Het college besliste in zitting van 18 maart 2011 (jaarnummer 2705) om de ingediende bezwaren te verwerpen.
Het college kan de verkavelingsvergunning enkel verlenen op eensluidend advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar van de Vlaamse regering (artikel 55 § 1 en 43 § 1 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996).
Voorgeschiedenis
Op 6 september 2004 werd door de konsoorten Thys en Van de Wiel een verkavelingsaanvraag ingediend voor de realisatie van een woonproject. De aanvraag betrof het verkavelen van binnengronden in 24 kavels voor woningbouw met de aanleg van een nieuwe weg en de overdracht van een groenzone, gelegen aan de Kolonel Harrystraat en Salesianenlaan, district Hoboken.
Een eerste openbaar onderzoek werd gehouden van 12 september 2004 tot 12 september 2004.
Het college besliste in zijn zitting van 3 juni 2005 (jaarnummer 6186) dit agendapunt te verdagen.
Op grond van de opmerkingen die tijdens het openbaar onderzoek werden geformuleerd en de adviezen van de betrokken instanties werd het verkavelingsontwerp op verzoek van de stad herhaaldelijk aangepast. Dit resulteerde in onderhavig plan. De aanpassingen laten zich als volgt samenvatten:
Het dossier werd daarna opnieuw openbaar gemaakt van 1 juni 2010 tot 1 juli 2010.
Het college besliste in zitting van 18 maart 2011 (jaarnummer 2705) om:
In zitting van 27 mei 2013 (jaarnummer 285) hechtte de gemeenteraad zijn goedkeuring aan het tracé van de nieuwe weg in de verkavelingsaanvraag.
Feiten en context
Aanvragers en eigenaars: Marie Thys, Joannes Thys, Elisa Van de Wiel en Marleen Thys, p/a Starrenhoflaan 44/19, 2950 Kapellen.
Ontvangstbewijs: 6 september 2004.
De aanvraag omvat: het verkavelen van een grond in 16 loten voor eengezinswoningen, 8 loten voor meergezinswoningen, aanleggen van een buffervijver en een nieuwe straat en de kosteloze afstand aan de stad van 5.135 m² groene zone langsheen de Hollebeek.
Ligging van het perceel: Kolonel Harrystraat/Salesianenlaan, district Hoboken.
Het perceel is kadastraal bekend: 38ste afdeling, sectie B, nummers 694 l, 698 m2, 698 n2, 699 m, 698 p2/deel, 699 s/deel, 699 t/deel, 699 w/deel en 699 x/deel.
Dossiernummer: HO/2004/V/0001.
Computernummer: 20043.
Plan_id: 5.00_60103_00002.
Voorafgaand neemt het college kennis van volgende adviezen:
Op 6 juni 2013 werd advies gevraagd aan het Departement Ruimte Vlaanderen, Adviseren & Participeren Lokaal, van de Vlaamse overheid.
Zij brachten advies uit op 5 augustus 2013 met referentie 5.00/11002/20495.3.
Het advies is voorwaardelijk gunstig:
Dit advies dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit en geldt als vergunningsvoorwaarde.
Op 23 november 2010 werd advies gevraagd aan het Agentschap R-E Antwerpen, Onroerend Erfgoed, van de administratie van het Vlaams gewest.
Zij brachten advies uit op 14 december 2010 met referentie 4.002/11002/99.110.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Voorafgaand aan de uitvoering van de verkaveling dient het hele terrein door een archeologische prospectie, volgens de bijzondere voorschriften, met ingreep in de bodem te worden onderzocht en dit in opdracht van de verkavelaar die de financiële lasten hiervoor draagt.
Dit advies dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit en geldt als vergunningsvoorwaarde.
Op 28 augustus 2010 werd advies gevraagd aan het Agentschap voor Natuur en Bos van de administratie van het Vlaams gewest.
Zij brachten advies uit op 21 september 2010 met referentie VA/2000/10-05003-COMP/10/0386/AN.
Het advies is gunstig op voorwaarde dat volgende punten in de vergunning worden opgenomen:
De vergunning wordt verleend op grond van artikel 90bis, §5, derde lid’ van het Bosdecreet en onder de voorwaarden zoals opgenomen in het aan de vergunning gehechte compensatieformulier met nummer: COMP/10/0386/AN.
De bosbehoudsbijdrage van 34.392,60 euro dient binnen de 4 maanden vanaf de datum waarop gebruik mag gemaakt worden van deze vergunning gestort te worden op rekeningnummer van het Agentschap voor Natuur en Bos, zoals vermeld op het overschrijvingsformulier als bijlage bij deze vergunning.
Wanneer de compensatiemaatregel volledig is uitgevoerd, kan de vergunninghouder hiervan een attest bekomen bij de provinciale afdeling van het Agentschap voor Natuur en Bos.
Dit advies dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit en geldt als vergunningsvoorwaarde.
Op 11 mei 2010 werd advies gevraagd aan brandweer/centraal/preventie.
Zij brachten advies uit op 3 juni 2010 met referentie BW/PR/2010/W.00006.HO.0001.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Dit advies dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit en geldt als vergunningsvoorwaarde.
