2012_CBS_09832 - Omgeving centraal station. Kievit fase II - Toekomst witte gebouw - Goedkeuring

Ambitie Kievit II  
Op 29 april 2005 keurde het college de ruimtelijke ontwikkeling goed voor het Kievitplein en omgeving (jaarnummer 5100). Met deze ruimtelijke ambities en doelstellingen werd gekozen voor een dense en grootstedelijke nieuwbouwontwikkeling, geënt op de HST.  Maar tegelijk vroeg het college om aan deze sprong voorwaarts een strategie te ontwikkelen om het bestaande weefsel en de maatschappelijke context niet te loochenen en maximaal te verankeren. In het bijzonder besliste het college toen om  MCB en VVKSM (thans Scouts en Gidsen Vlaanderen) te bestendigen en  te verankeren in deze nieuw te ontwikkelen buurt.

Op 10 maart 2006 besliste de stad de regierol in de Kievitbuurt op te nemen. Er werd een stadsontwerp opgemaakt voor het stadsvernieuwingsproject Kievit II in regie van de stad Antwerpen dat nadien doorvertaald werd in een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Dit is het gedragen kader waarbinnen de voormalige achterzijde van het centraal station zich vandaag kan ontplooien tot volwaardige voorzijde met internationale uitstraling bij het HST-station.

Binnen de ambities voor Kievit II besliste het college op 7 september 2007 (jaarnummer 11463) tot afbraak en nieuwbouw van de joodse meisjesschool op de site van 'het witte gebouw' met een aantal ruimtelijk randvoorwaarden (grotendeels bouwen op rooilijn, kroonlijst in harmonie, maximum 2 bouwlagen achteraan, maar wel met een uitzonderingsmogelijkheid op bouwtypologie in functie van gemeenschapsvoorzieningen die een accent mogen vormen in het stedelijk weefsel). Met deze beslissing beoogde het college immers herstel van de harmonische samenhang van de woonwijk Kievit, een duidelijke afbakening de ontwikkelingen bij het HST-station en herprofilering van de site samen met het stadsvernieuwingsproject Kievit II.

Veroudering huidige schoolinfrastructuur van MCB
De huidige schoolinfrastructuur van de joodse meisjesschool langs Stoomstraat en Van Spangenstraat is verouderd en niet langer conform de reglementering brandveiligheid. Om te voldoen aan de huidige normering qua brandveiligheid dient er dringend geïnvesteerd te worden terwijl in de toekomst de huidige gebouwen zullen verdwijnen in functie van ontwikkeling van bouwzone I. Het zoeken naar een alternatieve locatie voor de meisjesschool van MCB is een onderdeel van de lopende onderhandelingen met de stad.

Subsidiëring AGIOn voor nieuwbouw op korte termijn onmogelijk
AGIOn is het agentschap dat onder andere de aankoop, de bouw en de verbouwing van schoolgebouwen subsidieert en financiert voor het leerplichtonderwijs en de hogescholen.

De keuze voor afbraak van het witte gebouw blijkt vandaag rechtstreeks gevolgen te hebben op de beoogde voortgang van de ganse ontwikkeling van de Kievitzone. De wachttijd bij AGIOn voor de subsidiering van een nieuwbouwproject of vernieuwbouw loopt op tot tientallen jaren. Bovendien is aankoop van een grond of aankoop van een gebouw om te slopen niet subsidiabel.

Nieuwbouw vraagt bijgevolg andere financieringsoplossingen (prefinanciering, hypothecaire lening, PPS,...) met oog op subsidies na lange wachttijd. Deze mogelijkheden werden tot nu toe nog niet bestudeerd of in overweging genomen.
Aankoop en behoud van het witte gebouw is de enige manier om op korte termijn subsidies te bekomen. De geschiktmakingswerken om het bestaande kantoor om te vormen tot een school zijn op eenzelfde korte termijn subsidiabel.

