2015_GR_00336 - Gemeentelijke fiscaliteit - Belastingreglementen 2016-2019. Eigendomsbelastingen - Goedkeuring

Artikel 170§4 van de Grondwet bepaalt de fiscale autonomie van de gemeente.

Artikelen 42§3 en 43§2 15° van het Gemeentedecreet bepalen de exclusieve bevoegdheid van de gemeenteraad voor het goedkeuren van een belastingreglement.

Op 19 november 2013 (jaarnummer 699) werden onder andere volgende belastingreglementen goedgekeurd:

• het belastingreglement op de verwaarloosde woningen of gebouwen;
• het belastingreglement op de leegstaande woningen en gebouwen.

Door een strijd te voeren tegen huisjesmelkerij, leegstand en verkrotting, kan de kwaliteit van het woonaanbod en handelspanden verbeterd worden. Hierdoor kunnen meer mensen een kwaliteitsvolle woning vinden én wordt de stad aantrekkelijker voor bedrijven om zich er te vestigen. De strijd tegen leegstand en verkrotting heeft daarenboven een positief effect op het imago en de leefkwaliteit van een wijk.

In het bestuursakkoord 2013-2018 wordt daarom heel wat aandacht besteed aan het proactief en reactief tegengaan van leegstand en verwaarlozing. Het heffen van een belasting op de leegstaande woningen of gebouwen en een belasting op verwaarloosde woningen of gebouwen is één van de middelen die de stad ter beschikking heeft in de strijd tegen leegstand en verwaarlozing.

Om eigenaars te stimuleren de toestand van hun pand aan te pakken, maar ook strenger op te kunnen treden tegen hardnekkige vormen van leegstand en verwaarlozing, worden de voornoemde belastingen hervormd.

Het verwerven van inkomsten via belastingen is noodzakelijk om de algemene uitgaven van de stad te dekken.

De belasting op verwaarloosde woningen of gebouwen en de belasting op leegstaande woningen of gebouwen, worden grondig hervormd, en dit zowel procedureel als inhoudelijk.

Het nevendoel van deze belastingen is zowel regulerend als sanctionerend. De belasting heeft dus tot doel dat eigenaars hun gebouwen tijdig renoveren en de renovatiewerken beëindigen, zodat de verwaarlozing of leegstand wordt vermeden. Diegenen die niet -tijdig- het nodige doen worden geconfronteerd met een belasting. Met andere woorden, deze belasting is een bijkomend instrument in een reeds bestaand pakket van stedelijke maatregelen ter bestrijdiing van leegstaande, uiterlijke verwaarloosde en/of ongeschikte en/of onbewoonbare panden op het grondgebied van de stad.

Uiterlijke verwaarlozing, verkrotting, ongeschikt en/of onbewoonbaarheid en leegstand zijn storend, geven een onveilig gevoel en hebben een negatief effect op de buurt.

De stad zet in op het sensibilseren van eigenaars om hun onroerende goederen te onderhouden en om leegstand te vermijden. Voor panden die een ernstige vorm van verwaarlozing vertonen, wordt een belasting opgelegd die aanzienlijk toeneemt in de tijd zolang de belastbare toestand aanhoudt.

Op deze manier wil de stad eigenaars stimuleren hun panden sneller aan te pakken en de belastbare toestand op te lossen. Voor eigenaars die het nodige doen om een einde te maken aan de verwaarlozing, leegstand en/of ongeschikt en/of onbewoonbaarheid, worden de nodige vrijstellingen voorzien.

Hieronder wordt verder ingegaan op de verschillende wijzigingen.

1. Algemeen

Opsplitsing belasting op verwaarloosde woningen of gebouwen
Onder toepassing van het belastingreglement op verwaarloosde woningen of gebouwen, zoals goedgekeurd door de gemeenteraad op 19 november 2013 (jaarnummer 699), worden zowel de panden met uiterlijke kenmerken van verwaarlozing als de panden die ongeschikt- en/of onbewoonbaar zijn verklaard, op een zelfde wijze belast.

Aangezien het om twee verschillende situaties gaat, is het wenselijk deze in afzonderlijke reglementen op te nemen, met name de belasting op uiterlijk verwaarloosde onroerende goederen en de belasting op ongeschikte en/of onbewoonbare woningen. Dit geeft de mogelijkheid om de belasting beter af te stemmen op het specifieke probleem.

