2012_CBS_10571 - KMDA. Congrescentrum - Principebeslissing optie tot aankoop pand Carnotstraat - Goedkeuring

De Koninklijke Maatschappij voor Dierkunde van Antwerpen (hierna KMDA) besliste in samenwerking met de Vlaamse overheid de Elisabethzaal te renoveren met het oog op een betere huisvesting voor de Filharmonie en de zaal verder uit te bouwen tot een congrescentrum. Met het oog op dit project kocht KMDA in juni 2011 het pand aan op de Carnotstraat 4-6-8 (oude Sarma).

De aankoop gebeurde onder de volgende voorwaarden:

• KMDA kocht samen aan met de private ontwikkelaar Ibens bouw en ontwikkeling (hierna Ibens).
• KMDA zal op het gelijkvloers congresfaciliteiten realiseren. Ibens bouwt daarboven een hotel.
• Het betreft dus een gezamenlijke aankoop waarbij werd afgesproken dat KMDA 3.320.000,00 euro betaalde voor haar deel en Ibens 1.968.000,00 euro voor zijn deel.
• Ibens dient zes maanden na realisatie van de afdekplaat van het congrescentrum door KMDA, te starten met de oprichting van het hotel op de verdiepingen.
• Indien Ibens dit niet doet, heeft KMDA gedurende zes maanden het recht om het deel van Ibens aan te kopen tegen een bedrag van 2.263.000,00 euro (het aankoopbedrag van Ibens vermeerderd met 15%). Ibens heeft in dit geval ook het recht om van KMDA te eisen de eigendom aan te kopen.
• Ibens dient de werken te beëindigen binnen de 36 maanden na aanvang van zijn werken.
• Indien Ibens dit niet doet, heeft KMDA het recht om het deel van Ibens aan te kopen tegen een bedrag van 2.263.000,00 euro vermeerderd met de constructiewaarde van de constructies die reeds door Ibens werden opgericht.

Intussen diende KMDA een stedenbouwkundige aanvraag in voor afbraak van de oude gebouwen op de Carnotstraat. De stedenbouwkundige aanvraag voor de realisatie van het gelijkvloers congrescentrum op die plaats wordt ook door KMDA ingediend. De stedenbouwkundige aanvraag voor de realisatie van het hotel op de verdiepingen wordt door Ibens ingediend maar op een later tijdstip gezien zij pas kunnen starten na de realisatie van het congrescentrum op de gelijkvloers.

Het splitsen van de stedenbouwkundige aanvragen voor gelijkvloers en voor verdiepingen is begrijpelijk vanuit economisch oogpunt in hoofde van de twee eigenaars. Stedenbouwkundig is het echter in elk geval te vermijden dat over zulke lengte in de Carnotstraat enkel een gelijkvloers zou gerealiseerd worden zonder dat er (snel) bovenop verdiepingen worden gerealiseerd. Ondanks de ingebouwde opties tussen KMDA en Ibens betreffende het overkopen van het deel van Ibens, is dit in realiteit echter een potentiële situatie.

Een mogelijke oplossing hiervoor is volgende constructie. Stad Antwerpen, AG VESPA of een van haar andere dochters komen met KMDA tot een akkoord om: 

• De optie die KMDA heeft, om binnen zes maanden na vaststelling dat Ibens niet gestart is met de werken op de verdiepingen, na overleg rechtstreeks over te nemen van Ibens tegen dezelfde voorwaarden als bepaald tussen Ibens en KMDA.
• De optie te krijgen van KMDA, nadat deze laatste de optie had gelicht bij Ibens, om het betreffende deel van het vastgoed tegen diezelfde voorwaarden over te nemen indien de KMDA zelf niet gestart is met de werkzaamheden binnen het jaar na het lichten van de optie tegenover Ibens.

Volgens een eerste voorzichtige raming kan bij overname door de stad of haar dochters een verlies gemaakt worden van 20%, rekening houdend met de prijs van de optie van 2.263.000,00 euro en rekening houdend met de maximale oppervlakten die momenteel werden voorzien voor het hotel. Toch is het echter voorbarig hier concrete uitspraken over te doen omdat dit afhankelijk is van de timing wanneer zich dit probleem voordoet (de prijs van de optie is niet onderhevig aan indexatie), van de stedenbouwkundige inzichten op toegelaten bouwprogramma op dat ogenblik, van de bestemming (residentieel, rust- en verzorgingstehuis, studentenflats, ...).

Om dit verlies in te dekken, kan met KMDA volgende afspraak gemaakt worden indien de stad, AG VESPA of een andere dochter de optie licht in plaats van KMDA (zowel in geval van geen aanvang der werken door Ibens als in het geval Ibens wel de werken aanvangt maar niet beeindigt binnen 36 maanden) :

• KMDA zal een borgstelling doen tegenover AG VESPA van maximaal 1 miljoen euro en dit ter dekking van het eventuele verlies dat zich kan voordoen bij de realisatie van een project door AG VESPA op de verdiepingen boven het congrescentrum in de Carnotstraat. AG VESPA hanteert in dit geval een open en transparante boekhouding betreffende dit project. Wanneer AG VESPA echter winst zou maken aan het project boven het congrescentrum, wordt deze winst verdeeld tussen AG VESPA en KMDA in een 50/50 verhouding.
• AG VESPA zal op haar beurt een call optie teruggeven aan KMDA, om binnen de zes maanden nadat AG VESPA de optie lichtte van Ibens, een stedenbouwkundige aanvraag in te dienen voor een eigen project en dus binnen de zes maanden de bouwrechten tegen diezelfde voorwaarden zelf over te nemen.