2015_CBS_07103 - Scheldekaaien - Deelproject Loodswezen. Bestek en bijlagen van de gebiedsontwikkeling Loodswezen - Goedkeuring

Het aandeel in de ontvangsten uit de erfpachtvergoeding voor de stad wordt bepaald door de samenwerkingsovereenkomst tussen de stad Antwerpen en Vlaanderen zoals goedgekeurd door de gemeenteraad op 23 april 2014 (jaarnummer 363).

Daarbij is bepaald dat een verdeling van de inkomsten gebeurt volgens de formule: aandeel partij X = 50% x (grondoppervlakte partij X / totale grondoppervlakte) + 50% x (vloeroppervlakte partij X / totale vloeroppervlakte). Deze samenwerkingsovereenkomst kan nog worden aangevuld met bijkomende afspraken omwille van de uitbreiding van de opdracht met een rotatieparking.

Bij gunning van de opdracht zal een financiële tabel worden opgenomen in het gunningsbesluit waarin de concrete ontvangsten en hun budgettaire verwerking worden weergegeven.

De opdracht waarvoor het bestek wordt uitgeschreven heeft als finaliteit het verlenen van een (onder)erfpacht van de stad aan een private partner.
De opdracht kan pas gegund worden als de ondererfpacht wordt goedgekeurd door de gemeenteraad. Daarom wordt ook het bestek voorgelegd aan de gemeenteraad.

Het ruimtelijk kader, bijlage bij het bestek, dient gelezen te worden als een integraal onderdeel van het bestek.
Het initiële ruimtelijk kader zoals goedgekeurd door de gemeenteraad op 23 april 2014 (jaarnummer 363) wordt vandaag uitgebreid in functie van de rotatieparking.
Het uitgebreide ruimtelijk kader wordt daarom ook voorgelegd aan de gemeenteraad.

Masterplan Scheldekaaien
In 2005 keurde de Vlaamse regering het geactualiseerde Sigmaplan goed, waarin bepaald wordt dat de waterkering ter hoogte van Antwerpen van 8,35 meter TAW (Tweede Algemene Waterpassing) tot 9,25 meter TAW wordt opgehoogd om de stad in de toekomst te blijven beschermen tegen overstromingen.

Op 9 juli 2010 (jaarnummer 8556) keurde het college het Masterplan Scheldekaaien goed. In het Masterplan Scheldekaaien is de Loodswezensite en omgeving benoemd als een unieke plek langs de kaaien waarbij de een bijzondere band tussen stad en rivier uitgewerkt wordt. Er wordt op deze plek uitgekeken naar een interessante herbestemming van het Loodsengebouw en er is een zone voor nieuwbouw aangeduid op basis van zichtassen en de ambitie om dit scharnierpunt te verbijzonderen.

Principeovereenkomst Scheldekaaien

Op 20 september 2010 (jaarnummer 1134) en op 20 december 2010 (jaarnummer 1713) keurde de gemeenteraad de principeovereenkomst Scheldekaaien goed. De principeovereenkomst regelt de samenwerking tussen stad Antwerpen en Waterwegen en Zeekanaal NV met het oog op de inrichting van de Scheldekaaien conform het Masterplan Scheldekaaien. De partijen maken onder meer afspraken met betrekking tot de verdeling van kosten en nieuwe opbrengsten.

Samenwerkingsovereenkomst Loodswezensite

In april 2014 ondertekenden het Vlaams Gewest, medeondertekend door het agentschap voor Facilitair Management, ParticipatieMaatschappij Vlaanderen en Waterwegen en Zeekanaal NV, enerzijds en de stad Antwerpen en AG VESPA, anderzijds het samenwerkingskader voor de gebiedsontwikkeling van de Loodswezensite. Het samenwerkingskader beoogt de kwalitatieve herontwikkeling van de Loodswezensite te Antwerpen op een financieel haalbare wijze (jaarnummer 363).

De stad staat maakt de gebiedsontwikkeling daarbij mogelijk door een Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan of RUP op te maken voor de site. De proces- en richtnota, als eerste stap bij de opmaak van het RUP, werd goedgekeurd door het college op 1 oktober 2014 (jaarnummer 9887). De stad staat ook in voor de opmaak van de nodige sectorale effectenstudies die bij de opmaak van het RUP horen (MOBER en planMERscreening). Het MOBER is reeds opgemaakt en zal doorvertaald worden in de voorschriften van het RUP en in de planMERscreening.

