2013_CBS_02452 - Patrimonium samen leven. Mechelsesteenweg 216, Antwerpen. Zaal Harmonie - Eerste fase restauratie zaal Harmonie. Rapportering knelpunten. Herijking programma van eisen op basis van visie toekomstig beheer - Goedkeuring

Dit besluit heeft geen onmiddellijke financiële gevolgen.

Artikel 57 § 3, 1° van het Gemeentedecreet (15 juli 2005): het college is bevoegd voor daden van beheer over de gemeentelijke inrichtingen en eigendommen.

Programma van eisen (PVE)
Het college keurt op 27 juni 2008 het concept en de krachtlijnen goed voor de realisatie van een Stille Ruimte en geeft hierbij de opdracht tot de opmaak van een haalbaarheidsstudie met als doel te onderzoeken of dit concept realiseerbaar is in zaal Harmonie (jaarnummer 8212). Het college neemt op 15 mei 2009 kennis van de resultaten van deze haalbaarheidsstudie en besluit op grond hiervan bedrijfseenheid samen leven, dienst levensbeschouwingen, te gelasten met een definiëring van wat als ‘Stille Ruimte’ kan begrepen wordt. In ditzelfde besluit wordt eveneens gekozen via Open Oproep een extern studiebureau aan te stellen voor de opmaak van een ontwerp voor de realisatie van totaalproject Stille Ruimte door herbestemming van zaal Harmonie (jaarnummer 6511).

Het college besluit op 9 juli 2010 aan het extern studiebureau Atelier Kempe Thill als laureaat van deze Open Oproep de opdracht te geven een ontwerp voor restauratie en herbestemming van zaal Harmonie en haar integratie in park Harmonie uit te werken (jaarnummer 8459).

Bij de opmaak van dit ontwerp wordt vooropgesteld dat het programma van eisen dient te kaderen binnen de karakteristieke voorwaarden en beperkingen van zaal Harmonie in zijn hoedanigheid als beschermd monument. De opdrachtgever aanvaardt hierbij dat ook een beperking opgelegd wordt aan mogelijke bestemmingen. Bijvoorbeeld worden de gebruiksmogelijkheden van zaal Harmonie beperkt door het toegelaten geluidsniveau conform VLAREM-normering en de specifieke akoestische eigenschappen van het gebouw. De zaal zal hierdoor geschikt zijn voor spraak en klassieke muziek, maar niet voor versterkte (elektronische) muziek en bijvoorbeeld niet meer als voorheen kunnen gebruikt worden voor fuiven.

Een oplossing voor deze beperkingen, eigen aan de historische karakteristieken van zaal Harmonie, vergt technische constructies zoals de verbouwing met een akoestisch plafond vergelijkbaar met de inmiddels verwijderde ingreep uit de jaren ’70. Dergelijke ingrepen staan haaks op de vooropgestelde aanpak van het geselecteerde wedstrijdontwerp van Atelier Kempe Thill om de zaal terug te herstellen in haar oorspronkelijke glorie en is tevens onaanvaardbaar voor Onroerend Erfgoed, bevoegd voor de toekenning van een restauratiepremie en het verlenen van machtiging voor werken aan een beschermd monument zoals zaal Harmonie.

Aanvraag stedenbouwkundige vergunning
Het stedenbouwkundige luik voor restauratie en herbestemming van zaal Harmonie werd ten gronde voorbesproken zowel met de dienst stadsontwikkeling/stedenbouwkundige vergunningen als met Ruimtelijke Ordening Vlaanderen (RO), respectievelijk met het oog op advies en uiteindelijke toekennen van de stedenbouwkundige vergunning.

Op basis van bovenstaande ingewonnen adviezen werd het goedgekeurde voorontwerp uitgewerkt tot een stedenbouwkundige vergunningsaanvraag, waarvan de indiening bij de hogere overheid goedgekeurd werd door het college op 24 augustus 2012 (jaarnummer 8739). Het dossier werd volledig en ontvankelijk bevonden door RO op 1 oktober 2012.

