2013_CBS_03699 - Verkavelen. District Ekeren. Gerardus Stijnenlaan. 20015 - Verkavelen grond in 28 loten. Woningbouw. Afsluiten openbaar onderzoek - Weigering

Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aanvraag
Artikel 3, § 4 van het besluit van 5 mei 2000 van de Vlaamse regering betreffende de openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning en verkavelingsaanvragen, bepaalt dat bij ontstentenis van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan of een bijzonder plan van aanleg verkavelingsaanvragen en aanvragen tot wijziging van een verkaveling onderworpen dienen te worden aan een openbaar onderzoek.

De aanvraag tot verkaveling werd openbaar gemaakt van 19 augustus 2002 tot 18 september 2002 overeenkomstig de bepalingen van voornoemd besluit inzake openbaarmakingen.

Inventaris van de bezwaarschriften
Naar aanleiding van het openbaar onderzoek werden 21 individuele bezwaarschriften ingediend handelend over volgende punten:
1. bij hevige stortbuien heeft de wijk Ekeren Laar last van wateroverlast en worden de braakliggende lager gelegen gronden gebruikt om overtollig water tijdelijk over te pompen;
2. de verkavelingsaanvraag bevat onvoldoende gegevens inzake ophoging van de lager gelegen terreinen.

Bespreking van de bezwaarschriften
Met betrekking tot het eerste bezwaar kan opgemerkt worden dat uit de terreinanalyse blijkt dat de helft van het terrein tussen 35 en 40 centimeter lager ligt dan de voorliggende wegenis. De percelen liggen volgens de overstromingskaarten in recent overstroomd gebied en volgens de watertoetskaart volledig in effectief overstromingsgevoelig gebied. Vermits de percelen waarop gebouwd zal worden in effectief overstromingsgevoelig gebied gelegen zijn en er geen voldoende buffering voor bijkomende verharde oppervlakte voorzien werd, kunnen de bezwaren inzake wateroverlast bijgetreden worden en voldoet de verkaveling niet aan het decreet Intergraal Waterbeleid van 18 juli 2003 (Belgisch Staatsblad van 14 november 2003).
De bezwaren inzake wateroverlast kunnen ontvankelijk en gegrond verklaard worden.

Met betrekking tot het tweede bezwaar kan opgemerkt worden dat er geen lengte- of dwarsprofielen bij het  verkavelingsdossier gevoegd zijn. Hieruit kan afgeleid worden dat er geen bijkomende ophogingswerken zullen worden uitgevoerd ten einde een deel van het perceel minstens gelijk of hoger te leggen dan de voorliggende wegenis. Gelet op het overstromingsgevoelig karakter van het gebied is het terrein bijgevolg niet geschikt om erop te bouwen en worden de potentiële kopers in het ongewisse gelaten omtrent noodzakelijke werkzaamheden om het terrein bouwrijp te maken. Ook de aanpalenden worden in het ongewisse gelaten waardoor zij niet weten welk effect eventuele ophogingswerken ten opzichte van hun terreinen zullen hebben.
De bezwaren inzake ontbrekende gegevens kunnen bijgevolg ontvankelijk en gegrond verklaard worden.

Artikel 52 §1 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, stelt dat het college bevoegd is om de beslisisng te nemen over een aanvraag tot verkavelingsvergunning.

Eigenaars/aanvragers:
- mevrouw Denise Dierckxsens-Blontrock, p/a bvba Palmers-Stokmans, Starrenhoflaan 44/19, 2950 Kapellen
- de heer en mevrouw Verhaegen-Brouwens, p/a bvba Palmers-Stokmans, Starrenhoflaan 44/19, 2950 Kapellen

Ligging van het perceel: Gerardus Stijnenlaan zn, district Ekeren.

Kadastrale gegevens: (afd. 34) sectie E nr. 165 F, (afd. 34) sectie E nr. 166 B, (afd. 34) sectie E nr. 164 E deel.

De aanvraag omvat: 28 loten voor vrijstaande en gekoppelde bebouwing.

