In het bestuursakkoord 2013-2018 (goedgekeurd door de gemeenteraad op 29 januari 2013 – jaarnummer 35) werd bepaald dat het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen in deze bestuursperiode zal worden geactualiseerd met recente ontwikkelingen en prioriteiten, afgestemd met de verschillende beleidsdomeinen, en dat de actualisatie van het mobiliteitsplan hierop zal worden afgestemd.
De economische onderbouw voor het nieuwe strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen wordt geleverd door middel van een beleidsnota detailhandel (goedgekeurd door de gemeenteraad op 23 september 2013 – jaarnummer 585), voorliggende beleidsnota kantoren en een beleidsnota industrie en logistiek (die net zoals de beleidsnota kantoren ter goedkeuring wordt voorgelegd aan het college op 19 juni 2015).
In 2005 werd reeds een beleidsnota kantoren gepubliceerd, opgemaakt door de stad Antwerpen in samenwerking met VOKA – Kamer van Koophandel Antwerpen – Waasland, met als titel “Kantorennota Stad Antwerpen”. Deze nota werd opgenomen in het strategisch Ruimtelijk Structuurplan. Dat werd op 18 september 2006 goedgekeurd door de gemeenteraad (jaarnummer 1779) en op 20 december 2006 door de bestendige deputatie van de provincie Antwerpen. Hiermee werd ingezet op 7 strategische locaties voor grote kantoorontwikkelingen: Eilandje Noord, Antwerpen Centraal, Berchem, Nieuw Zuid, Zuidstation, Luchtbal en Linkeroever (Prestibel/Katwilgweg). Alle projecten op deze locaties tezamen zouden gespreid over een ontwikkelingstermijn van 10 tot 15 jaar minimum 600.000 m² en maximum 850.000 m² nieuwe kantooroppervlakte opleveren om tegemoet te komen aan de ingeschatte behoefte.
De veranderde economische context heeft de kantorenmarkt in Antwerpen echter in een crisissituatie gebracht. Niet alleen werd de leegstandsgraad omhoog gestuwd naar 12,05% op het einde van 2013, maar ook van de prognose uit 2005 dat er binnen een ontwikkelingstermijn van 10 tot 15 jaar 400.000 m² tot 600.000 m² zou ontwikkeld worden is slechts een derde van het minimum na 8 jaar gerealiseerd.
Bovendien zullen trends als het nieuwe werken, aangepaste werkplekorganisatie, … het gebruik van ruimte intensiveren. Op termijn zal dit resulteren in de opname van kleinere kantooroppervlakten.
De aantrekkelijkheid van Antwerpen als welvarende innovatieve zakenstad waar nieuwe bedrijven willen investeren en waar bestaande bedrijven zich willen verankeren, kan dan ook slechts hoog gehouden worden mits de juiste maatregelen genomen worden.
Op 14 oktober 2013 besliste het directiecomité van Werk en Economie een bestek in de markt te zetten voor het uitvoeren van een analyse van het aanbod kantoorruimte in stad Antwerpen en een analyse van de vraag kantoorruimte in stad Antwerpen met horizon 2020, voorafgaand aan de opmaak van de beleidsnota kantoren.
Op 18 november 2013 besliste het directiecomité van Werk en Economie de opdracht voor het uitvoeren van deze aanbods- en vraaganalyse te gunnen aan de Jones Lang Lasalle, voor een bedrag van 20.000,00 EUR exclusief btw of 24.200,00 EUR inclusief 21,00% btw.
Op 31 januari 2014 werd deze analyse en het eindrapport definitief opgeleverd.