Op 6 december 2010 werd advies gevraagd aan de dienst stadsontwikkeling/ruimte, mobiliteit en erfgoed/archeologie.
Zij brachten advies uit op 13 december 2010 met referentie SW/RME/AM/KM/158.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Gezien de omvang van de werken en de nabijheid van archeologische onderzoeks- en aandachtsgebieden, met archeologische sites, waarvan de aard en de uitgestrektheid vooralsnog onbekend zijn, is de kans reëel dat archeologische sporen worden geraakt.
Uit het oogpunt van archeologische erfgoedzorg laat de verkavelaar de geplande werken met ingreep in de bodem voorafgaan door een archeologische prospectie door middel van proefsleuven, dit beperkt tot de terreinen waar bodemingrepen zijn gepland. De verkavelaar voorziet personeel, tijd en middelen om de archeologische prospectie te laten uitvoeren. De archeologische dienst van de stad Antwerpen dient hierbij betrokken te worden.
Dit advies dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit en geldt als vergunningsvoorwaarde.
Op 2 oktober 2010 werd advies gevraagd aan de dienst stadsontwikkeling/ontwerp en uitvoering/ontwerpers.
Zij brachten advies uit op 28 oktober 2010 met referentie SW/OD/O/2010/A/041.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Dit advies dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit en geldt als vergunningsvoorwaarde.
Op 20 mei 2010 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ruimte, mobiliteit en erfgoed/ mobiliteit.
Zij brachten advies uit op 4 juni 2010.
Het advies is gunstig.
Op 11 mei 2010 werd advies gevraagd aan de dienst stads- en buurtonderhoud/groen en begraafplaatsen.
Zij brachten advies uit op 5 juli 2010 met referentie SB/GB/EL/685/10.
Het advies is gunstig.
Het stads- en buurtonderhoud heeft geen bezwaar tegen de overdracht van gronden, gelegen aan de Hollebeek te Hoboken.
Het gaat hier over gronden met een totale oppervlakte van 5.136 m², SB/GB zal na de overdracht de gronden onderhouden. De kosten van het groenonderhoud op jaarbasis wordt geraamd op 2.681,31 euro.
Op 11 mei 2010 werd advies gevraagd aan provincie Antwerpen, Dienst Waterbeleid.
Zij brachten advies uit op 5 juli 2010 met referentie WAMA/10-289/BV.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.
Gunstig, mits rekening gehouden wordt met de opgelegde voorwaarden en maatregelen, zoals onder andere de aanleg van een bufferbekken voor al het oppervlaktewater van de verkaveling met een bufferend vermogen van minimum 250 m³ per hectare verharde oppervlakte, voorzien van een afvoerbegrenzer met constant debiet, zodat maximaal 20 l/sec.ha kan afgevoerd worden naar de Hollebeek. Dit bekken dient ook voorzien van een veiligheidsoverloop. Bovendien moet de verkavelaar vooraf een machtiging van de deputatie bekomen voor deze aansluiting op de waterloop.
Dit advies dient aan de vergunning gehecht en maakt er integraal deel van uit en geldt als vergunningsvoorwaarde.
Analyse van het project
De verkaveling heeft betrekking op het verkavelen van negen percelen met kadastraal gekende secties B, nummers 694 L, 698 M2, 698 N 2, 698 P 2, 699 M, en delen van secties B, nummers 699 S, 699 T, 699 V, 699 W en 699 X, in 24 loten voor gekoppelde bebouwing (loten 1 tot en met 4 en loten 17 tot en met 24 met als bestemming eengezinswoningen), en groepeerde bebouwing (loten 5 tot en met 8 met als bestemming eengezinswoningen en loten 9 tot en met 16 met als bestemming meergezinswoningen).
De totale oppervlakte van alle te verkavelen percelen bedraagt 15 466 vierkante meter. Lot 1 heeft een oppervlakte van 393,48 vierkante meter, lot 2 heeft een oppervlakte van 368,55 vierkante meter, lot 3 heeft een oppervlakte van 372,28 vierkante meter, lot 4 heeft een oppervlakte van 376,01 vierkante meter, lot 5 heeft een oppervlakte van 322,74 vierkante meter, lot 6 heeft een oppervlakte van 222,97 vierkante meter, lot 7 heeft een oppervlakte van 224,72 vierkante meter, lot 8 heeft een oppervlakte van 578,29 vierkante meter, lot 9 heeft een oppervlakte van 404,60 vierkante meter, loten 10 en 11 hebben elk een oppervlakte van 238 vierkante meter, lot 12 heeft een oppervlakte van 346,53 vierkante meter, lot 13 en 16 hebben elk een oppervlakte van 356,50 vierkante meter, lot 14 en 15 hebben elk een oppervlakte van 217 vierkante meter, lot 17 heeft een oppervlakte van 351,50 vierkante meter, lot 18 heeft een oppervlakte van 529,98 vierkante meter, lot 19 heeft een oppervlakte van 425 vierkante meter, loten 20 tot en met 23 hebben elk een oppervlakte van 342 vierkante meter en lot 24 heeft een oppervlakte van 343,27 vierkante meter.
