2013_CBS_11227 - Belgiëlei 91. Huis Smidt Van Gelder - Renovatie en herbestemming. Principesbeslissing - Goedkeuring

Het huis Smidt van Gelder aan de Belgiëlei 91 te Antwerpen, werd in 1905 gebouwd door de Antwerpse bankier Edouard Thijs. De Nederlandse verzamelaar Pieter Smidt van Gelder kocht het gebouw in 1937 om er een privé-museum in te richten. In 1949 schonk de verzamelaar het huis en de collecties aan de stad Antwerpen. Een jaar later werd het nieuwe stedelijke museum geopend. Bij het overlijden van de verzamelaar in 1956 werd in 1957 ook de inhoud van zijn privé-vertrekken aan de stad Antwerpen gelegateerd.

Op 2 februari 1987 verwoestte een brand een aantal museumzalen, sindsdien is het museum gesloten.In 1996 werd het museum opgenomen bij de lijst van gebouwen die door het architectenbureau Stéphane Beel gerestyled zouden worden. Deze werken startten in 2001 maar werden na aanvang snel stilgelegd wegens zware structurele problemen aan het gebouw.

Om de opgestarte werken zo weinig mogelijk op te houden, werd door het architectenbureau Stéphane Beel een bondige voorstudie opgemaakt voor een structurele sanering.Daarbij bleek dat de nodige saneringswerken (inclusief de gevolgen voor de afwerkingsfase) van een zodanige omvang en impact waren, dat een grondige voorstudie op vlak van stabiliteit, technieken, programma en concept vereist was.

Bescherming - subsidiedossier
Vanwege de bijkomende kosten werd een oplossing gezocht om de financiële implicatie van de extra werken te ondervangen. Voor het gebouw werd bij de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen een klasseringverzoek ingediend, dat op 6 september 2002 resulteerde in de erkenning van het gebouw als monument. De bescherming heeft  betrekking op het gebouw, het interieur en de tuin.

Het dossier structurele saneringswerken werd opgemaakt en werd voorgelegd aan het Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, afdeling Monumenten en landschappen. Deze deelden op 2 december 2002 mee dat een gunstig advies zou uitgebracht kunnen worden. Op de begroting van 2003 van de Vlaamse Gemeenschap was voor het project echter geen krediet beschikbaar en ook in 2004 was hier onzekerheid over. Hierdoor kon het dossier niet worden aanbesteed.

Op 19 maart 2003 besliste het college het project stil te zetten (jaarnummer 2900).

Op 21 april 2006 vroeg het college de mogelijke toekomstplannen voor het gebouw op te lijsten. De bedrijfseenheden cultuur, sport en jeugd, patrimoniumonderhoud en AG VESPA maakten hierover een nota op die vooropstelde dat omwille van de onveiligheid van het gebouw, de hoge kostprijs van de renovatie en andere prioriteiten het vanuit cultuur niet langer aangewezen was nog middelen in het pand te investeren. Het college besliste daarop de mogelijkheden te onderzoeken om het pand te valoriseren.

Eigendomssituatie
De gemeenteraad besliste op 14 december 2009 (jaarnummer 1911) om het pand op te nemen in de lijst van het financieel patrimonium. Het gebouw is sinds 2010 eigendom van AG VESPA.

Marktverkennning
Op 10 juli 2009 (jaarnummer 9277) keurde het college de argumentatie, principes, de timing, het budget en de inhoudelijke criteria voor de externe uitbating van Huis Smidt van Gelder goed. AG VESPA voerde begin 2010 in uitvoering van deze beslissing van het college een marktverkenning uit. De kandidaat-uitbater moest daarbij een totaalconcept leveren waarin het huis Smidt Van Gelder een publieksvriendelijke plek is in een historisch kader en dit in harmonie met de tuin en de omliggende buurt. Bepaalde gedeelten van het gebouw moesten als museum worden ingericht.

Op 26 maart 2010 nam het college kennis van de twee voorstellen die AG VESPA ontving (jaarnummer 3542). Beide voorstellen zijn vergelijkbaar:

• ze gaan uit van een langlopende erfpacht tegen een symbolische vergoeding;
• ze beklemtonen dat de collectie niet sterk genoeg is om het museum alleen te dragen en dat er nood is aan een gecombineerde commercieel- culturele invulling;
• de parkeergelegenheid en bereikbaarheid vormt een knelpunt;
• in geen van beide voorstellen wordt een vergoeding aangeboden.

Eén van de voorstellen vraagt bovendien investeringen van AG VESPA of de stad.
Gelet op dit resultaat werd er geen direct gevolg gegeven aan de marktverkenning.

Herbestemmingsonderzoek
De marktverkenning die AG VESPA organiseerde met opgelegde museale functie leidde niet tot een geïnteresseerde private partij. Na de marktverkenning voerde AG VESPA in 2010 een onderzoek naar mogelijke herbestemmingen van het pand.

Dit herbestemmingsonderzoek leidde tot volgende conclusies. 

• Structurele werken dienen steeds uitgevoerd te worden zodat elke herbestemming mogelijk blijft. Indien deze werken niet uitgevoerd worden is het enige alternatief verkoop. De kosten van deze werken zijn echter zeer groot. Het is onrealistisch dat een huurder deze kosten zal dragen;
• Een "zuivere" museumfunctie is niet haalbaar;
• Een invulling met een bestemming met publieke toegankelijkheid is aangewezen, maar niet vanzelfsprekend;
• In de omgeving moet een structurele oplossing voor het parkeerprobleem worden gevonden.

