2014_GR_00363 - Scheldekaaien - Deelproject Loodswezen. Samenwerkingskader gebiedsontwikkeling Loodswezen - Goedkeuring

De kosten voor het aanleggen van het openbaar domein in het projectdomein, zijn ten laste van de private ontwikkelaar.

Masterplan Scheldekaaien
In 2005 keurde de Vlaamse regering het geactualiseerde Sigmaplan goed, waarin bepaald wordt dat de waterkering ter hoogte van Antwerpen van 8,35 meter TAW (Tweede Algemene Waterpassing) tot 9,25 meter TAW wordt opgehoogd om de stad in de toekomst te blijven beschermen tegen overstromingen.

Op 9 juli 2010 (jaarnummer 8556) keurde het college het Masterplan Scheldekaaien goed. Het Masterplan Scheldekaaien vormt het richtinggevend document voor alle uitvoeringsprojecten bij de heraanleg van de Scheldekaaien. In het Masterplan Scheldekaaien wordt de zone van het Bonapartedok en het Loodswezen beschouwd als scharnierpunt tussen de centrale kaaizone en het Eilandje. Het Bonapartedok, met doorzicht naar het MAS, doorbreekt hier de continuïteit van de 100 meter brede kaaistrook. Daardoor worden het Loodswezen en zijn omgeving losgesneden van de stad en vormt het zo een unieke plek langs de kaaien met een bijzondere band met de rivier. Bovendien zou de voormalige Bonapartesluis ook een uitgelezen opstapplaats kunnen zijn voor watertransport en wordt er voor het Loodswezen uitgekeken naar een interessante herbestemming.

Principeovereenkomst Scheldekaaien
Op 20 september 2010 (jaarnummer 1134) en op 20 december 2010 (jaarnummer 1713) keurde de gemeenteraad de principeovereenkomst Scheldekaaien goed. De principeovereenkomst regelt de samenwerking tussen stad Antwerpen en Waterwegen en Zeekanaal nv ("W&Z") met het oog op de inrichting van de Scheldekaaien conform het Masterplan Scheldekaaien. De partijen maken onder meer afspraken met betrekking tot de verdeling van kosten en nieuwe opbrengsten.

Loodswezensite
Het Vlaams Gewest kende in 1997 aan de stad Antwerpen een concessie toe op de Scheldekaaien voor een periode van 100 jaar. Deze concessie heeft echter geen betrekking op het kaaigedeelte ter hoogte van het Loodswezen. Dezelfde concessie bepaalde dat de Loodswezensite door de stad Antwerpen aan Vlaanderen zou verkocht worden.

De Loodswezensite is sinds 2004 eigendom van het Vlaams Gewest. Momenteel zijn hier Vlaamse diensten gehuisvest, zij verhuizen echter vanaf 2016 naar de Imalso-site op Linkeroever. Participatiemaatschappij Vlaanderen ("PMV") kreeg van de Vlaamse Regering de opdracht om de Loodswezensite te valoriseren.

Op 18 november 2011 (jaarnummer 15507) keurde het college een collegiale brief aan PMV goed inzake de studie over de integratie van de waterkering in de historische gebouwen van de Loodswezensite en het Steen, en de samenwerking met het oog op de ontwikkeling van de Loodswezensite.

Ruimtelijk kader Loodswezensite
Op 15 november 2013 (jaarnummer 11545) verdaagde het college het ruimtelijk kader Loodswezensite als ruimtelijke randvoorwaarden voor de toekomstige ontwikkeling van de Loodswezensite.

Dit besluit werd afgevoerd door de gemeenteraad in zitting van 24 februari 2014.

Samenwerkingskader ('term sheet')
De stad Antwerpen en het Vlaams Gewest beogen een samenwerking voor de realisatie van de gebiedsontwikkeling van de Loodswezensite. De doelstelling is om te komen tot een kwalitatieve herontwikkeling van de Loodswezensite op een financieel haalbare wijze.

De stad Antwerpen wordt ondersteund door enerzijds AG VESPA, die instaat voor de stedelijke coördinatie, de gebiedsregie en de vastgoedmatige opvolging, en anderzijds de bedrijfseenheid stadsontwikkeling voor de opmaak van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het Vlaams Gewest wordt ondersteund door ParticipatieMaatschappij Vlaanderen ("PMV"), in samenwerking met het Agentschap Facilitair Management ("AFM") die optreedt als projectleider van het volledige project en instaat voor de Vlaamse coördinatie en Waterwegen & Zeekanaal nv ("W&Z") die optreedt als aparte actor voor de aanleg van de waterkering en de stabilisatie van de kaaimuur.

