2015_GR_00111 - Mastergebouw Lokale Politie Antwerpen - Bestek - Goedkeuring

AG VESPA zal na gunning met de opdrachtnemer (i) een DBFM-overeenkomst sluiten voor het ontwerpen, bouwen en financieren van het project alsook het onderhouden ervan gedurende de contractduur en (ii) een koopovereenkomst sluiten voor de aankoop van de gronden waarop het mastergebouw gerealiseerd zal worden. AG VESPA zal hiervoor gedurende een periode van 25 jaar een periodieke beschikbaarheidsvergoeding betalen aan de opdrachtnemer. AG VESPA zal op haar beurt het mastergebouw verhuren aan de lokale politie Antwerpen conform de modaliteiten van de eigenaar-huurder relatie zoals bepaald in de samenwerkingsovereenkomst tussen de stad Antwerpen en AG VESPA betreffende het politiepatrimonium, goedgekeurd door de gemeenteraad op 21 september 2009 (jaarnummer 1419).

In het kader van het Masterplan huisvesting van de lokale politie dient een mastergebouw ontwikkeld te worden waarin alle beleidsuitvoerende en beleidsondersteunende diensten centraal gehuisvest worden met uitzondering van de gedeconcentreerde onthaal- en wijkwerking.

Artikel 8.1 van de samenwerkingsovereenkomst tussen de stad Antwerpen en AG VESPA over het politiepatrimonium voorziet dat AG VESPA, in uitvoering van het masterplan, nieuwbouwprojecten ten behoeve van de Lokale Politie Antwerpen kan realiseren. Artikel 8.3 bepaalt dat vooraleer AG VESPA kan starten met de uitvoering van deze bouwwerken, er een akkoord dient te bestaan tussen AG VESPA en de Lokale Politie Antwerpen.

Op 14 november 2014 keurde de raad van bestuur van AG VESPA de selectieleidraad goed.

Op 24 november 2014 (jaarnummer 890) keurde de gemeenteraad het algemeen kader voor de realisatie van het mastergebouw voor het Mastergebouw voor de Lokale Politie Antwerpen (LPA) goed voor wat betreft:

• programma van eisen;
• keuze voor een PPS in de vorm van een contractuele DBFM-opdracht;
• keuze en verloop van de onderhandelingsprocedure als gunningsprocedure;
• de beslissing tot het opstarten van de procedure tot verkoop van de Oudaan;
• de koppeling van het project voor de realisatie van het mastergebouw met de verkoop van Oudaan;
• de uitgangspunten met betrekking tot de grondpositie;
• vergunningstraject;
• timing;
• besluitvormingstraject.

Op 2 december 2014 werd de aankondiging van de opdracht voor het mastergebouw gepubliceerd.

Structuur van de opdracht en contractueel kader

Het voorwerp van onderhavig besluit is de goedkeuring van het bestek voor het project mastergebouw lokale politie Antwerpen. Het project bestaat uit twee luiken:

• de DBFM-opdracht voor het mastergebouw;
• de verkoop van het Oudaan-gebouw.

DBFM-opdracht mastergebouw

Voorwerp van de DBFM-opdracht

De DBFM-opdracht betreft het ontwerp, de bouw, de financiering en het onderhoud gedurende 25 jaar van een mastergebouw waarin alle beleidsuitvoerende en beleidsondersteunende diensten van de lokale politie Antwerpen, behalve de onthaal- en wijkwerking, moeten worden gecentraliseerd. Dit luik van het project is een zogenaamde contractuele publiek-private samenwerking.

Het aanbrengen van de grond voor de realisatie van het mastergebouw

Noch de stad Antwerpen, noch AG VESPA beschikken over de nodige gronden geschikt voor de realisatie van het mastergebouw binnen het vooropgestelde ambitieniveau. Van de inschrijvers wordt daarom verwacht dat zij zelf een locatie voorstellen en aan AG VESPA ter beschikking stellen. De locatie moet aan een aantal in de gunningsleidraad vermelde eisen voldoen teneinde voor de inplanting van het mastergebouw in aanmerking te komen.

Op contract close zal AG VESPA de grond rechtstreeks in eigendom verwerven van de grondverkoper tegen de door de aanbestedende overheid vastgelegde grondprijs ongeacht de ligging van de grond die de inschrijver aanbiedt.

