2014_CBS_05924 - Bestek GAC/2013/1912 - Opmaak masterplan publiek domein Rozemaai met vervolgopdrachten. Gunning. - Goedkeuring

Nr.

Naam

Motivering

Score

Gunningscriterium nr. 1: De kwaliteit van concept- en visievorming van het project
Beoordeling op 60 punten

1

D A Consult nv

Het bureau erkent Rozemaai als onduidelijke entiteit tussen Ekeren en de haven en afgesloten door infrastructuren. Anderzijds zien ze Rozemaai als stapsteen in de natuurlijke structuur van de stad.
Ze nemen de basisdoelstellingen van het stedenbouwkundig masterplan (bouwvelden, verkeersstructuur en wateropvang) over.
Het voorstel heeft een goede basiskwaliteit.
Echter voor hen lijken de paviljoenen om de twee buurten aan elkaar te linken niet sterk genoeg.
Dit willen ze versterken door een centraal ontmoetingsplein met activiteiten op buurt- en wijkniveau te voorzien waar ook de commerciële functies en kantoren aangetrokken worden.
Echter is de schaal van het plein zeer groot voor de wijk, waarbij de beoordelingscommissie ook gelooft dat de ‘wanden’ van het plein niet voldoende sterk zullen zijn.

De ontwerper herinterpreteert de toegang langs de Ekersesteenweg.
Ze stellen voor om de zuidelijke lus op twee plekken te laten aantakken op de Ekersesteenweg.
De verlaging van de snelheid op de Ekersesteenweg in combinatie met de aanleg van een geluidsberm/scherm kan de levenskwaliteit verbeteren.

Op niveau van de Donkse beek is het interessant om de beek in 3 sferen uit te werken: natuurlijk, stedelijk, park waarbij het stedelijke segment ter hoogte van het plein komt.

Ze wensen de leefbaarheid van de wijk door te trekken in een drevenstructuur van 12 m breed. Deze vormt een raamwerk voor invulling: park, extensief, plein,.. Op het kruispunt komt een uitkijktoren. Deze lijkt eerder thuis te horen in de Oude Landen dan in Rozemaai.
De drevenstructuur kan voor de gebruiker verwarrend werken: snelheidstimulerend en contrast tussen het strakke en het landschappelijke .

Voorstel om de Ekersesteenweg her in te richten met aandacht voor oversteekbaarheid. De esplanade die hier ingericht wordt zal concurrentie vormen voor het centrale plein. Aan de esplanade zullen ook functies aangetrokken moeten worden om deze levendig te houden.

Introductie gemeenschapsboerderij. Hoe gaat deze functioneren en beheerd worden? De beoordelingscommissie twijfelt of dit wel in een masterplan thuis hoort en stelt zich de vraag of zulke initiatieven niet van onderuit dienen opgestart te worden.

Positief is dat er aandacht is voor de uitwerking van de noordelijke rand en de link met Ekeren. Echter is de uitwerking ervan in combinatie met de aangegeven publieke parkeeroplossing niet voldoende overtuigend.

Er worden verschillende private parkeeroplossingen weergegeven waarbij een nauwe samenwerking met de architecten van de gebouwen voorop gesteld wordt.

In elk bouwveld wensen ze een eigen karakter te creëren. De beoordelingscommissie vreest dat de eenheid van de wijk hierdoor ontkracht wordt.
Het beeldmateriaal geeft een goede impressie van hoe het gebied er uit kan zien.

44

2

Karres en Brands landschapsarchitecten bv

Het bureau heeft een goede analyse gemaakt van het stedenbouwkundig masterplan Rozemaai. Ze erkennen dat dit plan is ingehaald door de tijd: tramverbinding komt er niet en het aantrekken van cultuur economische activiteiten is een moeilijke opgave.

De visie splitsen ze uit in 7 krachtlijnen. Uiteindelijk ontbreekt er een overzichtskaart waarop de krachtlijnen gebundeld worden en waar de interactie tussen bvb de sociale sleutellocaties en het landschap duidelijk wordt.

Op vlak van groene ruimte voegt het bureau een derde categorie als zeer extensief groen toe. Dit is bedoeld voor de natuur en te beheren als natuurgebied en in principe afgesloten voor het publiek. Echter stelt de beoordelingscommissie zicht vragen over een bijkomend natuurgebied aangezien de Oude Landen vlakbij ligt.

