2015_CBS_02741 - Centers Borgerhout - Eindrapport conceptbegeleiding Stadsvernieuwingsfonds en voorstel ontwikkelingsstrategie - Goedkeuring

Er is voor dit project 252.478,00 euro beschikbaar. In 2015 is 90.980,00 euro beschikbaar waarvan 60.000,00 euro voor de conceptsubsidie en 30.980,00 voor de uitvoering van het project. In 2016 is 161.498,00 euro beschikbaar. Dit budget staat op 1SWN0604P07209.

De dienst samen leven/stedelijk wijkoverleg en de bedrijfseenheid ondernemen en stadsmarketing zullen samen met AG VESPA een inspraak- en communicatiestrategie maken en uitvoeren voor de looptijd van het project. Een heldere communicatie moet de doelstellingen en ambities van het project duidelijk in beeld brengen enerzijds en anderzijds ruimte bieden voor input en initiatief van belangstellenden.

Problematiek en opportuniteiten 

De gemetste spoorwegberm in Borgerhout, hierna de centers Borgerhout genoemd, dateert van 1899 en ligt op de grens tussen de Singel / Borgerhout extra Muros en de 19de eeuwse gordel. Wat ooit een verzorgde en aantrekkelijke stadswal was in vakkundig metselwerk, oogt nu als een volledig verwaarloosde muur aan de binnenzijde (intramuros) van de stad. Deze plek kampt onder meer door gebrek aan sociale controle met een imago van een ‘achterkantgebied’ of ‘no go area’. Er is sprake van overlast in de vorm van sluikstort, illegale praktijken en ongecontroleerd gebruik van de centers. Dit werd meermaals door een aantal bewoners gemeld en gesignaleerd.

Nochtans bevindt deze hele zone zich aan de ‘entree’ van Borgerhout én van de hele oostelijke binnenstad. Het project 'centers Borgerhout' heeft de potentie om de onderliggende 59 ruimtes van telkens 45 m² een zinvolle herbestemming te geven en op een meer dynamische en verbindende manier in te zetten in de stad. Er is immers heel wat lokaal ondernemerschap aanwezig in de stad en veel vraag naar ruimte voor productie, ateliers, ambachten, horeca, etcetera.

Het district Borgerhout legt in 2017 de flankerende Engelselei opnieuw aan, in afstemming met dit potentieel project.

Conceptsubsidie Stadvernieuwingsfonds

De stad Antwerpen kreeg op 12 november 2013 een conceptsubsidie van het Stadsvernieuwingsfonds voor dit stadsproject.
Op 26 mei 2014 gunde AG VESPA deze onderzoeksopdracht aan Artgineering en partners.
Het project is begeleid door een stuurgroep die tweemaandelijks samenkwam en is samengesteld uit vertegenwoordiging van Infrabel, Eurostation, team vlaams stedenbeleid, regieteam vlaams stedenbeleid, district Borgerhout, AG VESPA en het studiebureau.
Het eindrapport ligt nu voor. Dit eindrapport resulteert in antwoorden op de drie volgende onderzoeksvragen en in het voorstel tot ontwikkelingsstrategie:

1. ontwerpvoorstellen op basis van ontwerpend en bouwtechnisch onderzoek om de ruimte zodanig te renoveren dat ze gebruiksklaar is voor verschillende soorten gebruik;
2. een marktverkenning naar geïnteresseerde gebruikers(groepen) voor een correct en realistisch beeld van de potentiële afnemers en hun wensen;
3. financieel haalbaarheidsonderzoek dat de volledige financiering en exploiteerbaarheid van het project in beeld brengt;
4. de ontwikkelingsstrategie vertrekt vanuit  een groeimodel, op ritme van de vraag en uitgezet in een stappenplan. Dit legt prioriteiten en geeft aan op welke plek in de strip en met welk concept best wordt gestart. De stad Antwerpen heeft in de bestuursperiode van 2013-2018 een startbudget van 192.000,00 euro gereserveerd bovenop de 60.000,00 euro van de conceptsubsidie.

Het voorliggend onderzoek toont aan dat het stadsproject Centers Borgerhout een bijzondere kans biedt tot een maatschappelijke, culturele en economische impuls voor het gebied. Internationale voorbeelden uit ondere andere Rotterdam, Amsterdam, Berlijn, Londen en Manchester tonen dat de transformatie van zulke spoorwegbermen een benchmark en hefboom zijn voor een stadsdeel. Het onderzoek is opgebouwd op basis van de drie vooropgestelde onderzoeksvragen.

Ontwerpend onderzoek resulteert in vier centertypes
In de ontwerpvoorstellen komen vier centertypes in beeld: buitenvariant, binnenvariant mét en zonder uitsprong en voorzieningencenters.

1. De buitenvariant is een open maar afsluitbare center met buitenklimaat. Deze variant heeft geen verwarming, water en afvoer, en wordt afgewerkt met traliewerk en kan bijvoorbeeld dienst doen als fietsenstalplaats.
2. De binnenvariant zonder uitsprong heeft een binnenklimaat, dus wel verwarming, water, afvoer, Deze variant is 45 m² groot en afgewerkt met een glazen wand in het bestaande geveloppervlak.
3. De binnenvariant met uitsprong is identiek aan voorgaande variant maar is 55 m² groot door een uitsprong van het glazen gevelvlak met  1,2 meter.
4. De voorzieningenvariant bedient alle centers van sanitair, kitchenette en eventueel een gemeenschappelijke eet -en/of vergaderruimte.    

