2013_CBS_11546 - Masterplan Luchtbal - Opstart onderzoek topsport-, winkel- en woningcluster Noorderlaan - Goedkeuring

De stad is eigenaar van het bouwperceel van 11.436 m² aan de Noorderlaan, gelegen in de wijk Luchtbal. Op dit perceel staat momenteel een stedelijke sporthal met een bovengrondse parking (in totaal 7.222 m² grondoppervlak) en enkele speeltuigen voor kinderen (in totaal 4.214 m²).  Aangrenzend aan deze bouwgrond ligt een openlucht sportveld met een sintelbaan rondom. Deze grond is eigendom van Woonhaven Antwerpen.

In het masterplan Luchtbal, goedgekeurd door het college op 16 november 2009 (jaarnummer 16449), staat de locatie waarvan sprake, ingetekend als verdichtingslocatie 1. De basisvisie van dit masterplan is 'vermengen (van bewonerspubliek) door verdichten'. Wonen was destijds het prioritair programma.

In functie van de haalbaarheid van deze strategie, voerde AG VESPA in samenwerking met AG Stadsplanning in 2011 een marktbevraging uit. Deze verkenning toonde aan dat de private woningmarkt niet geïnteresseerd was in een grootschalige private woonontwikkeling in de wijk Luchtbal en dus ook niet op verdichtingslocatie 1. 

De focus van het masterplan werd daarom bijgesteld in de nota 'Luchtbal vaart' waarvan het college op 13 juli 2012 kennis nam (jaarnummer 7430). Uit een uitgebreide behoeftepeiling in de wijk Luchtbal bleek dat een beter vrijetijdsaanbod en uitgebouwd winkelapparaat veel belangrijker zijn voor de bewoners dan nieuwe, private woningen. Vandaar dat de focus verschuift van wonen naar handel en vrijetijd.

Ondertussen is geweten dat een aantal professionele Antwerpse topsportclubs voor basketbal, volleybal, handbal en zaalvoetbal een geschikte locatie voor een gecentraliseerde werking zoeken.

Uit eerste verkennende gesprekken tussen de schepen van sport, de directeur sport en recreatie van de stad Antwerpen en een vertegenwoordiging van deze professionele topsportclubs bleek een grote interesse in deze bouwlocatie aan de Noorderlaan.

1. Een bovenlokaal privaat sportcomplex als trekker voor Luchtbal
Het uitbouwen van een bovenlokaal stedelijk programma in een representatief gebouw geeft Luchtbal uitstraling en aantrek en zet het op een positieve manier op de kaart.

De (top)sportcluster brengt in de wijk een nieuw vrijetijdsprogramma. Zowel het aanbod van wedstrijden als de uitbouw van de jeugdwerkingen in dit sportcomplex verlaagt de drempel naar de wereld van de sport. Sport verhoogt de kansen op maatschappelijke integratie. Omgekeerd kunnen de sportclubs ook werven en recruteren uit (jong) talent vanuit Luchtbal. Voor de eerder geplande realisatie van de buurtsporthal in het inmiddels gerealiseerde Tampiciopark werd geen budget opgenomen in de meerjarenbegroting 2013-2018. Deze nieuwe ontwikkeling is een kans om deze buurtsportvoorziening toch te voorzien op Luchtbal. De bestaande stedelijke sporthal zal in de nieuwe ontwikkeling gesloopt worden en de bestaande parking dient tevens ondergronds gecompenseerd te worden. Een deel van het huidige stedelijk sportprogramma is met andere woorden onderdeel van een verdere onderhandeling binnen de publiek-private samenwerking.

De aangrenzende openlucht sportinfrastructuur op Luchtbal met het voetbalveld en de sintelbaan kan versterkend werken voor het sportprogramma. Vandaar dat dit ook best wordt betrokken in de planvorming.

2. Commerciële voorzieningen in functie van de behoeften en co-financiering van het sportcomplex
Om het geheel betaalbaar te maken, is investeren in een flankerend programma noodzakelijk. Een voorbeeld daarvan is een programma van een aantal commerciële voorzieningen (winkels, horeca, diensten). De focus moet daarbij liggen op een winkelaanbod op maat van het clienteel op Luchtbal, zodat dit ook rechtstreeks inspeelt op de prioritaire noden van de wijk.

In een eerste ontwerpoefening is een commerciële ruimte getekend van 4000 m². Het is echter nodig om in samenwerking met Werk en Economie een marktverkenning uit te voeren om in detail te bepalen wat de totale maximale vloeroppervlakte is voor commerciële ruimte en de aangewezen opdeling ervan. Dit zal gebeuren in afstemming met het RUP Contactzone Noorderlaan.

