2014_CBS_11434 - Huisvesting - Voorstel tijdelijke herbestemming leegstaande ruimte Kalmthout - Goedkeuring

In 2001 werden de gebouwen en onroerende aanhorigheden van Max Temmermanlei 38-40 van vzw Openlucht en Vacantiecolonies der gemeente Deurne overgedragen aan de vzw Zon en Hei (in vereffening), Max Temmermanlei 38-40, 2920 Kalmthout.

Conform de beslissing van de algemene buitengewone vergadering vzw Zon en Hei van 24 juni 2010 zal het onroerend patrimonium van de vzw aangewend worden voor initiatieven binnen de stad Antwerpen met betrekking tot jeugd (meer bepaald het stedelijk onderwijs, kinderopvang en Centra voor Kinderzorg en Gezinsondersteuning (CKG)).

Het actueel ruimtegebruik van de site, Max Temmermanlaan 38, 2920 Kalmthout werd in kaart gebracht.

De site omvat diverse delen:

• De voormalige conciergewoning: grond en bijhorend gebouw is eigendom van de vzw Zon en Hei. De oppervlakte van het perceel bedraagt 2.486 m². In de tuin staan vermoedelijk niet vergunde garages. Van het gebouw zijn geen plannen beschikbaar. De geschatte bruto vloeroppervlakte van het gebouw is 276 m².  De algemene conditie van het gebouw is verouderd. Er is geen functionerende verwarmingsketel, de elektrische installaties zijn niet conform, de trap is in onstabiele toestand, de keuken is niet in orde, en het energieprestatieniveau is slecht. Het gebouw staat momenteel leeg en is niet verhuurbaar in actuele toestand.
• De voormalige school: grond en bijhorend gebouw is eigendom van de stad Antwerpen. De oppervlakte van het perceel is 570 m² (voormalige school + toegangsweg). De bruto vloeroppervlakte van het gebouw is 658 m². De algemene conditie van het gebouw is verouderd. Afwerkingen en uitrusting zijn verouderd, elektrische installaties zijn te controleren, het energieprestatieniveau is slecht. Het voormalige schoolgebouw werd tot juni 2010 gebruikt als basisschool voor de kinderen van CKG, Kalmthout en Kapellen. De gelijkvloerse delen zijn in gebruik door het CKG, de verdieping staat leeg en is herbestembaar mits afspraken met andere gebruiker betreffende gedeeld gebruik van toegang, buitenruimte, en eventueel andere ruimtes.
• De woning: grond en bijhorende gebouwen zijn eigendom van de vzw Zon en Hei. De oppervlakte van het perceel is 8.585 m². Op hetzelfde perceel werd ook het verblijf voor de 0-6 jarigen opgericht. De bruto vloeroppervlakte van het gebouw is 1.333 m². De algemene conditie van het gebouw is verouderd. Zowel de structuur (gedeeltelijk houten vloeren) als de afwerkingen en uitrusting zijn verouderd, elektrische installaties zijn te controleren, het energieprestatieniveau is slecht, de indeling is gefragmenteerd.
• Het verblijf: het gebouw werd opgericht op hetzelfde perceel als de woning. De bruto vloeroppervlakte bedraagt 445 m². De algemene conditie van het gebouw is vrij goed. De technische uitrusting is in orde, het energieprestatieniveau is aanvaardbaar, de indeling is afgestemd op actuele activiteit, er is scheurvorming ter hoogte van het trapvolume.

De ‘woning’ en het verblijf worden momenteel gebruikt als woongelegenheid voor kinderen in noodopvang. De werking van het gewoon gemeentebedrijf CKG van de stad Antwerpen werd in 2012 overgenomen door het Zorgbedrijf Antwerpen. In de overdrachtsakte werd opgenomen dat de werking van het CKG tot de oplevering van het nieuwbouwproject Regatta Linkeroever in het pand gevestigd kan blijven. Het Zorgbedrijf staat volgens de overdrachtsakte in voor het huurders- en eigenaarsonderhoud.

Op lange termijn werd beslist de hoofdactiviteit van de site namelijk de huisvesting voor kinderen in noodopvang te herlocaliseren naar een locatie binnen de stad Antwerpen. Hiertoe bouwt het Zorgbedrijf een nieuw gebouw op de Antwerpse Linkeroever aan Regatta. Met de investering in het nieuwe verblijf wordt tegemoet gekomen aan de behoefte om deze dienstverlening op eigen grondgebied van de stad Antwerpen te kunnen aanbieden. Bovendien kan de dienstverlening op een meer kostenefficiënte manier georganiseerd worden, doordat de gebouwgebonden exploitatiekosten drastisch zullen afnemen. Het verminderen van de verplaatsingen naar de buitenlocatie zal ook een positieve impact hebben op inzet van personeel en voertuigen.