In navolging van de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst wordt de opdracht voor de gebiedsontwikkeling door PMV in de markt gezet in twee fasen. De marktbevraging werd in eerste fase gepubliceerd in het Bulletin der Aanbestedingen op 1 juli 2014. Van de indieners voldeden vijf consortia om toegelaten te worden tot de volgende fase van de opdracht. Elk consortium is samengesteld met de gevraagde disciplines (ontwikkelaars, ontwerpers, ingenieurs en aannemers) om de volledige ontwerpopgave en de uitvoering van de gebiedsontwikkeling op zich nemen. Daarnaast staat het concortium ook in voor een afnemer.

In navolging van de samenwerkingsovereenkomst werd in samenspraak tussen stad en Vlaamse overheid een bestek opgesteld op basis waarvan de vijf geselecteerde consortia in een tweede fase een offerte moeten opmaken. Met dit besluit leggen we het bestek voor de tweede fase en de voor de stad relevante bijlagen voor ter goedkeuring.

Een rotatieparking ten zuiden van Loodswezensite werd eerst als optioneel onderdeel opgenomen in de opdrachtomschrijving voor de eerste fase van de marktbevraging, maar vormt in het bestek dat voorligt een vast onderdeel. In de samenwerkingsovereenkomst werd bepaald dat verdere afspraken over de rotatieparking vastgelegd dienden te worden. Deze afspraken zullen later aan de gemeenteraad voorgelegd worden. 

1/ Bestek 'Gebiedsontwikkeling Loodswezen'

Het bestek bestaat uit, onder meer, volgende onderdelen:

a/ Algemene bepalingen

• Het voorwerp van de opdracht in het bestek bestaat uit de gebiedsontwikkeling met een herbestemming en restauratie van het loodswezengebouw en de boeienloods, de realisatie van een waterkering volgens nieuw sigmapeil, de realisatie van een nieuwbouw en de aanleg van nieuw kwalitatief openbaar domein (vanaf het Loodsengebouw tot het Noorderterras) en een bestemmings- en rotatieparking. 
• Het gewenste ambitieniveau wordt omschreven als de ontwikkeling van een 'Parel langs de Schelde'. Deze ambitie heeft zowel betrekking op het project als op het proces. Het ambitieniveau wordt verder in het bestek doorvertaald in de opgelegde minimale score van 75% op het kwaliteitscriterium 'ruimtelijk meerwaarde'.
• Voor de realisatie van de publieke buitenruimte wordt meegegeven dat de nodige overlegmomenten met de bevoegde stadsdiensten aan de vergunningverlening vooraf dienen te gaan.
• Noodzakelijke afstemming met gelijklopende werven wordt opgelegd, onder meer Brabo II (Rijnkaai) en de kaaimuurstabilisatie van Waterwegen en Zeekanaal NV.

b/ Verloop van de onderhandelingsprocedure

• De offertetermijn bedraagt ca. 6 maanden waarna een onderhandelingfase 'best and final offer' van 3 maanden en een fase van aanduiden van de voorkeursbieder van 3 maanden voorzien worden.
• De opdracht kan daarna gegund worden. De realisatie van de gebiedsontwikkeling zal ten vroegste 1 jaar na de gunning, na het bekomen van de nodige stedebouwkundige vergunningen, kunnen starten. De realisatie dient 5 jaar na de vergunningverlening voltooid te zijn.

c/ Verplichte onderdelen van de opdracht 

• De zakelijk rechten ten voordele van de gekozen deelnemer worden beschreven en bestaan uit (onder-)erfpachten met een looptijd van ca. 78 jaar dewelke eindigen op 31 december 2096.

d/ Minimale eisen

In het bestek worden een aantal minimale eisen gekoppeld aan de in te dienen offertes:

• Een minimale erfpachtvergoeding van 3.000.000,00 euro bieden.
• Verenigbaarheid met het ruimtelijk kader voor de gebiedsontwikkeling;
• Het aanleveren van een intentieverklaring van de toekomstige eindgebruiker(s);
• Minimumscore van 75% op 'ruimtelijke meerwaarde' behalen;
• Voldoen aan de minimale technische eisen voor de waterkering;
• Voldoen aan de minimale randvoorwaarden voor de ondergrondse parking.