Registers
In navolging van het gemeentelijk leegstandsregister wordt ook voor uiterlijk verwaarloosde onroerende goederen en ongeschikt en/of onbewoonbare woningen een gemeentelijk register opgesteld. Dit betekent dat de eigenaar reeds bij opname in het register een beroepsmogelijkheid heeft indien hij/zij niet akkoord is met de vaststelling van het belastbaar feit en dus de opname.

Daar er met betrekking tot de ongeschikte en/of onbewoonbare woningen reeds een beroepsmogelijkheid voorzien is bij de Vlaamse overheid (Wonen Vlaanderen) tegen de ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring, en dus tegen de vaststelling van het belastbaar feit, wordt er geen afzonderlijke beroepsprocedure voorzien bij de stad tegen de opname in het gemeentelijk register, voor de ongeschikte en/of onbewoonbare woningen.

Belastbaarheid en cumulatie van belasting
Een onroerend goed is belastbaar indien het op 1 januari van het aanslagjaar minimum 12 opeenvolgende maanden opgenomen is op één of meerdere gemeentelijke registers. Indien een onroerend goed op meerdere registers voorkomt, zullen meerdere belastingen van toepassing zijn.
Op deze manier worden panden die er erger aan toe zijn zwaarder belast.
Volgende combinaties zijn wettelijk mogelijk:

• belasting op leegstaande woningen of gebouwen en belasting op uiterlijk verwaarloosde onroerende goederen;
• belasting op ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaarde woningen en belasting op uiterlijk verwaarloosde onroerende goederen.

Doordat de belastingen verschuldigd zijn op 1 januari van het aanslagjaar hebben sommige eigenaars meer tijd (dit is namelijk afhankelijk van de datum van opname) om hun onroerend goed in orde te maken vooraleer ze de eerste keer belastbaar zijn.

De belasting voor een onroerend goed dat een eerste keer belast wordt, zal daarom als volgt berekend worden:

• basisbedrag van de belasting × X/12 waarbij X = het aantal maanden op het register, tellend vanaf de maand na opname.

Op deze manier wordt de tijd die eigenaars hebben om hun pand in orde te maken mee in rekening gebracht bij het vaststellen van het eerste bedrag van de belasting.

Vanaf het tweede belastbaar jaar voor dezelfde eigenaar en hetzelfde pand wordt het basisbedrag van de belasting vermenigvuldigd met het aantal belastbare jaren (met een maximum van 5). Een belastbaar jaar is elk jaar waarin de belasting opgelegd kan worden, ongeacht of een eigenaar recht heeft op vrijstelling of niet.
Hoe langer een pand verwaarloosd/leegstaand/ongeschikt/onbewoonbaar blijft, hoe hoger de belasting. Dit is volledig in lijn met de harde strijd die de stad wenst te voeren tegen leegstaand en verwaarlozing. Dit moet enerzijds eigenaars stimuleren om de toestand van het pand aan te pakken en/of het pand te verkopen en bestraft anderzijds degenen die niet het nodige doen om een einde te maken aan de leegstand en/of verwaarlozing.
Blijkt na een periode van vrijstelling(en) dat het pand nog op het register staat, dan zal de aanslag meteen verhoogd worden op basis van het aantal jaren dat het pand belastbaar was.

Voor panden die in 2015 reeds belastbaar waren onder de voorgaande reglementen, worden specifieke overgangsmaatregelen voorzien.

2. Belasting op uiterlijk verwaarloosde onroerende goederen

In het reglement op de uiterlijk verwaarloosde onroerende goederen wordt een onderscheid gemaakt tussen onroerende goederen die uiterlijke gebreken van verwaarlozing vertonen en onroerende goederen die niet wind- en/of waterdicht zijn.
Panden die niet wind- en/of waterdicht zijn, veroorzaken over het algemeen aanzienlijk meer hinder en mogelijk gevaar voor omwonenden en naburige panden. Panden die uiterlijke gebreken van verwaarlozing vertonen hebben voornamelijk een negatieve impact op het straatbeeld.