Het samenwerkingskader ('term sheet') omvat de afspraken tussen de partijen met betrekking tot de doelstelling, de projectorganisatie, het ruimtelijk kader, het ruimtelijk uitvoeringsplan ("RUP"), de vermarkting, de vastgoedstructurering en de verdeling van kosten en baten. De term sheet werd opgemaakt op basis van een ontwerptekst van PMV en verder beleidsoverleg.

De 'term sheet' wordt integraal opgenomen als bijlage. De voornaamste principes worden hieronder beschreven.

Ruimtelijk kader Loodswezensite
Het ruimtelijk kader vormt een synthese en concretisering van het Masterplan Scheldekaaien, specifiek toegepast op de Loodswezensite. Dit ruimtelijk kader gaat uit van volgende krachtlijnen:

• het behoud en de restauratie/renovatie van het gebouw van het Loodswezen;
• het behoud en de restauratie/renovatie van de Boeienloods;
• de afbraak van de 20ste eeuwse bebouwing in het verlengde van de Boeienloods, welke kan vervangen worden door een nieuwbouw waarbij op vlak van inplanting, footprint en bouwhoogte rekening wordt gehouden met de Boeienloods;
• de afbraak van de 20ste eeuwse bebouwing haaks op de Boeienloods, welke kan vervangen worden door kleinschalige nieuwbouw;
• de optie wordt open gehouden om het maaiveld over het geheel of een gedeelte van de site met een verdieping (eventueel gedeeltelijk verzonken) op te trekken  om de nadelige gevolgen op de zichten door de keermuur op een architecturaal verantwoorde wijze te ondervangen en te komen tot een kwalitatieve buitenruimte. De verhoging van het maaiveld dient in verhouding te staan tot de omgevende bebouwing en het vaste gedeelte van de waterkering;
• in samenwerking met de bedrijfseenheid stadsontwikkeling van de Stad Antwerpen wordt ernaar gestreefd om een bijkomende totale vloeroppervlakte nieuwbouw tussen minimaal 7.500 m² en maximaal 12.500 m² te realiseren op de site, exclusief de optie van de  verhoging van het maaiveld en de ondergrondse parking
• mogelijke functies binnen bestaande en nieuw te realiseren gebouwvolumes: horeca, gemeenschapsvoorzieningen, vrijetijdsvoorzieningen, retail en beperkte kantoor- en commerciële activiteiten;
• de inrichting van de buitenruimte waarbij een continue wandelroute, zowel aan de stedelijke als aan de waterzijde van de Scheldekaaien, wordt gerealiseerd en waarbij een evenwichtige hoeveelheid privatieve buitenruimte kan worden gerealiseerd voor zover dit geen hypotheek legt op de publieke toegankelijkheid van de site;
• een continue waterkering die een combinatie kan vormen van waterkering geïntegreerd in een gebouw, korte secties mobiele waterkering tussen de verschillende gebouwen en een vaste waterkering in het openbaar domein;
• een bovengrondse verkeersontsluiting via een verkeerslichtengeregeld kruispunt ter hoogte van de Brouwersvliet. Een aanvullende zijdelingse ontsluiting ter hoogte van het loodsgebouw in functie van dienstverkeer kan worden toegestaan. Langdurig bovengronds parkeren is niet toegelaten. De aanleg van een ondergrondse bestemmingsparking dient voorzien in functie van de nieuw te realiseren functies, toegankelijk via sleuven in het wegprofiel van de Tavernierkaai;
• de ondergrondse parking voldoet minimum aan de CROW-normen om de site in eigen parkeerbehoefte te voorzien. Optioneel kan een gedeelte ondergrondse rotatieparking worden voorzien op de Loodswezensite of kan de parking in het geheel worden vergroot richting het zuiden. De toegang tot de ondergrondse parking dient rekening te houden met een mogelijk toekomstig dubbel gebruik in functie van toegang tot een mogelijke toekomstige rotatieparking ten zuiden van of in het projectgebied.

Ruimtelijk Uitvoeringsplan
Om een globale ontwikkeling van de Loodswezensite mogelijk te maken dient een Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan ("RUP") opgemaakt te worden. Momenteel is op de Scheldekaaien het gewestplan van kracht. De Loodswezensite wordt in het gewestplan bestemd als gebied voor gemeenschapsvoorziening- en dienstverleningsgebied. Net ten zuiden van de Loodswezensite is het gebied ingekleurd als oeverstrook met bijzondere bestemming.

