2013_GR_00088 - Falconplein-Zeemanshuis - Selectiedossier verkoop onder voorwaarden - Goedkeuring

De minimum prijs voor het bouwblok wordt vastgelegd op 3.744.000,00 euro. Het beoordelingsverslag van de tweede fase (definitief project- en prijsvoorstel) zal worden voorgelegd aan het college ter goedkeuring van de toewijzing. Op dat moment zullen de financiële gevolgen gekend zijn en in kaart gebracht worden.

Op 27 november 2002 (jaarnummer 13583) keurde het college de toekomstvisie "het schipperskwartier, een verleidelijk stukje Antwerpen" goed als kader voor de verdere ontwikkelingen van de wijk. In deze toekomstvisie wordt het project Falconplein-Zeemanshuis aangeduid als strategisch stadsproject.

Op 18 juni 2003 (jaarnummer 3107) gaf het college opdracht aan AG VESPA om voor dit project de haalbaarheid van een private cofinanciering met SD Worx als private partner te onderzoeken en uit te werken in een bindende overeenkomst.

Op 30 mei 2004 werd tussen AG VESPA, de stad Antwerpen en SD Worx een intentieovereenkomst afgesloten met het oog op de gezamenlijke ontwikkeling van het project.

Op 30 september 2004 sloten SD Worx, de stad Antwerpen en AG VESPA een samenwerkingsovereenkomst door de gemeenteraad goedgekeurd op 14 september 2004 (jaarnummer 1491) rond de verdere uitwerking van de intentieovereenkomst. In deze samenwerkingsovereenkomst wordt de projectdefinitie verder verfijnd en worden de wijze van ontwikkeling, de waarderingsregels en de financiële sleutels voor de eigendomsoverdrachten principieel vastgelegd.

Op 30 maart 2006 (jaarnummer 3850) keurde het college het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis, opgemaakt door ontwerpbureau RAPP + RAPP, goed. Dit plan impliceert onder meer de afbraak van het Zeemanshuis en de oprichting van een nieuw L-vormig gebouw en een C-vormig gebouw waardoor 4 binnenhoven ontstaan. In navolging van de goedkeuring van het stadsontwerp Falconplein-Zeemanshuis gaf het college de opdracht om het masterplan juridisch te vertalen in een bijzonder plan van aanleg (BPA). Dit BPA werd op 18 september 2007 goedgekeurd door de bevoegde minister.

Op 19 december 2008 (jaarnummer 19550) herbevestigde het college haar beslissing om het Zeemanshuis af te breken in het kader van het BPA Falconplein-Zeemanshuis en verklaarde het college zich principieel akkoord met de gevraagde garanties van SD Worx voor geval het Zeemanshuis op 30 juni 2012 niet afgebroken is. In het kader van dit besluit werden de onderhandelingen met SD Worx rond de verdere uitvoering van dit stadsproject opnieuw opgestart.

Op 30 mei 2011 (jaarnummer 765) keurde de gemeenteraad de uitvoeringsovereenkomst tussen SD Worx, de stad Antwerpen en AG VESPA goed. De gemeenteraad nam tevens kennis van de mogelijke financiële impact van het stadsproject. De overige inkomsten uit de toekomstige vastgoedontwikkelingen in het projectgebied werden gereserveerd voor de betaling van een eventuele schadevergoeding aan SD Worx in geval van laattijdige afbraak van het Zeemanshuis en voor de herlocatie van het Theater Zeemanshuis. In overleg met SD Worx werd op 25 juni 2012 overeengekomen dat in het geval voor 31 december 2012 gestart werd met de afbraak van het Zeemanshuis, er een schadevergoeding van 154.605,00 euro verschuldigd zal zijn in plaats van de oorspronkelijk geraamde schadevergoeding van 304.500,00 euro.