Om uiterlijke verwaarlozing vast te stellen wordt een technisch verslag opgemaakt, waarin enerzijds wordt vastgesteld of een onroerend goed wind- en/of waterdicht is en waarin anderzijds de uiterlijke gebreken van verwaarlozing aan de hand van een puntensysteem gescoord worden. Het technisch verslag wordt gestaafd aan de hand van een fotodossier waarin de vastgestelde uiterlijke gebreken gedocumenteerd worden.

Er wordt een administratieve akte opgemaakt door de administratie, die leidt tot een opname in het register indien het onroerend goed minstens aan één van onderstaande criteria voldoet:

• een eindscore van minstens 19 punten volgens het technisch verslag;
• niet wind- en/of waterdicht.

Voor elk van deze criteria geldt een verschillend tarief. Het hogere tarief voor niet wind- en/of waterdicht wordt gerechtvaardigd doordat deze panden meer hinder en mogelijk ook gevaar veroorzaken.

Als grondslag voor de belasting voor onroerende goederen die uiterlijke gebreken van verwaarlozing vertonen, wordt gekozen voor geveloppervlakte. Hoe groter de oppervlakte van een verwaarloosde gevel, hoe groter immers de impact op het straatbeeld.
Voor onroerende goederen die niet wind- en/of waterdicht zijn, wordt, al dan niet bijkomend, een forfaitair bedrag opgelegd. De hinder die zo’n pand veroorzaakt is immers niet gerelateerd aan de oppervlakte van de gevel. Daarnaast kan door middel van de forfait een afdoende hoge belasting worden opgelegd, ook indien de geveloppervlakte minimaal is.
Indien beide criteria samen voorkomen worden beide tarieven cumulatief toegepast.

Een onroerend goed kan pas van het register geschrapt worden als het volgens het technisch verslag wind- en waterdicht is en minder dan 10 punten behaalt. Een grondige aanpak of renovatie van een verwaarloosd onroerend goed is met andere woorden essentieel om geschrapt te kunnen worden van het register.

3. Belasting op ongeschikte en/of onbewoonbare woningen

Woningen die ongeschikt en/of onbewoonbaar zijn, voldoen niet aan de vereiste woonkwaliteit. Dit brengt verschillende risico’s met zich mee zowel op vlak van gezondheid en veiligheid van de inwoners, als op het vlak van openbare veiligheid. Woningen die ongeschikt- en/of onbewoonbaar zijn, kunnen niet worden aangeboden op de woningmarkt. Daarenboven zijn deze woningen de facto leegstaand, wat het straatbeeld en het imago van de buurt niet ten goede komt.
Onder meer op basis van het voorgaande, is het dan ook gerechtvaardigd dat voor deze woningen een belasting wordt opgelegd.

Vooraleer een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar wordt verklaard, wordt een plaatsbezoek gebracht aan de woning, waarop de eigenaar wordt uitgenodigd en waarbij een technisch verslag wordt opgesteld. De eigenaar krijgt 6 weken tijd om de problemen vermeld in het technisch verslag op te lossen. Nadien volgt een nieuwe controle van de woning. Indien wordt vastgesteld dat de eigenaar bezig is de woning in orde te maken, kan nog enkele weken extra tijd gegeven worden. Wordt er vastgesteld dat er nog niets gebeurd is, dan wordt de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring opgestart. Hierbij is er hoorplicht waarbij de betrokken partijen (verhuurder en bewoner) gehoord worden.
Een woning wordt ongeschikt en/of onbewoonbaar verklaard bij besluit burgemeester. Op dat moment wordt de woning opgenomen op het register ongeschikt en/of onbewoonbaarverklaring.
Als men beroep wenst aan te tekenen tegen deze opname, dient men zich, conform de Vlaamse regelgeving, te richten tot de dienst Wonen Vlaanderen.
Deze procedure blijft dezelfde als voordien.

Er wordt gekozen voor een forfaitaire belasting per woning, aangezien het aantal woningen dat door ongeschiktheid en/of onbewoonbaarheid getroffen is van belang is. De stad wil immers dat zo veel mogelijk geschikte woningen beschikbaar zijn voor bewoners. 
Een kamer is een woning waarin een toilet, een bad of douche of een kookgelegenheid ontbreken en waarvan de bewoners voor een of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt.  Er wordt een lager tarief voorzien dat gezien het specifieke karakter van een kamer verantwoord is.