Vermits de stedenbouwkundige aanvraag voorziet in een afwijking van het bestaande Bijzonder Plan van Aanleg nr. 61 van toepassing op de projectzone, dient een openbaar onderzoek gevoerd te worden. Bij dit openbaar onderzoek wordt 1 bezwaarschrift ingediend door de bewoner van een achterliggend perceel op grond van een ophoging van de huidige scheimuur met als gevolg verminderd aandeel licht en zicht en derhalve ten nadele van zijn eigendom.

Op 24 januari 2013 wordt door RO besloten voornoemde bezwaarschrift gegrond te achten en de stedenbouwkundige vergunning te weigeren.

Budgettering

Restauratiepremie (Vlaamse Gemeenschap en Provincie Antwerpen)
Bij de goedkeuring van het voorontwerp op 24 februari 2012 wordt door het college eveneens besloten om een restauratiepremie aan te vragen bij de hogere overheid (jaarnummer 1912). Deze middelen worden toegekend door de Vlaamse Gemeenschap en de Provincie Antwerpen, respectievelijk ten belope van 60% en 20% van de kostprijs van de subsidiabele werken.

Stedenfondsmiddelen (Vlaamse Gemeenschap)
Bij aanvang van het project Harmonie wordt een financieringsmodel goedgekeurd dat voorziet in een jaarlijkse toewijzing van 2009 tot en met 2012 van middelen uit het Stedenfonds (subsidiëring Vlaamse Gemeenschap).

Het Stedenfonds is een programma van de Vlaamse overheid met als opdracht de Vlaamse steden financieel te ondersteunen bij het voeren van een duurzaam stedenbeleid. Definiëring van de bestemming van Stedenfondsmiddelen wordt bij hun toekenning in overleg bepaald met de Vlaamse Gemeenschap en vastgelegd in een beleidsovereenkomst.

Binnen dit financieringsmodel voor zaal Harmonie wordt de inbreng aan Stedenfondsmiddelen vastgelegd op 5.007.902,00 EUR.
Van deze middelen werd een substantieel aandeel reeds besteed:
- Wedstrijdpremies Open Oproep project Harmonie: 44.137,71 EUR
- Bijkomende studies en vooronderzoeken: 20.557,27 EUR
- Erelonen fase 1 en fase 2 (aandeel via Stedenfonds): 75.467,70 EUR
- Fase 1: stripwerken en asbestverwijdering zaal Harmonie: 759.567,88 EUR
- Fase 2: restauratie en herbestemming zaal Harmonie: 0 EUR (nog aan te vangen)
Het aandeel nog te besteden Stedenfondsmiddelen bedraagt 4.108.171,44 EUR.

Vanuit de Vlaamse Gemeenschap dienen de ter beschikking gestelde subsidiemiddelen vastgelegd te worden op een project uiterlijk eind 2013. De uiteindelijke facturatie van de middelen voor investeringsprojecten kan gebeuren tot uiterlijk eind 2016. Het niet halen van deze deadlines resulteert in het mislopen van deze subsidies vanwege het Stedenfonds voor financiering van zaal Harmonie.

Stedelijke middelen (Stad Antwerpen)
Vanuit bedrijfseenheid samen leven wordt een inbreng voorzien van 1.000.000 EUR aan reguliere middelen.

Leegstand zaal Harmonie: tijdelijke instandhouding en invulling
De bouwfysische toestand van zaal Harmonie verslechtert zienderogen. De dakbedekking is versleten en op verscheidene plaatsen zijn er lekken in het gebouw. Het pleisterwerk met historische moulures, zowel aan de buitengevels als van het tongewelf in het monumentale interieur, komt op verscheidene plaatsen los en valt naar beneden. De buitengevel van de zaal is beklad met graffiti. Via verscheidene toegangen zijn er sporen van poging tot inbraak in het gebouw.