Volgens de gegevens op het plan zijn zowel de kavelbreedte als kaveldiepte sterk afwisselend volgens de ligging van het perceel binnen het verkavelingsplan.
Bij alle loten worden voortuinstroken in acht genomen van 5 meter bij loten 1 tot en met 8 en loten 17 tot en met 24. Ten opzichte van de voorliggende straat Salesianenlaan wordt een achteruitbouwstrook van 6 meter in acht genomen bij loten 9 tot en met 16. Er wordt eveneens een voortuinstrook van 5 meter in acht genomen ten opzichte van de nieuw aan te leggen straat bij loten 9 en 13.
Bij alle loten worden zijtuinstroken van 3 meter in acht genomen behalve bij lot 8 waar deze 10 meter bedraagt, lot 16 waar deze 5 meter bedraagt, lot 18 waar deze 4,82 meter bedraagt en lot 19 waar deze 6 meter bedraagt.
Achter de normale bouwstroken van 15 meter bij loten 9 tot en met 16 en 17 meter bij loten 1 tot en met 8 en loten 17 tot en met 24 wordt een open tuinstrook gelaten die varieert tussen 10 meter bij lot 16 en 17,78 meter bij lot 4.
Volgens de gegevens van de verkavelaar is het terrein niet vrij van constructies. Deze constructies dienen ontmanteld te worden vooraleer er tot verkoop van de loten kan worden over gegaan.
Aangezien de verkaveling slechts kan gerealiseerd worden mits de realisatie van een stuk wegenis met een oppervlakte van 2.080 vierkante meter en een groene zone van 5.135 vierkante meter voorzien van een bufferbekken, dient er 7.215 vierkante meter over gedragen te worden om in te lijven bij het openbaar domein.
Bestaande ruimtelijke structuur
Nederzettingenstructuur
1) Omgevingsanalyse: woningbouwfragmenten
Het terrein is gelegen binnen het bouwblok dat omsloten wordt door de Salesianenlaan en de Albert Einsteinlaan. In het zuiden wordt het bouwblok begrensd door de Hollebeekvallei waardoor de buurt in een uithoek van Hoboken is komen te liggen. Het bouwblok bestaat uit een aaneenschakeling van eengezinswoningen die ofwel het gevolg zijn van de historische gegroeide lintbebouwing, ofwel werden opgericht in uitvoering van de recente verkaveling Kolonel Harrystraat waarbij gronden verkaveld werden in 18 loten voor het oprichten van eengezinswoningen en een dagverblijf voor gehandicapten. Een verkavelingsvergunning werd hiervoor afgeleverd door de Vlaamse gemeenschap op 31 januari 2003 (dossier HO/2001/V/0003). Een belangrijk gegeven binnen de wijk vormen de gebouwen van de Karel de Grote-Hogeschool die opgetrokken werden langsheen de Salesianenlaan waarbij de verkeersoverlast een grote impact heeft op de woonwijk Stuivenberg. De buurt heeft dan ook een uitgesproken residentieel karakter waarbij zowel de zone voor wonen, het kerkhof en de campus van de Karel de Grote-Hogeschool structurerende elementen zijn binnen het gebied dat gelegen is tussen de Sint-Bernardsesteenweg en de rijksweg R11.
2) Omgevingsanalyse: open ruimte fragmenten
Vandaag wordt het beeklandschap in zijn ruime context getypeerd door enkele waardevolle open ruimtefragmenten. Beek- en riviervalleien worden als belangrijke fysische systemen beschouwd die de open ruimte mee helpen structureren. De open ruimte sluit in het westen en zuiden aan op het parkgebied dat op grondgebied Wilrijk gelegen is. Dit parkgebied wordt door de rijksweg R 11 doorsneden en sluit aan op de begraafplaats Schoonselhof en zuidelijker bij Fort 8. In het noorden sluit het gebied aan op de begraafplaats van Hoboken.
Natuurlijke structuur
Vegetatie
De vallei zelf wordt gekenmerkt door een variatie van grasland, bomenrijen en houtkanten. Op het terrein staat gemengd loofhout waaronder es met stamomtrek tussen 1,05 meter en 1,75 meter, knotwilg met stamomtrek tussen 2,10 meter en 2,45 meter en eik met stamomtrek tussen 1,10 meter en 2,75 meter. De graslanden en ruigten hebben nog steeds een actuele waarde voor de fauna. De gronden waarvoor de verkavelingsaanvraag wordt aangevraagd kunnen volgens de biologische waarderingskaart omschreven worden als een complex van biologisch waardevolle elementen waarbij struweelopslag voor komt op vaak ongeroerde grond.
Hoewel de kaart een wetenschappelijk document is werd er geen vertaling gemaakt naar enig ander bindend beleidsdocument waardoor landschappelijke waardevolle elementen het karakter kunnen krijgen van een geklasseerd landschap. De te verkavelen beboste oppervlakte bedraagt 11.580 vierkante meter. De bomen worden met uitzondering van een aantal exemplaren grotendeels gerooid waardoor de verkaveling onderworpen is aan een boscompensatievoorstel ten bedrage van 34.392,60 euro.