Juridische structurering van de DBFM-Opdracht

Zonder exhaustief te zijn en onverminderd de tekst van de gunningsleidraad, het ontwerp van de DBFM-overeenkomst en haar bijlagen zelf, zijn de krijtlijnen van de DBFM-opdracht als volgt te beschrijven:

1. de aanbestedende overheid wordt eigenaar van de grond op contract close;
2. de opdrachtnemer staat in voor het ontwerp, de bouw, de financiering en het onderhoud van het mastergebouw;
3. in overeenstemming met de DBFM-overeenkomst zal de aanbestedende overheid vanaf de beschikbaarheidsdatum een prestatieafhankelijke, periodieke beschikbaarheidsvergoeding betalen die mogelijks door beschikbaarheidscorrecties, prestatiecorrecties en herhalingskortingen gecorrigeerd zal worden;
4. bij beschikbaarheid zal de aanbestedende overheid eveneens een eenmalige vergoeding betalen;
5. het mastergebouw wordt door natrekking verworven. De opdrachtnemer zal dus geen opstalhouder zijn;
6. de LPA zal de DBFM-overeenkomst als afnemer mee ondertekenen.

Verkoop van het politiegebouw Oudaan

De verkoop is te begrijpen als een optie in de zin van artikel 2, 11° van het Koninklijk Besluit van 15 juli 2011 binnen het kader van het project en de gunningsprocedure. De inschrijvers zijn verplicht tot een bod voor de aankoop van het Oudaan-gebouw, naast hun voorstel voor de DBFM-opdracht.

AG VESPA zal niet verplicht zijn de optie effectief te lichten en tot de verkoop van het Oudaan-gebouw onder deze procedure over te gaan.  Naast deze procedure zal immers een parallelle maar afzonderlijke procedure plaatsvinden waarin potentiële kopers een bod op het Oudaan-gebouw kunnen uitbrengen. Deze parallelle procedure verloopt aan dezelfde voorwaarden, al kan de timing ervan om praktische redenen licht verschillend zijn zonder evenwel afbreuk te doen aan de gelijkheid tussen de kandidaat-kopers en de kandidaat-kopers in de afzonderlijke verkoopprocedure.

De uiteindelijke beslissing zal worden genomen in functie van de vraag in welke van de twee procedures het hoogste bod voor de Oudaan is ingediend. Die benaderingswijze laat AG VESPA als aanbestedende overheid toe te kiezen de voor haar meest voordelige wijze van herontwikkeling te bekomen.

De verkoop van de Oudaan moet leiden tot de verplichte private herontwikkeling, restauratie- en renovatie van het gebouw de Oudaan en aanhorigheden. Van de koper wordt verwacht dat hij de nodige stappen onderneemt om het ontstaan van een stadskanker te vermijden. De herbestemming zal contractueel worden verankerd.

Verloop van de gunningsprocedure

Het project zal na een onderhandelingsprocedure met bekendmaking worden gegund. Het gebruik van een onderhandelingsprocedure werd gemotiveerd in het algemeen kader, goedgekeurd door de gemeenteraad op 24 november 2014 (jaarnummer 890).

In onderstaande tabel worden de verschillende stappen van de gunningsprocedure weergegeven.

Gunningscriteria

De offertes zullen worden beoordeeld in het licht van de hieronder vermelde gunningcriteria:

Financieel criterium (107 punten) (= financieel gedeelte van de offerte)

De aanbestedende overheid zal de beoordeling en rangschikking van het financieel criterium verrichten op basis van drie subcriteria:

• netto Contante Waarde (NCW) van de éénmalige vergoeding en de totale beschikbaarheidsvergoedingen (100 punten);
• aankoopbod Oudaan (5 punten);
• robuustheid en kwaliteit van het financieringsplan, inbegrepen het financieel model (2 punten).

Kwaliteitscriterium (93 punten) (= technisch gedeelte van de offerte)

De aanbestedende overheid zal de beoordeling en rangschikking van het kwaliteitscriterium op basis van de volgende subcriteria verrichten:

• functionaliteit en gebruiksvriendelijkheid van het ontwerp (38 punten);
• stedenbouwkundige en architecturale kwaliteit van het ontwerp (32 punten);
• duurzaamheid (5 punten);
• kwaliteit van het onderhoud (10 punten);
• samenwerkingsmethodologie (3 punten);
• mobiliteit (5 punten).

• Artikel 26, §2, 1°, b) van de wet van 15 juni 2006 overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten.
• Artikel 43, §2, 11° van het Gemeentedecreet.
• Wet van 7 december 1998 tot organisatie van een geïntegreerde politiedienst.