2015_CBS_05298 - Haalbaarheidsstudies Noord-Center (GM-site) - Opstart - Goedkeuring

RUP Contactzone Noorderlaan is in opmaak en omvat het gebied tussen de Noorderlaan, het Straatsburgdok, de Michiganstraat en de Vosseschijnstraat. De opdracht voor dit RUP is om binnen de bestaande beleidscontext volgende elementen op te nemen:

• Een ruimtelijke structuur opzetten die de doelstellingen van de contactzone Noorderlaan mogelijk maakt. De structuur vormt een stabiel kader waarin de wijzigingen in programma worden opgevangen.
• Een ruimtelijk programma opzetten dat de doelstellingen van de contactzone mogelijk maakt. Het RUP voorziet voldoende flexibiliteit om zowel op de korte als op de lange termijn de transformatie van het plangebied op te vangen.
• De structuur en het programma binnen het RUP afstemmen met het bereikbaarheidsprofiel van de omgeving.

Het bestek van Labo XX-werk werd op 3 april 2015 (jaarnummer 2800) door het college goedgekeurd. Als vervolg en aanvulling op Labo XX, richt Labo XX-werk zich expliciet op de vernieuwing en verdichting van werkgelegenheid in de 20ste-eeuwse gordel. Vanuit de principes van duurzame stedenbouw en ruimtelijke ordening is menging van functies in stedelijk gebied wenselijk. Menging biedt mogelijkheden om ruimte te besparen. Wanneer wonen en werken dichter bij elkaar komen te liggen kunnen bovendien vervoersstromen beperkt worden en kan warmte en energie uitgewisseld worden. Er zijn twee uitdagingen die we in Labo XX-werk willen onderzoeken: (1) verdichting en vernieuwing van industrieterreinen en (2) maximale en kwalitatieve verweving van werkplekken in het stedelijk weefsel.

In een mobiliteitseffectenrapport (MOBER) is de afstemming tussen de geplande nieuwe ontwikkelingen en de omgeving uitvoerig onderzocht door studiebureau Grontmij in het kader van de opmaak van het RUP Contactzone Noorderlaan. De Noorderlaan zal sterk wijzigen door de aanleg van de Noorderlijn. De algemene doorstroming en de bereikbaarheid wordt sterk verbeterd door de aanleg van een tramlijn en volwaardige fietspaden. De autodoorstroming blijft na de herinrichting gelijkaardig aan de huidige doorstromingscapaciteit door een parallelle ontsluitingsweg voor de detailhandel en een optimalisatie van kruispunten en lichtenregelingen. De studie schat het mobiliteitseffect in van grootschalige detailhandel op de site Havana, Noord-Center ( de GM-site) en de kop van Metropolis evenals van een topsporthal op Luchtbal.     

Het masterplan technische gebouwen voorziet in een clustering van de uitvalsbasissen van de technische terreinmedewerkers. De clustering in twee uitvalsbasissen – een noordelijke cluster en een zuidelijke cluster - heeft als doel de technische terreinmedewerkers te centraliseren in twee logistieke centra op het grondgebied van de stad Antwerpen. Als locatie voor de technische cluster noord werd de site Straalstraat beslist.

De ontwikkelingszone Luchtbal, staat ingetekend als ‘verdichtingslocatie 1’ in het masterplan Luchtbal, goedgekeurd door het college op 16 november 2009 (jaarnummer 16449).
Uit de nota 'Luchtbal vaart' waarvan het college op 13 juli 2012 kennis nam (jaarnummer 7430), bleek uit een uitgebreide behoeftepeiling in de wijk dat de klemtoon van het masterplan ‘vermengen door verdichten’ door het aantrekken van private woningbouw met een nieuw bewonerspubliek wordt verschoven of opengetrokken naar een meer multifunctioneel programma op maat van de huidige en mogelijk toekomstige bewoners (werken, winkelen, bovenlokale functies, …). In zitting van 15 november 2014 (jaarnummer 2202) keurt het college de opstart van een haalbaarheidsstudie goed voor een topsport-, winkel- en woningcluster op ‘verdichtingslocatie 1’. Deze studie toont echter aan dat het project Luchtbal financieel niet rendabel is en beter zelfstandig wordt verdergezet zonder sporthal. 

Huidige gebruik Lotto-Arena door Giants
Een contract met Giants voor huursubsidies loopt tot juni 2019. De stad heeft een langlopend contract met NV Sportpaleis, waarbij minimum het 15-dagenscenario moet afgenomen worden.
Netto-Kostprijs niet geïndexeerd 15-dagen scenario: 46.290,00 euro + 3086,00 euro per dag.
Netto-kostprijs niet-geïndexeerd 55-dagen scenario: 154.349,00 euro.
Daarnaast komt er nog de kostprijs van de trainingen bij. In 2014 was dit +/- 35.000,00 euro.
Momenteel loopt het 55-dagen scenario: 55 stadsdagen per jaar is de Lotto Arena ter beschikking van de Giants.

