2014_CBS_02202 - Masterplan Luchtbal - Ruimtelijk onderzoek topsport-, winkel- en woningcluster Noorderlaan - Goedkeuring

De stad is eigenaar van het bouwperceel, inclusief stedelijke sporthal, van 11.436,00 m² aan de Noorderlaan gelegen in de wijk Luchtbal.

Op 15 november 2013 besliste het college om de herontwikkeling van deze hele site met een topsportcomplex, winkels, woningen en eventueel bijkomende nevenfuncties zoals een warmtecentrale te onderzoeken.

Het college gaf de opdracht aan AG stadsplanning om de inventarisatie van de programma's van eisen en ruimtelijke randvoorwaarden te coördineren. AG stadsplanning kreeg hiervoor input van de private sportclubs en van de volgende stedelijke diensten: cultuur, sport, jeugd en onderwijs/sport en recreatie, jeugd, ondernemen en stadsmarketing/werk en economie/detailhandel en stadsontwikkeling/energie en milieu en het zorgbedrijf. De vraag naar mogelijke andere ruimtevragen is gecheckt bij de dienst stadsbeheer / huisvestingscommissie en bij AG VESPA. Er zijn door deze diensten geen andere ruimtevragen doorgegeven.

De dienst stadsontwikkeling/ruimte toetste via ontwerpend onderzoek dit potentieel programma met de condities van het terrein en bouwvoorschriften uit het masterplan Luchtbal.

Het voorliggend onderzoek is doorgesproken met de bovengenoemde diensten in de stuurgroep voor dit project en met de dienst stadsontwikkeling/stedenbouwkundige vergunningen, de stadsbouwmeester en de dienst stadsontwikkeling/mobiliteit.

Programma van eisen
Het inventariseren van de programma's van eisen leidt tot het volgende potentieel programma. De detaillering hiervan is opgenomen in een overzichtstabel. 

• De vraag naar sportruimte is verder geconcretiseerd en uitgesplitst naar een programma voor private sportclubs en een stedelijk programma;
• het uitgangspunt voor de private topsportclubs is dat zij geen middelen inbrengen maar wel instaan voor de afname en de exploitatie van de hal. Dit uitgangspunt wordt gehanteerd bij de financiële doorrekening;
• dit stedelijk programma betekent een compensatie voor de sloop van de huidige stedelijke sporthal, de geplande buurtsporthal en het gevechtsportprogramma van de Luchtbalse vereniging Uylenspiegel;
• de vraag naar wijkverzorgende commerciële voorzieningen is geconcretiseerd in twee à drie winkelunits varierend van 400,00 m² tot 1.900,00 m² (bruto);
• De vraag naar woningen is vertaald naar de inplanting van een woonzorgcentrum, goed gepositioneerd binnen de straal van 200,00 meter van het dienstencentrum Santiago. Uitbreiding, op de verdiepingen, met serviceflats is ruimtelijk haalbaar;
• de warmtecentrale is in de kelderverdieping ingetekend. Van hieruit vertrekt het schouwkanaal over de verdiepingen;
• De vraag naar een nieuw jeugdcentrum is opgenomen als mogelijke nevenfunctie. Dit project is begroot binnen de meerjarenbegroting 2013-2018. Voor de inplanting van het jeugdhuis wordt ook gekeken naar de site van het CC Luchtbal. Jeugd neemt hier met andere woorden een optie;
• Er zijn geen andere nevenfuncties doorgegeven vanuit de bedrijfseenheid stadsbeheer of AG VESPA.

Deze programma's komen op een totaal van minimum 20.904,00 tot maximum 21.954,00 m². Omwille van toegankelijkheid en bouwtechniek is de druk op de gelijkvloerse ruimte van vooral sport en winkels het grootst. Op de verdiepingen is de programmadruk lager en toont deze tekening zelfs nog marge van circa 10.500,00 m².

Binnen de bouwvoorschriften van het masterplan Luchtbal, en meer bepaald de opgelegde bouwhoogtes, zijn dus extra te ontwikkelen vierkante meter voorhanden. Om de minimale bouwhoogte van 17,00 meter langs de Noorderlaan te halen simuleert de oefening drie extra bouwlagen. Om de maximale bouwhoogte van 26,00 meter langs de Noorderlaan te halen is er zelfs sprake van zeven extra bouwlagen. Voor deze extra's is momenteel nog geen programma. Vanuit de financiële doorrekening kunnen hier suggesties komen.

De ruimtelijke oefening dient als bewijs dat het gevraagde programma ruimtelijk realiseerbaar is op deze plek. Het is niet te lezen als een ontwerp. Herpuzzelen en herschikken van de bouwenveloppes is zeker mogelijk met het oog op een betere functionele afstemming of financiële haalhaarheid.

Ruimtelijke randvoorwaarden
De ruimtelijke oefening brengt ook, aanvullend op de voorschriften in het masterplan Luchtbal, enkele ruimtelijke randvoorwaarden in beeld.

• Het parkeren en laden en lossen gebeurt inpandig (en in zover technisch mogelijk ondergronds). De tekening toont een ondergronds systeem van ontsluiting en parkeren voor het volledige complex. Ontsluiting langs de voorzijde is uitgesloten omwille van het ontwerp Noorderlaan binnen Brabo II. Langs de achterzijde ligt geen straat en is de relatie met het openluchtsportgebeuren essentieel;
• Het massieve en langgerekte (circa 200,00 meter) karakter van de nieuwbouw, wordt onderbroken door een doorsnede die bij voorkeur doorloopt op het maaiveld mits toegangen en ramen langs deze steeg, of in tweede instantie op de verdiepingen of in laatste instantie via architecturale vormentaal;
• Het gebouw(complex) telt (telkens) vier gevels. De relatie met de Noorderlaan maar ook de ruimtelijke relatie met de achterliggende openlucht sportruimte (via ramen, toegangen etcetera) is belangrijk voor de ruimtelijke kwaliteit van de hele site.