Vanuit strategische vastgoedvisie is het aan te bevelen om de bestemming op lange termijn voor de hele site af te stemmen op de verhuis van de grootste gebruiker: het Zorgbedrijf.

De huisvestingscommissie nam op 1 september 2014 kennis van de collegebeslissing met betrekking tot de overdracht van het vastgoed van de vzw Zon en Hei naar de stad Antwerpen conform de vereffeningsbeslissing van de vzw.

De huisvestingscommissie nam op 1 september 2014 kennis van de vraag van de vereffenaar van de vzw Zon en Hei om in overleg met de stad Antwerpen verhuring van een deel van de infrastructuur Max Temmermanlaan 38, 2920 Kalmthout te overwegen.

De huisvestingscommissie adviseerde op 1 september 2014 gunstig voor een marktconforme verhuring van de site, mits:

• alle kosten (startinvesteringen in functie van veiligheid en gebruik) en exploitatiekosten rekening houdend met waardebehoudend onderhoud in beeld worden gebracht;
• een marktconforme huurprijs bepaald wordt die rekening houdt met de effectieve kosten die de huurder en de verhuurder zullen opnemen;
• in de huurovereenkomst een clausule wordt opgenomen waarin een engagement vervat zit dat waardebehoudend onderhoud garandeert;
• de duurtijd van de overeenkomst wordt afgewogen ten opzichte van de afschrijftermijn/return on investment van de nodige investeringen van de respectievelijke partijen;
• in de huurovereenkomst een clausule wordt opgenomen dat bij verkoop de nieuwe eigenaar het recht heeft om de huurovereenkomst te beëindigen, binnen een redelijke termijn voorbeeld 6 maanden, zodat in functie van eventuele herlocatie van de werking van het CKG de toekomstige verkoop niet gehypothekeerd wordt.

De huisvestingscommissie adviseert op 1 september 2014 om besprekingen te starten met het Zorgbedrijf betreffende de toekomst van de dienstverlening op deze locatie.

De huisvestingscommissie adviseert om in afwachting van een definitieve keuze over de bestemming een marktconforme huurovereenkomst op te maken met het Zorgbedrijf, waarin:

• een marktconforme huurprijs bepaald wordt die rekening houdt met de effectieve kosten die de huurder en de verhuurder zullen opnemen;
• een clausule wordt opgenomen waarin een engagement vervat zit dat waarde behoudend onderhoud garandeert;
• de duurtijd van de overeenkomst wordt afgewogen ten opzichte van de afschrijftermijn/return on investment van de nodige investeringen van de respectievelijke partijen.

De actuele marktconforme huurwaarde van de herbestembare ruimtes op de verdieping van de school bedraagt 1.887,00 EUR/maand of 22.644,00 EUR/jaar.

De ruimte wordt ter beschikking gesteld in de staat waarin ze zich bevindt.
Alle aanpassingswerken om de beschikbare ruimte geschikt te maken voor de activiteiten van de gebruiker zijn ten laste en voor kosten van de gebruiker, ook als deze strikt gezien vallen onder wat juridisch aanzien wordt als eigenaarsverplichtingen.
De gebruiker zal, voorafgaand aan ingebruikname en voorafgaand aan de uitvoering van werken, de stad Antwerpen informeren over eventuele aanpassingswerken om het gebouw geschikt te maken voor exploitatie volgens de vigerende normen en eisen. Deze werken kunnen slechts worden uitgevoerd na gunstig advies van de stad Antwerpen. De gebruiker staat in voor alle nodige vergunningen, inspecties en keuringen om de exploitatie mogelijk te maken.

De huurder zal met de huidige gebruiker CKG afspraken maken over toegang tot de gebouwen, gebruik van gemeenschappelijke delen, en deelname in de kosten voor gemeenschappelijke delen. De kosten voor nutsvoorzieningen worden verdeeld pro rata gebruikte m² met een correctie voor de functie, rekening houdend dat in de delen van de voormalige school uitsluitend verbruik is tijdens de schooluren, terwijl het gebouwdeel voor het CKG permananet in gebruik is.

Op 6 september 2014 ontving de stad Antwerpen een vraag van de vereniging Mind-Craft Academie, die vanaf 1 september 2014 gestart is met het aanbieden van Sudbury-onderwijs in scoutslokalen in de gemeente Kalmthout. Zij zijn op zoek naar meer geschikte huisvesting en wensen een gebruikrecht te krijgen van de vrijstaande lokalen van de voormalige school aan de Max Temmermanlaan 38, 2920 Kalmthout. 

Gezien de beschikbare ruimte herbestembaar is mits goede afspraken met het CKG, kan dit op korte termijn een oplossing bieden aan de ruimtenood van de school. Daarnaast kan de stad Antwerpen de inkomsten inzetten voor reccurente kosten aan het gebouw.