Ontvangst aanvraag: 13 augustus 2002.

Dossiernummer: 20015 - EK/2001/V/0001.

Voorafgaand neemt het college kennis van volgende adviezen.

Op 17 oktober 2012 werd advies gevraagd aan het Vlaams gewest, Agentschap Onroerend Erfgoed Antwerpen.
Het advies werd niet uitgebracht binnen de gestelde termijn van dertig dagen, zodat aan de adviesvereiste kan worden voorbijgegaan.

Op 17 oktober 2008 werd advies gevraagd aan de Provincie - Dienst Waterbeleid.
Zij brachten advies uit op 20 november 2012 met referentie DWAD-2012-0757.
Het advies is ongunstig.

Op 17 oktober 2012 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ archeologie.
Zij brachten advies uit op 11 april 2013 met referentie SW/OE/A.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.

Op 17 oktober 2012 werd advies gevraagd aan Vlaamse Milieumaatschappij.
Zij brachten advies uit op 13 november 2012 met referentie WT 2012 OA 0083.
Het advies is voorwaardelijk gunstig.

Op 17 oktober 2012 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ ontwerp & uitvoering/ ontwerp en waterbeheer.
Zij brachten advies uit op 9 november 2012 met referentie SW_OD__2012_A_100.
Het advies is ongunstig.

Op 17 oktober 2012 werd advies gevraagd aan stadsontwikkeling/ ruimte & mobiliteit/ ruimtelijke beleid.
Zij brachten advies uit op 13 november 2012 met referentie SW/RM/RB.
Het advies is ongunstig.

Analyse van het project
De verkavelingsaanvraag heeft betrekking op het verkavelen van drie percelen bouwland, met kadastrale secties E, nummers 164 E, 165 F en 166 B in 28 loten voor vrijstaande en gekoppelde bebouwing met wisselende breedte en afmetingen volgens plan. De percelen zijn momenteel onbebouwd. De totale oppervlakte van alle te verkavelen percelen bedraagt 14 248,40 vierkante meter. Lot 1 heeft een oppervlakte van 546,52 vierkante meter, lot 2 heeft een oppervlakte van 592,49 vierkante meter, lot 3 heeft een oppervlakte van 327,12 vierkante meter, lot 4 heeft een oppervlakte van 335,82 vierkante meter, lot 5 heeft een oppervlakte van 341,63 vierkante meter, lot 6 heeft een oppervlakte van 344,56 vierkante meter, lot 7 heeft een oppervlakte van 344,63 vierkante meter, lot 8 heeft een oppervlakte van 341,84 vierkante meter, lot 9 heeft een oppervlakte van 336,16 vierkante meter, lot 10 heeft een oppervlakte van 327,60 vierkante meter, lot 11 heeft een oppervlakte van 316,13 vierkante meter, lot 12 heeft een oppervlakte van 301,73 vierkante meter, loten 13 en 14 hebben elk een oppervlakte van 367,50 vierkante meter, lot 15 heeft een oppervlakte van 350 vierkante meter, lot 16 heeft een oppervlakte van 403,70 vierkante meter, lot 17 heeft een oppervlakte van 487,83 vierkante meter, lot 18 heeft een oppervlakte van 471,58 vierkante meter, lot 19 heeft een oppervlakte van 429,26 vierkante meter, lot 20 heeft een oppervlakte van 429,73 vierkante meter, lot 21 heeft een oppervlakte van 412,98 vierkante meter, lot 22 heeft een oppervlakte van 399 vierkante meter, lot 23 heeft een oppervlakte van 387,77 vierkante meter, lot 24 heeft een oppervlakte van 379,29 vierkante meter, lot 25 heeft een oppervlakte van 373,57 vierkante meter, lot 26 heeft een oppervlakte van 370,62 vierkante meter, lot 27 heeft een oppervlakte van 572,39 vierkante meter en lot 28 heeft een oppervlakte van 551,45 vierkante meter.
Volgens de gegevens op het plan zijn zowel de kavelbreedte als kaveldiepte sterk afwisselend volgens de ligging van het perceel binnen het verkavelingsplan.