Conclusie:
Vanuit de ruimtelijke ambities voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van omgeving Kievitplein, met verankering van de bestaande gemeenschappen en functies, waaronder MCB, en met de wetenschap van enerzijds voormelde lange wachttijden voor subsidiering en anderzijds de nood tot een oplossing voor de verouderde schoolinfrastructuur, liggen er vandaag  3 scenario’s voor:

• Scenario 1: Nieuwbouw
  Het witte gebouw wordt afgebroken en er wordt een nieuwbouw opgericht voor de school van MCB. In dit scenario verwerft de school de facto enkel grond in plaats van een gebouw. AG VESPA zal in dat geval de grondwaarde van het stadsperceel ruilen (ruil/verkoopsovereenkomst) tegenover de grond en gebouwen van MCB in de Stoomstraat, mits de verplichting dat de verwerver gehouden is om er exclusief een school in onder te brengen.
  
  MCB ontvangt subsidies voor nieuwbouw van AGIOn binnen tientallen jaren. Om deze lange wachttijd te overbruggen is er prefinanciering nodig om op korte termijn een school op te richten. De architecten van MCB hebben een waardevol ontwerp klaar dat al enkele malen met dienst stadsontwikkeling/ stedenbouwkundige vergunningen doorgesproken werd. De vooropgestelde ruimtelijke ambitie voor de Kievitwijk wordt daarbij aangehouden. De verankering vandaag op korte termijn is mogelijks een probleem.
• Scenario 2: Behoud
  Het witte gebouw blijft behouden. In dit scenario verwerft de school grond en gebouw. AG VESPA zal in dat geval de grondwaarde van het stadsperceel ruilen (ruil/verkoopsovereenkomst) tegenover de grond en gebouwen van MCB in de Stoomstraat, te vermeerderen met de aankoopprijs van het gebouw (geschat op 1.825.000,00 euro), wederom met steeds  de verplichting dat de verwerver gehouden is om er exclusief een school in onder te brengen.
  
  MCB koopt dus het perceel met het gebouw van de stad en ontvangt hiervoor van AGIOn subsidies op korte termijn. Gelijktijdig kan MCB subsidies krijgen voor het uitvoeren van geschiktmakingswerken om het witte gebouw om te vormen tot een schoolgebouw. Verbouwingswerken voor een grondige renovatie vallen niet onder deze categorie en zijn bijgevolg niet subsidiabel op korte termijn.
  Het behoud van het witte gebouw laat echter een kans liggen om een stedenbouwkundige anomalie weg te werken en om de kwaliteit van het bouwblok te verbeteren. De vooropgestelde ruimtelijke ambitie voor de Kievitwijk wordt daarbij verlaten; de verankering op korte termijn kent wel een oplossing.

• Scenario 3: Gedeeltelijk behoud
  Een tussenoplossing van behoud, verbouwing en nieuwbouw. Het witte gebouw blijft dus gedeeltelijk behouden, waarbij het Witte Gebouw met een aantal bouwlagen verminderd wordt, al dan niet met een deel nieuwbouw langs de rooilijn van de Van Immerseelstraat.
  In dit scenario verwerft de school grond en gebouw. AG VESPA zal in dat geval de grondwaarde van het stadsperceel ruilen (ruil/verkoopsovereenkomst) tegenover de grond en gebouwen van MCB in de Stoomstraat, te vermeerderen met de aankoopprijs van het gebouw (geschat op 1.825.000,00 euro), eventueel en pro rata te verminderen indien het gebouw om voormelde stedenbouwkundige redenen wordt verkleind; wederom met steeds  de verplichting dat de verwerver gehouden is om er exclusief een school in onder te brengen.
  