Lijninfrastructuur
1) Verkeerswegen
Het project grenst over een lengte van 85,80 meter aan de Salesianenlaan. De voorliggende straat werd uitgevoerd in klinkerverharding zonder dat deze uitgerust is met voet- en fietspaden. De parkeerstroken bevinden zich in de berm. De voorliggende wegenis heeft een breedte van 18 meter. De verkaveling takt eveneens aan op de achterliggende Kolonel Harrystraat die uitgevoerd werd in asfalt met verkeersplatformen in rode betonstraatstenen en naast de rijweg ook over een voetpad beschikt. De breedte van deze straat varieert tussen 12 en 18 meter.
De beide straten zijn van lokaal belang en hebben het statuut van gemeenteweg.
2) Waterlopen
De Hollebeek is een provinciale waterloop van tweede categorie. De Hollebeek is gelegen binnen het stroomgebied van de Beneden-Schelde. Structureel is de Hollebeek een smalle en ondiepe beek met een bochtig verloop. De ondiepe beek is evenwel diep ingesneden in het landschap. De loop van de beek vertoont een natuurlijk meanderend patroon.
Vroeger werd reeds door de provinciale overheid het belang aangekaart van voldoende buffering of waterconservering binnen dit gebied. Om bijkomende wateroverlast te voorkomen is het aangewezen de bestaande open ruimte rond de Hollebeek zoveel mogelijk te behouden aangezien deze als natuurlijk overstromingsgebied en bufferzone functioneert voor de omliggende wijk.
Gewenste ruimtelijke structuur
Zowel het bouwblok als de ruimere omgeving hebben zich vooral na de tweede wereldoorlog ontwikkeld als typische suburbane stadsdelen. Door suburbanisatie van het wonen werden aan de steden en woonkernen een uitgebreid en versnipperd net van linten, perifere gebieden en verspreide bebouwing toegevoegd. De buurt en de onmiddellijke omgeving hebben dan ook een uitgesproken residentieel karakter.
De hoofdstructuur van het gebied werd grotendeels bepaald door de afbakening van het woongebied volgens de bepalingen van het gewestplan Antwerpen.
De stad Antwerpen heeft in het verleden initiatief genomen, onder de vorm van de opmaak van een bijzonder plan van aanleg, om de bestemming van het plangebied rond de Hollebeekvallei gedeeltelijk te wijzigen. De procedure werd hiervoor echter stop gezet.
De gewenste ruimtelijke structuur richt zich naar de hoofdstructuur.
Op microvlak wordt de verkavelingsaanvraag getoetst aan de hand van een afwegingskader of ze ingeschreven kan worden binnen deze gewenste ruimtelijk structuur. Er wordt geoordeeld dat de voorgestelde hoofdstructuur best vervolledigd wordt met het volwaardig opvullen van het restperceel met een lage densiteit conform de eerder afgeleverde verkavelingsvergunning aan de Kolonel Harrystraat. Het doortrekken van het perifeer woonlint aan de Salesianenlaan houdt immers een beperking in van het aantal kavels en bestendigt de verlinting van deze straat waardoor er geen visuele relatie is met de achterliggende beekvallei.
Het perceel is gelegen binnen het stedelijk gebied en de structuur van het gebied is reeds grotendeels bepaald door de aanwezige bebouwing, infrastructuur en landschappelijke elementen.
De totale oppervlakte van de projectzone bedraagt 15.466 vierkante meter.
Er worden 7.215 vierkante meter overgedragen naar het openbaar domein waarvan 2 080 vierkante meter voor de aanleg van wegenis en 5.135 vierkante meter voor de aanleg van een groene zone langsheen de beek met bufferbekken.
De bebouwingscoëfficiënt (totale bebouwde oppervlakte / totale oppervlakte van de projectzone) bedraagt 0,19.
De vloerindex V/T (totale vloeroppervlakte / totale oppervlakte projectzone) bedraagt 0,39.
De woningdichtheid bedraagt 22 woningen per hectare.
De bouwdiepte bij de percelen voor gegroepeerde bebouwing (loten 9 tot en met 16 en met als bestemming meergezinswoningen) bedraagt op alle bouwlagen 15 meter. Het volume bij deze loten, met een maximale kroonlijsthoogte van 13,50 meter, wordt afgewerkt met een plat dak.
De gelijkvloerse bouwdiepte bij de overige kavels voor zowel gekoppelde als gegroepeerde bebouwing (loten 1 tot en met 4, loten 17 tot en met 24 en loten 5 tot en met 8) bedraagt 17 meter. De bouwdiepte op de verdiepingen bij deze kavels, bestemd voor eengezinswoningen, bedraagt 13 meter. Het volume van de dakverdieping bij deze kavels wordt op volle breedte van het hoofdvolume afgewerkt met een zadeldak van 45°. Bij toepassing van een schuin dak wordt de nok evenwijdig op het voorgevelvlak geplaatst. De dakbasis bedraagt steeds 9 meter en de nokhoogte ligt op 11 meter. De kroonlijstghoogte bedraagt maximaal 6,50 meter. De gelijkvloerse aanbouwen met een hoogte van 3,50 meter alsook de eerste verdieping tot een bouwdiepte van 13 meter worden afgewerkt met een plat dak.
