2015_CBS_03525 - Project Tolhuissite - Advies locatiegeschiktheid - Goedkeuring

In zitting van 20 september 2013 (jaarnummer 8973) heeft het college van burgemeester en schepenen de HoogBouwNota goedgekeurd als beleidskader voor het Antwerpse hoogbouwbeleid. Het bevat een locatiebeleid, de toetsingscriteria en werkwijze voor de adviesprocedure.

De HoogBouwNota is een sturend en controlerend instrument voor kwaliteitsvolle hoogbouw op verschillende schaalniveaus, ongeacht de locatie. Met de goedkeuring van de HoogBouwNota wordt een blauwdruk neergelegd van gebieden die de stad maximaal wenst aan te duiden voor hoogbouw en welke gebieden worden uitgesloten. Dit sluit niet uit dat elders initiatieven kunnen onderzocht worden. Voor alle initiatieven om hoogbouw te realiseren legt de HoogBouwNota Antwerpen een eenduidige werkwijze vast.

In zitting van 12 september 2014 (jaarnummer 9288) heeft het college van burgemeester en schepenen beslist om de afwijking van het locatiebeleid van de HoogBouwNota principieel goed te keuren voor het nieuwbouwproject 'Tolhuis' en heeft aan de opdrachtgever gevraagd om de locatiegeschiktheid te onderzoeken volgens de vastgelegde criteria.

De HoogBouwNota gaat uit van het beschermen van historische plekken en zichtassen. Het bestaande kantoorgebouw ligt volgens de nota in een principieel uitgesloten gebied voor hoogbouw. Gezien de ligging van het project aan de rand van het uitgesloten gebied (torenstad) wordt voorgesteld om de eerste stap, de locatiegeschiktheid, toch te onderzoeken. Dit houdt de verantwoording en beoordeling in van het voorgenomen project op stedenbouwkundige schaal op basis van de vastgelegde criteria voor de locatiegeschiktheid in de HoogBouwNota.

Advies

Er werd advies gevraagd aan:

• stadsontwikkeling/ ruimte (SW/R). Het advies is ongunstig;
• stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed (SW/OE). Het advies is ongunstig;
• stadsontwikkeling/ stedenbouwkundige vergunningen (SW/SV). Het advies is ongunstig;
• stadsontwikkeling/mobiliteit (SW/MOB). Het advies is voorwaardelijk gunstig;
• aan stadsontwikkeling/ energie en milieu (SW/EMA). Het advies is voorwaardelijk gunstig voor aspecten geluid en lucht, gunstig voor aspect wind en ongunstig voor aspect licht- en zonnetoetreding;
• het Vlaams gewest, Agentschap Onroerend Erfgoed Antwerpen - Archeologie. Het advies is ongunstig.

Op 4 maart 2015 adviseerde de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening (GECORO) ongunstig.

Op 13 maart 2015 adviseerde de welstandscommissie ongunstig.

Beoordeling

HoogBouwNota locatiegeschiktheid

Het project betreft een hoogbouw op de Tolhuissite, die begrensd wordt door de Sint-Paulusplaats, de Sint-Pietersvliet en de Orteliuskaai. Het project is een nieuwbouw die het bestaande Tolhuis vervangt. Het project bouwt af naar de Sint-Paulplaats en voorziet een verhoging aan de zijde van de Orteliuskaai met een toren van 90m.

De toetsing van de locatiegeschiktheid, zoals beschreven in de HoogBouwNota, werd uitgevoerd door de initiatiefnemer van het project. Het resultaat van de toetsing is een hoogbouwrapport. De beoordeling gebeurt aan de hand van criteria die ook staan beschreven in de HoogBouwNota. Hieronder staat een samenvatting van de beoordeling van de locatiegeschiktheid waarin de respectievelijke bovenvermelde adviezen werden verwerkt.

1. Criterium stedelijk functioneren

1. Ruimtelijke draagkracht en structuur: de massastudie met als uitkomst de keuze voor een hoogbouwproject van 90m, gecombineerd met een laagbouw is te weinig onderbouwd. De afstemming van de laagbouw in de bestaande omgeving is onvoldoende. De gekozen hoogte van de toren wordt niet onderbouwd, de gewenste rankheid van de toren cf. de bestaande torens in de binnenstad geldt slechts voor een beperkt aantal zichtassen. Het ontwerp houdt vast aan het overnemen van de bestaande vloeroppervlakte. De afstemming van de vloeroppervlakte met gewenste verdiepingshoogtes in functie van gebruik en techniek resulteert in een volume dat circa 11,5% hoger ligt dan het bestaande volume. De herbestemming van kantoorfunctie naar residentiële functie is in overeenstemming met de ambities van het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen (s-RSA);
2. Meerwaarde voor stads-en buurtleven: de meerwaarde die wordt beoogd door het realiseren van een kleinere footprint ten westen van het perceel draagt niet bij tot meer kwalitatief openbaar domein. Er worden onvoldoende suggesties gegeven voor de introductie van publieke voorzieningen in het project, dat nochtans door zijn schaal wel ruimte kan bieden voor innovatieve inpassingen. De ambitie voor commerciële functies in het gelijkvloers geeft een meerwaarde aan het activeren van de plint van het gebouw.

