Het college is bevoegd in het kader van de opmaak van het vergunningenregister en de actieve onderzoeksplicht (artikel 5.1.3 §§1 en 2, en artikel 7.6.2. §1, 5de en 6de lid van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening).
De vraag van de raadsman van de heer Tahiri El Ghazi betreft de opname van de verbouwingen tot 9 appartementen van het pand gelegen te 2140 Borgerhout-Antwerpen, Zendelingenstraat 8, in het vergunningenregister als geacht vergund. Het pand betreft een huis met 9 woongelegenheden.
De constructie is kadastraal gekend als huis met gegevens 25e afdeling, sectie A, nummer 115/d/6.
De waardering van het bewijsmateriaal, aangebracht door aanvrager
Voorafgaandelijk
De aanvrager die de registratie vraagt, moet aantonen dat de constructie in aanmerking komt voor het vermoeden van vergunning.
Dit wil zeggen dat de eigenaar het bewijs moet leveren zowel wat betreft het tijdstip van de oprichting, als van de omvang van de verschijningsvorm, nl. het authentiek dan wel gewijzigd karakter van de constructie (RvVb nr A/2014/0093, 18 maart 2014).
In casu betekent dit dat de aanvrager moet aantonen dat in de decretale periode van 22 april 1962 tot de inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen op 9 november 1979, de verbouwingen aan het pand reeds waren aangebracht en dat het toen reeds uit 9 appartementen bestond.
De aanvrager heeft daartoe bij zijn aanvraag drie bewijsstukken voorgebracht, nl.:
De aankoopakte uit 1992
De aankoopakte maakt melding van een handelsgelijkvloers en opbrengsteigendom. Er wordt in de aankoopakte geen melding gemaakt van het aantal woongelegenheden.
In de aankoopakte staat verder ten eerste vermeld dat dit pand in 1977 werd gekocht door mevrouw Vandalem. Ten tweede staat hierin vermeld dat in een akte van 1907 was opgenomen dat er een erfdienstbaarheid gevestigd was op dit perceel. Ten derde vermeld deze aankoopakte een akte verleden in 1909 aangaande de muurgemeenheid. Hoewel de akte effectief verwijst naar een constructie die reeds voor de inwerkingtreding van het gewestplan gebouwd is, is niet aangetoond om welke constructie het zou gaan. Op die manier wordt er wel aangetoond dat er voor de inwerkingtreding van het gewestplan een constructie aanwezig was maar kan niet afgeleid worden welke verschijningsvorm de constructie had.
Ook de loutere vermelding in “§ 6 genot” van de akte dat er huurgelden gevraagd worden, suggereert dat het pand inderdaad verhuurd wordt (wat in 1992 duidelijk was), maar niet hoeveel kamers er waren in de decretale periode.
De akte uit 1992 levert dan ook geen bewijs, noch van het tijdstip van de oprichting, noch van de omvang van de verschijningsvorm.
Eigen archiefonderzoek naar de vergunningshistoriek van het pand, levert evenmin bewijs op ter staving van het vermoeden van vergunning zoals thans aangevraagd.
In de stadsarchieven zijn plannen terug te vinden van een vergunning die werd afgeleverd daterend van 1952 en van 1943. Het plan daterend van 1952 bevat louter een kelder en een handelsgelijkvloers waaruit geen totaalbeeld van de gehele constructie valt af te leiden. De documenten van 1943 bevatten geen plannen en maken louter een toelating uit voor het uitvoeren van binnenveranderingswerken waar verder geen relevante gegevens uit af te leiden zijn.
Uit deze documenten kan wel afgeleid worden dat er een constructie aanwezig was voor de inwerkingtreding van het gewestplan. Hieruit kunnen we echter niet concluderen dat dit voldoende bewijs is om te staven dat het pand in zijn huidige verschijningsvorm reeds voor de inwerkingtreding van het gewestplan werd opgericht.
De uittreksels uit het bevolkingsregister
De aanvrager stelt dat uit deze uittreksels afgeleid kan worden dat er voor de inwerkingtreding van het gewestplan op 9 november 1979 negen afzonderlijke families gehuisvest waren.
In de eerste plaats kan worden opgemerkt dat een bevolkingsregister uit zijn aard geen stuk is, waaruit iets kan worden afgeleid over de omvang van de verschijningsvorm van de constructie in de decretale periode.
Voorts blijkt uit het nazicht ervan dat er reeds in 1963 bewoning is. In de periode voorafgaand en op het moment van de inwerkingtreding van het gewestplan tot heden is er echter geen enkele continuïteit van het aantal woongelegenheden vast te stellen. Er is geen afleesbare trend waar te nemen die aantoont dat er doorheen de jaren (en zeker vóór 1979) overwegend 9 aantal woningen waren, uitzonderlijke uitschieters in min (bv. tijdens renovatie of occasionele leegstand van een woonst) of meer niet meegerekend.
