2013_CBS_10570 - Beheer stedelijk patrimonium - Uitgangspunten - Goedkeuring

De financiële gevolgen worden verder uitgewerkt.

Dit besluit werd verdaagd op de collegezitting van 11 oktober 2013.

Resolutie 450 uit het bestuursakkoord 2013-2018 voor de stad Antwerpen geeft als opdracht een duidelijk en transparant systeem uit te werken met betrekking tot het beheer van het stedelijk bedrijfspatrimonium. “…Er dient een duidelijk en transparant systeem met betrekking tot het beheer van het stedelijk bedrijfspatrimonium te worden uitgewerkt. Uitgangspunt is een opsplitsing tussen eigenaars en huurdersonderhoud. Het resultaat van deze besparings- en duurzaamheidoefening kan worden aangewend voor de renovatie en instandhouding van deze infrastructuur…”

Hierrond werden besprekingen gevoerd tussen de schepenen Heylen, Kennis en Van de Velde, AG VESPA, vertegenwoordigd door de heren Herman Boumans en Jos Goossens, de bedrijfseenheid patrimoniumonderhoud (PO) vertegenwoordigd door Kathleen Overmeer, de strategisch coördinator Roeland Gielen en de financieel beheerder Karl Van Borm.

Vastgoed is beschermd in de wetgeving van lokale besturen. Het principe is dan ook dat vastgoed in eigendom is van de stad en dat vervreemding slechts kan onder strikte voorwaarden. Verzelfstandigingen worden slechts opgericht indien de beoogde werking niet kan gerealiseerd worden binnen de stedelijke context. Indien het beheer van vastgoed, of bepaalde aspecten ervan, mogelijk is binnen de stedelijke context krijgt dit dan ook de voorkeur. Het overdragen van vastgoed aan een verzelfstandigde organisatie
is de uitzondering.

De stad Antwerpen kiest in dit kader voor een verzelfstandigde organisatie, via AG VESPA, voor het flexibele beheer van haar financieel patrimonium.

1. Verticale opdeling van het patrimonium tussen stad en AG VESPA

Het patrimonium wordt opgedeeld in financieel en niet-financieel patrimonium. Financieel vastgoed is primair gericht op valorisatie, niet-financieel vastgoed is primair gericht op gebruik door de stad. De stad heeft het eigendomsrecht of andere zakelijke rechten op het niet-financiële patrimonium.

AG VESPA heeft de eigendom of andere zakelijke rechten op het financiële patrimonium. De stad en AG VESPA beheren zelfstandig en binnen hun decretaal of statutair kader het hun toegewezen patrimonium.

De bestaande lijst wordt, eventueel met beperkte aanpassingen, herbevestigd door het college en de gemeenteraad. Aanpassingen van niet-financieel naar financieel patrimonium of omgekeerd worden telkens ter beslissing voorgelegd aan het college en de gemeenteraad.

• De lijsten zullen periodiek herbekeken worden.
• Transfers zijn mogelijk van de financiële naar de niet-financiële lijst en omgekeerd.
• Het originele principe waarbij er werd gekozen voor overdracht in eigendom of in erfpacht naargelang de bestemming van het vastgoed blijft behouden.
• Bij overgang van een eigendom van niet-financieel naar financieel wordt telkens het minimum te valoriseren bedrag afgesproken en een uiterste timing.
• Valorisatie boven het afgesproken bedrag, gaat 50/50 naar AG VESPA en naar de stad.
• Akkoord over de waardebepaling zal een cruciaal element worden. Afspraken over de manier waarop en wie dit gaat doen met minimale kosten en met maximale garantie op akkoord, moeten verder worden uitgewerkt. 

2. Transparante afbakening van taken en verantwoordelijkheden

Stad en AG VESPA krijgen het integrale beheer, alle taken en verantwoordelijkheden voor het eigen patrimonium.

Een partij kan geen verbintenissen aangaan die ten laste komen van de andere partij zonder duidelijke voorafgaande afspraak.

3. Dienstverlening van AG VESPA

AG VESPA kan haar diensten aanbieden voor niet-financieel patrimonium tegen een transparante prestatiegerichte vergoeding

3.1. Dienstverlening wat betreft aankopen, verkopen en inhuurneming AG VESPA behartigt alle aankopen, verkopen en inhuurnemingen van de stad. De stad voorziet financiering voor haar inhuurnemingen en aankopen. De opbrengsten van de verkopen gaan rechtstreeks naar de stad na afhouding van eventuele succesfee. De dienstverlening hiervoor wordt niet apart doorgerekend door AG VESPA.

3.2. Dienstverlening rond commerciële verhuur, Publiek-Private Samenwerkingen (PPS) en Design Build Finance Maintain constructies (DBFM constructies). AG VESPA kan aan de stad diensten rond commerciële verhuur leveren. Deverhuuropbrengsten van het niet-financiële patrimonium komen rechtstreeks toe aan de stad. De stad kan ook beroep doen op AG VESPA voor begeleiding bij PPS en DBFM constructies tegen een transparante prestatiegerichte vergoeding. Indien de vergoeding verrekend wordt in het project, wordt dit transparant aan de stad voorgesteld.

3.3. Dienstverlening bij bouwen
Ook voor bouwprojecten wordt de scheiding getrokken op basis van financieel en niet-financieel patrimonium. AG VESPA is bouwheer voor grond- en pandenbeleid. AG VESPA is principieel geen bouwheer voor gebouwen voor eigen gebruik door de groep stad maar kan steeds handelen in opdracht van de stad, stedelijk onderwijs, kinderopvang, brandweer, enz. binnen een contractuele verhouding tegen een vergoeding. De lopende projecten blijven in beheer bij AG Vespa tot bij de definitieve oplevering. AG VESPA verbindt zich hierbij tot een kwalitatieve dienstverlening en een correcte oplevering en overdracht van de verantwoordelijkheden naar de interne klant.