2. Criterium stadsbeeld

1. Impact op stads- en wijkniveau: het hoogbouwproject wijzigt zowel de identiteit van de binnenstad en de skyline van de stad, als de identiteit van de onmiddellijke omgeving. Er werd geen ernstige beoordeling gemaakt van de impact van de toren op de uitzonderlijke universele waarde van het werelderfgoed van de belforttoren van de kathedraal, noch binnen de motivatie van de HoogBouwNota;
2. Impact op privacy: het project voldoet niet aan de opgegeven afstandsregels, maar verbetert zich wel ten opzichte van het bestaande gebouw.

3. Criterium mobiliteit

De site is zowel op stedelijke als op regionale schaal voldoende ontsloten met het openbaar vervoer. Het bereikbaarheidsprofiel op meso-niveau voor voetgangers, fietsers en privaat vervoer wordt positief beoordeeld, waarbij er voor alle doelgroepen aandachtspunten zijn voor de verdere uitwerking.

4. Criterium milieueffecten

1. Windhinder en windgevaar: het onderzoek toont aan dat de nieuwe toestand verbetert ten opzichte van de bestaande toestand. Enkele kritisch aangeduide zones moeten in een volgende fase verder onderzocht worden, maar het aspect wind wordt als aanvaardbaar beoordeeld voor de locatiegeschiktheid;
2. Lucht en geluid: omwille van de functiewijziging wordt een vermindering verwacht van de verkeersstroom en een verbetering van de stikstofdioxide-concentratie. Er wordt een geluidstoename verwacht ten gevolge van hoogbouw wat betreft de invloed van de meervoudige reflecties tussen de gebouwen. Er wordt aanbevolen om over te gaan tot een gedetailleerde analyse, aangezien de gebruikte eenvoudige methode uitgaat van een situatie zonder gebouw;
3. Licht- en zonnetoetreding: de analyse geeft aan dat voor daglicht en zonlicht de nieuwe situatie een verbetering is op de bestaande toestand. Het beoordelingskader uit de HoogBouwNota geeft echter aan dat zowel bij daglicht als zonlicht het hoogbouwproject niet kan aanvaard worden;
4. Energie: er worden voor het aspect energie duidelijke keuzes gemaakt die gewaardeerd worden. Het aspect wordt positief beoordeeld.
   

RUP Binnenstad

Het van kracht zijnde RUP binnenstad werd goedgekeurd door de deputatie op 26 april 2012.

1. Toetsing voorontwerp aan de doelstellingen van het RUP: het voorliggend voorstel is wat betreft volume strijdig met de harmonieregel. De aard van de voorgestelde functies is stedenbouwkundige aanvaardbaar.

2. Toetsing van het voorontwerp aan de voorschriften van het RUP: het voorontwerp is in strijd met volgende artikels:

          2.1.2 harmonieregel en referentiebeeld;

          2.1.3 bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte;

          2.1.4 hoogte van het gebouw;

          2.1.4.1 kroonlijsthoogte van de voorgevels;

          2.1.8 vaste uitsprongen boven de openbare weg;

          2.2.1 draagkracht;

          2.2.4 publiek domein;

          2.2.5 onbebouwde ruimte en tuinen;

Conclusie

Binnen de HoogBouwNota is het zicht op de rede en het bestendigen van de ‘heilige drievuldigheid’ (Kathedraal, Boerentoren en Oudaan) het basisuitgangspunt. Torens kunnen ten noorden (Eilandje) en ten zuiden (Nieuw Zuid) maar het historisch centrum wordt gevrijwaard om het ensemble van de drie bestaande torens tot hun recht te laten komen.

Dit wordt in het s-RSA bevestigd om de relatie met de Schelde te versterken. Hiermee wordt het idee ‘stad aan de stroom’ geaccentueerd. In het bijzonder kunnen torens de nieuwe centraliteit van de Schelde op symbolische wijze versterken ter hoogte van het Eilandje en Nieuw Zuid en hiermee de Antwerpse skyline ten noorden en ten zuiden vervolledigen. Het gaat hier in hoofdzaak om het leggen van kwalitatieve accenten in de skyline. Het is niet de bedoeling een ‘Atlantic Wall’ of ‘muur’ te creëren langs de Kaaien.

Hoogbouw legt op macroschaal altijd relatie met andere hoogbouw. Door de positie aan de Orteliuskaai hoort het project noch bij de hoogbouwcluster noordelijk en zuidelijk van het centrum, noch bij het ensemble van torens in de binnenstad.

Het project heeft een significante impact tot op niveau van de gehele binnenstad, maar het onderzoek naar de locatiegeschiktheid levert onvoldoende visie en argumentatie aan die de introductie van een nieuwe toren in de historische binnenstad verantwoorden.