De zone voor binnenplaatsen en tuinen dient aangelegd te worden als siertuin. Het plaatsen van tuinhuisjes dient beperkt te worden tot een oppervlakte van 12 vierkante meter geplaatst op minimum 2 meter van de perceelsgrenzen. Bij woningen waarvan een zijgrens aan een straat ligt dienen deze constructies op 7 meter uit de rand van de wegenis te worden ingepland. Andere typische constructies worden beperkt tot 6 vierkante meter. Zwembaden zijn eveneens toegelaten maar worden beperkt tot een oppervlakte van 30 vierkante meter.
In de zijtuinstroken is het oprichten van constructies, met uitzondering van autobergplaatsen, verboden.
De nieuw op te richten gebouwen spiegelen zich aan het schaalniveau van de bestaande ruimtelijke structuur en de kavels zijn groot genoeg om dergelijke bebouwing te dragen. De draagkracht van het perceel wordt bijgevolg niet overschreden.
De verkavelingsaanvraag stelt een bouwstrook voor hoofdgebouwen met voortuin- en zijtuinstrook voor waarvan de diepte minimaal 5 meter bedraagt en waarbij de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften zonder beperking toepasbaar zijn op alle percelen.
Qua interne samenhang wordt opgemerkt dat door het schakelen van de loten en het vastleggen van de bouwstroken volgens plan zowel de belemmeringshoek als de privacygradiënt voldoende waarborgen bieden voor het realiseren van ruimtelijke kwaliteit. De mogelijke belemmering van het ene op het andere perceel kan enkel maar voortvloeien uit het realiseren van verschillende bouwdiepten op de verschillende loten. Er wordt volgens de voorgestelde kavelstructuur voldoende privacy op elk perceel gewaarborgd.
Het ontwerp respecteert de geledingen in het straatbeeld en strookt qua materiaalgebruik met het algemeen aanvaardbare in de woonomgeving.
Ten opzichte van de voorliggende verkavelingsaanvraag liggen ter hoogte van de Salesianenlaan zowel rechts als aan de overkant van de straat gebouwen die behoren tot de schoolgemeenschap Karel de Grote-Hogeschool. Deze gebouwen werden alle afgewerkt met een plat dak. Aan de linkerzijde grenst het perceel tegen het parkgebied van wijk “Brem” te Wilrijk-Antwerpen. De afbakening van dit parkgebied werd eveneens vastgelegd in het bijzonder plan van aanleg nummer 22bis “Valaar”, dat vastgesteld werd met ministerieel besluit van 23 december 1993.
Ten opzichte van de uiterste bebouwing van de aangrenzende verkaveling, gelegen Kolonel Harrystraat, met dossiernummer HO/2001/V/0003 en vergunning van 31 januari 2003, wordt bij alle percelen een open ruimte gelaten van minstens 10 meter.
De verkavelingsaanvraag snijdt restpercelen aan binnen een bestaande ruimtelijke structuur die grotendeels gevormd werd door een historisch gegroeide lintbebouwing langsheen de Salesianenlaan. Aan de beekvallei zelf wordt niet geraakt en de inplanting van de gebouwen staat borg voor een visuele relatie vanuit de straat.
De verkavelingsaanvraag ligt in een stedelijke omgeving waar een grootstedenbeleid en verdichting mogelijk is. De voorgestelde verkavelingsaanvraag doet in zijn geheel geen afbreuk aan de morfologische structuur van de wijk die erop gericht is in eerste instantie de randen af te bouwen en in beperkte mate de binnengebieden te verdichten. De verkavelingsaanvraag heeft de betrachting een evenwicht te zoeken tussen de structuurbepalende elementen zoals de Hollebeek, het aangrenzende parkgebied en de reeds grotendeels uitgevoerde verkaveling van 31 januari 2003. Tussen de uiterste grenzen van de voorliggende verkaveling en de beek ligt een groene strook die minimaal 20 meter bedraagt (uitgezonderd de uiterste grens van het perceel met lotnummer 24 waar deze strook nog een breedte heeft van 10 meter). De ingediende verkaveling hypothekeert de bekommernis om een beter kwalitatief landschap te doen ontstaan niet.
De dichtheid van de verkavelingsaanvraag bedraagt 22 woningen per hectare. Hoewel deze dichtheid niet beantwoordt aan de uitgangspunten van het oorspronkelijke Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, waar een dichtheid van 25 woningen per hectare voorop gesteld wordt bij nieuwe verkavelingsaanvragen, kunnen twee zaken opgemerkt worden. Enerzijds sluit de dichtheid aan op de gerealiseerde dichtheid van 20 woningen per hectare bij de verkavelingsaanvraag ter hoogte van de Kolonel Harrystraat en anderzijds beantwoordt de voorliggende verkavelingsaanvraag aan de doelstellingen van de tweede herziening van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen van 18 december 2009 waarin een nuancering van het verdichtingsbeleid in stedelijke gebieden wordt voorgesteld. “Verdichting in stedelijke gebieden moet veeleer gezien worden als een dichtheidsbeheer waar zowel aandacht gaat naar verdichting, ontdichting als naar het vrijwaren van bepaalde gebieden”.