Bij alle loten worden voortuinstroken in acht genomen die variëren tussen 5 en 6 meter. Bij alle loten worden zijtuinstroken in acht genomen die een breedte hebben van 3 meter. Bij de loten 4 tot en met 11, bij loten 14 en 15 alsook bij loten 18 tot en met 25 kunnen in deze zijtuinstroken constructies opgericht worden met als bestemming garage. Achter de normale bouwstroken met een bouwdiepte van 13 meter bij loten 11 en 12, 15 meter bij loten 27 en 28 en 17 meter bij alle overige loten wordt een open tuinstrook gelaten die een minimale diepte heeft van 10 meter. Volgens de gegevens van de verkavelaar is het terrein vrij van constructies.
Aangezien de verkaveling slechts gerealiseerd kan worden mits de realisatie van een stuk wegenis met een oppervlakte van 2 680 vierkante meter en een voorbehouden strook van 358 vierkante meter die volgens de gegevens op de legende als bestemming bufferzone heeft, dient er 3 038 vierkante meter overgedragen te worden om in te lijven bij het openbaar domein.

De verkaveling wordt begrensd door aanpalende straten als het Laar waarbij de feestzaal Hof ter Delft met aangrenzende parking een beeldbepalend element is, de Kluislaan waarbij een hele reeks vrijstaande bebouwingen in uitvoering van verkaveling EK/1976/V/156 met vergunning van 26 april 1976 een schil vormen ten westen van de verkaveling en de Gerardus Stijnenlaan met verspreide lintbebouwing. Ten oosten wordt de verkaveling begrensd door een gebied voor gemeenschapsuitrusting met de oude Sint-Lucaskliniek. De straat waarbinnen de verkavelingsaanvraag gelegen is wordt gekenmerkt door een versnipperd straatbeeld. Zowel het bouwblok als de ruimere omgeving hebben zich vooral na de tweede wereldoorlog ontwikkeld als typische suburbane stadsdelen. Door suburbanisatie van het wonen werden aan de steden en woonkernen een uitgebreid en versnipperd net van linten, perifere gebieden en verspreide bebouwing toegevoegd. De buurt in de onmiddellijke omgeving heeft dan ook een uitgesproken residentieel karakter die zich vanaf eind van de jaren ’60 verder ontwikkeld heeft met een bebouwing bestaande uit verschillende typologieën.

Gewenste ruimtelijke structuur
De hoofdstructuur van het gebied werd grotendeels bepaald door de afbakening van het woongebied volgens de bepalingen van het gewestplan Antwerpen.
De stad Antwerpen heeft in het verleden geen initiatief genomen, onder de vorm van de opmaak van een bijzonder plan van aanleg om de bestemming van het plangebied te wijzigen. De gewenste ruimtelijke structuur richt zich naar de hoofdstructuur.
Op microvlak wordt de verkavelingsaanvraag getoetst aan de hand van een afwegingskader of ze ingeschreven kan worden binnen deze gewenste ruimtelijk structuur. Er wordt geoordeeld dat de voorgestelde hoofdstructuur best vervolledigd wordt met een volwaardig perifeer lint, maar dat het aansnijden van het binnengebied slechts kan onder bepaalde voorwaarden.
Het perceel is gelegen binnen het stedelijk gebied en de structuur van het gebied is reeds grotendeels bepaald door de aanwezige bebouwing, infrastructuur en landschappelijke elementen.

Draagkracht
Het perceel dat afgesplitst wordt en bebouwd kan worden beperkt zich na aftrek in te lijven delen tot een oppervlakte van 11 210,40 vierkante meter.
De bebouwingscoëfficiënt (totale bebouwde oppervlakte / totale oppervlakte projectzone) bedraagt 0,33.
De vloerindex V/T (totale vloeroppervlakte / totale oppervlakte projectzone) bedraagt eveneens 0,62.
De woningdichtheid bedraagt 19 woningen per hectare.