Zo worden door de aanvrager bijvoorbeeld de heren Franciscus DRUYTS en Ronnie DE SMET meegeteld, die beiden verbleven in het pand van 26 juni 1977 tot 8 december 1977. Voorts wordt meegeteld mevr. Marcelle NICASI, die in het pand verbleef van 22 september 1978-25 juli 1983. Welnu: het zou kunnen dat mevrouw NICASI in de kamer van DRUYTS of DESMET is ingetrokken, nadat deze vertrokken waren….Niets geeft aan dat de 9 afzonderlijke families gelijktijdig vóór november 1979 in het pand verbleven in 9 afzonderlijke kamers.
Dit bewijsstuk kan dan ook niet aanvaard worden, noch ter bewijs van het tijdstip van de oprichting, noch ter bewijs van de omvang van de verschijningsvorm.
De technische verslagen
De technische verslagen “woonkwaliteit” werden door de pandtoezichters van de stad Antwerpen opgemaakt op 14 juni 2011 – d.i. maar liefst 22 jaar nà het inwerkingtreden van het gewestplan –.
Sowieso kunnen deze verslagen op zich dus geen bewijs leveren van het tijdstip van de oprichting, noch van de omvang van de verschijningsvorm vóór 1979.
Bovendien lijken verschillende gegevens aan te tonen dat in de periode nà het inwerkingtreden van het gewestplan het aantal woonentiteiten nog verschillende malen gewijzigd werd.
Het is opmerkelijk dat er in de verslagen melding wordt gemaakt van twee woningen op het gelijkvloers en één woning op de vierde verdieping, terwijl in het verzoekschrift strekkende tot de vernietiging van de beslissing van het college van de besluiten van 21 maart 2014 (jaarnummer 2903) en 18 april 2014 (jaarnummer 4140) zoals ingediend door de eigenaar van het pand, te lezen valt dat er sprake is van één woning op het gelijkvloers en twee woningen op de vierde verdieping. Hieruit kan afgeleid worden dat er in elk geval nog grondige verbouwingswerken hebben plaatsgevonden na de inwerkingtreding van het gewestplan.
De waardering van het bewijsmateriaal, aangebracht door de stad.
De regularisatie aanvraag van 2013 (ZBO/B/20132657)
De regularisatieaanvraag zoals ontvangen op 7 mei 2013 voor het adres in kwestie omhelst het regulariseren van een handelspand met woningen tot 9 wooneenheden, deze aanvraag werd geweigerd. Uit de documenten blijkt duidelijk dat de 9 woonentiteiten waarvan gevraagd is deze op te nemen in het vergunningenregister als geacht vergund, niet overeenkomen met de toestand zoals opgegeven in het regularisatiedossier van 2013. In de aanvraagdocumenten van de regularisatie in het document ‘statistiek van de bouwvergunningen’ staat onder punt 2. B. duidelijk te lezen dat de toestand bestond uit 5 woonentiteiten. Deze gegevens heeft de heer El Ghazi zelf ingevuld onder verklaring dat de gegevens waarheidsgetrouw zijn. Aangezien de vraag tot opname in het vergunningenregister de 9 woonentiteiten behelst, toont dit aan dat deze onmogelijk onder het vermoeden van vergunning kunnen vallen aangezien er recentelijk grondig verbouwd is om van 5 naar 9 woonentiteiten te gaan. We wensen te benadrukken dat ook uit het regularisatiedossier van 2013 niet blijkt dat het pand reeds voor de inwerkingtreding van het gewestplan is gebouwd.
De regularisatie aanvraag van 2012 (ZBO/B/20126609)
De regularisatieaanvraag van 21 september 2012 op het adres in kwestie behelst het regulariseren van een handelspand met woningen tot 10 wooneenheden, deze aanvraag werd geweigerd. De aanvraag zoals opgenomen in 2012 is weer anders dan de regularisatieaanvraag van 2013 en is weer verschillend van de huidige aanvraag tot opname in het vergunningenregister. Uit deze gegevens blijkt opnieuw niet dat het pand van voor de inwerkingtreding van het gewestplan is gebouwd.
De gegevens uit het kadaster
Kadastraal zijn er slechts vijf woongelegenheden gekend en niet de huidige negen waarvan de opname als vergund geacht vandaag wordt gevraagd.
Tegenbewijs door de stad Antwerpen
Er is geen tegenbewijs in de zin van het artikel 5.1.3, § 2 VCRO, d.w.z. een pv of niet anoniem bezwaarschrift.
Conclusie
De gemeentelijk stedenbouwkundige ambtenaar stelt voor om, gelet op de aangehaalde argumenten, de negen woonentiteiten niet op te nemen in het vergunningenregister als geacht vergund.
Iedere constructie waarvan bewezen is dat ze gebouwd werd voor 22 april 1962 ofwel tussen deze en voor de eerste invoering van het gewestplan Antwerpen van 3 oktober 1979 (van kracht 9 november 1979), dient te worden opgenomen in het vergunningenregister met een vermoeden van vergunning in toepassing van artikel 5.1.3. §1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.
Het college beslist om de opname van het pand Zendelingenstraat 8, district Borgerhout, in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning, te weigeren.