2014_CBS_04681 - Falconplein-Zeemanshuis - Toewijzing - Goedkeuring

De minimum prijs voor het bouwblok werd vastgelegd op 3.744.000,00 euro. Het bod van de kandidaat-koper aan wie de jury voorstelt om toe te wijzen bedraagt 6.100.000,00 euro.

In de stadsbegroting kan deze opbrengst als volgt aangewend worden:

Op 27 november 2002 (jaarnummer 13583) keurde het college de toekomstvisie "het schipperskwartier, een verleidelijk stukje Antwerpen" goed als kader voor de verdere ontwikkelingen van de wijk. In deze toekomstvisie wordt het project Falconplein-Zeemanshuis aangeduid als strategisch stadsproject.

Op 18 juni 2003 (jaarnummer 3107) gaf het college opdracht aan AG VESPA om voor dit project de haalbaarheid van een private cofinanciering met SD Worx als private partner te onderzoeken en uit te werken in een bindende overeenkomst

Op 30 mei 2004 werd tussen AG VESPA, de stad Antwerpen en SD Worx een intentieovereenkomst afgesloten met het oog op de gezamenlijke ontwikkeling van het project.

Op 30 september 2004 sloten SD Worx, de stad Antwerpen en AG VESPA een samenwerkingsovereenkomst door de gemeenteraad goedgekeurd op 14 september 2004 (jaarnummer 1491) rond de verdere uitwerking van de intentieovereenkomst. In deze samenwerkingsovereenkomst wordt de projectdefinitie verder verfijnd en worden de wijze van ontwikkeling, de waarderingsregels en de financiële sleutels voor de eigendomsoverdrachten
principieel vastgelegd.

Op 30 maart 2006 (jaarnummer 3850) keurde het college het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis, opgemaakt door ontwerpbureau RAPP + RAPP, goed. Dit plan impliceert onder meer de afbraak van het Zeemanshuis en de oprichting van een nieuw L-vormig gebouw en een C-vormig gebouw waardoor vier binnenhoven ontstaan. In navolging van de goedkeuring van het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis gaf het college de opdracht om het masterplan juridisch te vertalen in een bijzonder plan van aanleg (BPA). Dit BPA werd op 18 september 2007 goedgekeurd door de bevoegde minister.

Op 19 december 2008 (jaarnummer 19550) herbevestigde het college haar beslissing om het Zeemanshuis af te breken in het kader van het BPA Falconplein-Zeemanshuis en verklaarde het college zich principieel akkoord met de gevraagde garanties van SD Worx voor geval het Zeemanshuis op 30 juni 2012 niet afgebroken zou zijn. In het kader van dit besluit werden de onderhandelingen met SD Worx rond de verdere uitvoering van dit stadsproject opnieuw opgestart

Op 30 mei 2011 (jaarnummer 765) keurde de gemeenteraad de uitvoeringsovereenkomst tussen SD Worx, de stad Antwerpen en AG VESPA goed. De afbraak van het Zeemanshuis ging van start op 21 november 2012. Ondertussen werd het Zeemanshuis afgebroken en werd de site heraangelegd als tijdelijke publieke groene ruimte.

Op 25 februari 2013 keurde de gemeenteraad het selectiedossier voor de verkoop onder voorwaarden goed van het bouwblok gelegen te 2000 Antwerpen, op de hoek van de Falconrui en de Generaal Belliardstraat.

Op 6 september 2013 (jaarnummer 8895) besliste het college over de selectie van drie kandidaat-ontwikkelaars.

Op 25 oktober 2013 (jaarnummer 10672) keurde het college de verkoopsbundel en de daarin geformuleerde ambities en randvoorwaarden voor de verkoop onder voorwaarden van het bouwblok goed.

Voorwerp
Volgens de uitvoeringsovereenkomst tussen SD Worx, de stad Antwerpen en AG VESPA staat de stad Antwerpen/AG VESPA in voor de bouw en realisatie van het zuidelijk gedeelte van het projectgebied Falconplein-Zeemanshuis, waaronder:

• Binnenhof II;
• het L-vormige bouwblok of "L-blok";
• de grondgebonden woningen op de hoek Falconrui-Generaal Belliardstraat ter hoogte van het L-blok.

AG VESPA staat in voor de opmaak en de organisatie van de verkoop onder voorwaarden van de bouwgronden gelegen in het projectgebied. 

Het bouwblok dat het onderwerp uitmaakt van de verkoop onder voorwaarden is gelegen te 2000 Antwerpen, op de hoek van de Falconrui en de Generaal Belliardstraat, waarop het L-blok zal worden gerealiseerd inclusief de aanleg van Binnenhof II en de randbebouwing ter hoogte van de Falconrui en de Generaal Belliardstraat.

Het lot heeft een totale oppervlakte van 4.865 m² en is ten kadaster bekend onder Antwerpen, afdeling 2, sectie B, deel van nr. 150/A en Antwerpen, afdeling 2, sectie B, deel van nr. 114/M. Het te koop aangeboden lot maakt onderdeel uit van het op 18 september 2007 goedgekeurde Bijzonder plan van Aanleg Binnenstad – deel stadsproject Falconplein-Zeemanshuis.

