2012_CBS_07423 - Masterplan Luchtbal - Wijziging bouwlijn - Goedkeuring

Het college keurde de kernnota en projectnota van het masterplan Luchtbal goed op 16 november 2009 (jaarnummer 16448 en 16449). In deze nota wordt het verplicht bouwen op de rooilijn aan de Noorderlaan (= contouren perceel in dikke lijn) opgelegd.

Het college (jaarnummer 15982) wijzigde enkele voorschriften van het masterplan in de zitting van 17 december 2010. In dit nieuwe voorstel blijft de verplichting om te bouwen op de perceelsgrens aan de Noorderlaan wel ongewijzigd.

De gemeenteraad (jaarnummer 01228) keurde op 24 oktober 2011 de samenwerkingsovereenkomst Brabo II goed tussen het Vlaams Gewest, de Vlaamse Vervoersmaatschappij De Lijn, de nv van publiek recht Beheersmaatschappij Antwerpen Mobiel en de stad Antwerpen. Als gevolg hiervan wordt het ontwerp van de Noorderlaan verder uitgewerkt.

Een selectiecommissie samengesteld uit vertegenwoordigers van Woonhaven, AG Stadsplanning, de dienst stedenbouwkundige vergunningen en Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en onder voorzitterschap van de stadsbouwmeester jureerde op 15 november 2011 het eerste woningbouwproject van Woonhaven op een verdichtingslocatie 3b aan de Noorderlaan. Het ontwerp van Team ontwerpatelier Gebruers - Jannes en A20 Architecten werd gekozen. Bij een verdere uitwerking van dit project blijken, in combinatie met de inrichtingsplannen van de herprofilering van de Noorderlaan, drie fundamentele problemen: de bereikbaarheid langs de Noorderlaan voor de brandweer, de organisatie van verhuisbewegingen en de beperkte ruimte van 1,5 meter voor een voetpad:

• de voorkant van het gebouw is voor de brandweer niet bereikbaar. De brandweer adviseert hier negatief omdat de interventies op de trambaan moeten gebeuren. De bedrading hangt in de weg en de stroom zal moeten worden uitgeschakeld zodat het tramverkeer lam ligt. Ook de groenstrook moet volledig overrijdbaar zijn. Dit maakt dat de ontsluiting voor de brandweer enkel kan gebeuren langs het binnengebied. Dit is een streep door het autovrij karakter van de binnentuinen. Bovendien oriënteert het hoofdadres en de bereikbaarheid van het gebouw zich dan langs de achterkant. Dit staat haaks op het concept van de Noorderlaan als een 'levendige stadsboulevard';
• ook verhuisbewegingen zijn langs de voorkant niet mogelijk. Het voetpad van 1,5m breed na heraanleg Noorderlaan en is te smal. De verkeerspolitie adviseert negatief. De ontsluiting kan enkel langs het binnengebied;
• het voetpad is na heraanleg Noorderlaan ook erg smal ten opzichte van de monumentale gevels met een toegelaten bouwhoogte van 26 meter en voor het functioneel gebruik van de plint van het gebouw. In het geval van retail op de bouwvelden, is de ruimte te smal voor een ingang langs de voorkant. In het geval van woningbouw is ook de ruimte voor een ingang beperkt en residentieert men zeer dicht bij de trambaan.

De verder uitwerking van het bouwproject van Woonhaven ligt momenteel stil want dit is afhankelijk van een oplossing voor deze gestelde problemen. Dit geldt ook voor een tweede bouwproject van Woonhaven op de verdichtinglocatie 2 dat zich in de fase van projectdefinitie bevindt. Voor het verderzetten van het ontwerpproces van beide bouwprojecten is uitsluitsel nodig over de ontsluiting en hiermee samenhangend de bouwlijn.

Naar aanleiding hiervan werden op de plangroep van 24 mei 2012, waarbij ook Woonhaven Antwerpen aanwezig was, de standpunten en oplossingen besproken ter voorbereiding van dit besluit.

Er werden twee scenario's onderzocht en voorgelegd :

Scenario 1 :  voetpad van 4 meter breed door terugtrekking bouwlijn van 2,5 meter.

• het gebouw is langs de voorzijde bereikbaar voor de brandweer en kan als dusdanig met hoofdingang zo worden uitgebouwd. De bereikbaarheid van de brandweer is wel enkel mogelijk op die plaatsen waar geen haltes voor het openbaar vervoer (met een perron van 60 meter) liggen. De ligging van de haltes is met andere woorden niet mogelijk ter hoogte van de nieuwe bouwvelden. Dit zou betekenen dat de groenstrook gedeeltelijk dient verhard of gewapend te worden (1,5 van 3,3 meter) in functie van de brandweerinterventies;
• voor verhuisbewegingen is de verbrede stoep van 4 meter voor de verkeerspolitie minimaal;
• voor de stedenbouwkundige relatie met het gebouw is de verbrede stoep van 4 meter een minimale dimensie.

 Scenario 2 : voetpad wordt 5,5 meter breed door terugtrekking bouwlijn van 4 meter .

• het gebouw is langs de voorzijde bereikbaar voor de brandweer en kan met de hoofdingang langs de Noorderlaan worden uitgebouwd. De groenstrook kan als groenstrook volledig worden benut en beplant mits enkele doorgangen voor de brandweer. Dit ligt in de lijn van het concept Noorderlaan als stadsboulevard. De ligging van de haltes is wel mogelijk ter hoogte van de nieuwe bouwvelden. De keuze voor de haltes kent dus in de toekomst geen restricties meer vanuit de nieuwe bouwlijn;
• voor verhuisbewegingen is de verbrede stoep van 5.5 meter voor de verkeerspolitie ruim voldoende;
• voor de stedenbouwkundige relatie met het gebouw is de verbrede stoep van 5.5 meter ruim voldoende met extra marges voor inrichting met bijvoorbeeld fietsstalplaatsen aan de ingangen van de gebouwen.