De kostprijs van de renovatie wordt geraamd tussen de 3.000.000,00 euro en 3.900.000,00 euro (exclusief btw), afhankelijk van het feit of het pand al dan niet ook een museumfunctie krijgt en of het textiel voor de inrichting van het interieur wordt in aanmerking genomen.

Werken - subsidies
Een geactualiseerde raming van de noodzakelijke werken stelt de renovatiekosten vast tussen 3.000.000,00 euro en 3.900.000,00 euro (exclusief btw). Het pand is beschermd als monument zodat voor bepaalde werken subsidies kunnen worden verkregen.

AG VESPA is een autonoom gemeentebedrijf en wordt net zoals de gemeenten gerekend tot de lokale besturen. De restauratiepremie voor lokale besturen bedraagt tot op heden nog steeds 80% maar wordt in 2014 wellicht teruggeschroefd naar 40%. Van het bedrag van 3.000.000,00 euro tot 3.900.000,00 euro (exclusief btw) wordt in dit geval ongeveer 600.000,00 euro tot 780.000,00 euro (exclusief btw) gesubsidieerd. De restauratiepremie voor een privaatrechtelijk persoon of natuurlijk persoon bedraagt slechts 40%. Dit percentage wordt in 2014 wellicht herleid tot ongeveer de helft.

Om aanspraak te kunnen maken op de premie moet het restauratiedossier degelijk onderbouwd zijn met een bouwhistorische nota, een inventarisatie van de interieurelementen en een technische diagnose van het gebouw en een verantwoording van de voorgestelde bestemming en ingrepen. De technische diagnose werd reeds gesteld door ingenieur Mouton en architect Stéphane Beel. De bouwhistorische analyse moet gebaseerd worden op archiefmateriaal en iconografische bronnen. Dit dossier wordt best door een historicus opgemaakt en dient nog uitgevoerd te worden. Een inventaris van interieurelementen zoals schouwen, lambriseringen, trappen, textiel is essentieel in dit dossier.

De Vlaamse Erfgoedkluis
In het voorjaar van 2013 werd de Vlaamse Erfgoedkluis opgericht. Hiervoor ondertekende de Participatiemaatschappij Vlaanderen (PMV) een samenwerkingsovereenkomst met het Vlaams Gewest en de vzw Herita. Bedoeling is dat deze partners alternatieve investeringsformules –zoals waarborgen, leningen of projectfinanciering- uitwerken om gebouwen te restaureren, herbestemmen of er een rendabele exploitatie mee op te zetten.

Het huis Smidt Van Gelder staat reeds jaren leeg en heeft dringend behoefte aan renovatie en een invulling. AG VESPA onderzocht de mogelijke financiering van dit project.

De renovatiekost wordt geschat tussen 3.000.000,00 euro en 3.900.000,00 euro (exclusief btw). Met dit bedrag blijft de initiële investering niet beperkt tot instandhoudingswerken maar wordt het ganse gebouw, interieur en exterieur, aan een grondige restauratie onderworpen.

Het pand is beschermd als monument. Om maximaal te genieten van de premie is het aangewezen dat AG VESPA bouwheer-eigenaar van het project blijft. Rekening houdend met het feit dat ‘Monumentensubsidies’ in 2014 worden herleid tot 40% van subsidiabele werken betekent dit dat AG VESPA voor de restauratie een subsidie tussen 600.000,00 euro en 780.000,00 euro (exclusief btw) kan verkrijgen. Financiering is dus nog nodig voor 2.400.000,00 euro tot  3.120.000,00 euro (exclusief btw).

AG VESPA voerde enkele informele gesprekken met de Vlaamse Erfgoedkluis. Daarbij bleek interesse om te investeren in het pand onder de vorm van een prefinanciering. Voor een dergelijke investering bestaan geen vastgelegde voorwaarden. Deze worden dossier per dossier bekeken en onderhandeld met eigenaars en/of initiatiefnemers. Het bedrag van de prefinanciering wordt vastgesteld aan de hand van een businessplan. Met brief van 25 juli 2013 diende AG VESPA formeel een dossier in bij de Vlaamse Erfgoedkluis.

Daarnaast bleek uit informele gesprekken dat er ook op de privé-markt een beperkte interesse is om mee in het pand te investeren.

Er wordt echter steeds verwacht dat AG VESPA zelf het grootste gedeelte financiert van de investeringskosten.

Om een invulling en een privé-investeerder voor het pand te vinden is het aangewezen de markt te verkennen teneinde tot een inhoudelijk concept met financieel voorstel te komen. Uitgangspunt is dat zowel de investering van AG VESPA als de lening van de Vlaamse Erfgoedkluis op lange termijn worden gerecupereerd.

Om de interesse zo breed mogelijk te houden is het best de museale functie niet op te leggen, maar aan kandidaten enkel te verplichten (een deel van) het gebouw publiek toegankelijk te maken, zij het mits consumptie of economische besteding, of via (tijdelijke) tentoonstellingen, evenementen, ...

Om de exploitant toe te laten zijn investering te recupereren wordt hem best een overeenkomst van lange duur aangeboden.

De Vlaamse Erfgoedkluis zal mee de voorstellen beoordelen, die uit de verdere marktverkenning vloeien.