Het project is gelegen aan de Gerardus Stijnenlaan die het statuut heeft van een gemeenteweg. De percelen bouwland zijn bestemd voor het oprichten van vrijstaande en halfopen bebouwing. De bebouwing aan de Gerardus Stijnenlaan zelf wordt opgericht in het verlengde van de voorgevelbouwlijn van de woningen. In het binnengebied wordt een lintbebouwing voorgesteld met halfopen bebouwing. Op het perceel wordt in de zone voor hoofdgebouwen bij beide typologieën een bebouwing voorgesteld van 17 meter met uitzondering van loten 11 en 12 waar de gelijkvloerse bebouwing beperkt wordt tot 13 meter. De maximale bouwdiepte op de verdieping bedraagt 17 meter bij de vrijstaande bebouwing maar wordt beperkt tot een diepte van 13 meter bij de overige loten, uitgezonderd loten 11 en 12 waar de bebouwing beperkt wordt tot een diepte van 9 meter. De volumes worden afgewerkt met een schuin dak over de volledige diepte bij de vrijstaande bebouwing en wordt beperkt tot een diepte van 9 meter bij de overige loten.

De voorliggende straat is van lokaal belang. Volgens de gegevens van het verkavelingsontwerp grenst het project over een lengte van 79 meter aan de Gerardus Stijnenlaan die voorzien is van alle nutsleidingen en buiten een geasfalteerde rijbaan ook een voetpad heeft. Als dusdanig kan deze wegenis volgens artikel 100, paragraaf 1, van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening als een voldoende uitgeruste wegenis aanzien worden. (Artikel 100, paragraaf 1 van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van 18 mei 1999 en latere wijzigingen, bepaalt dat op een stuk grond, gelegen aan een weg die, gelet op de plaatselijke toestand, onvoldoende is uitgerust, geen stedenbouwkundige vergunning kan worden verleend voor het bouwen van een commercieel, ambachtelijk of industrieel gebouw of voor het bouwen van een woning, met uitzondering van een land- of tuinbouwbedrijf en van een exploitatiewoning van een land- en tuinbouwbedrijf. Ongeacht de plaatselijke toestand, wordt als minimale uitrusting beschouwd een met duurzame materialen verharde weg, voorzien van een elektriciteitsnet.)

De voorliggende verkavelingsaanvraag dient geweigerd te worden om volgende redenen:

1. het gebied wordt in het strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen uitgesloten voor bebouwing en maakt deel uit van de strategische ruimte. Er moet ingezet worden op het behoud van de natuurlijke waarde van het gebied en de creatie van een verbindende parkstructuur. De verschillende waterlopen en het karakter van het effectief overstromingsgevoelig gebied dienen als uitgangspunt te worden genomen om de structuur van de open ruimte te bepalen. De ontwikkeling van het gebied moet eveneens kaderen in een toekomstvisie op de omringende gronden, gelegen Hoekakker;
2. de nieuw aan te leggen wegenis voldoet niet aan de uitgangsprincipes van de stad om een kwalitatief openbaar domein te ontwerpen. Er is geen akkoord om de voorliggende wegenis op deze wijze in te lijven bij het openbaar domein;
3. de verkaveling sluit niet aan op de bestaande kleinschalige landschappelijke elementen zoals een bestaande hofgracht, een grachtenstructuur en een bestaande dreef. Bijgevolg is ze ook niet inpasbaar in de bestaande ruimtelijke structuur;
4. de op te richten bebouwing in het binnengebied strookt niet met de typologie van de bebouwing die in uitvoering van de aangrenzende verkaveling EK/1976/V/156 met vergunning van 26 april 1976 werd uitgevoerd. Deze verkaveling had betrekking op het oprichten van vrijstaande bebouwing, daar waar het voorliggende verkavelingsontwerp in hoofdzaak halfopen bebouwing voorstelt;
5. het verkavelingsvoorstel geeft onvoldoende informatie inzake noodzakelijke ophopingswerken om de terreinen te laten aansluiten op de aanpalende gronden zonder enige overlast te creëren;
6. het verkavelingsplan doorstaat de watertoets niet. Er werd geen buffering als compensatie voor het inpalmen van het effectief overstromingsgevoelig gebied voorzien, noch een buffering voor bijkomende te verharden oppervlakte;
7. door de inplanting van de bomen op het voetpad is niet overal de verplichte obstakelvrije doorgang van 1,50 meter aanwezig. Op sommige plaatsen wordt de vrije doorgang beperkt tot 1,30 meter (inbegrepen een gedeelte van de boomkader).