 Een woning wordt uit het register geschrapt:

• indien voor de woning een conformiteitsattest verkregen wordt OF;
• bij opheffing van het besluit burgemeester tot de ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring OF;
• in geval dat een proces-verbaal tot uitvoering van een herstelvordering wordt opgemaakt.

4. Belasting op leegstaande woningen of gebouwen

Leegstaande panden halen het imago en de leefkwaliteit van een wijk naar beneden. Leegstand in een wijk kan ook invloed hebben op de veiligheid en het veiligheidsgevoel. Bovendien hebben leegstaande panden een negatieve impact op het aanbod van woningen en gebouwen. De stad wenst daarom leegstand van woningen en gebouwen hard aan te pakken. De belasting op leegstaande woningen of gebouwen is een van de instrumenten om dit doel te bereiken.

Om leegstand vast te stellen wordt een technisch verslag opgemaakt waarin indicaties van het vermoeden van leegstand worden opgenomen.
Er wordt een administratieve akte opgemaakt door de administratie, die leidt tot een opname in het register.
De opname in en schrapping uit het leegstandsregister blijven ongewijzigd.

Er wordt gekozen voor een forfaitaire belasting per woning of gebouw, aangezien het aantal woningen of gebouwen dat op deze manier (tijdelijk) verloren is van belang is. De stad wil immers dat zo veel mogelijk woningen en gebouwen beschikbaar zijn voor bewoners en ondernemingen.
Voor kamers wordt ook hier een lager tarief voorzien om de redenen zoals in punt 3 aangehaald.

5. Vrijstellingen

Aangezien eigenaars de mogelijkheid dienen te krijgen om een einde te maken aan de belastbare toestand en de stad de eigenaars wil stimuleren om hiervoor het nodige/mogelijke te doen, worden een aantal vrijstellingen voorzien.

Zo worden nieuwe eigenaars één aanslagjaar vrijgesteld, omdat zij de mogelijkheid zouden krijgen de belastbare toestand, waarin het pand zich reeds bevond bij aankoop, te verhelpen. Eigenaars die het pand zelf bewonen krijgen een extra aanslagjaar vrijstelling.

Verder wordt er een vrijstelling voorzien voor het aanslagjaar volgend op het jaar waarin een ontvankelijke stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd. Er kan maximaal tweemaal van deze vrijstelling gebruik gemaakt worden, op voorwaarde dat er een tweede aanvraag gebeurt.
Voor eigenaars die het pand, al dan niet met stedenbouwkundige vergunning, renoveren wordt eveneens een tijdelijke vrijstelling voorzien. Ook hier wordt een extra aanslagjaar vrijstelling voorzien voor eigenaars die het pand zelf bewonen.

Eigenaars waarvan de handelingsbekwaamheid beperkt is, worden vrijgesteld voor twee aanslagjaren, omdat het door de specifieke situatie langer duurt om ingrijpende beslissingen zoals renovatie of verkoop te nemen en uit te voeren.

Rekening houdend met de specifieke procedure die sociale woonprojecten moeten doorlopen en om deze initiatieven te stimuleren wordt een vrijstelling voorzien voor onroerende goederen die deel uitmaken van een aangemeld project bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, tot realisatie van het project.

Onroerende goederen die onder sociaal beheersrecht van gemeente, OCMW of een sociale woonorganisatie vallen, worden vrijgesteld omdat eigenaars op dat moment geen beschikkingsrecht meer hebben over het onroerend goed en dus niet de mogelijkheid hebben om zelf nog een einde te maken aan de belastbare toestand.

Onroerende goederen die voorwerp uitmaken van een contract met gemeente, OCMW of een sociale woonorganisatie worden vrijgesteld om dezelfde reden als hierboven vermeld.

Onroerende goederen die gelegen zijn binnen een goedgekeurd onteigeningsplan worden vrijgesteld omdat investeren in deze onroerende goederen mogelijk weinig zinvol is.

Onroerende goederen waarvoor een beschermingsaanvraag als monument werd ingediend, worden vrijgesteld omdat de eigenaars eerst de beslissing moeten kennen om hun pand nadien op een correcte manier te renoveren.