Programma van eisen (PVE)
Door het unieke karakter van de opdracht en het gebrek aan referentieprojecten is de samenstelling van een duidelijk afgebakend PVE voor de herbestemming van zaal Harmonie tot 'Stille Ruimte' vanuit de opdrachtgever een voortdurend proces van verfijning en bijstelling.

Ook beleidsmatig wordt de toekomstvisie voor zaal Harmonie bijgesteld en genuanceerd. Bestuursakkoord 2007-2012 (art. 436) stelt dat de stad wil voorzien in een gebouw als ‘Stille Ruimte’ voor plechtige gelegenheden, waarbij deze functie bij goedkeuring van de haalbaarheidsstudie op 15 mei 2009 (jaarnummer 6511) gekoppeld wordt aan zaal Harmonie als geschikte locatie. Bestuursakkoord 2013-2018 (art. 322) stelt dat zaal Harmonie wordt herbestemd zonder meer.

Volgende beperkingen werden meegenomen in de ontwerpfase van zaal Harmonie:

• geluid: beperkt tot 75dB voor zijzalen en oranjerie, 85dB voor grote zaal om VLAREM-normering inzake maximaal toegelaten omgevingsgeluidsniveau (25dB) ten aanzichte van de dichtstbijgelegen woning te halen;
• akoestiek: grote zaal is geschikt voor versterkte spraak en klassieke muziek, maar elektronisch versterkte muziek is niet mogelijk;
• capaciteit: louter op basis van evacuatienormeringen is een capaciteit van 1700 bezoekers mogelijk. De technische installaties evenals beschikbare zaalinfrastructuur (keuken, vestiaire en onthaal) worden gedimensioneerd op een bezetting van 550 personen. Een maximale bezetting van 1700 personen is slechts mogelijk voor beperkte duurtijd en met verminderd comfort (eventueel kunnen hierbij zijzaaltjes een tijdelijke functie krijgen);
• monumentaal gebouw: afwerkingsniveau moet vandaalbestedig zijn, maar binnenschil is niet van het zelfde robuuste niveau als een fuifzaal;
• mobiliteit: weinig parkeergelegenheid in buurt. Zaal Harmonie is ook volledig omkaderd door het park.

De definiëring van het PVE voor de herbestemming van zaal Harmonie louter op basis van de karakteristieke voorwaarden en beperkingen van het gebouw in zijn hoedanigheid als bouwkundig erfgoed is bijzonder subjectief: er is een waaier aan mogelijkheden die voor alle betrokken adviserende partijen aanvaardbaar zijn en binnen een financieel duurzaam kader gerealiseerd kunnen worden zonder hierbij de eigenheid van het gebouw aan te tasten. Een bepaling van ontwerpopties vanuit een ‘negatieve’ houding (wat is niet mogelijk) is veel complexer dan te werken op basis van een ‘positief’ uitgangspunt (wat moet het zijn). Het uitgewerkte ontwerp voor zaal Harmonie wordt in die zin bewust gekarakteriseerd door een hoge mate aan polyvalentie. Op die manier kan de bouwkundige materialisatie van het vooropgestelde PVE maximaal inspelen op de ruimte binnen het eisenpakket van de opdrachtgever.

Op grond van bovenstaande dient een herijking uitgevoerd te worden van het PVE. Een herijking en finale verfijning van het PVE laat toe aan het projectteam de huidige onduidelijkheden uit te klaren die voortvloeien uit het voortschrijdend inzicht en deze te verwerken tot het finale aanbestedingsdossier.

Bij deze herijking dient rekening gehouden te worden met de definiëring van het project in de beleidsovereenkomst voor het Stedenfonds ten aanzichte van de Vlaamse Gemeenschap. Een te grote afwijking van de initiële inhoudelijke bestemming van zaal Harmonie tot Stille Ruimte resulteert mogelijk in een heronderhandeling van de beleidsovereenkomst.