Samenvatting
De verkavelingswijziging is principieel in overeenstemming met de planologische bestemmingen van het gebied maar kan vanuit oogpunt ruimtelijke ordening niet aanvaard worden. Ze kadert niet in een ruimere visie om de omringende gronden te ontwikkelen, er is geen akkoord omtrent de voorliggende wegenis en de verkaveling doorstaat de watertoets niet.

Wegenaanleg
De verkavelingsaanvraag omvat de aanleg van een nieuwe weg.
Het college is van oordeel dat op basis van de ongunstige stedenbouwkundige beoordeling de vergunning niet kan worden verleend. Zodoende dient de gemeenteraad geen voorafgaandelijk besluit meer te nemen over het tracé van de nieuwe weg.

Conclusie
De verkavelingsaanvraag dient te worden geweigerd.

Decreten en uitvoeringsbesluiten
Het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996, het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening en de uitvoeringsbesluiten.
Het college kan de verkavelingsvergunning enkel verlenen op eensluidend advies van de gewestelijke stedenbouwkundige ambtenaar van de Vlaamse regering (artikel 55 § 1 en 43 § 1 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996).
De gemeenteraad moet vooraf, in toepassing van artikel 133 van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, een besluit nemen over de wegen indien het college meent dat de vergunning kan worden verleend.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en de uitvoeringsbesluiten.

Stedenbouwkundige gegevens uit de plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijke uitvoeringsplan 'Afbakening Grootstedelijk Gebied Antwerpen', vastgesteld bij besluit van de Vlaamse regering van 19 juni 2009.
De aanvraag is gelegen binnen de afbakeningslijn die aangeeft waar de stedelijke ontwikkeling van het Antwerpse in de toekomst kan gebeuren. Binnen de afbakening gelden volgende stedenbouwkundige voorschriften:
Artikel 0: Afbakeningslijn grootstedelijk gebied Antwerpen
De gebieden binnen de afbakeningslijn behoren tot het grootstedelijk gebied Antwerpen. Met uitzondering van de deelgebieden waarvoor in dit plan voorschriften werden vastgelegd, blijven de op het ogenblik van de vaststelling van dit plan bestaande bestemmings- en inrichtingsvoorschriften onverminderd van toepassing. De bestaande voorschriften kunnen daar door voorschriften in nieuwe gewestelijke, provinciale en gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen of bijzondere plannen van aanleg worden vervangen.
Bij de vaststelling van die plannen en bij overheidsprojecten binnen de grenslijn gelden de relevante bepalingen van de ruimtelijke structuurplannen, conform de decretale bepalingen in verband met de verbindende waarde van die ruimtelijke structuurplannen.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een deelplan.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen).
Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven.
Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.
(Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
De aanvraag dient beoordeeld te worden aan de hand van de voorschriften van het gewestplan.

Gemeentelijke verordeningen
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad van 25 oktober 2010 en bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 25 maart 2011.

Gewestelijke verordeningen
Het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende vaststelling van een algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.

Richtlijnen en omzendbrieven
De ministeriële omzendbrief van 8 juli 1997 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en gewestplannen is van toepassing.
De ministeriële omzendbrief RO/98/2, betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen en voetgangersverkeer is van toepassing.

Watertoets
Overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) dient het ontwerp onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Andere voorschriften
Geen.