De stad Antwerpen staat in voor de opmaak van een RUP. Het RUP-proces wordt maximaal vervlochten met de marktbevraging voor het aantrekken van een private partner voor de ontwikkeling van de Loodswezensite. De 'term sheet' omvat een stappenplan en bijhorende planning.

Vermarkting
PMV staat in voor de organisatie van een marktbevraging voor het aantrekken van een private partner voor de ontwikkeling van de Loodswezensite. Deze marktbevraging gaat uit van volgende krachtlijnen:

• gelet op de specifieke vereisten voor de ontwikkeling van de Loodswezensite, is het voeren van een procedure conform de vigerende wetgeving inzake overheidsopdrachten noodzakelijk;
• doelstelling is het zoeken naar een private actor die de volledige site inricht, het project realiseert comform de krachtlijnen van het ‘Ruimtelijk kader Loodswezensite’ en het parallel opgestelde ruimtelijk uitvoeringsplan, en de exploitatie opneemt. Optioneel is er de mogelijkheid om de parkeervoorzieningen uit te breiden richting zuiden.

De aankondiging van de opdracht vindt uiterlijk twee maanden na ondertekening van dit niet-limitatief samenwerkingskader plaats. Het uitgewerkte bestek of beschrijvend document wordt uiterlijk twee maanden na de aankondiging van de opdracht gepubliceerd.

Vastgoedstructurering
De marktbevraging betreft het grondaandeel van het Vlaams Gewest met bijbehorende opstallen (gebouw Loodswezen, Boeienloods en 20ste eeuwse bebouwing) en de grondrechten waarover de stad Antwerpen beschikt ingevolge de concessie met het Vlaams Gewest van 1997.

Wat betreft de optionele uitbreiding van het projectgebied richting zuiden in functie van een rotatieparking, wordt op een later moment en in functie van de mogelijke voorstellen bekeken en afgesproken hoe de terreinen eventueel worden ingebracht in het project.

Verdeling kosten
De algemene projectkosten evenals de kost voor de opmaak van het gemeentelijk RUP worden ten laste genomen door het Vlaams Gewest.

De kosten voor de restauratie- en instandhoudingswerken van de buitenschil van de bestaande gebouwen van de Loodswezensite (Loodsgebouw en Boeienloods) zijn ten laste van het AFM.

De kosten voor de realisatie van de waterkering zijn ten laste van W&Z. Indien de private partner de aanleg (geheel of gedeeltelijk) zelf voor zijn rekening wenst te nemen, dan:

• zal dit moeten gebeuren volgens de technische specificaties die W&Z hiervoor aanreikt;
• kan overwogen worden om door en voor rekening van W&Z een financiële tussenkomst ten aanzien van de private actor te bepalen.

In voorkomend geval zullen de geactualiseerde budgetten uit de financieel-functionele deelstudie Scheldekaaien van augustus 2010 opgemaakt in opdracht van de stad Antwerpen en W&Z, hiervoor als basis worden gehanteerd.

De kosten voor het aanleggen van het openbaar domein in het projectdomein, zijn ten laste van de private ontwikkelaar. De aanleg wordt voorzien conform het Masterplan Scheldekaaien en de aangrenzende stukken.

Indien de private partner de optionele rotatieparking wenst te betrekken in de gebiedsontwikkeling, dan wordt hiervoor ten gepaste tijde in een aparte regeling voorzien.

Verdeling baten
De door de private partner aangeboden vergoeding voor de grondwaarde wordt tussen het Vlaams Gewest en de stad Antwerpen verdeeld op basis van volgende formule:

Aandeel partij X = 50% x (grondoppervlakte partij X / totale grondoppervlakte) + 50% x (vloeroppervlakte partij X / totale vloeroppervlakte)

Gegeven de beperkte valorisatiewaarde van de terreinen, de hoge kosten gepaard gaande met de herontwikkeling van de Loodswezensite en de opdracht van de Vlaamse regering om de verhuis van de ambtenaren in het Loodsgebouw te financieren met de inkomsten uit de valorisatie van de Loodswezensite, stelt de Vlaamse overheid als ondergrens voor haar aandeel aan baten voortvloeiende uit de valorisatie van de Loodswezensite een bedrag voorop van 2 miljoen euro.

Art. 43. §2. van het Gemeentedecreet stelt dat de gemeenteraad bevoegd is voor: 12° het stellen van daden van beschikking met betrekking tot onroerende goederen.