De verkaveling laat immers de kwaliteit aan groene ruimte primeren boven het realiseren van de algemene norm van 25 woningen per hectare en beoogt, door een lagere densiteit toe te passen, de woonkwaliteit binnen het gebied te verhogen. Bovendien wordt ongeveer een derde van de terreinoppervlakte overgedragen naar het openbaar domein om rond de beekoevers van de Hollebeek een landschapsinrichtingsplan te realiseren.
Algemene aspecten betreffende de stallingscapaciteit, uitgeruste wegenis, nieuw aan te leggen wegenis alsook de terreinaanlegwerken
1) Stallingscapaciteit
Door de opheffing van de ministeriële omzendbrief van 3 juni 1997 betreffende de eis om parkeerruimte te scheppen bij bouwwerken, komt het in eerste instantie aan de bouwheer toe om te bepalen of er voldoende parkeerruimte voorhanden is binnen zijn bestaand patrimonium, en is het aan de overheid om te bepalen of de te verwachten verkeersstroom afgewikkeld kan worden op de bestaande lijninfrastructuur. Bij de voorgestelde verkavelingsaanvraag wordt naast een zone voor autobergplaatsen binnen de bestaande bouwvolumes eveneens parkeerstroken met een breedte van 2 meter en een gezamenlijke lengte van 75 meter naast de rijweg aangelegd.
De beperkte grootte van het project zorgt ervoor dat dit niet verkeersgenererend werkt en bijgevolg nauwelijks impact heeft op het openbaar domein. De verkeersafwikkeling zorgt ervoor dat de mogelijke hinder tot een minimum beperkt blijft. De bestaande wegenis wordt aanzien als voldoende uitgerust om dit op te vangen. De bijkomende bewegingen van verkeer die veroorzaakt worden door de activiteiten binnen de aangevraagde constructies gaan op in de reeds bestaande verkeersstromen waarbij noch de parkeerdruk in de omgeving abnormaal wordt verzwaard, noch de verkeersdrukte in de voorliggende of aangrenzende straten zou verhogen. De voorziene stroken voor autobergplaatsen en de stroken voor bezoekersparkeren worden aanzien als een evenwichtige benadering van het parkeerprobleem bij het voorgestelde project.
2) Bestaande wegenis
Artikel 100, paragraaf 1 van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999 en latere wijzigingen, bepaalt dat op een stuk grond, gelegen aan een weg die, gelet op de plaatselijke toestand, onvoldoende is uitgerust, geen stedenbouwkundige vergunning kan worden verleend voor het bouwen van een commercieel, ambachtelijk of industrieel gebouw of voor het bouwen van een woning, met uitzondering van een land- of tuinbouwbedrijf en van een exploitatiewoning van een land- en tuinbouwbedrijf. Ongeacht de plaatselijke toestand, wordt als minimale uitrusting beschouwd een met duurzame materialen verharde weg, voorzien van elektriciteitsnet.
De plaatselijke toestand wijst uit dat de voorliggende straten, zowel de Salesianenlaan als de Kolonel Harrystraat, verhard zijn en van alle nutsleidingen voorzien. Als dusdanig kunnen deze beide straten volgens voornoemd artikel als voldoende uitgeruste wegenis aanzien worden.
3) Nieuwe wegenis
De breedte van de ontworpen wegenis varieert tussen 12 en 18 meter, heeft een lengte van ongeveer 162 meter, en heeft naast de wegenis ook een zestal parkeerstroken. De wegenis wordt plaatselijk verbreed uitgevoerd voor het creëren van verkeersplateaus met asverschuivingen waardoor mogelijk doorgaand verkeer vertraagd wordt. Ter hoogte van de Salesianenlaan wordt de weg verbreed uitgevoerd wat de zichtbaarheid ten goede komt.
De ontworpen wegenis beantwoordt aan de “eerste publieke ruimte”, met name dat de straten, pleinen en parken samen één van de wezenskenmerken van de stad, van het stedelijk leven en van de stadscultuur vormen. Er wordt dus geen afbreuk gedaan aan de beoogde stedelijkheid en de essentiële balans van het bouwblok wordt niet uit evenwicht gebracht.
De aanvraag is in overeenstemming met het besluit van 29 april 1997 van de Vlaamse regering houdende de vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer voornoemde verordening.
4) Terreinaanlegwerken
Terreinaanlegwerken dragen bij tot een kwalitatieve woonomgeving en dienen voldoende waarborgen te bieden om de lasten van de omwonenden tot een minimum te herleiden. Het is bijgevolg aangewezen om bij een verkavelingsaanvraag van deze orde een inrichtingsplan voor de ganse site bij te voegen waaruit een duidelijk inrichtingsconcept blijkt, niet alleen voor wat betreft de toegevoegde verhardingen maar eveneens met betrekking tot de eigenlijke inrichting van het gehele gebied waarbij ook de aanleg van het bufferbekken en de afwatering hier naartoe vanuit de verkaveling wordt bekeken.