De ontwerper heeft aandacht voor de overgangen tussen de openbare en private delen via koppelstukken. De ontwerper bekijkt deze koppelstukken als een landschapsarchitectonische opgave.
De intensieve plekken worden aangeduid voor collectief gebruik. De ontwerper tracht er grote plekken van te maken om plekken van betekenis te doen ontstaan. Echter de verschillende functies en sleutellocaties worden verspreid over de wijk: theehuis, speelterrein, ontmoetingsplekken,… De beoordelingscommissie is van mening dat de slaagkansen van het gebruik van de diverse activiteiten hoger zijn indien deze meer gebundeld zouden zijn. Een aaneenschakeling van activiteiten is ook gemakkelijker in beheer.

De ontwerper gaat een zoektocht aan naar een tussenschaal in het publiek domein tussen het gebouw en het grotere landschap. De regels en voorbeelden hiervoor worden in het masterplan opgenomen.

De landschappelijke identiteit wordt doorgetrokken tot in het detail: sfeer van speelplekken, zitelementen, herkenbaar beplanten bouwvelden en straten, extensief en intensief beheer.

De ontwerper heeft aandacht voor de randen van de wijk, bvb  in de vorm van bomenrijen vanuit de bouwvelden. Ze besteden grote aandacht aan de overgang van de bouwblokken naar openbare ruimte.

Naar  inrichting toe wordt de materialisatie van stad gebruikt met aandacht voor details in de vallei, de bouwvelden en de straten.

Het parkeervraagstuk blijft vaag. De parkeerplaatsen worden beschouwd als poorten tot de wijk. Hier worden principes volgens groene, ecologische en duurzame inrichting gevolgd. Naast de vergroening van parkeerplaatsen is er aandacht voor de wateropvang via wadi’s en beheer.

47

3

Land bvba

Het bureau maakt de keuze om voort te bouwen op het bestaand masterplan en gaat op zoek naar een kwalitatieve uitwerking ter voorbereiding van de realisatie. Ze werken met een aantal thema’s: landschap, water, publieke ruimte, grenzen, materialen.

Het landschap bestaat voor hen uit 4 soorten: intensief, extensief, rietland en bos.  Hierin zijn het rietland en bos enkel toegankelijk via paden. De intensieve zones worden gekoppeld aan bouwvelden en de extensieve vormen de overgang naar de natuur.

Het voorstel is nog te veel een structuurschets en te weinig een inrichtingsplan.

Er is nog geen duidelijke structuur in het plan. De zogenaamde ladderstructuur met wadi’s is te beperkt uitgewerkt om als basisstructuur van de wijk te kunnen dienen.
De strips van de wadi’s worden opgeladen met functies op buurtniveau (sorteerstraatjes waar ze lus raakt, speelplekken, rustpunten).

De beoordelingscommissie voelt te weinig verbinding tussen de twee wijken. Het verbindende element in de vorm van een strip met sorteerstraatjes lijkt te mager.

De Donkse beek wordt in twee delen opgedeeld. Het is niet duidelijk welke twee delen er zijn. Wel wordt voorgesteld om in schetsontwerpfase een eerste studie van waterhuishouding op te maken.

De beoordelingscommissie vindt het uitgebreid onderzoek naar de parkeerproblematiek positief waarbij de architecten zich vragen stellen over de hoge parkeernorm. Om dit op te lossen worden meerdere principes voorgesteld:
1)Parkeervrije lus verhoogt de beeldkwaliteit. Bezoekersparkeren toevoegen in bouwvelden. 
2) parkeerclusters voor bezoekers.
3) parkeren langs 2 kanten.
3 principes voor parkeren in bouwveld: onder bomendak, geplooid en tussen hagen.
Het parkeren onder de gebouwen is niet onderzocht.

Het is niet duidelijk waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt zoals bvb de tweede groep van volkstuinen en de open plek in het bos.

40

4

THV Groep Infrabo nv - Buro Lubbers bv

Het bureau erkent de bestaande kwaliteiten en knelpunten van Rozemaai. Ze nemen de visie van het bestaande masterplan over.
Er wordt gewerkt met 3 concepten: water, groen, verkeer. Dit raamwerk is robuust en laat een gefaseerde ontwikkeling toe.
Het dossier heeft een grote beeldkwaliteit en een bevattelijk concept.

Rond de beek is een sterk concept uitgewerkt. De beek wordt afgraven langs de oostelijke oever zodat het bosgebied intact blijft. Er dient onderzocht te worden of er zoveel waterberging nodig is.
Positief om de uitgegraven grond te hergebruiken in de geluidswal en de wal op te nemen in het landschap.

De ontwerper heeft onderzoek naar parkeren gedaan waarbij verschillende principes worden voorgesteld naar gelang de locatie: langsparkeren en pockets langs de lus en parkeervelden in de bouwvelden.

De overgang tussen de bouwvelden en de natuur gebeurt via een strook ingevuld met functies als volkstuintjes, paviljoenen, voetbalveldjes, picknick, speelplek, omgeven door een haag.
Deze stroken kunnen de sociale cohesie verbeteren, ook omdat ze strategisch gelegen zijn net naast de bebouwing. Echter ze zullen wel intensiever moeten beheerd worden.