Bovendien ligt het project achter een homogene kaaiwand. Door deze kaaiwand te doorbreken introduceert het project impliciet een nieuw thema wat niet verduidelijkt wordt. Op geen enkel schaalniveau  (noord – zuid – ensemble drie torens – doorbreken kaaiwand) wordt afdoende antwoord gegeven.

Ook de impact van deze hoogbouw op de uitzonderlijke universele waarde van het werelderfgoed (UNESCO) van de belforttoren van de kathedraal, is niet onderzocht.

Het ontwerpend onderzoek dat binnen het kader van de HoogBouwNota door de initiatiefnemer wordt gepresenteerd, vertrekt bijna uitsluitend van een evaluatie van het bestaande kantoorvolume en houdt onvoldoende rekening met een goede analyse van de leefkwaliteit op wijkniveau. Hierdoor is de leefbaarheid in de (ruime) omgeving van het project onvoldoende gegarandeerd. De meerwaarde van het project moet niet afgezet worden ten opzichte van het verbeteren van de bestaande toestand, maar moet resulteren in een verbetering van de ruimere leefomgeving. Het project moet iets terug geven aan de stad en een meerwaarde creëren voor de buurt en de wijk. Bovendien mist het project een duidelijke adressering waardoor het zich zowel in volumeopbouw als in zijn architecturale uitdrukking niet in de stedelijke omgeving invoegt. 

Het ontwerpend onderzoek moet aangewend worden om de randvoorwaarden voor deze locatie te bepalen vanuit een grondige analyse op wijkniveau van de gebouwde en ongebouwde ruimte en mag niet uitsluitend gericht zijn op het behoud van aantal nuttige m² (bruto bovengrondse vloeroppervlakte). Daarnaast moet het ontwerpend onderzoek zich ook richten op zowel de juiste verhouding tussen de aanliggende pleinen en de voorgestelde bebouwing, als op de relaties naar de wijk toe wat betreft publieke voorzieningen en de interactie met het openbaar domein. Op die manier kan met ontwerpend onderzoek als instrument onderzocht worden wat de draagkracht is van het stedelijke weefsel en wat de gewenste omvang is van het volume en de optimale hoogte die daar tegenover staat. Dit proces moet gebeuren in dialoog tussen de stad en de inittiatiefnemer.

Ook rond de effecten van het voorgestelde torenvolume naar uitzicht en beschaduwing toe, werd er enkel rekening gehouden met de onmiddellijk aangrenzende straatwanden. Hier valt echter op te merken dat een dergelijk afwijkend bouwvolume een veel grotere impact heeft op de omliggende wijk. Dit schaalniveau ontbreekt echter als kader en geïntegreerde reflectie binnen het onderzoek.

De transformatie van het bestaande kantoorgebouw naar een nieuwbouwproject met hoofdbestemming wonen wordt geapprecieerd. Een zekere verhoging van de bouwhoogte aan de kaaizone wordt niet per definitie uitgesloten maar deze plek vereist een hoogkwalitatief project dat uitgaat van de bestaande beleidskaders en de ruimtelijke draagkracht van de site en de ruimere omgeving. Ontwerpen voor deze 'moeilijke' maar potentieel 'rijke' site vraagt een zoektocht naar een (morfologisch en typologisch) logisch en gepast antwoord op de vraag naar het wezen van de plek binnen de stad, en vervolgens naar de eigen autonomie van het project, met beheersing, naar klassieke orde, met een geraffineerd pallet, naar kwaliteit van materialen. Het vraagt een studie naar de juiste schaal, naar en hoogte, met andere woorden, naar stedelijke grandeur.

De HoogBouwNota is een recent en onderbouwd beleidskader, voorafgegaan aan grondig onderzoek en een breed proces. Het loslaten van dit beleidskader kan een ongewenste precedentwaarde hebben. Het creëren van precedenten en het ad hoc afwijken van de juridische kaders en beleidskaders kan tevens rechtsonzekerheid in de hand werken. Het voorliggend project doorstaat de toets aan de HoogBouwNota niet.

Het voorliggende project is eveneens in strijd met (de uitgangspunten van) het RUP Binnenstad.

Eindconclusie

De afgeleverde adviezen bevatten een grondige argumentatie en vertonen een grote eenduidigheid om het voorstel ongunstig te beoordelen. Maar ook de HoogBouwNota is duidelijk over dit punt: hoogbouw in deze zone is principieel uitgesloten. Er worden door de initiatiefnemer onvoldoende argumenten aangereikt om een afwijking van het bestaande planningskader in overweging te kunnen nemen, waardoor er geen redenen zijn om de HoogBouwNota niet te respecteren.

In dialoog met de stad moet de draagkracht van de plek onderzocht worden door middel van ontwerpend onderzoek. Hieruit kunnen de randvoorwaarden voor een nieuw project worden gedistilleerd.