Er zijn momenteel echter onvoldoende gegevens bekend betreffende de terreinaanlegwerken van het gebied. De terreinaanlegwerken maken deel uit van een ruimere opdracht waarbij heel de Hollebeekvallei op het grondgebied van de districten Hoboken en Wilrijk in kaart wordt gebracht en herbekeken. Het voorliggende plan maakt enkel melding dat een deel ervan als openbaar groene zone gaat aangelegd worden. Om mogelijke wateroverlast te vermijden wordt er een bufferbekken aangelegd waarbij de provinciale dienst waterbeleid een minimum inhoud van 250 kubieke meter per hectare te verharden oppervlakte voorop stelt ten einde overstromingen te voorkomen en bovendien als voorwaarde oplegt dat vooraf een machtiging van de deputatie moet bekomen worden voor de aansluiting van dit bufferbekken op de waterloop. Gelet op de overstromingen in het verleden in de Hollebeekvallei voorziet de verkavelaar een bufferbekken met een bufferingscapaciteit van 174 kubieke meter. De beoordeling hierover is te vinden bij de onderstaande rubriek “Watertoets”. De vorm van het bufferbekken wordt uiteindelijk afgetoetst met het ontwerpbureau dat een landschapsinrichtings- en beheersplan zal opmaken voor heel de zone.
Stedenbouwkundige voorschriften
De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel aangevuld met de volgende bepalingen:
Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad van 14 november 2003) dient het betrokken project onderworpen te worden aan de watertoets volgens de richtlijnen van het uitvoeringsbesluit van 20 juli 2006.
De verkaveling ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied zoals de kaarten van 1998 en 2003 weergeven.
Het hemelwater van de daken van de woningen wordt dan ook gebufferd en hergebruikt conform de gewestelijke stedenbouwkundige verordening van 1 oktober 2004 inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Alle private verhardingen wateren af op eigen grond of dienen uitgevoerd te worden in waterdoorlatende materialen of materialen met brede voeg, met uitzondering van terrassen met een maximum oppervlakte mits ze afwateren in de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is.
In de stedenbouwkundige voorschriften wordt opgelegd dat alle platte daken als extensief groendak moeten worden uitgevoerd.
Naast deze maatregel wordt een rioleringsstelsel aangelegd volgens de Code van de Goede Praktijk, zodat DroogWeerAfvoer (DWA) en RegenWeerAfvoer (RWA) volledig gescheiden verzameld en gescheiden afgevoerd worden. De DWA tot aan de bestaande gemengde riolering in de Salesianenlaan. De RWA naar het aan te leggen bufferbekken.
Het provinciebestuur legt als voorwaarde op een minimum buffer van 250 m³/ha verharde oppervlakte. De totale verharde oppervlakte van de verkaveling bedraagt 0,429 ha (0,125 ha voor de infrastructuur en 0,304 ha voor de bebouwing). Volgens de richtlijn van de provincie moet dus minimum een buffervolume van 108 m³ worden aangelegd.
De verkavelaar heeft dit advies gevolgd en constateert dat de beschikbare buffer 174 m³ bedraagt (samengesteld uit 34 m³ buffering in het rioolstelsel en 140 m³ in het bufferbekken).
Die 250 m³/ha zijn al 60 % méér dan een vijfjaarlijkse stortregenbui waarmee de riolen berekend worden. Het advies van het provinciebestuur moet uiteraard gevolgd worden als minimum. Principieel gaat dit echter niet ver genoeg door enkel maar de verharde oppervlakte te beschouwen. Dat impliceert immers dat voor de rest van het terrein het regenwater in de grond kan dringen, en daarvoor is er bij een zware regen geen tijd. Dat is wel denkbaar met een groot terrein zoals een weide of een park, maar niet bij een relatief kleine verkaveling.
Anderzijds is het verschil tussen totale en verharde oppervlakte niet zo groot (0,510 ha tegenover 0,429 ha), dus de nodige berging aan 250 m³/ha wordt dan 129 m³, zodat de beschikbare 174 m³ die de verkavelaar berekent ook volstaan voor de totale oppervlakte.
Verder gerekend zijn de 174 m³ voldoende voor een stortregenbui van 338 m³/ha buffer. Dat is het dubbele van een vijfjaarlijkse stortregenbui.
Aangezien ook de straten in de stad ook slechts met een vijfjaarlijkse stortregenbui worden berekend kan deze situatie aanvaard worden, en is onder deze voorwaarden het ontwerp verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.
Samenvattend
Alle uitgebrachte adviezen (o.a. archeologie, provincie/waterbeleid, stadsontwikkeling/openbaar domein, brandweer, gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar) zijn gunstig of voorwaardelijk gunstig. De boscompensatie wordt als voorwaarde opgenomen in de vergunning.
De huidige verkavelingsaanvraag voldoet aan de watertoets. De voorziene beschikbare buffer overschrijdt ruimschoots de minimum buffering, opgelegd door de dienst waterbeleid van de provincie.
De onderhavige verkaveling is een logische aansluiting op de in 2003 door de stad Antwerpen uitgevoerde verkaveling langs de Kolonel Harrystraat. Deze verkaveling werd goedgekeurd door de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar op 31 januari 2003.