Doorheen de wijk zorgen de hagen voor een eenheid. Het is positief om het aantal verhardingen te beperken alsook de breedte van de wegen

Doorheen het gebied worden twee netwerken geïntroduceerd: een functioneel en recreatief. De recreatieve paden koppelen objecten zoals zit- en verblijfsplekken.

Het bureau doet weinig uitspraken over het noordelijke deel van de wijk. Het contactpunt tussen de twee delen van de wijk is niet duidelijk uitgewerkt.

De focus ligt duidelijk bij de beek en de stroken langs het woongebied.

50

5

TV Okra Landschapsarchitecten bv - Antea Group

Het bureau vertrekt vanuit de bestaande kwaliteiten en wil deze meer zichtbaar maken. Ze streven goede overgangen na van binnen naar buiten en van privé naar publiek.

De buitenruimtes moeten flexibel gebruikt worden naar het moment van de dag.

Er wordt veel nadruk gelegd op sociale cohesie en ontmoeting. De introductie van stadslandbouw  is nodig om de ruimte te activeren. Bijkomend worden de paviljoenen als serres beschouwd en worden collectieve boomgaarden geïntroduceerd.
De beoordelingscommissie is echter van mening dat stadslandbouw van onderuit dient opgestart te worden. Daarom wordt de slaagkans van deze activiteit in twijfelt gebracht.

1 van de krachtlijnen van het plan vormt het hart. Dit wordt gepositioneerd ten zuiden van de middenzone Dit hart in de vorm van een strip als nieuwe centraliteit lijkt te mager en is onvoldoende uitgewerkt.

De twee woonbuurten worden aan de vallei gehecht door de waterstructuur en beplanting. De groene ruimte rond de beek is te summier uitgewerkt.  Algemeen is er te weinig aandacht naar de uitwerking van de beek en het natuurlijk landschap

In de uitvoeringsstrategie stellen ze kleine ingrepen voor die op korte termijn te realiseren zijn maar deze worden niet benoemd.
De promenade ter hoogte van Karel Candaelstraat wordt overgenomen maar wordt niet uitgewerkt.
De ingezoomde detailplannen van bouwvelden en promenade bieden geen meerwaarde tov de overzichtskaart.

Er zijn in de bundel nog geen uitspraken terug te vinden over mogelijke parkeeroplossingen en mobiliteit.

De visie blijft te mager en de uitwerking summier.

De bundel is moeilijk samengesteld,  veel schema’s en beelden blijven onduidelijk.

36

Gunningscriterium nr. 2: De kwaliteit en geloofwaardigheid van het plan van aanpak
Beoordeling op 30 punten

1

D A Consult nv

De ontwerper opteert voor een indicatief stappenplan dat vorm krijgt tijdens het proces.
Het bureau specifieert niet duidelijk wie het projectteam en de projectleider zijn. Een organigram over de samenwerking zou de zaken kunnen verduidelijken.

In de opstartfase wordt reeds een informatiemoment voor bevolking en de oprichting van een gemeenschapsboerderij voorgesteld. Onderzoek naar haalbaarheid, organisatie en beheer ontbreekt. Ook ontbreekt dit project in de prijsdetaillering.

De aandacht voor communicatie is positief , zowel intern als naar externen en naar de gebruikers.

De budgetcontrole tijdens het proces om bijsturing toe te laten is enkel gericht op de fase van uitvoeringsprojecten.
Het initiatief van de kandidaat om een procesnota op te stellen wordt als positief beschouwd.

22

2

Karres en Brands landschapsarchitecten bv

De teamwerking met Ara wordt helder toegelicht evenals de samenstelling van het ontwerpteam. De rol van Ara wordt bij de vervolgopdrachten uitgebreid.
Het bureau heeft de werking en de manier van besluitvorming van de stad goed door.

Ze stellen voor om reeds in de visiefase de bevolking te betrekken ipv latere fase. Hiervoor wordt een participatiemoment bij visie toegevoegd naast de opgelegde presentatiemomenten bij voor- en ontwerp. Dit om een draagvlak te creëren.

Doorheen de verschillende fases stelt de kandidaat telkens een Rozemaai-dag voor. 4 van deze dagen lijken veel en praktisch-organisatorisch wordt hier geen antwoord op gegeven. De meerwaarde van deze dagen is niet gegarandeerd voor het eindresultaat.

De kandidaat maakt een duidelijke inschatting van mogelijke risico’s door in het begin van het proces de beslismomenten te benoemen. De ontwerper maakt een duidelijke oplijsting van af te leveren producten.