e/ Gunningscriteria en gunningsmethodiek

• De gunningscriteria zijn vastgelegd op 50 punten voor het criterium 'Kwaliteit' en 50 punten voor het criterium 'Prijs'. Bij het criterium 'Kwaliteit' wordt de ruimtelijke meerwaarde beoordeeld (30 punten), de programmatie en de exploitatie (10 punten) en het plan van aanpak en het businessplan (10 punten). Bij het criterium 'Prijs' wordt de erfpachtvergoeding (45 punten) en de kostprijs van de waterkering (5 punten) beoordeeld.
• Deze subcriteria worden beoordeeld op basis van beoordelingselementen zoals opgesomd in het bestek en bepaald in de werkgroepen. 

f/ In te dienen documenten

• Er wordt een visie en masterplan voor de totale site gevraagd. 
• Voor de nieuwbouwdelen en het openbaar domein wordt een schetsontwerp gevraagd. 
• Voor de restauratiedelen wordt een voorontwerp met hoger detailleringsniveau gevraagd om op een gepaste manier te kunnen beoordelen.
• Voor de aanleg van de publieke ruimte wordt gevraagd om een raming op te maken. Ook voor de beheers- en onderhoudskost van het openbaar domein wordt een raming gevraagd. 

2/ Ruimtelijk kader 'Gebiedsontwikkeling Loodswezen'

Het ruimtelijk kader is een bijlage bij het bestek en maakt er integraal onderdeel van uit.

Het ruimtelijk kader zoals goedgekeurd door het college op 04 april 2014 werd uitgebreid waarbij een rotatieparking als vast, en niet langer als optioneel, onderdeel van de marktbevraging wordt beschouwd. 

Het goedgekeurde ruimtelijk kader wordt aangevuld met volgende krachtlijnen:

• Het projectgebied dat in de markt wordt gezet, loopt van de Loodswezensite tot net ten noorden van het Noorderterras. Er wordt binnen de offerte gevraagd om aansluitend op het projectgebied ook een schetsontwerp voor de Orteliuskaai op te maken zodanig dat de relatie tussen stad en water volledig onderzocht en ontworpen kan worden en er tot een optimaal geïntegreerd antwoord op de verschillende opdrachtonderdelen gekomen kan worden. (De stad zal na gunning los van de gebiedsontwikkeling voorzien in een verdere uitwerking van het ontwerp en de aanleg van de Orteliuskaai teneinde de relatie tussen stad en water volledig te realiseren.)
• Het maaiveld kan over het geheel of een gedeelte van de site opgetrokken worden om de nadelige gevolgen op de zichten door de waterkeermuur op een architecturaal verantwoorde wijze te ondervangen en te komen tot een kwalitatieve buitenruimte. De verhoging van het maaiveld dient in verhouding te staan tot de omgevende bebouwing en het vaste gedeelte van de waterkering. De verhoging van het maaiveld kan eveneens het dak van de parking vormen. Drie zones worden afgebakend met elk hun maximale maaiveldhoogte.
  • De zone langs de blauwe steen met een peil van max 7m TAW (huidig peil).
  • De droge kaaivlakte met een maximum peil van 9m25 TAW (het nieuwe sigmapeil). In deze zone zijn ondergrondse constructies mogelijk.
  • De zone vanaf de huidige gevellijn met een breedte van 30.5m (gebaseerd op een wegprofiel inclusief vrijliggende trambaan) waarbij het huidige maaiveldniveau wordt aangehouden. In deze zone worden geen ondergrondse constructies voorop gesteld.
• De ondergrondse parking (rotatie- en bestemmingsparking) bestaat uit maximum 800 parkeerplaatsen waarvan een deel bestemmingsparking en een deel rotatieparking, ontsloten via dezelfde in- en uitrit. 
• Voor de materialisatie en het straatmeubilair is het Beeldkwaliteitsplan Scheldekaaien de leidraad.
• Aan stadszijde wordt een polyvalente ruimte en ontmoetingsplaats met ruimte voor evenementen en ontmoetingen geambieerd.
• De nodige sport- en spelinfrastructuur dient op informele wijze te worden geintegreerd in het ontwerp teneinde tegemoet te komen aan de grote noden op deze plek.
• Een duidelijke uitspraak over een groenconcept op deze plek wordt verwacht.
• Een minimumbelasting die het publiek domein moet kunnen dragen wordt opgelegd teneinde evenementen op het openbaar domein te kunnen organiseren.
• Een voorstel voor de verlichting dient gebaseerd te zijn op de reeds vastgelegde keuzes voor het wegprofiel ten noorden en ten zuiden van de projectsite.

