2012_CBS_07431 - Groene Singel. Singel Noord. Slachthuissite - Stedelijke ambitienota - Goedkeuring

De stedelijke ambitie is te beschouwen als de visie van de stad op de herontwikkeling van de Slachthuissite en zijn omgeving, als input voor de opmaak van een masterplan.
Het omvat een richtinggevende aanzet van programma van eisen en legt een ambitieniveau vast. Het richtinggevende programma van eisen is verder af te toetsen op haalbaarheid, mogelijkheden en eventuele opportuniteiten die vandaag nog niet gekend zijn. Het op te maken masterplan zal dan ook de toetsing zijn van de stedelijke ambitie en het programma van eisen.
Op basis van financiële en ruimtelijke argumentatie kan de ambitie worden bijgestuurd en verfijnd. De stedelijke ambitienota bevat dan ook een aantal onderzoeksvragen naar de ontwerper van het masterplan toe, maar ook naar de stedelijke diensten.

Projectgebied
Aangezien bepaalde keuzes op de Slachthuissite, naar programma en ruimtelijke organisatie (bv. stratenpatronen, rooilijnen) een impact hebben op de nabijgelegen sites, moet een masterplan worden opgemaakt voor een projectgebied dat de eigendomsgrenzen van de Slachthuissite overschrijdt.
Het projectgebied wordt in wijzerzin begrensd door de kaaimuur Lobroekdok, Ceulemansstraat, Lange Lobroekstraat (inclusief de straat), Weilandstraat, zuidelijke grens sporthal All Inn en Noordschippersdok en Ijzerlaanbrug. De zone Noordschipperdsdok dient samen met de Slachthuissite voldoende uitgewerkt te worden. Omwille van de wens van de stad om de Slachthuislaan te verleggen richting Lobroekdok wordt ook de zone tot aan het Lobroekdok meegenomen in het projectgebied van dit masterplan. De zone grenzend aan de IJzerlaanbrug wordt meegenomen omwille van de grondige transformatie in de toekomst bij het verdwijnen van deze brug en de bouw van een nieuwe fietsbrug.

Het is de stedelijke ambitie een masterplan op te maken voor het projectgebied als één geheel. Gezien de verschillende eigenaars – deels stedelijk deels privaat, is het ook de uitdrukkelijke wens van de stad een plan te maken waarbij de finale financiële doorrekening zal gebeuren naar rato van grondaandeel. Het kan niet de bedoeling zijn een plan op te maken op basis van de huidige eigendomsstructuur en zo een concurrentiestrijd te creëren voor de meest lucratieve invulling van een bepaald stuk grond.

Ambitie
Voor de Slachthuissite heeft de stad Antwerpen de volgende ambities:

• de herontwikkeling van de Slachthuissite als motor voor de opwaardering van de Damwijk;
• een nieuwe woonwijk met een cluster aan voorzieningen;
• ruimte bieden aan economie, vermengd met wonen;
• mobiliteit als essentieel aandachtspunt in een congestiegevoelige omgeving;
• inpassing in een fragiel stedelijk weefsel;
• inzetten op duurzame ontwikkeling.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

• Een nieuw kwalitatief front aan de Slachthuislaan - Lobroekdok waarbij de ontwerper dient uit te gaan van het  verleggen van de Slachthuislaan richting Lobroekdok, zoals in de stedelijke visienota Singel Noord wordt gesteld.
• Het creëren van centrum - plein voor de Damwijk.
• Dichtheid: het project mag de draagkracht van zijn omgeving niet overschrijden. Dit geldt zowel voor de ruimtelijke draagkracht als de mobiliteitsbeperkingen die er zijn.
  Om een duidelijke richting te kunnen geven aan de ontwerper van het masterplan wenst de stad een zogenaamde 'vloer-terrein index' indicatief vast te leggen voor het projectgebied. De vloer-terrein index is de verhouding van de totaal gerealiseerde (bovengrondse) bruto vloeroppervlakte (V) ten opzichte van de totale terreinoppervlakte (T). 
  Op basis van een vergelijking van de vloer-terrein index in andere stadsontwikkelingsprojecten in de stad en op basis van plannen die reeds voor de site zijn opgemaakt, wordt een richtinggevende vloer-terrein index van 1,2 voorgesteld.
  Deze V/T index geldt voor het totale projectgebied en gaat uit van een gemengde stedelijke woonwijk. Lokaal kan er een hogere V/T index voorkomen op basis van programma (bijvoorbeeld functies die veel m² en weinig licht/lucht nodig hebben) of typologie (bv. bijzondere stapelingen).
  Een bijstelling van de totale V/T index is eveneens mogelijk wanneer zich een ander grootschalig programma aandient. De stad wil de potenties van dit gebied voor dergelijke functies niet hypothekeren.
  Het ruimtelijk toetsen van de V/T behoort nadrukkelijk tot de ontwerpopdracht van het op te maken masterplan. Daarnaast zal ook een financiële haalbaarheidstoets moeten gebeuren. De definitieve V/T-index zal in functie van het plan in het RUP worden vastgesteld.
• Afwerken van de randen volgens de harmonieregel.