3. Woonzorgcentrum
De toegelaten maximale bouwhoogte in het goedgekeurde masterplan van 26 meter laat toe om bijkomend woonprogramma te voorzien. Het zorgbedrijf Antwerpen geeft aan dat Luchtbal een tekort heeft aan zorgwoningen. Aangezien het dienstencentrum Santiago op 200 meter van deze verdichtingslocatie ligt, is deze ontwikkeling een opportuniteit om een woonzorgcentrum te bouwen voor 120 residenten (circa 7800 m²) op de bovenste verdiepingen. Deze locatie is al opgenomen in het zorgstrategisch plan van het zorgbedrijf dat door Vlaanderen is goedgekeurd en in aanmerking komt voor een concreet subsidiedossier. Bij resterende ruimte is een uitbreiding met extra serviceflats denkbaar.

4. Warmtecentrale
Met het project MIP3-HEAT (gemeenteraadsbeslissing 30 januari 2012, jaarnummer 45) onderzoekt de stad Antwerpen de haalbaarheid van warmtenetten in Antwerpen. Eén van de onderzoeksgebieden is Antwerpen Luchtbal en de bedrijvenzone aan de overkant. In november 2013 wordt het onderzoek afgerond. 

De eerste en voorlopige resultaten geven aan dat warmtenetten op Antwerpen Luchtbal technisch en economisch haalbaar zijn. Binnen het HEAT-project werd in overleg tussen stadsontwikkeling/energie en milieu Antwerpen en AG Stadsplanning verdichtingslocatie 1 voorgesteld als studielocatie voor de inplanting van de warmtecentrale. Deze locatie is interessant vanwege de gunstige ligging in de wijk voor uitbouw van het warmtedistributienet en de aankoppeling van een restwarmteleiding vanuit het havengebied in een latere fase van het warmteproject. Concreet zou het gaan om de bouw van een (ondergrondse) warmtekoppelingscentrale van 300 - 600m² met schouw, geïntegreerd in het gebouwencomplex.

5. Bereikbaarheid is een troef van deze gemengde ontwikkling
De Noorderlaan wordt heraangelegd als stedelijke boulevard in het project Brabo II. De bereikbaarheid van deze plek is uitstekend per auto en na de heraanleg ook per tram en per fiets. Ook het treinstation Luchtbal ligt op loopafstand. De zichtbaarheid aan de Noorderlaan is optimaal. Ook de clustering met de nabije recreatie en retailontwikkelingen van onder andere Metropolis, Decathlon en het nieuwe Zeemanshuis is een meerwaarde.

Het bouwperceel takt aan op de Noorderlaan via het kruispunt met de Santiagostraat. De ontsluiting van het hele perceel en ook het parkeren kan ondergronds als een samenhangend geheel worden afgewikkeld. Het gelijktijdig ontwikkelen van de totale kavel is op dit vlak voordelig. Voor het winkelprogramma is het financieel aangewezen om gezamenlijk gebruik van de volledige parking te beogen, in synergie met de parkeerbehoeften van de andere functies. Voor het vooropgestelde volume aan winkelvoorzieningen is een doordachte aanpak van de laad- en losbewegingen essentieel.

6. Inventarisatie programma van eisen en ruimtelijke randvoorwaarden

   1. Inventarisatie verschillende programma's van eisen
Alle ruimtevragen vanuit de omgeving van Luchtbal, waarvoor deze bouwplek een oplossing zou kunnen bieden, worden opgelijst en gescreend. Voor de hoofdfuncties is dit in grote lijnen gebeurd. Voor mogelijke nevenfuncties moet dit nog gebeuren. De verschillende programma's van eisen worden gedetailleerd in beeld gebracht met een minimale en maximale vork. Dit programma wordt opgesteld op basis van input van de private sportclubs en van de volgende stedelijke diensten: cultuur, sport, jeugd en onderwijs/sport en recreatie, jeugd, ondernemen en stadsmarketing/werk en economie/detailhandel en stadsontwikkeling/energie en milieu en het zorgbedrijf.

   2. Inventarisatie ruimtelijke randvoorwaarden
De dienst mobiliteit stipt de randvoorwaarden naar ontsluiting en parkeerbehoefte voor dit bouwproject aan. Met de dienst vergunningen en team stadsbouwmeester wordt de toets gemaakt met de bouwvoorschriften uit het masterplan Luchtbal. De timing is januari 2014.

7. Vervolgtraject: financieel haalbaarheidsonderzoek
Na de inventarisatieronde start vanaf februari 2014, het onderzoek naar de financiële haalbaarheid. De stad is als grondeigenaar een cruciale partner in deze ontwikkeling. Een financiële analyse moet inzicht geven in hoeverre en op welke manier deze ontwikkeling haalbaar is en wat de return is voor zowel de stad als mogelijke private partijen. Parallel wordt ook onderzocht met welke formule deze stadsgrond het beste wordt ontwikkeld of op de markt gebracht (verkoop onder voorwaarden, een procedure van concurrentiedialoog, ...). Uit dit financieel onderzoek volgt de opmaak van een plan van aanpak. Dit wordt opnieuw voorgelegd aan het college.