Opstart haalbaarheidsstudies Noord-Center (GM-site)
In het kader van de herontwikkeling van de site Noord-Center is het noodzakelijk om twee haalbaarheidsstudies op te starten:

1. de site Noord-Center zal door de bedrijfseenheid stadsbeheer programmatisch en technisch onderzocht worden als mogelijke alternatieve oplossing voor de noordelijke technische cluster. Een haalbaarheidsstudie wordt opgestart om na te gaan of de inrichting van de noordelijke technische cluster op de site Noord-Center ruimtelijk en budgettair een interessantere piste is dan de vooropgestelde locatie aan de Straalstraat.
Bijkomend dient nagegaan te worden of de site Noord-Center kan ingeschakeld worden als tijdelijke oplossing voor de technische cluster. Delen van de huidige gebouwen van stadsbeheer op de Havana-site dienen immers tijdig te worden vrijgemaakt, in functie van de (gedeeltelijke) vermarkting van de site.

2. de site Noord-Center zal door AG VESPA onderzocht worden als locatie voor een nieuwe sporthal (basket en andere zaalsporten alsook buurtsporthal). De 'verdichtingslocatie 1' Luchtbal aan de overzijde van de Noorderlaan wordt zelfstandig verdergezet zonder sporthal waarbij de opbrengst uit de ontwikkeling ingezet kan worden om de nieuwe sporthal op de site Noord-Center (gedeeltelijk) te financieren.  Er wordt gekeken naar de ontwikkelingszone Noord-Center om in het bestaande gebouwencomplex een sporthal in te passen. De haalbaarheidsstudie kan uitwijzen of dit programmatisch, financieel en technisch een valabele piste is.
Indien de Giants niet meer in Lotto Arena spelen zou er kunnen overgestapt worden naar een 15-dagen scenario. Ruw geschat met indexatie kan de overschakeling naar een 15-dagenscenario en geen trainingen meer in de Lotto Arena een besparing opleveren van 100.000,00 euro per jaar.

Uit de haalbaarheidsstudie voor een nieuwe sporthal in Noord-Center zal moeten blijken of de exploitatiekost van de nieuwe hal in Noord-Center in verhouding staat ten opzichte van de besparing van 100.000,00 euro per jaar door de overschakeling naar het 15-dagen scenario.

Stadsbeheer in nauwe samenwerking met AG VESPA voeren operationeel de onderhandelingen met betrekking tot de vastgoedaspecten.  Om redenen van efficiëntie volgen de tussentijdse beslissingen de beslissingsflow van stadsbeheer.  De finale beslissing wordt door het college genomen.

Het zoeken naar een alternatief programma ten opzichte van detailhandel voor Noord-Center is een acceptabele tegemoetkoming met betrekking tot de vastgestelde mobiliteitsproblematiek van de Noorderlaan. Dienst mobiliteit zal de parkeerbehoefte, de verkeersstromen en de mobiliteitsprofielen van de voorgestelde programma’s binnen de twee haalbaarheidsstudies aftoetsen aan het bereikbaarheidsprofiel van de omgeving en de resultaten van de opgeleverde MOBER Noorderlaan.

Deze studie leert ons dat de kruispunten aan de Noorderlaan vandaag en in de toekomst een beperkte restcapaciteit zullen kennen. Zelfs na een aantal optimalisaties aan het autonetwerk om de autodoorstroming in de omgeving te verbeteren zoals het inschakelen van de Vosseschijnstraat als parallelle auto-ontsluiting van een aantal grootschalige ontwikkelingen en het inrichten van een beperkt aantal lichtengeregelde kruispunten op de Vosseschijnstraat. Deze ingrepen verbeteren de doorstroming in het noorden, maar lossen de doorstroming aan het kruispunt Groenendaallaan en Noorderlaan niet op.

Op basis van deze vaststelling stelt het studiebureau een voorstel van programma op voor de sites met ontwikkelingspotentieel (parking Metropolis en  Noord-Center) dat minder verkeer aantrekt op een spitsmoment. Dit zijn bijvoorbeeld recreatieve functies ((top)sporthal(len), indoorspeeltuin, zwembad/wellness), of functies als opslag en loodsen (stedelijke opslag (Shurgard), stadsdistributie (Bubble Post, B-Post,…)) en mogelijk de technische cluster noord stadsdiensten. Indien toch spitsgevoelige functies voorzien worden, mogen deze de verkeersgeneratie op de Noorderlaan niet verhogen.