De drie gebruikers van het Zeemanshuis (vzw Internationaal Zeemanshuis, Theater Zeemanshuis en ADIC vzw) hebben het gebouw in november 2012 verlaten. Er werd een definitieve nieuwe locatie gevonden voor de vzw Internationaal Zeemanshuis en voor ADIC vzw:

• Op 14 maart 2008 (jaarnummer 2892) besliste het college om het pand gelegen in de Venusstraat 11, 2000 Antwerpen, in erfpacht te geven aan ADIC vzw.
• Op 13 februari 2009 (jaarnummer 2133) besliste het college principieel akkoord te gaan met de aankoop van het Antwerp Docks Hotel als nieuwe locatie voor de vzw Internationaal Zeemanshuis. Op 25 oktober 2010 (jaarnummer 1335) keurde de gemeenteraad de overeenkomst tussen de stad Antwerpen en vzw Internationaal Zeemanshuis betreffende de toekenning van een toelage voor de aankoop van het Antwerp Docks Hotel goed. Op grond van dit besluit werd een bedrag van 2.700.000,00 euro, zijnde een deel van de inkomsten uit de toekomstige vastgoedontwikkeling van het projectgebied, door de stad Antwerpen ter beschikking gesteld aan de vzw Internationaal Zeemanshuis voor de aankoop van het Antwerp Docks Hotel. 
• Het kabinet voor cultuur en toerisme ging tevens op zoek naar een nieuwe definitieve locatie voor het theater Zeemanshuis. Op 20 juli 2012 (jaarnummer 7471) keurde het college de realisatie van een nieuwe theaterzaal op de site Zirkstraat 36, 2000 Antwerpen, goed. Het college keurde tevens goed dat de kosten voor de afwerking, de inrichting en de exploitatie van de theaterzaal ten laste zouden komen van de bedrijfseenheid cultuur, sport en jeugd binnen de enveloppes zoals voorzien in de meerjarenplanning.

De afbraakwerken aan het Zeemanshuis zijn gestart op 21 november 2012.

Voorwerp
Volgens de uitvoeringsovereenkomst tussen SD Worx, de stad Antwerpen en AG VESPA staat de stad Antwerpen/AG VESPA in voor de bouw en realisatie van het zuidelijk gedeelte van het projectgebied Falconplein-Zeemanshuis, waaronder:

• Binnenhof II;
• het L-vormige bouwblok of "L-blok";
• de grondgebonden woningen op de hoek Falconrui-Generaal Belliardstraat ter hoogte van het L-blok.

AG VESPA staat in voor de opmaak en de organisatie van de verkoop onder voorwaarden van de bouwgronden gelegen in het projectgebied.

Het bouwblok dat het onderwerp uitmaakt van de verkoop onder voorwaarden is gelegen te 2000 Antwerpen, op de hoek van de Falconrui en de Generaal Belliardstraat, waarop het L-blok zal worden gerealiseerd inclusief de aanleg van Binnenhof II en de randbebouwing ter hoogte van de Falconrui en de Generaal Belliardstraat (zie pagina 15 van het selectiedossier in bijlage onder 4.2 Voorwerp van de opdracht).

Het lot heeft een totale oppervlakte van 4.865 m² en is ten kadaster bekend onder Antwerpen, afdeling 2, sectie B, deel van nr. 150/A en Antwerpen, afdeling 2, sectie B, deel van nr. 114/M. Het te koop aangeboden lot maakt onderdeel uit van het op 18 september 2007 goedgekeurde Bijzonder plan van Aanleg Binnenstad – deel stadsproject Falconplein-Zeemanshuis.

Programma L-blok
Het L-vormige bouwblok met maximaal 4 verdiepingen, voorziet een oppervlakte van ongeveer 7.900 m² voor kantoren, wonen, hotel, detailhandel en gemeenschapsvoorzieningen. Om de levendigheid van de binnenhoven te garanderen, is het van belang dat het gelijkvloers van het L-blok voorzien wordt van uitnodigende publieksgerichte functies (bibliotheek, kinderkribbe, sport, …). Verder wordt de mogelijkheid voorzien tot het bouwen van een ondergrondse multifunctionele ruimte met een oppervlakte van1.215 m², welke onder het L-blok en deels onder het bijhorende ingesloten binnenhof kan liggen en dat tot maximaal 1,5 meter boven het maaiveld kan worden gebouwd.

In de tweede fase van deze procedure kan de stad zich definitief uitspreken over de gewenste publieke functies in dit L-blok.