Om deze herijking richting te geven, zijn er drie scenario’s mogelijk. Deze bepalen in hoge mate het toekomstige beheer en dus ook voor een groot deel de overblijvende ontwerpopties.

• Scenario 1: zaal Harmonie en oranjerie worden in concessie gegeven aan een externe exploitant.

Een externe exploitant staat in voor het beheer en onderhoud van de zaal. Er kunnen via de concessieovereenkomst beperkingen worden opgelegd naar gebruiksmodaliteiten en gezorgd worden voor een gewaarborgd gebruik door de stad wanneer nodig (vb. via stadsdagen).

• Scenario 2: zaal harmonie wordt beheerd en ontsloten door een stedelijk bedrijf. Externe exploitatie van de oranjerie.

Het onderhoud en beheer van de zaal gebeurt door een stedelijk bedrijf, maar beperkt zich tot het verhuren van de accommodatie waarbij onder andere een beperkte permanentie kan voldoen en aangevuld kan worden met sleuteldragers (cfr. netwerk ontmoetingsruimtes). De oranjerie wordt extern geëxploiteerd en kan in dienst staan van de zaalverhuur.

• Scenario 3: zaal harmonie wordt beheerd en geprogrammeerd door een stedelijk bedrijf. Externe exploitatie van de oranjerie.

Het onderhoud, beheer en programmatie van de zaal gebeurt door een stedelijk bedrijf. Hierbij zal een grotere personeelsinzet vereist zijn (cfr. cultuurcentra). De oranjerie wordt extern geëxploiteerd en kan naast de mogelijke zaalverhuur onder andere ook in dienst staan van de programmatie.

Volgende inschatting kan verwacht worden voor deze scenario’s:

• de recurrente en personeelskosten voor de stad zijn het hoogste bij scenario 3 en het laagste bij scenario 1;
• de netto financiële return zal hoger zijn bij scenario 1 dan bij scenario 2 en 3;
• de grip op de inhoudelijke bestemming ligt hoger bij scenario 2 en 3 dan bij scenario 1;
• de combinatie van de uitbating van de zaal en bijhorende oranjerie zal eenvoudiger zijn bij scenario 1 dan bij scenario 2 en 3.

Aanvraag stedenbouwkundige vergunning
Gelet op de grondige voorbespreking van het dossier en de hierbij ingewonnen positieve adviezen is de weigering van de stedenbouwkundige vergunning voor herbestemming en verbouwing van zaal Harmonie door RO onvoorzienbaar.

De wetgever voorziet in de mogelijkheid om de uitspraak van weigering aan te vechten bij de Raad voor Vergunningsbetwisting. Een beroepsprocedure door de benadeelde aanvrager in geval van weigering is schorsend, waardoor de werken hoe dan ook niet kunnen aangevat worden tot als de vergunning desgevallend alsnog afgeleverd zou worden. Deze procedure is evenwel omslachtig en langdurig en de uitkomst is geen garantie op een gewijzigd standpunt vanwege RO en afleveren van de stedenbouwkundige vergunning.

De bedrijfseenheid patrimoniumonderhoud adviseert met ondersteuning van de dienst stadsontwikkeling/stedenbouwkundige vergunningen opnieuw in overleg te treden met RO en aan de hand van de huidige plannen en analyse van de bestaande toestand te bepalen welke planaanpassingen noodzakelijk zijn om alsnog te komen tot een vergunbaar project.

Het resultaat van deze besprekingen dient verwerkt te worden door het aangestelde architectenbureau Atelier Kempe Thill in overleg met de toekomstige beheerder tot een aangepaste vergunningsaanvraag en opnieuw ingediend te worden. De termijn tussen goedkeuring indiening van de nieuwe aanvraag door het college en effectief afleveren van de vergunning door RO bedraagt 6 maanden.