Actueel statuut gronden

• Het noordelijk deel van het projectgebied is eigendom van Vlaanderen.
• Voor het middendeel van het projectgebied is een erfpacht verleend door Waterwegen en Zeekanaal aan de stad Antwerpen.
• Het zuidelijk deel van het projectgebied heeft de stad vandaag in concessie van Waterwegen en Zeekanaal. Dit is geen financieel patrimonium van AG Vespa. 

 Toekomstig statuut gronden

Voor het totale projectgebied zal een zakelijk recht verleend worden aan de private partner voor circa 78 jaar in ruil voor een erfpachtvergoeding.

Het zakelijk recht wordt als volgt gestructureerd: 

• het noordelijk deel van het projectgebied, in eigendom van Vlaanderen, wordt door Vlaanderen in erfpacht gegeven aan de private partner;
• het middendeel van het projectgebied, waarvoor een erfpacht verleend is door Waterwegen en Zeekanaal aan de stad, wordt door de stad in ondererfpacht gegeven aan private partner bij gunning van de opdracht;
• het zuidelijk deel van het projectgebied, dat de stad vandaag in concessie heeft van Waterwegen en Zeekanaal, wordt uit de concessie gelicht en in erfpacht gegeven van Waterwegen en Zeekanaal aan de stad Antwerpen (wordt geagendeerd op gemeenteraad van oktober 2015). Dit zuidelijk deel wordt nadien ook in ondererfpacht gegeven van de stad aan de private partner bij gunning van de opdracht.

Het ontwerp van de ondererfpachtovereenkomst, waarbij de stad aangeeft in welke vorm de gronden waar de stad een zakelijk recht op heeft (middendeel en zuidelijk deel van het projectgebied) ter beschikking worden gesteld aan de private partner, wordt bij het bestek van de gebiedsontwikkeling meegegeven.
Na de onderhandelingsfase met de private partner wordt bij gunning van de opdracht de definitieve ondererfpacht ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad.

Parallel met dit besluit liggen de overeenkomsten zakelijke rechten met bijkomende afspraken om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken afzonderlijk ter goedkeuring voor op de gemeenteraad in oktober 2015.

4/ Technisch bestek rotatie- en bestemmingsparking

Een technisch bestek voor de rotatie- en bestemmingsparking wordt bij het bestek van de gebiedsontwikkeling meegegeven.
Er wordt gevraagd om een innovatieve, dynamische en flexibele parking aan te bieden zodat de beschikbare parkeerplaatsen naargelang de noden kunnen ingezet worden als rotatieplaatsen, bestemmingsplaatsen of abonnementen. Ook de gewenste voorzieningen betreffende fietsparkeren worden meegegeven. Er wordt vooropgesteld om een publiek toilet te koppelen aan de uitbating van de parking. 

De opdrachtgevers van de opdracht gebiedsontwikkeling Loodswezensite zijn het Vlaams Gewest, de Stad Antwerpen en Waterwegen en Zeekanaal NV.

De aanbestedende dienst voor de opdracht is PartcicipatieMaatschappij Vlaanderen NV.

ParticipatieMaatschappij Vlaanderen treedt hierbij op als lasthebber op voor rekening van de verschillende opdrachtgevers, zijnde het Vlaams Gewest, de Stad Antwerpen en Waterwegen en Zeekanaal NV. 

ParticipatieMaatschappij Vlaanderen staat als projectleider in voor de plaatsing van de opdracht en treedt ten aanzien van derden als lasthebber van de betrokken overheden op als centraal en enig aanspreekpunt.

ParticipatieMaatschappij Vlaanderen treedt in realisatiefase, zijnde na contractsluiting, niet op als vertegenwoordiger of lasthebber van de opdrachtgevers.

De af te sluiten overeenkomsten zullen na gunning van de opdracht aan de gekozen deelnemer rechstreeks tot stand komen met de betrokken overheden en opdrachtgevers.