouwdiepte:
Beoordeling: De bouwdiepte van de voorliggende aanvraag overschrijdt de bouwdiepte met de rechterwoning op het gelijkvloers, de 1ste verdieping en de 2de verdieping niet.
Bezwaarindiener haalt voornamelijk technische en burgerrechtelijke argumenten aan met betrekking de aansluiting met de rechterbuur.
De bouwdiepte van voorliggende aanvraag veroorzaakt geen onaanvaardbare hinder inzake daglichttoetreding.
Het bezwaar is ongegrond.
2. Stabiliteitsproblemen: de bezwaarindiener vreest voor stabiliteitsproblemen doordat de bouwdiepte werd vermeerderd zonder medewerking van een architect. Bovendien werd een enkelvoudige scheidingsmuur opgetrokken die strijdig is met artikel 34 waar men ook vreest voor stabiliteitsproblemen:
Beoordeling: Het bezwaar tegen schade ten gevolge van de bouwwerken en/ of stabiliteitsproblemen is niet stedenbouwkundig maar hypothetisch van aard. Een bezwaar gebaseerd op vermoedens kan niet meegenomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Een stedenbouwkundige vergunning is een administratieve toelating en geen vrijgeleide om schade te berokkenen aan eigendommen van derden. Aan de enkelvoudige scheidingsmuur achteraan worden voorwaarden gekoppeld in een voorwaardelijk gunstige vergunning zodat de stabiliteitsproblemen tot een minimum herleid worden.
Het bezwaar is deels gegrond.
3. Vrije hoogte: volgens de bezwaarindiener mag het vloerniveau van een kelder maximum 1,10 m onder het niveau van het aangrenzende maaiveld liggen. De kelder voldoet hier niet aan en de vrije hoogte is te beperkt.
Beoordeling: Het klopt dat een kelder maximaal 1,10 m onder het niveau van het aangrenzend maaiveld mag liggen om in aanmerking te komen als verblijfsruimte. Het betreft hier echter geen verblijfruimte. Bovendien is de kelder vergund (23/7/1947) met een vrije hoogte van 1,80 m en wordt de kelder in de voorliggende aanvraag aangepast naar 2,20m. Voorliggende aanvraag is bijgevolg met betrekking tot de kelder niet strijdig met artikel 21.
Het bezwaar is ongegrond.
4. Achtertuin: Het bezwaar wijst op een schending met artikel 27 van de bouwcode. Volgens de bezwaarindiener zou de achtertuin geheel bestaan uit beton:
Beoordeling: Afgaande op de bijgeleverde foto’s in het voorliggende dossier klopt het dat de achtertuin grotendeels verhard is door een betonverharding. Dit is vanuit stedenbouwkundig oogpunt onaanvaardbaar en strijdig met de bouwcode. Op de nieuwe plannen wordt de achtertuin echter letterlijk groen ingetekend. Het is onduidelijk of de verharding verdwijnt.
Het bezwaar is gegrond.
5. Afwatering van het dak: het bezwaar tegen de afwatering naar een buurpand;
Beoordeling: Dit betreft een burgerrechterlijke aangelegenheid die valt onder de regelgeving artikel 681 onder de noemer “dakdrop”. Dit staat echter goed nabuurschap niet in de weg. Het bezwaar betreft elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project.
Het bezwaar is ongegrond.
6. Schade aan eigendom van derden: Er is reeds jaren last met de aanvrager omwille van waterlekken door het slecht uitvoeren van de plaatsing van een badkamer. De geplande werken gaan eventueel opnieuw schade en verzakkingen veroorzaken waardoor ons appartement niet verhuurbaar is. Het verleden heeft aangetoond dat de aanvrager onbetrouwbaar is qua uitvoering;
Beoordeling: De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Dit is echter een bezwaar van burgerrechtelijke aard. Er kunnen ook geen veronderstellingen genomen worden.
Het bezwaar is ongegrond.
7. Vrees voor schade: Het bezwaar tegen verzakking van het aangrenzend eigendom door de uitvoering van de werken, namelijk het opbreken van de betonverharding achteraan en het uitgraven van de kelder;
Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke verzakking van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken.
Het bezwaar is ongegrond.
8. Uitvoeringstechnisch : Het bezwaar dat de verwachte uitvoering overlast geeft of zal geven doordat o.a. stabiliteitswerken op een minderwaardige manier zijn uitgevoerd zonder medewerking van een architect;
Beoordeling: De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de stabiliteit van zijn/ haar eigendom is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de verharding in de tuin te beperken in oppervlakte conform artikel 27 van de bouwcode;
2. de enkelvoudige scheidingsmuren die geen dikte hebben van 18 cm uit voeren met een minimale dikte van 18 cm met een massief ongeperforeerd materiaal, conform artikel 34 van de bouwcode;
3. het nieuwe platte dak van de gelijkvloerse uitbouw aan te leggen als groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;
4. de middelste slaapkamer op de 1ste verdieping te voorzien als berging;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.