4. Vergoeding van AG VESPA

De financiële bijdrage van de stad en de groep stad aan AG VESPA bestaat uit een aantal financiële flows die het voor AG VESPA mogelijk maken om hun statutaire opdracht waar te maken en hun organisatie te financieren.

4.1.
Inbreng van kapitaal: zonder dividendverplichting
Is bulkbetaling voor niet-specifieke diensten
Dividend is niet belastingsneutraal(ev. notionele interestaftrek)
bv. Inbreng van financieel patrimonium

4.2.
Inbreng van T2-kapitaal: met keuze van kapitaal en/of variabele rentevergoeding
Is bulkbetaling voor niet-specifieke diensten
Rente is niet belastingsneutraal
bv. Aankoop van financieel patrimonium met gelden uit achtergestelde lening

4.3.
Fees: voor specifieke diensten aan groep stad worden nu al fees aangerekend.
Deze fees zijn onderworpen aan BTW. Alternatieve meer belastingsneutrale systemen of de stad BTW-plichtig maken moet overwogen worden.
bv. AG VESPA rekent fees aan AG SO, AG KOP, BAOBAB, …

4.4.
Succesfee: Er wordt aan AG VESPA een succesfee betaald van 50% van de meeropbrengst boven de geschatte waarde. Deze succesfee is niet belastingsneutraal. De succesfee is een onderdeel van de transparante prestatiegerichte vergoeding.

4.5.
Systeem politie

De outflow uit AG VESPA naar de stad is een vast bedrag van ongeveer 8 miljoen per jaar uit opbrengsten van verkopen van niet-financieel patrimonium en terugbetalingen van kapitaal en interest van de achtergestelde lening.

Het college beslist dan ook om de latere inbreng of verkoop gefinancierd door de achtergestelde lening van financieel patrimonium van de stad bij AG VESPA aan de gemeenteraad voor te stellen op basis van de economische wenselijkheid en niet op basis van de nood aan extra middelen voor AG VESPA.
Het college geeft de opdracht om de fiscale context van interne dienstverlening te onderzoeken.

Voor het verlies in huurinkomsten (vanaf 2014 rechtstreekse doorstorting aan de stad ) wordt een inbreng in vastgoed als kapitaal afgesproken. Het bedrag wordt in overeenstemming tussen de financieel beheerder en AG VESPA bepaald op basis van de totale huurinkomsten van het niet-financiële patrimonium enerzijds en een omzettingscoëfficiënt overeenkomstig het type van vastgoed anderzijds. Voor besprekingsdoeleinden werden respectievelijk 2.000.000 EUR en 25.000.000 EUR voor huurinkomsten en vastgoedwaarde gebruikt. Indien de inbreng in kapitaal slechts geleidelijk kan worden ingevoerd, wordt een pro-rataregeling voor de doorstorting van de inkomsten in het niet-financieel patrimonium toegepast.

Voor de inbrengen van kapitaal en leningen in het verleden en in de toekomst wordt uitgegaan van dividend- en rentevergoedingen gebaseerd op een in de markt gebruikelijke vergoeding om de verschuldigde betalingen aan de stad te bepalen (exclusief de hierboven beschreven vergoeding voor verlies van huurinkomsten).

5. Transparantie

Alle afspraken tussen AG VESPA, PO en groep stad worden schriftelijk gemaakt. Mondelinge afspraken worden als onbestaande beschouwd.

De financieel beheerder wenst betrokken te worden in het vastgoedbeheer van PO en AG VESPA door een verplicht advies bij transfer tussen de lijsten met financieel en niet-financieel vastgoed, voor het indienen van het collegebesluit en voor de uitwerking van de waardebepaling van het te realiseren vastgoed.

Bovendien wordt jaarlijks en proactief een formeel, transparant en analytisch (per gebouw / project) inzicht gegeven in opbrengst / gemaakte kosten / aangerekende vergoedingen. Dit geldt zowel voor AG VESPA als voor PO. Bovendien wordt een duidelijk overzicht gegeven van de jaarlijkse stortingen van AG VESPA aan de stad (zowel verkoop- en verhuuropbrengsten als terugbetalingen en interest op de achtergestelde lening). Ook wordt jaarlijks een waardering gemaakt van de financiële en niet-financiële vastgoedportefeuilles. Dit doet geen afbreuk aan de bevoegdheden van Inspectie Financiën als onafhankelijke dienst.

6. Bevoegdheid van de huisvestingscommissie

De huisvestingscommissie is bevoegd voor de organisatie en evaluatie van huisvesting en huisvestingsbehoeften van alle stadsdiensten. Alle vragen aan de huisvestingscommissie worden op het college gebracht.

7. Instandhouding patrimonium

Het college beslist om de opbrengsten uit de verhuur van het niet-financiële vastgoed te herinvesteren in het niet- financiële vastgoed. De opbrengsten uit de verkoop van het niet-financiële vastgoed komen terecht in de algemene middelen.

8. Overgangsmaatregelen

De lopende projecten die afwijken van de afbakening van taken en verantwoordelijkheden worden verdergezet op de wijze waarop ze nu verlopen. Het betreft:

a. Overzicht lopende projecten bouwprojecten stad en dochters

b. Overzicht lopende projecten bouwprojecten stad en dochters