Doelgroep
De verkoopsprocedure van het bouwblok richt zich tot kandidaat-ontwikkelaars die zich voor de uitvoering van het bouwproject verenigd hebben in een consortium waarin minstens twee ontwerpers/architecten zetelen. Dit om een optimale architecturale diversiteit in de randbebouwing Falconrui-Generaal Belliardstraat te waarborgen.

Elk ingediend projectvoorstel zal minstens moeten voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften zoals opgenomen in het BPA binnenstad – deel stadproject Falconplein-Zeemanshuis.

Beoordeling
De keuze van de private partij gebeurt stapsgewijs. In de eerste fase van kandidaatstelling werden 11 deelnemingsdossiers ontvangen. De opening van de deelnemingsdossiers vond plaats tijdens een openbare zitting op 21 juni 2013, om 15.00u in de kantoren van AG VESPA. De beoordelingscommissie kwam samen op 4 juli 2013 om de ingediende dossiers te beoordelen volgens de opgegeven criteria. Het college van 6 september 2013 keurde vervolgens de beoordeling en de selectie van drie kandidaat-ontwikkelaars goed.

Op 25 oktober 2013 keurde het college de verkoopsbundel en de daarin geformuleerde ambities en randvoorwaarden voor de verkoop onder voorwaarden van het bouwblok goed. Op 2 december 2013 werd de verkoopsbundel bezorgd aan de drie geselecteerde kandidaat-ontwikkelaars, waarin het beleidskader, de ambities en de randvoorwaarden voor de invulling van de bouwzone vooropgesteld worden.

De deadline voor indiening van de projectvoorstellen inclusief prijsbieding was 10 maart 2014 om
15.00 uur. Er werd een PV van opening van biedingen opgemaakt.

Naar aanleiding van het afsluiten van de biedingen werd beslist om aan de drie kandidaat-kopers de mogelijkheid te bieden om een toelichting/presentatie van hun prijs- en projectvoorstellen te geven. Bij schrijven van 19 februari 2014 werden de kandidaat-kopers uitgenodigd op deze mogelijkheid tot uiteenzetting. Elke kandidaat-ontwikkelaar nam deel aan deze toelichtingsronde.

De toelichtingen van de ingediende prijs- en projectvoorstellen vonden plaats op woensdag 2 april 2014 in de kantoren van AG VESPA. Voor elke kandidaat-koper werden 30 minuten voorzien voor de voorstelling van hun project, met aansluitend de mogelijkheid voor de juryleden en de deelnemers om zo nodig bijkomend essentiële vragen te stellen gedurende 15 minuten.

Agenda presentaties 2 april 2014

De beoordeling van de projectvoorstellen gebeurde door een beoordelingscommissie met volgende leden:

• een afgevaardigde van AG Stadsplanning Antwerpen, heden ondergebracht bij AG VESPA (Filip Pittillion, programma-expert stadsprojecten);
• de stadsbouwmeester of diens afgevaardigde (Katrien Embrechts, adjunct-coördinator team stadsbouwmeester);
• een afgevaardigde van AG VESPA (Herman Boumans, voorzitter van het directiecomité);
• een energiedeskundige (Lieve Custers, stad Antwerpen, consulent duurzame stedenbouw);
• een externe deskundige (Peter Lacoere, directeur SO Gent).

De beoordelingscommissie kwam samen op 2 april 2014. Op basis van de ingediende projectvoorstellen heeft de beoordelingscommissie een rangschikking gemaakt van de drie kandidaat-kopers. De evaluatie van de ingediende voorstellen werd genotuleerd in het beoordelingsverslag, dat vandaag ter goedkeuring voorligt en werd toegevoegd als bijlage bij dit besluit.

Alvorens over te gaan tot de inhoudelijke beoordeling van de ingediende projectvoorstellen werd een eerste screening gedaan op de volledigheid en formele regelmatigheid van de ingediende dossiers.

In de verkoopsbundel werd een minimumprijs van 3.744.000 euro opgenomen voor de aankoop. Alle ingediende biedingen voldoen aan deze minimumvoorwaarde.

Elk op te richten gebouw moet minstens voldoen aan volgende duurzaamheidsnormen:

• E-peil (voor alle bestemmingen) 48;
• K-peil 18;
• Netto energiebehoefte voor ruimteverwarming & koeling (beide afzonderlijk) per eenheid vloeroppervlakte 15 kWh/m²*jaar;
• n50-waarde 0,6 h-1

Alle ingediende projectvoorstellen voldoen aan deze minimumvoorwaarde.

Conform de verkoopsbundel worden de ingediende projectvoorstellen in eerste instantie beoordeeld op hun volledigheid.