Programma van eisen
Hieronder worden een aantal randvoorwaarden, alsook behoeften opgelijst. Het is aan de ontwerper om na te gaan hoe deze behoeften in te passen in het masterplan. De functies worden niet-limitatief opgesomd. Het staat de ontwerper vrij om de mogelijkheden van andere functies te onderzoeken.

• Open ruimte: de groene ruimte Noorschippersdok speelt vandaag een belangrijke rol op buurtniveau. Wanneer in het masterplan voorstellen worden geformuleerd om deze zone te bebouwen, dient een andere oplossing voor dit buurtgroen te worden voorzien. Een speelterrein dient eveneens te worden voorzien.
• Volgende lokale voorzieningen worden richtinggevend meegegeven:  een kinder- en jongerencampus, een kinder- en jongerencampus voor het buitengewoon onderwijs, kinderopvang, woonzorgcentrum, service flats, dienstencentrum, jeugdlokalen, fuifruimte en een nieuwe buurtsporthal ter vervanging van de All Inn die mag weggedacht worden.
• Wonen als hoofdbestemming met een divers en evenwichtig woningaanbod.
• Detailhandel: bovenlokale verkeersgenererende retail wordt begrensd tot 2.500 m². De lokale handel dient versterkt te worden om de levendigheid en de kwaliteit als woonomgeving van de Damwijk te vergroten. Richtinggevend wordt ook een maximum aan de totale oppervlakte niet-verkeersgenererende handel / horeca / dienstenaanbieders opgelegd van 2.500m².
• Kantoren worden beperkt tot 1.500 m² conform de stedenbouwkundige verordening kantoren.
• Ruimte voor de creatieve economie met de vraag naar kantoorachtigen, kleine kantoorunits gecombineerd met opslag, atelier of kleine productie-eenheid.
• Een hotel in deze buurt kan een meerwaarde en aanvulling zijn op de bestaande en toekomstige voorzieningen.

Het is aan de ontwerper om na te gaan hoe deze behoeften in te passen in het masterplan. Elk voorstel van programmatische invulling voor de site dient kritisch afgewogen te worden naar verkeersgeneratie dat dit met zich mee zou brengen en deze te toetsen naar ontsluitbaarheid.

Gezien het feit dat de nood aan een tweede topsporthal vandaag beperkt is en de toekomst nog zal afnemen door het aanpassen van de sporthal het Rooi, wordt de tweede topsporthal niet weerhouden als een te onderzoeken programma voor het masterplan Slachthuissite.

Vervolgtraject
De stedelijke ambitienota Slachthuissite levert input voor het op te maken masterplan. Dit masterplan vormt de basis voor een juridische vertaling in een ruimtelijk uitvoeringsplan. De keuze van de ontwerper van het masterplan gebeurt in samenspraak met de stadsbouwmeester. Het aandeel stadsgronden in het projectgebied is aanzienlijk. De voorkeur gaat er daarom ook naar uit om via een wedstrijdprocedure een ontwerper aan te stellen. De exacte formaliteiten van deze wedstrijd, via de pool van de stadsbouwmeester of breder, moeten nog verder bepaald worden, in samenspraak met de eigenaars.

De stedelijke ambitienota vormt het uitgangspunt voor verdere gesprekken met de eigenaars van de site en geïnteresseerde projectontwikkelaars. Belangrijke thema’s voor verder overleg zijn:

• toetsten van de stedelijke ambitie qua dichtheid naar financiële haalbaarheid;
• aanstellen van de ontwerper;
• actualiseren van de samenwerkingsovereenkomst.

Intern met de stedelijke diensten zullen de programma’s van eisen van de verschillende voorzieningen doorheen het verdere planproces verfijnd moeten worden. Ook de woonprogrammatie dient concreter te worden geformuleerd, als input voor het masterplan.