Het aanbestedingsdossier, momenteel in opmaak door Atelier Kempe Thill, kan pas definitief afgerond worden na de herwerking van de plannen met het oog op de aangepaste stedenbouwkundige vergunningsaanvraag. Door dit oponthoud in de projectplanning, verschuift ook de indieningsdatum van het goedgekeurde bestek bij Onroerend Erfgoed en de doorlooptermijn voor het verkrijgen van de voorlopige subsidiebelofte.

Budgettering

Timing aanwending subsidiemiddelen (Onroerend Erfgoed - Stedenfonds)
De nog beschikbare Stedenfondsmiddelen zullen voor het overgrote aandeel bestemd worden voor financiering van de herbestemmingswerken van zaal Harmonie (= niet-subsidiabele delen: technische installaties, nieuwbouw volumes, erelonen). De eigenlijke restauratiewerkzaamheden (= subsidiabele delen: restauratie historische buitenschil en interieur) zullen daarentegen slechts voor een beperkt aandeel gefinancierd worden met eigen middelen (20% - regulier of Stedenfonds) en grotendeels betaald worden met subsidiemiddelen vanwege de vanuit Onroerend Erfgoed toe te kennen restauratiepremie (80%). 

Met betrekking tot de bouwkundige projectplanning zal eerst een substantieel deel van de (gesubsidieerde) restauratiewerkzaamheden uitgevoerd moeten worden en vervolgens pas aangevangen kunnen worden met de (niet-gesubsidieerde) herbestemmingswerken. De bepalingen in het Vlaams Restauratiepremiebesluit voorzien dat de gesubsidieerde werkzaamheden pas uitgevoerd mogen worden nà de definitieve toekenning van de restauratiepremie, tenzij in uitzonderlijke gevallen mits motivatie en dan bovendien beperkt tot een maximum waarde van 20% van de aangevraagde premie. Gezien de bouwfysische toestand van zaal Harmonie is deze bovengrens ontoereikend om te kunnen aanvangen met de restauratiewerken. 

Om te kunnen aanvangen met de werken aan zaal Harmonie is het dus in die zin noodzakelijk om eerst over de restauratiepremie te beschikken en subsidiabele werken uit te voeren en kan vervolgens pas overgegaan worden tot uitvoering van niet-subsidiabele werkzaamheden, waarvoor de Stedenfondsmiddelen en eigen middelen aangewend worden.

Restauratiepremie
De timing voor de toekenning van een restauratiepremie vanwege Onroerend Erfgoed is afhankelijk van de gestelde prioriteiten bij begrotingsopmaak door de hogere overheid en derhalve moeilijk in te schatten. Doorlooptermijnen voor de toekenning van de voorlopige subsidiebelofte variëren doorgaans van 1,5 jaar tot 5 jaar.

Het gehanteerde basisprincipe bij Onroerend Erfgoed voor bepaling van prioriteiten is ‘first in – first out’. Deze chronologische volgorde kan enkel doorbroken worden mits doorgedreven motivatie vanwege de aanvrager op grond van:

• afhankelijkheid van het mislopen van andere subsidiemiddelen;
• het garanderen van de veiligheid van de burger en voortbestaan van het monument.

Gelet op de aanzienlijke doorlooptijden voor de premietoekenning van een standaard restauratiedossier is het aangewezen dat er door de stad Antwerpen op grond van:

• het risico op onomkeerbare schade aan het gebouw als monument;
• het verhoogde veiligheidsrisico door onder meer loskomend pleisterwerk;
• de algehele beeldvorming naar de omgeving,

een argumentatie ingediend wordt bij de hogere overheid met als doel een inkorting van de toekenningstermijn voor een restauratiepremie te bekomen.