Deze analyse werd vervolgens verder verwerkt en op basis hiervan werden beleidsmaatregelen opgesteld. Dit resulteerde in een ontwerpnota die op 7 november 2014 bezorgd werd aan stadsontwikkeling (in het bijzonder ruimte, mobiliteit, vergunningen), stadsbeheer, AG Vespa en Gemeentelijk Havenbedrijf Antwerpen en die nadien ook mondeling aan deze stedelijke diensten werd toegelicht op 16 december 2014. De opmerkingen van deze stedelijke diensten werden vervolgens verwerkt. De herwerkte ontwerpnota werd opnieuw aan deze stedelijke diensten bezorgd op 30 maart 2015. Op 29 april 2015 werd de herwerkte ontwerpnota samen met de schepen voor stadsontwikkeling toegelicht aan de private partners van Antwerp Headquarters. Deze private partners kregen vervolgens tot 18 mei 2015 de tijd om te reageren op het ontwerp. Er werden geen reacties van de private partners ontvangen.
Doel
De beleidsnota kantoren vormt de economische onderbouw voor de herziening van het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen en vormt de basis voor het beleid omtrent de kantorenmarkt in stad Antwerpen. De beleidsnota kantoren is een document waaraan ruimtelijke en mobiliteitsplannen, adviezen, … worden afgetoetst. De nota biedt bovendien aan externen een duidelijk kader bij beslissingen rond kantorenvastgoed.
Analyse
Uit de analyse blijkt dat Antwerpen een totale kantooroppervlakte van 1.688.838 m² heeft. 12,05% hiervan staat leeg, beduidend meer dan de frictieleegstand (ongeveer 5%). Voor de nabije toekomst wordt er niet meteen een belangrijke stijging in opname verwacht omwille van de geringe groeivooruitzichten en de nieuwe trends die resulteren in kleinere kantooroppervlakten. Uit de analyse blijkt bovendien dat deze leegstand zich niet enkel voordoet in oude gebouwen, maar ook in moderne en nieuwe gebouwen. De maatregelen om de aantrekkelijkheid van Antwerpen als kantoorlocatie hoog te houden en waar nodig te verhogen dienen dus niet enkel te focussen op de kwaliteit van de gebouwen maar ook in belangrijke mate op de kwaliteit van de locaties.
Motivatie kantorennota
Uit onderzoek gebaseerd op de kantorennota 2013-2018 blijkt dat er voor de locatie Noorderlaan-Noord een behoorlijke leegstand is, vooral te wijten aan dislocaties ten gevolge recentelijke economische crisis en het sterk verouderde gebouwenpark. Daarenboven is er volgens de nota geen vraag voor deze locatie...
(Tussen 2009 en 2013 zijn er maar liefst 200 vestigingen vertrokken uit de Haven)
De totale stock aan kantoorgebouwen in de Haven bedraagt 109.395 m², waarvan 87.000 m² wordt ingenomen door solitaire gebouwen.
Atlantic House (27.591 m²)
North Trade Building (13.150 m²)
Ahlers Building (15.600 m²)
Totaal: (56.341 m²) van de 87.000 m² totale kantooroppervlakte in solitaire kantoorgebouwen.
De huidige leegstand is te wijten aan:
Recentelijke marktbevragingen leren ons echter dat er terug geloof is in de kantorenmarkt en specifiek voor deze plek op basis van de volgende voorwaarden;
De recente ontwikkelingen van het project Noorderlijn (Brabo II) op de Noorderlaan, de aanleg van een tramnet richtin Havanna site en de aanleg van een park en ride op deze clusterknoop geven de Noordelijke site van de Nooderlaan nieuwe impulsen en mogelijkheden die ernstig dienen te worden onderzocht.
Er hebben zich de laastste tijd diverse initiatieven voorgedaan die bijkomend onderzoek om de Noorderlijke site van de Noorderlaan als nieuwe kantoorzone te bestempelen verantwoord maken.
Visie en beleid
1. Kernversterkend beleid
Vooreerst wordt ingezet om maatregelen om de belangrijke kantoorlocaties te versterken.