  MCB koopt dus het gebouw van de stad en ontvangt hiervoor van AGIOn subsidies op korte termijn. Gelijktijdig kan MCB subsidies krijgen voor het uitvoeren van geschiktmakingswerken om die delen van het witte gebouw die behouden blijven om te vormen tot een schoolgebouw. Verbouwingswerken en nieuwbouwwerken vallen niet onder deze categorie en zijn bijgevolg niet subsidiabel op korte termijn.
  
  Dat komt overeen met één van de voorstellen die door de architecten van MCB uitgewerkt is. Om dit mogelijk te maken is een vorm van tijdelijke voorfinanciering vereist – zij het minder dan in scenario 1. Voor de eerste werken van het te behouden deel kan MCB subsidies krijgen voor het uitvoeren van geschiktmakingswerken om het deel van het witte gebouw om te vormen tot een schoolgebouw. Met dit scenario wordt een verzoening gezocht tussen de ruimtelijke ambities en de verankering op korte termijn.

Bovenstaande scenario’s worden aan het college voorgelegd in afwijking op het eerdere besluit van 7 september 2007, jaarnummer (11463) om enkel een afbraakscenario te weerhouden.
AG VESPA wordt gevraagd deze drie scenario’s in een ruil/verkoopsovereenkomst met MCB te verankeren en voor te leggen aan college en gemeenteraad.  

Het college besliste op 10 december 2004 (jaarnummer 13675) dat de valorisatie van de stedelijke eigendom in de Van Immerseelstraat 11-23 ('het witte gebouw') moest gekoppeld worden aan een versterking van de woonfunctie, aangevuld met eventueel buurtvoorzieningen.

Het college besliste op 29 april 2005 (jaarnummer 5100) dat een residentiële invulling van de site niet noodzakelijk is. Het betreffende artikel van het besluit van 10 december 2004 (jaarnummer 13675) werd geschrapt. De site kon aldus ingevuld worden voor de reorganisatie van de joodse meisjesschool.

Het college besliste op 7 september 2007 (jaarnummer 11463) de volgende ruimtelijk visie voor ‘het witte gebouw’ goed te keuren:

• volledige nieuwbouw met volledige afbraak van de achterbouw;
• minimum 50% van de voorgevel moet verplicht op de rooilijn Van Immerseelstraat gerealiseerd worden. Het overige gedeelte wordt zodanig gerealiseerd dat de site ter hoogte van de rooilijn steeds volledig afgesloten kan worden. Een bijzondere aandacht voor hoogwaardige afwerking voor de zichtbare delen van de straatzijde, met een bijzondere aandacht voor de afsluiting, is noodzakelijk;
• voorbouw met een kroonlijsthoogte gelijk aan de gemiddelde kroonlijsthoogte van de bebouwing in de Van Immerseelstraat vandaag + eventueel 3 meter;
• achterbouw van maximum 2 bouwlagen hoog, zoveel mogelijk aansluitend bij de bestaande scheimuren zonder ophoging hiervan. Gelet op de privacy is een invulling met woningen niet mogelijk in de achterbouw;
• programma: schoolinfrastructuur en alle mogelijke vormen van aanhorigheden (sportzaal, bibliotheek of andere) en/of wonen;
• bouwtypologie. Met uitzondering van gemeenschapsvoorzieningen die een accent mogen vormen in het stedelijk weefsel wordt een bouwtypologie vooropgesteld die aansluit bij de bouwtypologie van het bestaande weefstel;
• een eventuele parking op het eigen terrein wordt verplicht ondergronds voorzien en wordt dan bij voorkeur aangesloten op de reeds aanwezige tunnel.

De site van 'het witte gebouw' werd ondertussen verlaten door de stadsdiensten. Heden wordt het gebouw beheerd door Lancelot vzw door tijdelijke bewoning.

Het Gemeentedecreet van 15 juli 2005, inzonderheid artikel 57 §3,1° bepaalt dat het college de daden van beheer over gemeentelijke inrichtingen en eigendommen binnen de door de gemeenteraad vastgestelde algemene regels dient uit te voeren.