Bij de aanvraag van de stad tot ontwikkeling van het gebied blijkt dat richtinggevend een ontwikkelingsmogelijkheid werd aangegeven voor de percelen van mevrouw Thys om zo aan de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar aan te geven dat in de toekomst een bijkomende ontsluiting mogelijk zou zijn.
De gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar heeft geoordeeld dat de voorziene wegaansluiting een goede en logische keuze was. De tweede ontsluiting via onderhavige verkaveling was zodoende een duidelijke overweging van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar bij het afleveren van de vergunning aan de stad in 2003.
Het ingediende project hypothekeert dan ook de visie van de stad niet om kleinschalige verbindingselementen aaneen te schakelen tot een “groene vinger” waarbij de versterking van het netwerk aan publieke terreinen zou kunnen vergroot worden. Waar vroeger immers de focus lag op de opmaak van bestemmings- en bouwvoorschriften en onteigeningen om de beekvallei te vrijwaren ligt nu de focus op inrichtings- en beheeringrepen op de beschikbare percelen met snellere en zichtbare resultaten. De voorliggende verkavelingsaanvraag kadert in deze optiek.
Conclusie
De verkavelingsaanvraag is principieel in overeenstemming met de planologische bestemmingen van het gebied en kan vanuit oogpunt ruimtelijke ordening aanvaard worden mits naleving van de hieronder gestelde voorwaarden:
Dit houdt in dat zolang deze beide opschortende voorwaarden, waarvan voor de laatste de naleving volledig rust op de verkavelaars zelf, niet voldaan is, de verkavelaars niet kunnen overgaan tot de uitvoering van de verkregen verkavelingsvergunning en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Voor de overeenkomst en de borgstelling dienen de verkavelaars contact op te nemen met het bedrijf stadsontwikkeling/ ontwerp & uitvoering, tel. 03 338 66 95.
Gelet op de datum van het ontvangstbewijs moet de aanvraag beoordeeld worden in het kader van artikel 43 van het decreet betreffende ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, gewijzigd bij decreet van 18 mei 1999 en 26 april 2000 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening. De uitvoeringsbesluiten behorende tot deze decreten zijn eveneens van toepassing.
Het college kan de verkavelingsvergunning enkel verlenen op eensluidend advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar van de Vlaamse regering (artikel 55 § 1 en 43 § 1 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996).
De gemeenteraad moet vooraf, in toepassing van artikel 133 van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, een besluit nemen over de wegen indien het college meent dat de vergunning kan worden verleend.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de uitvoeringsbesluiten.
Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘Afbakening Grootstedelijk Gebied Antwerpen’, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse regering van 19 juni 2009.
De aanvraag is gelegen binnen de afbakeningslijn die aangeeft waar de stedelijke ontwikkeling van het Antwerpse in de toekomst kan gebeuren. Binnen de afbakening gelden volgende stedenbouwkundige voorschriften:
Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen
De gebieden binnen de afbakeningslijn behoren tot het grootstedelijk gebied Antwerpen. Met uitzondering van de deelgebieden waarvoor in dit plan voorschriften werden vastgelegd, blijven de op het ogenblik van de vaststelling van dit plan bestaande bestemmings- en inrichtingsvoorschriften onverminderd van toepassing. De bestaande voorschriften kunnen daar door voorschriften in nieuwe gewestelijke, provinciale en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen of bijzondere plannen van aanleg worden vervangen.
Bij de vaststelling van die plannen en bij overheidsprojecten binnen de grenslijn gelden de relevante bepalingen van de ruimtelijke structuurplannen, conform de decretale bepalingen in verband met de verbindende waarde van die ruimtelijke structuurplannen.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een deelplan.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen).
Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
De aanvraag dient beoordeeld te worden aan de hand van de voorschriften van het gewestplan.
Gemeentelijke verordeningen
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad van 25 oktober 2010 en bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 25 maart 2011.
Gewestelijke verordeningen
Het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
Richtlijnen en omzendbrieven
De ministeriële omzendbrief van 8 juli 1997 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen is van toepassing.
De ministeriële omzendbrief RO/98/2, betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen en voetgangersverkeer is van toepassing.
Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Andere voorschriften
Geen.
Het college beslist de vergunning te verlenen voor het verkavelen van een grond aan de Kolonel Harrystraat/Salesianenlaan, district Hoboken, in 16 loten voor eengezinswoningen en 8 loten voor meergezinswoningen, het aanleggen van een buffervijver en een nieuwe straat, en de kosteloze afstand aan de stad van 5.135 m² groene zone langsheen de Hollebeek, aan Marie Thys, Joannes Thys, Elisa Van de Wiel en Marleen Thys die ertoe verplicht zijn:
Dit houdt in dat zolang deze beide opschortende voorwaarden, waarvan voor de laatste de naleving volledig rust op de verkavelaars zelf, niet voldaan is, de verkavelaars niet kunnen overgaan tot de uitvoering van de verkregen verkavelingsvergunning en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Voor de overeenkomst en de borgstelling dienen de verkavelaars contact op te nemen met het bedrijf stadsontwikkeling/ ontwerp & uitvoering, tel. 03 338 66 95.