Vervolgens worden de voorstellen bij de beoordeling gerangschikt volgens de behaalde punten op volgende criteria:

1. Aangeboden prijs (100 punten): de kandidaat-koper geeft de prijs die hij biedt voor de aankoop van de volledige bouwgrond, rekening houdend met de voorwaarden van de projectrealisatie die aan de aankoop verbonden zijn. De geboden prijs bedraagt minimaal 3.744.000,00 euro.
2. Ruimtelijke kwaliteit (100 punten): het toewijzingscriterium 'ruimtelijke kwaliteit' verwijst naar de gelijknamige ambities die geformuleerd werden in de bundel betreffende:

• Stedenbouwkundige kwaliteit (25 punten);
• Architecturale kwaliteit (25 punten);
• Programma (25 punten);
• Toekomstwaarde (20 punten);
• Integrale planvorming en aanpak (5 punten).

Beoordeling prijs
De aangeboden prijs werd beoordeeld op basis van de minimum biedprijs. Aan de kandidaat-koper die het minimum bod biedt en dus aan de minimumvoorwaarden voldoet om deel te nemen, worden 50 punten toegekend. De prijs van 3.744.000 euro werd door de deskundige landmeter-schatter vastgesteld rekening houdende met alle voornoemde elementen, in vergelijking met de beschikbare afleidings- en vergelijkingspunten en met de huidige marktomstandigheden.

Voor de toekenning van scores voor dit criterium werd volgende formule gehanteerd:
S = 50 x P/L

waarbij:
S = score
P = geboden prijs
L = minimum prijs

De scores werden afgerond tot gehele getallen volgens de algemeen geldende regels.

* Vanhaerents heeft een bod gedaan van 3.900.000,00 euro, waarbij in hun programma 9 sociale woningen vervat zitten. Indien deze 9 units op de markt mogen aangeboden als betaalbare woningen, verhogen zij hun bod tot 4.100.000,00 euro. Het Grond- en Pandendecreet werd intussen vernietigd. In de verkoopsbundel werd vermeld dat voldaan dient te worden aan de bepalingen van het decreet Grond- en Pandenbeleid inzake het aanbod betaalbare woningen. Hieraan wordt voldaan met het bod van 4.100.000,00 euro, zodat we dit laatste bod in rekening brengen bij de toekenning van de score voor dit criterium. Op deze manier wordt bovendien de vergelijkbaarheid van de biedingen gewaarborgd, gezien de twee andere voorstellen geen aanbod aan sociale woningen voorzien.
** De basisbieding van Bpi nv | CFE immo nv - Immpact ontwikkeling | vastgoed nv bedraagt 3.750.000,00 euro. Deze bieding gaat uit van een aantal veronderstellingen omtrent (de staat van) de projectsite en kosten van toekomstige werforganisatie en nutsvoorzieningen. Het team doet een variante bieding ten bedrage van 4.050.000,00 euro indien gewerkt kan worden via een recht van opstal tussen stad Antwerpen als grondeigenaar/opstalgever en THV Immpact - Bpi als opstalhouder, waardoor een vorm van uitgestelde betaling ontstaat.

Daarnaast stelt de THV het principe van benefit sharing voor. De vooropgestelde verkoopprijzen per
type zijn de volgende:

• afgewerkte startersunits: 3.200 €/m2;
• afgewerkte appartementen: 2.500 €/m2;
• afgewerkte eengezinswoningen: 2.350 €/m2;
• casco units multifunctioneel programma op gelijkvloers en verdiepingen: 1.700 €/m2;
• casco units multifunctioneel programma ondergrond en mezzanine: 1.250 €/m2.

In geval één of meerdere van de gerealiseerde gemiddelde verkoopprijzen de geraamde overtreft, geniet de verkopende partij mee van 1/3e van de residentiële meeropbrengst en 1/2e van de multifunctionele meeropbrengst ten opzichte van de respectievelijk geraamde gemiddelde verkoopprijs. De meeropbrengst en de timing ervan zijn echter onzeker, wat een kwantificering op dit ogenblik onmogelijk maakt. Dit voorstel wijkt ook af van wat in de verkoopsbundel gevraagd werd, zodat het niet vergelijkbaar is met de biedingen van de andere kandidaten.Daarom wordt in de beoordeling van het prijscriterium geen rekening gehouden met dit voorstel.

Bovendien gaat de basisbieding uit van heel wat veronderstellingen omtrent de toestand van de site,  waardoor het bod als ongeldig verklaard zou kunnen worden. De jury heeft evenwel beslist het bedrag van 3.750.000,00 euro toch in rekening te brengen bij de toekenning van de scores.

Beoordeling ruimtelijke kwaliteit

Op grond van bovenstaande analyse van de ingediende projectvoorstellen en de daaruit volgende
toegekende scores, wordt volgende rangschikking van de voorstellen bekomen:

Er wordt aldus voorgesteld door de jury het project Falconplein-Zeemanshuis toe te wijzen aan Team De Bonte Stad (CIP nv).

Na toewijzing aan de kandidaat-koper door het college van de stad Antwerpen, wordt de kandidaat-koper hiervan schriftelijk op de hoogte gebracht. Een afschrift van het beoordelingsverslag wordt aan alle kandidaten overgemaakt.