Onroerende goederen die beschadigd of vernield werden ten gevolge van een brand, ontploffing of een ramp veroorzaakt door natuurlijke elementen worden twee aanslagjaren vrijgesteld omdat eigenaars de kans moeten krijgen deze onvoorziene schade te herstellen. Op deze vrijstelling kan maximaal twee aanslagjaren beroep gedaan worden.

Eigenaars die geen einde kunnen stellen aan de belastbare toestand ingevolge een vreemde oorzaak die hen niet kan worden toegerekend worden vrijgesteld omdat de stad rekening moet houden met deze specifieke, uitzonderlijke situatie waarvoor de eigenaars niet verantwoordelijk kunnen worden gesteld.

Voor leegstand worden bijkomend enkele specifieke vrijstellingen voorzien.

• Eigenaars die om medische of psychische redenen in een zorginstelling verblijven of wegens mantelzorg elders verblijven, kunnen hun woning tijdelijk onbewoond laten zonder belast te worden, zodat men eventueel nog terug kan keren naar de eigen woning of tijd heeft om een andere oplossing voor de leegstand te zoeken. Daarom wordt een vrijstelling van maximaal twee aanslagjaren voorzien;
• Onroerende goederen die voorwerp uitmaken van een contract met een sociaal verhuurkantoor worden vrijgesteld, omdat er door de specifieke procedure van toewijzing soms enkele maanden tijd nodig is om het pand effectief te verhuren en de eigenaars op dat moment niet meer zelf verantwoordelijk kunnen worden gesteld voor het gebruik van de woning;
• De stad wil eigenaars die geen duurzame invulling van hun pand vinden, stimuleren hun eigendom tijdelijk ter beschikking te stellen van (socio-) culturele initiatieven. Daarom wordt een vrijstelling voorzien van maximaal twee aanslagjaren wanneer een leegstaand pand tijdelijk gebruikt wordt voor een pop-up of een (socio-)cultureel initiatief. Een tijdelijke invulling kan immers een positief effect hebben op het pand en de buurt in het geheel, zodat er meer kans is dat de leegstand ook op langere termijn verholpen wordt;
• De eigenaar van een woning of gebouw dat tijdelijk wordt gebruikt voor bewaking door bewoning wordt voor een periode van maximaal twee aanslagjaren vrijgesteld, omdat dit gebruik de negatieve effecten van leegstand (onveiligheidsgevoel door weinig of geen sociale controle, kraakproblematiek,...) vermindert, in afwachting van een definitieve bestemming voor het pand.
• De eigenaar van een woning die gebruikt wordt voor het uitoefenen van een beroep in de dienstverlenende sector wordt vrijgesteld, omdat het gelet op hun maatschappelijke en/of dienstverlenende functie belangrijk is dat zij zich verspreid kunnen vestigen in woongebied. Aangezien het een actieve vestiging moet zijn, wordt het normaal onderhoud van de woning verzekerd, zodat het aanzicht van de woning niet storend zal zijn in het straatbeeld. Bovendien mogen aan de woning geen structurele wijzigingen worden uitgevoerd, zodat deze meteen terug als woning kan gebruikt worden bij stopzetting van het huidige gebruik;
• De eigenaar van een woning boven een gebouw waarnaar geen afzonderlijke toegang leidt en waarbij de afzonderlijke toegang niet werd verwijderd zonder stedenbouwkundige vergunning, omdat deze tijd moet krijgen om hiervoor een structurele oplossing te voorzien. Op deze vrijstelling kan maximaal twee aanslagjaren beroep worden gedaan.

Het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen en latere wijzigingen.

De omzendbrief BB 2011/01 van 10 juni 2011 betreffende de coördinatie van de onderrichtingen over de gemeentefiscaliteit.

Het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid en latere wijzigingen.

Het besluit van de Vlaamse regering van 10 juli 2009 houdende nadere regelen betreffende het leegstandsregister en houdende wijziging van het besluit van de Vlaamse regering van 2 april 1996 betreffende de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van gebouwen en/of woningen.

Het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode en latere wijzigingen.

Het decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers en latere wijzigingen.

De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening - Bouwcode zoals laatst goedgekeurd door de gemeenteraad.