Markverkenning resulteert in een gevarieerd programma
Na een eerste happening in november 2013, volgen een aantal gesprekken en interviews met publieke en private partners. Het is duidelijk dat er heel wat geïnteresseerde gebruikers(groepen) zijn vanuit het lokaal ondernemerschap (ambachten, horeca, kleine zelfstandigen etc) en vanuit de vraag naar publieke voorzieningen (fietsenparkings, ruimte voor jeugd,..). Een locatie-specifieke mix van lokale en bovenlokale, van commerciële en maatschappelijke activiteiten, van kleine en middelgrote spelers is een haalbare en gewenste programmering. De huidige oppervlakte van 45 m² is voor bepaalde functies te beperkt. Vandaar dat het vergroten en schakelen van de centers interessant is om een gevarieerder programma te kunnen aantrekken. Een aandachtspunt is het mobiliteitsprofiel van deze gebruikers(groepen) en de mogelijke vraag naar stalplaatsen voor bezoekers. Dit wordt meegenomen in de latere uitwerking van de markverkenning.

Deze nieuwe bestemmingen vallen niet onder de huidige gewestplanbestemming ‘gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut’. De opmaak van een RUP voor deze strip is bijgevolg nodig.

Financieel onderzoek toont aan dat dit geen 100% returnproject is
Op basis van het ontwerpend onderzoek, technische analyses en gedetailleerde prijsramingen voor de renovatie werd de financiële haalbaarheid getoetst.  Aangezien de renovatieprijs per center sterk afhangt of de grond al dan niet vervuild is en of de center waterbestendig is, wordt de financiële haalbaarheid getoetst op basis van  een worst case scenario en een best case scenario.

Beide scenario’s tonen aan dat het op zeer lange termijn (best case na 15 jaar, worst case na 30 jaar) een haalbaar stadsproject is, maar dat een gespreide financiële incentive van drie miljoen euro publieke middelen noodzakelijk is, hetzij via subsidies en/of andere publieke investeringsmiddelen. Hierbij wordt benadrukt dat dit geen louter vastgoedproject is, maar een stadsproject dat een opwaardering van de buurt beoogt en waarbij de leefbaarheid, veiligheid en economische activiteit fel zal verbeteren. Dit in combinatie met de geplande heraanleg en doortrekking van de Engelselei die de passage en sociale controle zal verhogen en in combinatie met de aanpalende (ver)nieuwbouwprojecten die nieuwe bewoners en eigenaars zullen aantrekken.

Ontwikkelingsstrategie in 6 stappen
De voorgestelde ontwikkelingsstrategie stoelt op een groeimodel en een transformatieproces met ruimte voor opvolgen, inspelen op opportuniteiten en (boven)lokale initiatieven, monitoren, bijsturen, experimenteren en flexibel wenden van het project. Omdat de raming en de financiële haalbaarheid nog onzekerheden in zich hebben, zijn verder onderzoek en vooral praktijktesten nodig. Gezien de termijn, is het van belang om dit project warm te houden en op te bouwen in drie tot zes stappen gespreid in de tijd.

1. Testcenters – zomer 2015
   Infrabel is akkoord om in deze fase een bezettingscontract af te sluiten met Studio Start voor twee jaar. Er zijn meerdere geïnteresseerde gebruikers – onder de vleugels van Studio Start - om een zevental centers ter hoogte van het Luitenant Naeyaertplein tijdelijk te gebruiken en het gebruik ervan te testen. AG VESPA faciliteert dit gebruik door (enkel) de nutsleidingen te voorzien. De gebruikers brengen door hun werking sociale controle in deze omgeving en geven feedback over ondermeer de ligging en de geluidshinder van de spoorweg. Ze betrekken het middenveld en de buurt en brengen de noden en wensen van potentiële afnemers in beeld.     
2. Kijkcenters – zomer 2016
   AG VESPA bereidt de renovatie voor van twee of drie kijkcenters van een verschillend type: bijvoorbeeld een buitencenter als fietsenstalplaats (voor GAPA) en één of twee gekoppelde binnencenters met uitsprong.  Naast het testen van bouwtechnische oplossingen, doen in deze fase de kijkcenters dienst als ‘showroom’, inspiratie- of verhuurpunt voor het vervolg van het project.   
3. Ontwikkeling  in 3 fasen - 2016-2021
   Al naargelang de toegekende publieke middelen worden de centers in minimaal drie fases gerenoveerd. Dit op ritme van de vraag en van de evaluaties en bijsturingen die nodig bleken uit de vorige fasen. 

Heraanleg Engelselei
De heraanleg van de Engelselei is geen onderwerp van deze studie. De heraanleg wordt behandeld op de commissie openbaar domein en volgt de besluitvormingsprocedure van een openbaar domein project. Uiteraard wordt er afgestemd met het project van de Centers. 

Vooraleer te ontwerpen en te investeren in de renovatie van de kijkcenters (zie verder), dient een overeenkomst over het gebruik afgesloten te worden tussen AG VESPA en Infrabel voor de renovatie en toekomstige exploitatie van de kijkcenters.