Stedenfondsmiddelen
Gelet op de onvoorziene opgelopen planningsverstoring vanwege:

• de nog uit te klaren onduidelijkheden door herijking van het PVE;
• de weigering van de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag;
• de onzekerheid over de toekenningstermijn voor de restauratiepremie;

komt de tijdige besteding van de Stedenfondsmiddelen binnen de door de Vlaamse overheid opgelegde deadlines, respectievelijk gunning voor eind 2013 en facturatie voor eind 2016, in het gedrang.

Om het risico op mislopen van (een deel van) de toegekende Stedenfondsmiddelen te neutraliseren, wordt vanuit de bedrijfseenheid patrimoniumonderhoud geadviseerd een boekhoudkundige budgetwissel door te voeren waarbij de nog resterende toegekende Stedenfondsmiddelen onttrokken worden aan zaal Harmonie en geïnvesteerd worden in stedelijke projecten die wel de opgelegde uitgavedeadlines halen. De vrijgemaakte reguliere middelen waarmee deze geselecteerde projecten oorspronkelijk gefinancierd werden, dienen vervolgens overgedragen te worden naar het projectbudget voor zaal Harmonie.

De voorgestelde budgetwissel is een budget-neutrale boekhoudkundige ingreep, waarbij het totaal aan voorziene investeringsmiddelen te allen tijde ongewijzigd blijft, zowel voor zaal Harmonie als voor de projecten waarmee respectievelijk stedenfondsmiddelen en reguliere middelen onderling gewisseld worden. De toepassing van deze budgetwissel garandeert in principe een volledige aanwending van de ter beschikking gestelde subsidiemiddelen.

Bij het maken van een selectie van de projecten voor deze budgetwissel, geldt als voorwaarde dat betreffende investeringsprojecten aan volgende criteria voldoen:

• de budgetten moeten vastgelegd kunnen worden voor 31 december 2013;
• de projecten moeten gegarandeerd voor eind 2016 uitgevoerd worden (uitgave van de middelen tot 31 december 2016);
• inhoudelijk aansluiten bij de bestaande doelstellingen en prestaties zoals die momenteel met de Vlaamse overheid zijn onderhandeld voor het Stedenfonds;
• er mag nog geen externe financiering (subsidie) voorzien zijn;
• de projecten dienen voldoende grote omvang te hebben om de boekhoudkundige ingreep bevattelijk te houden (totale uitgave: 4.108.171,44 EUR);

2013 is het laatste jaar van de lopende stedenfondsperiode en de toewijzing aan projecten kan niet overgedragen worden naar volgende jaren. Voor besliste investeringsprojecten kunnen de uitgaven gebeuren tot eind 2016. Indien de stad de voorgestelde projecten niet tijdig realiseert, betekent dit dat de Vlaamse subsidiemiddelen verloren gaan. Dit maakt dat de alternatieve toewijzing bijzonder dringend is. Om de subsidiëring met Stedenfondsmiddelen en bij uitbreiding de financiering van project Harmonie niet in het gedrang te brengen, is het aangewezen de risico’s te beperken en de voorgestelde boekhoudkundige ingreep door te voeren nu de mogelijkheid zich nog aandient. 

Leegstand zaal Harmonie: tijdelijke bouwkundige ingrepen en invulling
Zaal Harmonie is in zijn huidige toestand een kankerplek voor het park en zijn ruimere omgeving. Door de langdurige leegstand van zaal Harmonie wordt het gebouw blootgesteld aan vandalisme en is het risico op krakers reëel.

Gelet op de termijnen voor de toekenning van een stedenbouwkundige vergunning evenals voor het ontvangen van de restauratiepremie vanwege de hogere overheid, zelfs mits een argumentatie van hoogdringendheid voor inkorting van de doorlooptijd, is het aangewezen maatregelen te nemen, waar mogelijk, voor:

• tijdelijke bescherming tegen krakers en vandalisme door afscherming van mogelijke toegangen tot het gebouw of door het voorzien in een tijdelijke invulling;