2015_CBS_07210 - Labo XX. Fasering pilootproject Lageweg - Mede-eigendom financieel model - Goedkeuring

De stad zal de financiering dragen van de eigenaars die niet wensen te betalen voor het model. Deze bijdrage van 5.171,19 euro is voorzien op functiegebied 1SWN020403A00000, budgetpositie 214, budgetperiode 2015.

Op 18 juli 2014 werden de resultaten van het Labo XX, het ontwerpend onderzoek rond verdichting en stadsvernieuwingsonderzoek, opgeleverd. Labo XX heeft als doelstelling om de voorspelde bevolkingsgroei aan te wenden om aan stadsvernieuwing te doen in de 20^ste-eeuwse gordel. Het ontwerpend onderzoek van vier ontwerpteams toonde aan dat er ruimtelijk nog genoeg plaats is om op een kwalitatieve manier de bevolkingsgroei op te vangen in dit gebied. De uitdaging is daarentegen hoe dit gerealiseerd kan worden.

Hoewel de dichtheid in bepaalde wijken buiten de Ring redelijk laag is, kan men de 20^ste-eeuwse gordel niet kwalitatief vernieuwen zonder perceelsoverschrijdende projecten te realiseren. Tegelijkertijd moet er gekeken worden hoe een ontwikkelingstraject versneld kan worden. Dit alles dient gerealiseerd te worden in de 20^ste-eeuwse gordel, een gebied waar procentueel minder overheidseigendom aanwezig is.

Labo XX stelde voor dat deze doelstellingen bereikt kunnen worden door een alternatief proces en financiering . Deze hypothese wordt in de praktijk getest op de site Lageweg in Hoboken. Dit project loopt in nauwe samenwerking met het Kenniscentrum Vlaamse Steden en Openbare Vlaamse Afvastoffenmaatschappij.

Fasering

De fasering van het pilootproject Lageweg bestaat uit de volgende onderdelen:

Fase 1 – Coalitiefase (tussen de eigenaars):

• engagementsverklaring ter voorbereiding van de samenwerkingsovereenkomst;
• opmaak financieel model voor de doorrekening vanaf de ruimtelijke randvoorwaarden tot het masterplan en de uitvoeringsfase;
• opmaak ruimtelijke randvoorwaarden;
• de coalitievorming eindigt met een samenwerkingsovereenkomst en een studienamiddag (georganiseerd door het Kenniscentrum Vlaamse Steden);
• streefdatum: november 2015.

Fase 2 - Visievorming:

• selectie ontwikkelaar(s), intern en/of extern;
• selectie investeerder(s);
• opstart tijdelijk gebruik;
• de visievormingsfase eindigt met een goedgekeurd masterplan, financieel plan en een juridische overeenkomst tussen stad, eigenaars, ontwikkelaar(s), (eventueel) investeerder(s), … in de vorm van een grondenbank of brownfieldconvenant;
• streefdatum: 1 jaar na ondertekening samenwerkingsovereenkomst.

Fase 3 en 4 - Planvorming en uitvoering:

• opmaak ruimtelijk uitvoeringsplan – opmaak milieueffectenrapport;
• opmaak visie openbaar domein;
• opstart en verderzetting tijdelijk gebruik;
• verkoop, bouw, sanering en uitvoering;
• streefdatum: 5 jaar na ondertekening samenwerkingsovereenkomst.

Begin 2015 werd een traject gestart met de eigenaars en bewoners van de Lageweg. Het uitgangspunt is om eerst een coalitie te vormen en pas in tweede instantie een masterplan op te maken. Dit heeft als voordeel dat de plannen en ambities van de eigenaars beter verwerkt kunnen worden in het masterplan en dat zij trekker worden van de opmaak van het masterplan.

Op deze deze manier lopen de gesprekken over de samenwerkingsovereenkomst, de overeenkomst met betrekking tot sanering, programma van eisen, stedenbouwkundige lasten, het masterplan en het tijdelijk gebruik zo veel mogelijk parallel.

Door het starten met coalitievorming en niet met een ruimtelijke visie, is een volledige financiële doorrekening pas later in het proces mogelijk. Om vragen over de financiële haalbaarheid van het project reeds in deze fase al in kaart te brengen, werd een bestek opgemaakt voor de opmaak van een flexibel financieel model. De opdracht “opmaak van een financieel model" werd gegund aan Rebelgroup Advisory Belgium, voor een opdracht van 9.982,50 EUR, inclusief btw. (bestelbonnummer 4005141779).

Vier ontwerptafels die de mogelijkheden van het gebied en de plannen van de verschillende eigenaars naar boven hebben gebracht vonden plaats. De doelstelling is om de coalitievorming in het najaar te laten eindigen met een samenwerkingsovereenkomst. Deze samenwerkingsovereenkomst bevat:

• de wil tot samenwerking;
• ruimtelijke randvoorwaarden van het gebied;
• identificatie van de verschillende partners;
• vervolgstappen van het proces;
• financiële uitgangspunten.

Ter voorbereiding van deze samenwerkingsovereenkomst werd een engagementsverklaring getekend door de eigenaars. De engagementsverklaring heeft volgende doelstelling:

• identificatie van de verschillende partners: wie is gemachtigd om een samenwerkingsovereenkomst te tekenen binnen een bepaald bedrijf of eigendom? Door de ingewikkelde eigendomssituatie (eigendom in onverdeeldheid, eigendom in vereffening na faillissement, eigendom in verkoop) is het belangrijk om de gemachtigde personen te identificeren en op de hoogte te brengen van het project;
• eerste stap naar de wil tot een duurzame samenwerking;
• opmaak van de financiële randvoorwaarden: de engagementsverklaring start de opmaak van het flexibel financieel model. Dit model moet het mogelijk maken om de financiële haalbaarheid van het project reeds vroeg te monitoren. Dit model moet duidelijk tonen wat het project betekent voor de verschillende eigenaars. Het model moet in de loop van het project steeds gedetailleerder worden ingevuld.

De engagementsverklaring laat toe dat de verschillende eigenaars de opmaak van het financieel model zelf financieren. Hierdoor kunnen zij dit mee sturen en wordt het model eigendom van de partners. De verdeelsleutel van de financiering is volgens het grondaandeel in het project:

Het aandeel van het gemeenschapsonderwijs wordt betaald door de stad. Zij ondertekenen wel de engagementsverklaring om hun steun voor het project te tonen. De stad zal eveneens de financiering dragen van de eigenaars die niet wensen te betalen voor het model. Deze partners worden geen eigenaar van het model. Deze partners blijven de mogelijkheid krijgen om later alsnog in te stappen in het proces en de opmaak van het financieel model. Dit wordt dan verrekend in de toekomstige financiële samenwerking tussen de eigenaars. De middelen hiervoor zijn vastgelegd op budgetpositie 214.

De partners die momenteel de engagementsverklaring hebben ondertekend zijn:

• AG VESPA;
• Gemeenschapsonderwijs;
• Sany Logistics;
• Zonimmo;
• familie Vits;
• Depannage 2000.