1.1 Strategische kantoorlocaties (Eilandje Noord, Antwerpen Centraal, Nieuw Zuid en Berchem)
Op basis van de aanbodsanalyse en de analyse van het ontwikkelingspotentieel van de verschillende locaties in Antwerpen worden 4 strategische locaties voor kernversterkend beleid aangeduid. Het betreft 4 van de 7 strategische locaties uit het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen, namelijk Eilandje Noord, Antwerpen Centraal, Nieuw Zuid en Berchem. Voor elk van deze 4 strategische kantoorlocaties worden specifieke kernversterkende maatregelen vooropgesteld om de kwaliteit van de locatiefactoren en het aanbod te handhaven wanneer deze reeds zeer gunstig zijn en te verbeteren daar waar nodig. Door de versterking van deze strategische kantoorlocaties wordt eveneens ingezet op het behoud en aantrekken van groeisectoren. Daarnaast zullen deze 4 strategische kantoorlocaties prioritair behandeld worden in de (inter)nationale investeringspromotie.
1.2 Niet-weerhouden strategische kantoorlocaties uit het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (Linkeroever, Zuidstation en Luchtbal)
Voor de niet weerhouden strategische kantoorlocaties uit het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (namelijk Linkeroever, Zuidstation en Luchtbal) beoordeelt stad Antwerpen bij elke (her)ontwikkeling de minimale en maximale grootteordes kantooroppervlakte per perceel in functie van de economische situatie.
1.3 Overige locaties (Leien, Eilandje Zuid, Haven, Wilrijk, Borgerhout en Merksem)
Voor de overige locaties (namelijk voor de Leien, Eilandje Zuid, Haven, Wilrijk, Borgerhout en Merksem) dienen de vigerende beleidskeuze (maximum 1.500 m² bruto vloeroppervlakte per perceel) en de bepalingen in reeds goedgekeurde Ruimtelijke Uitvoeringsplannen en Bijzondere Plannen van Aanleg inzake kantoorontwikkelingen behouden te blijven.
2. Leegstandsbeleid
Verder worden maatregelen genomen ter bestrijding van de leegstand. Analyse van de leegstand heeft uitgewezen dat leegstand niet altijd gekoppeld kan worden aan de hoge leeftijd van gebouwen, maar dat de locatie en het al dan niet aanwezig zijn van gewenste locatiefactoren zeer bepalend zijn voor de mate van leegstand. Daarom worden specifieke maatregelen vooropgesteld voor de zichtlocaties op de strategische kantoorlocaties, voor de locaties met middelmatig groeipotentieel en voor de locaties zonder groeipotentieel.
3. Kwaliteitsbeleid
Vervolgens worden maatregelen ter bevordering van de kwaliteit van de locatie en het aanbod vooropgesteld. Ten eerste worden hoge eisen gesteld wat betreft duurzaamheid en architecturale kwaliteit. Ten tweede wordt verweving gefaciliteerd door project- en gebouwstructuren bij nieuwe ontwikkelingen te laten rekening houden met toekomstige evoluties.
4. Mobiliteitsbeleid
Voorts worden maatregelen met betrekking tot mobiliteit naar voren geschoven gericht op het vrijwaren van de bereikbaarheid, ook tijdens mobiliteitswerken.
5. Promotie- en communicatiebeleid
Ook worden maatregelen genomen betreffende de (inter)nationale promotie van en communicatie over de strategische kantoorlocaties. Deze betreffen de (inter)nationale investeringspromotie door Antwerp Headquarters en de promotie van de belangrijke bedrijfslocaties bij bedrijven, bezoekers en brains door middel van sterke communicatie in het kader van (inter)nationale citymarketing.
6. Organisatorische maatregelen
Tot slot worden organisatorische maatregelen vooropgesteld. Deze betreffen het begeleiden van ondernemingen bij hun zoektocht naar de meest geschikte locatie, het opvolgen van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt door middel van een economische monitor, het behartigen van de economische belangen bij het opmaken van ruimtelijke dossiers, mobiliteitsplannen en vergunningen door overleg met de investdesk (een onderdeel van business en innovatie) in een economische toets, en het hanteren van de drie beleidsnota’s industrie en logistiek, kantoren en detailhandel als economische onderbouw voor het nieuwe strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen.
De gemeenteraad keurt de beleidsnota kantoren goed.