23

3

Land bvba

In het plan van aanpak stelt de ontwerper een aanpassing van de vooropgestelde fasering voor. Hierin bestaat de eerste fase uit analyse, inventarisatie en visie. De tweede fase wordt als ontwerpend onderzoek en schetsontwerp beschouwd. De daarop volgende fases volgen de opgelegde structuur.

Omwille van het watervraagstuk stelt de kandidaat voor om een bijkomende hydrologische studie op te maken.

Het bureau is beperkt in informatie over communicatie en samenwerking met zowel het projectteam als de opdrachtgever. Een toelichting over het samenwerkingsverband met Ara ontbreekt.

De ontwerper maakt geen voorstel tot een participatiemoment en houdt de opgelegde informatiemomenten met de bevolking aan.

De kandidaat beklemtoont het belang van het ontwerpend onderzoek in meerdere fases en licht dit ook inhoudelijk toe.
Bijkomend worden de voorstellingstechnieken en het principe van beeldkwaliteitsplannen voor de deelaspecten gespecifieerd.

22

4

THV Groep Infrabo nv - Buro Lubbers bv

De ontwerpers stellen voor om onmiddellijk bij aanvang van de opdracht in overleg de gezamenlijke ambities en belangen optimaal te verankeren.

Het samenwerkingsverband wordt correct toegelicht waarbij de ontwerpende disciplines gelijkwaardig zijn.
Het projectteam wordt uitgebreid beschreven waarbij de rollen van de verschillende personen worden beschreven. Het bijgevoegde organogram verduidelijkt dit.

Ze stellen voor om de bewoners reeds in een vroeg stadium te betrekken. Een gamma van inspraakmomenten wordt voorgesteld waaronder 2 klankbordgroepen. Tijdens de fase van voorontwerp wordt een participatieronde georganiseerd.
Ook wil het bureau een facebook pagina oprichten om het debat te stimuleren.

25

5

TV Okra Landschapsarchitecten bv - Antea Group

Het ontwerpbureau neemt een controle van het budget tijdens het proces op. Ook voorzien ze een budgetcontrole naar uitvoering toe.

Ze stellen voor om participatie te organiseren om de besluitvorming te verbeteren en de betrokkenheid van de burger te verbeteren, ook omdat mensen geïnteresseerd zijn in hun leefomgeving.
De opgelegde overlegstructuur van projectteam en plangroep wordt overgenomen.
Bij de opstartvergadering wordt een terreinbezoek voorgesteld en een procesnota opgemaakt.

In vroege fase wordt een actorenbevraging georganiseerd maar het is niet duidelijk wie deze actoren zijn.
Voordat de visie wordt ontwikkeld wordt in de analysefase reeds een uitwerking in 3 scenario’s opgemaakt.
De ontwerper beschouwt de overlegmomenten als globale pakketten en bedeelt ze niet toe aan een zekere fase. Dit is positief omdat vandaag nog niet duidelijk is wanneer bijkomend onderzoek nodig is.

De ontwerper haalt de te onderzoeken aandachtspunten reeds aan: waterhuishouding, vegetatie, inrichting en verkeer.

24

Gunningscriterium nr. 3: De fasering van het project
Beoordeling op 10 punten
De kandidaat maakt een fasering op van het opmaak masterplan zodat de opdrachtgever een afweging kan maken bij de door de ontwerper genomen keuzes in functie van het ontwerp.

1

D A Consult nv

Het bureau volgt de opgelegde fasering met opgelegd aantal vergadermomenten. Het voorstel valt binnen de opgelegde max prijs.
Wel ontbreekt een timing in de tijd van de opdracht.

8

2

Karres en Brands landschapsarchitecten bv

Het bureau volgt de vooropgestelde fasering mits kleine aanpassing: een aantal overlegmomenten worden gebundeld.
Het voorstel valt binnen de opgelegde max prijs.

8

3

Land bvba

De ontwerper voorziet een aantal presentaties aan het college en de gemeenteraad maar deze zijn niet nodig. Deze presentatiemomenten kunnen gebruikt worden voor ander overleg of presentatie district.
De kandidaat blijft binnen vooropgesteld budget.

9

4

THV Groep Infrabo nv - Buro Lubbers bv

De planning wordt gevolgd. Het budget valt binnen de raming.

9

5

TV Okra Landschapsarchitecten bv - Antea Group

De kandidaat volgt de opgelegde fasering en budgettering.

9

Nr.

Naam

Score

4

THV Groep Infrabo nv - Buro Lubbers bv

84

2

Karres en Brands landschapsarchitecten bv

78

1

D A Consult nv

74

3

Land bvba

71

5

TV Okra Landschapsarchitecten bv - Antea Group

67