Scenario 2 strookt het best met het concept 'Noorderlaan als stedelijke stadsboulevard' en laat de meeste flexibiliteit en ruimte voor een goed functioneren van de omgeving. Enkel in dit scenario zijn de bewegingen voor brandweer en verhuis volledig af te wikkelen op de zone voor voet- en fietspad zonder de trambaan en/ of de groenzone te hypothekeren. Ook de ligging van de haltes voor openbaar vervoer zijn enkel in dit scenario mogelijk ter hoogte van de nieuwe gebouwen en moeten dus niet noodgedwongen worden doorgeschoven naar de groenzones. Een breder voetpad van 5.5 meter komt ook de monumentaliteit en functionaliteit van de nieuwe gebouwen ten goede.

Consequenties
Via ontwerpend onderzoek wordt het consequent doortrekken van de nieuwe bouwlijn over de volledige lengte van de wijk in beeld gebracht. Het belichten van de hele wijk toont de consequenties voor alle verdichtinglocaties en voor de bestaande gebouwen.

1) De vrijgekomen ruimte wordt ter hoogte van de verdichtingslocaties ingericht als voetpad, niet toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer met uitzondering van hulpdiensten en verhuisvoertuigen. Ter hoogte van de groenzones is zulke verbreding niet wenselijk en niet nodig.

 2) Voor de twee verdichtinglocaties ten zuiden van de Manchesterlaan betekent het achteruitleggen van de bouwlijn een m² verlies aan ontwikkelbare oppervlakte. Voor de verdichtingslocatie 3 en 4 (zie bundel in bijlage) kan het bouwprogramma 4 meter worden verlegd richting Canadalaan. De bouwlijn aan de Canadalaan is immers flexibel en niet verplicht vastgelegd. Hier kan het m² verlies aan de voorzijde in principe worden gecompenseerd aan de achterzijde. Voor de verdichtinglocatie 1 (eigendom stad Antwerpen) en 2 (eigendom Woonhaven) is er een m² verlies van respectievelijk 1270 m² en 1300 m² ontwikkelbare ruimte. De verbreedde stoep geeft anderszijds voor deze bouwprojecten meer marge voor de in- en uitgaande bewegingen aan de voorzijde.

3) Voor de bestaande gebouwen is er ter hoogte van het dienstencentrum Santiago en ter hoogte van café Luchtbal een verschil tussen de historische en nieuwe bouwlijn langs de Noorderlaan.

• het dienstencentrum Santiago staat circa 3 meter achteruit ten opzichte van de perceelsgrens. Dit bestaand gebouw heeft geen aanpalende te ontwikkelen bouwvelden, waardoor de aansluiting van een toekomstig nieuwbouwproject zich hier niet stelt en niet als storend kan worden beschouwd;
• het café Luchtbal is het enige gebouw in de hele wijk, dat op de perceelsgrens van de Noorderlaan staat. Dit hoekgebouw is een private eigendom. De noodzaak om de bouwlijn ten opzichte van de perceelsgrens te verleggen in functie van de toekomstige ontwikkeling van de verdichtingslocaties weegt natuurlijk zwaarder door. Maar dit vraagt uiteraard een afgewogen en ruimtelijk goed architecturaal ingepaste aansluiting tussen een toekomstig nieuw bouwproject op de verdichtingslocatie 3a en het bestaande hoekgebouw.

Vervolg: uitwerking van het hoekpunt
Specifiek voor de aansluiting tussen het hoekgebouw op verdichtingslocatie 3a zijn meerdere scenario’s denkbaar om dit hoekpunt te integreren. Na een principiële goedkeuring van het verleggen van de bouwlijn in functie van de voortgang van de opgestarte woningbouwprojecten van Woonhaven Antwerpen, wordt voorgesteld om aansluitend  een onderzoek in 2 stappen op te starten. Het is van belang om enerzijds te onderzoeken of sloop en verwerving in van dit hoekgebouw in de toekomst wenselijk en mogelijk is en anderzijds om een duidelijk kader en ruimtelijke randvoorwaarden vast te leggen indien behoud wordt vooropgesteld.  

1. monumentenzorg stad Antwerpen en Vlaanderen onderzoeken of sloop al dan niet mogelijk is, vermits de hele wijk Luchtbal immers dit jaar 2012 opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed;

2. vervolgens zal AG Stadsplanning de input van Monumentenzorg meenemen en in nauw overleg met dienst stedenbouwkundige vergunningen, stadsbouwmeester en de dienst stadsontwikkeling/ruimte mobiliteit/ ruimtelijk beleid/team ontwerpend onderzoek een specifiek kader en stedenbouwkundige randvoorwaarden vastleggen en ter goedkeuring voorleggen aan het college.

Voor het noordelijk gedeelte van de wijk Luchtbal, dat grotendeels samenvalt met de tuinbouwwijk, zijn de oude rooilijnplannen 2.45_10195_00001 KB dd.17/11/1923,  2.45_10131_00001 ontwerp dd. 24/02/1937 en 2.45_10131_00002 KB dd.21/02/1939 opgeheven in de gemeenteraad van 1 maart 2010.

Voor het zuidelijk gedeelte van de wijk Luchtbal, dat grotendeels samenvalt met de hoogbouwwijk, is het rooilijnplan “Noordergronden” KB dd. 17/11/1933 (planid 2.45_10141_00001) nog wel van kracht.

Het verleggen van de bouwlijn is niet in tegenstrijdigheid met het nog geldige rooilijnplan.