Fasering
De verkoop onder voorwaarden van het bouwblok wordt in twee fasen georganiseerd. Deze benadering is ingegeven op basis van volgende overwegingen:

• Rangschikking van de kandidaten gebeurt op basis van een kwalitatieve selectie. Er zullen maximaal drie kandidaten geselecteerd worden.
• Het beperken van het aantal kandidaten dat een uitgebreid projectvoorstel moet maken, zodat de kosten voor het opstellen van het dossier in verhouding blijven tot de kans om als private partij weerhouden te worden.

Doelgroep
De verkoopsprocedure van het bouwblok richt zich tot kandidaat-ontwikkelaars die zich voor de uitvoering van het bouwproject verenigd hebben in een consortium waarin minstens twee ontwerpers/architecten zetelen. Dit om een optimale architecturale diversiteit in de randbebouwing Falconrui-Generaal Belliardstraat te waarborgen.

Elk ingediend projectvoorstel zal minstens moeten voldoen aan de stedenbouwkundige voorschriften zoals opgenomen in het BPA binnenstad – deel stadproject Falconplein-Zeemanshuis.

Eerste fase
In een eerste fase dienen kandidaten een deelnemingsdossier in (het voorwerp van dit besluit). De deelnemingsdossiers worden aan de hand van de gestelde uitsluitingsgronden en minimum eisen getoetst en vervolgens aan de hand van de criteria met betrekking tot de technische en organisatorische bekwaamheid beoordeeld. Kandidaten tonen hun ervaring aan aan de hand van referenties, stellen een nota op die hun visie op het programma weergeeft en beschrijven hun plan van aanpak voor onderliggend project. Met het indienen van een kandidatuur bevestigen de kandidaten dat ze bereid zijn de projectgronden aan te kopen aan tenminste de opgegeven minimum prijs van 3.744.000,00 euro.

Tweede fase
In een tweede fase wordt aan de geselecteerde kandidaten gevraagd een uitgebreid project- en prijsvoorstel in te dienen. De ingediende projectvoorstellen zullen door een beoordelingscommissie beoordeeld worden op basis van 2 toewijzingscriteria:

• Projectvoorstel (100 punten);
• Prijs (100 punten).

Bij de beoordeling van het projectvoorstel zal rekening gehouden worden met:

• Algemene planvorming en functionele kwaliteit: de functionaliteit, de organisatie en de kwaliteit van de ruimtes is primordiaal in de planvorming en geven vorm aan het mogelijke gebruik.
• Architecturale kwaliteit of de mate waarin het nieuwe project in dialoog treedt met de omgeving door vormen en verhoudingen, variatie, harmonie, beeldkwaliteit, functionaliteit, materiaalkeuze enz., valt onder dit referentiepunt.
• Stedenbouwkundige kwaliteit: het project moet zich engageren in hedendaagse stedelijkheid. Deze stedelijkheid is in verandering, meervoudig en complex. Daarom is de omgevingswaarde van groot belang. De omgevingswaarde staat voor de mate waarin het project inpast en integreert in zijn omgeving.
• De mate waarin het programma aansluit op de ambities vooropgesteld in de verkoopsbundel.
• Als laatste referentiepunt wordt de toekomstwaarde in rekening gebracht. De toekomstwaarde staat voor duurzaamheid, flexibiliteit en ecologie.

Beoordeling
De beoordeling van de kandidaatstelling zal gebeuren door een beoordelingscommissie die bestaat uit:

• een afgevaardigde van AG VESPA;
• een afgevaardigde van AG Stadsplanning Antwerpen;
• de stadsbouwmeester of diens afgevaardigde;
• een externe deskundige.

Na de beoordeling van de ingediende deelnemingsdossiers door de beoordelingscommissie worden de weerhouden kandidaten geselecteerd. De selectie van kandidaat-kopers wordt goedgekeurd door het college. Daarna zullen de geselecteerde kandidaat-kopers schriftelijk op de hoogte gebracht worden van de selectie. Een afschrift van het selectieverslag zal aan de niet-geselecteerde kandidaten worden overgemaakt.